Что делать, если допущена ошибка в договоре купли продажи квартиры?

Нотариусы тоже платят: ошибки при сделках с недвижимостью

10.07.2018 | 08:00 5426

Со стороны кажется, что нотариусы работают как швейцарские часы, но бывает, что и они ошибаются. Не заметили подлога, не перепроверили информацию – за промахи приходится платить. Неверно оформленные сделки признаются недействительными, документы не имеют силы, а участники получают проблемы с законом, иногда и сами того не ведая.

Надо сказать, профессия обязывает: нотариусы ответственно подходят к делу. Но количество обращений граждан настолько велико, что рано или поздно оплошать может каждый.

Предполагается, что нотариус и есть тот человек, который разбирается во всех тонкостях законодательной системы. Если специалист слабо подкован в знании законов, появляются и претензии.

Набор технических ляпов

«Был случай, когда нотариус не проверил возраст ребенка и оформил на него договор купли-продажи вторичной недвижимости, – отметила управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.

– Затем оказалось, что ребенок не достиг трехлетнего возраста, а это обязательное условие для оформления таких сделок. Нотариус из своего кармана возмещал убытки клиентам.

Поэтому клиентам следует быть очень внимательными, не только сверять свои паспортные данные, но и внимательно читать каждый пункт договора».

Подобные случаи в практике случаются, но они единичны. Это промахи, которые связаны с халатностью и непрофессионализмом. Как правило, за ними следует возмещение материального ущерба.  

Ошибки технического рода встречаются гораздо чаще. От невнимательности нотариусов страдают в основном обладатели редких имен и сложных фамилий. Одна перепутанная буква – и документ испорчен. Да и с цифрами у нотариусов складываются непростые отношения. Неверно указанный кадастровый номер, адрес, а также погрешности в определении долей в квартире и площади жилья – обычный набор.  

Был случай, когда при оформлении свидетельства о праве на наследство нотариус указал неверный номер банковского вклада. В результате наследник получил деньги со счета, принадлежавшего другому человеку. Вернуть списанные средства владелец не смог и обратился с претензией о взыскании суммы с нотариуса. Данная ошибка попала в категорию страховых ситуаций и была возмещена пострадавшей стороне.

«Исправить такие ошибки не очень сложно – у любого нотариуса существует нотариальный архив, к которому можно обратиться и через 10-15 лет даже в том случае, если нотариус переехал, перестал оказывать нотариальные услуги, и в любом другом», – пояснила Катерина Соболева.

Подделка лучше оригинала

В 2015 году недосмотр при оформлении сделки с недвижимостью обошелся нотариусу 5,4 млн руб. Аукнулась ошибка спустя десять лет. В 2005-м нотариус удостоверил доверенность на продажу жилья, и квартира перешла в собственность другому владельцу. Через три года недвижимость снова продали.

В 2012-м по решению суда обе сделки признали незаконными. Почерковедческая экспертиза показала: в доверенности стоит одна подпись, а в реестре регистрации нотариальных действий – уже другая. Значит, руку к документам приложили два разных человека. А платить по счетам обязали в итоге нотариуса.

С такими махинациями и липовыми документами нотариусам приходится сталкиваться по роду деятельности. И никто не защищен от ошибок. Конечно, специалист должен заверить подлинность представленных бумаг для сделки с недвижимостью, но вряд ли это определяется с детальной точностью. Особенно в тех случаях, когда подделка выполнена на профессиональном уровне.

Например, в Кемерово мошенник дважды продал чужую квартиру. А когда истинный владелец объявился, покупатели обратились в суд с иском к нотариусу. В ходе разбирательств установили: фальшивые документы изготовлены мастерски и определить их поддельность невозможно. В этом деле нотариус вышел сухим из воды, но риски всегда остаются.

Сейчас проще доказать свою в суде невиновность. Закон разрешает нотариусам фиксировать сделки на видео и использовать необходимую технику для проверки подлинности документов. Кроме того, открыт онлайн-доступ к базе данных Главного управления внутренней миграции на сайте гувм.мвд.рф, что, по идее, должно снизить количество заверенных темных сделок.

Вменяемость под вопросом

Профессиональных умений нотариусам не занимать, но определение вменяемости клиента далеко не всегда находится в его компетенции. Известно множество случаев, когда участники сделки признавались в суде недееспособными. Нотариуса можно понять.

На первый взгляд посетитель прилично выглядит, ясно излагает мысли, в его движениях нет ничего подозрительного. Позже выясняется, что заявитель уже несколько лет состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и сделку объявляют недействительной. Поэтому не нужно с подозрением относиться ко всему, что просит сделать на приеме нотариус.

Возможно, у него своя методика выявления недееспособного клиента. И если таковой выявлен, ему будет отказано в услугах.

Нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий по нескольким причинам. Основное условие – заверение сделки не может противоречить закону. «Участились случаи наложения арестов на объекты недвижимого имущества по долгам, в том числе за коммунальные услуги собственников.

Если на объект наложен арест, то переход прав на такой объект зарегистрирован не будет, – отметил нотариус Алексей Комаров. – Я советую агентам заблаговременно проверять сведения на сайте судебных приставов. В противном случае указанные сведения при проверке нотариусом в день нотариального заверения могут стать поводом для отказа в заключении договора.

Необходимо убедиться и в том, что паспорта сторон сделки действительны. Это проверяется нотариусом на сайте ГУВМ МВД в день заверения сделки».

Если ошибка допущена и нотариус отказывается ее исправлять, выход один – принимать меры. Жалобы на технические помарки рассматривают в нотариальной палате, а серьезные проблемы придется решать уже в суде.

Евгения Ужаринская    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/247103/

Нотариус ошибся в договоре | Гордон и Партнеры

Если вопрос касается сделок с недвижимостью, отвечать на вопрос:  что делать, если нотариус ошибся в договоре, или как исправить ошибку нотариуса в договоре сложно.

Причина – действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.

 Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило касается и нотариальных договоров – такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что это гарантирует.  Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней.

Дело в том, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента создания дома, как это получают клиенты адвокатов, юристов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходы права.

Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Причем, нужно ясно себе представлять, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, ренты и т.д. это всего лишь малая часть от сделки, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что в условиях договора должны быть вписаны условия проведения конкретной сделки.

Нотариус никогда сам не проводит сделку, по этому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделку проводят ее стороны и именно они обязаны внести в договор все условия, которые они будут исполнять.

Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать условия сделки.

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации права покупателя на недвижимость и к отказу банка в доступе продавца к деньгам (к ячейке или к аккредитиву). Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке, или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости оформленные соглашением сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, попробуйте спустя время найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно.

Ни кто, и нотариусы не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора.

Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью.

По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре. 

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто.

Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд  договоров  с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же  договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Удивительно, но ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью  встречаются часто и самые разные:

1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора;
2. Неверные или не полные паспортные данные;
3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
5. Отсутствие полное или частичное кадастрового  номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора.  Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д.

, а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости.

В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

Результат таких ошибок  – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.

Как исправить ошибку нотариуса в договоре

С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на вопрос: Как исправить ошибку нотариуса в договоре ? Нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три  варианта:

1. Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
2. Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
3. Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :

1. Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи.  Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным  в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь).   Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по  недвижимости  заблаговременно удалить из  текста подводные камни, установленные нотариусом.

1. 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления  и саму возможность исправить ошибку будет определять  избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.

Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3  в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра.

Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей.

В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.

Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде.

Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.

) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.

В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует  запись регистрации в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.

Получить консультацию адвоката по недвижимости  как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д.  по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Просмотров 101

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ).

Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

• Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
• Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
• Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
• Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
• Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.Например, стороны договорились о сроках освобождения квартиры устно, а в соглашение включили стандартное условие о том, что жилплощадь на момент продажи пустует. В таких случаях требовать освобождения проблематично даже через суд. Другая ситуация, когда стороны договорились о рассрочке платежа, притом, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, а после регистрации сделки возникли проблемы с выплатой задолженности.

• Включение в документ условий, которые противоречат действующему законодательству.
• Подписание соглашения неуполномоченным лицом – документ подписан лицом по доверенности, в которой не указано право на совершение подобных действий.
• Несоблюдение условий о преимущественном праве покупки – например, доли в общей жилплощади со стороны другого совладельца.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру.

Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст.

450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

Не может служить основанием расторжения договора техническая ошибка, допущенная при составлении, если она не стала причиной нарушения интересов одной из сторон.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

• все условия;
• стоимость квартиры и ее параметры;
• способ расчета и момент получения денежных средств;
• заверения продавца об отсутствии обременений;
• правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
• согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Чтобы не стать жертвой мошенничества вам нужно проверять юридическую чистоту каждой стадии купли-продажи недвижимости, включая подготовку и оформление ДКП и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Для возможности оспаривания содержания договора, необходимо заранее выписать и сохранить паспортные данные предыдущего собственника или его доверенного лица.

Судебные иски принимаются только в том случае, если истцу известны ФИО и адрес регистрации ответчика.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

Используется для:

• закрепления новых условий и внесения дополнений;
• изменения положений, отраженных в ДКП;
• аннулирования условий, внесенных в ДКП;
• отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Если вы обнаружили ошибку в основном договоре, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее через дополнительное соглашение. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента оформления операции, и тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

• с момента заключения новых условий;
• с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Например, если покупатель затягивает с оплатой, то при определении новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения сделки – так риск выплаты неустойки минимальный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

должно содержать следующую информацию:

1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
2. Дату и место составления.
3. Сведения об участниках.
4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Если вы не уверены в собственных силах или при сомнениях в надежности другой стороны, доверьте составление документа юристу.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Если дополнительное соглашение составлено для изменения стоимости квартиры, указанной в ДКП, то прилагать дополнительные бумаги не нужно, но регистрация изменений также обязательная.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации.

Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр.

сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации.

Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны.

Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

Нередко договоры купли-продажи квартир составляются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения. Другие противоречат закону и могут нарушить права третьих лиц. В таких случаях законность оформления сделки можно оспорить через суд.

Спросите у наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточность в ДКП? Как правильно составить дополнительный договор, и в каких случаях его наличие обязательно? Развернутые ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/oshibki-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registratsii/

Одна опечатка, и не понятно — кто собственник квартиры. Как исправить ошибки в документах на недвижимость — Справочник Недвижимости

Какие бывают документы на недвижимость и какие ошибки могут в них попасть

У каждого собственника квартиры есть пакет документов на неё. Их список зависит от того, как получена квартира — по наследству, в подарок, по договору купли-продажи или как-то ещё. Все эти документы можно условно поделить на правоустанавливающие, правоподтверждающие, технические, документы об обременениях и другие. 

Правоподтверждающие документы на квартиру

Это документы, которые подтверждают, что именно этому человеку принадлежит квартира. К ним относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Свидетельство о регистрации иногда называют правоустанавливающим документом, но это не так: оно лишь подтверждает право собственности, причём только на момент его регистрации.

Актуальная информация о собственнике есть только в свежей выписке из ЕГРН.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Это документы, по которым собственник получил квартиру: договор передачи жилья в собственность (для приватизированных квартир), договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, дарственная или договор ренты и т. д. Правоустанавливающий документ указан в свидетельстве о государственной регистрации или в выписке из ЕГРН в графе «Документы-основания».

Технические документына квартиру

Это документы, которые касаются технического описания квартиры или дома: технический план, паспорт, выписка из него, поэтажный план, экспликация, справка о состоянии здания и др. Названия документов в разных регионах могут отличаться. Например, один и тот же документ в Москве считается экспликацией, а в Петербурге — ведомостью площадей.

Документы об обременениях на квартиру

Это любые документы, которые как-то ограничивают права собственника: например, договор об ипотеке и/или закладная, если квартира куплена в кредит, договор ренты или договор найма квартиры. 

Существуют и другие документы с информацией о самой недвижимости или о её владельце: отчёт об оценке квартиры, документы об оплате квартиры, согласие супруга на сделку с квартирой и т. д. 

Данные из большинства этих документов заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), за который отвечает Росреестр. Там, к примеру, хранится информация об адресе и площади квартиры, её собственнике, размере его доли в праве собственности, данные о документах, по которым квартира была им получена, а также кадастровая стоимость жилья.

В любой из документов может попасть ошибка: неправильно написали фамилию продавца в договоре купли-продажи на сделке, нотариус ошибся в кадастровом номере квартиры в свидетельстве о праве на наследство, оценщик перепутал номер дома в отчёте и т. д.

 Даже суд мог ошибиться в решении и, например, записать неверную кадастровую стоимость квартиры, если собственник оспаривал её. Все эти ошибки могут попасть из документов в ЕГРН.

А ещё от ошибок не застрахованы и сотрудники Росреестра при переносе данных (например, при регистрации перехода права собственности). 

Вы можете обнаружить ошибку в процессе подготовки к сделке или заметить неточность в расчёте налога на имущество. Ошибки могут помешать быстро продать квартиру, особенно если покупатель берёт ипотеку — в банке её просто не одобрят.

Ошибки в данных о квартире в ЕГРН: технические и реестровые

Ошибки, допущенные в документах на недвижимость, делятся на 2 вида: технические и реестровые, в зависимости от того, в каких документах и на каком этапе они появляются.

Технические ошибки

Это описки, опечатки, грамматические, арифметические и другие подобные ошибки. Их может допустить как сотрудник Росреестра в процессе регистрации, так и другие люди, например, работники Бюро технической инвентаризации, нотариус или участники сделки при подписании ДКП. Но по смыслу ст.

 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технической ошибкой в ЕГРН считается именно та, что сделана самим Росреестром. Чаще всего это ошибки в адресе квартиры, её площади, в данных собственника, например, неправильно написанная фамилия, но могут встречаться и более редкие — неверный год постройки дома или неправильно записанные реквизиты договора купли-продажи квартиры.

В этой статье будем считать, что технические ошибки — это ошибки, которые допустили именно в Росреестре.   

Реестровые ошибки

Эти ошибки, как правило, касаются границ участков и попадают в ЕГРН из межевого или технического плана, карты-плана территории или акта обследования, которые подготовил кадастровый инженер, или из других документов, которые передаются в Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия. Они исправляются в течение 5 рабочих дней на основании полученных Росреестром документов об ошибке или по судебному решению. 

Как исправить опечатку в данных о квартире в Росреестре

Зависит от того, кто и на каком этапе допустил ошибку. Иногда её можно исправить в самом Росреестре, а если ошибка была в документах, поданных в организацию, то исправлять её нужно сначала в них, а потом идти в Росреестр с новыми документами.

Если ошибку допустили в Росреестре

Сотрудники организации могут сами найти ошибку и исправить её. Если ошибку обнаружил собственник (или другое заинтересованное лицо), то её уберут по его заявлению. А иногда для исправления ошибки придётся идти в суд. 

Когда Росреестр исправляет ошибку сам

Он делает это, если соблюдаются 2 условия:

1)     сотрудники Росреестра сами обнаружили ошибку;

2)     исправление ошибки не повлияет на права на квартиру. Они не прекратятся, не возникнут и не перейдут к кому-то другому. Подробнее об этом расскажем в блоке о правках ошибок по решению суда.

Так что «сам» Росреестр, скорее всего, поправит мелкие опечатки. Например, в адресе квартиры указано не «ул. Ленина 7/2», а «ул. Лнина 7/2» и такой улицы в городе просто нет. 

Когда Росреестр исправляет ошибки по заявлению 

Если ошибку обнаружил собственник или другое заинтересованное в квартире лицо, например, наследник, который готовит документы для регистрации, — ему нужно подать заявление об исправлении ошибки и документы, подтверждающие, что Росреестр ошибся. 

Это можно сделать через МФЦ, в самом Росреестре или онлайн.

Если делаете всё оффлайн, то заполните заявление в МФЦ (форму можно посмотреть заранее) и приложите к нему документы, доказывающие допущенную ошибку: например, технический паспорт с верными данными или правильное свидетельство о праве на наследство. Госпошлину за исправление ошибки платить не надо.  

Онлайн можно отправить письмо по электронной почте или подать заявление на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. К заявлению нужно приложить документы в формате XML или PDF.

В течение 3 рабочих дней с момента обнаружения ошибки Росреестр корректирует данные и в течение следующих 3 рабочих дней извещает об этом всех, кого исправление ошибки могло затронуть. Например, если в сведениях о квартире, купленной в ипотеку, нашли ошибку в адресе, то после её исправления Росреестр сообщит об этом и собственнику квартиры, и банку, которому заложена квартира.

Когда ошибки в Росреестре правятся по решению суда

Иногда ошибки правятся только по решению суда. Это происходит в следующих случаях: 

·       если исправление ошибки может сильно повлиять на судьбу квартиры (и право собственности на неё), например, в ЕГРН перепутали кадастровый номер, и получилось, что права зарегистрированы совсем не на ту квартиру, и теперь в реестре у одной и той же квартиры 2 собственника; 

·       если исправление ошибки может затронуть интересы тех, кто считал записи в Росреестре верными, например, залогодержатель узнал, что у него в залоге не 150-метровая, а 50-метровая квартира; 

·       если Росреестр отказался вносить изменения добровольно. 

Росреестр внесёт поправки в ЕГРН в течение 3 дней с даты вступления решения суда в силу. 

Как исправить ошибку в документах на недвижимость, попавшую оттуда в Росреестр

Не всегда ошибки, которые допустили где-то ещё, можно исправить сразу в Росреестре. Если ошибку совершил не Росреестр, а другой орган или организация, то для исправления ошибки придётся обращаться в этот орган.

Это может быть и оценочная компания, неправильно указавшая адрес в отчёте об оценке, и органы технической инвентаризации (в Москве — Бюро технической инвентаризации), подготовившие технический паспорт с опечаткой, и нотариус, сделавший ошибку в свидетельстве о праве на наследство. 

В каждом случае порядок будет разным, и о нем лучше узнавать заранее. Прочитайте договор, подписанный с оценщиком или другой организацией, созвонитесь с нотариусом или найдите правила исправления ошибок на сайте организации. Все свои ошибки такие организации должны исправлять бесплатно, если они произошли по их вине.

Исправленные документы нужно будет подать в Росреестр, а после убедиться, что все нужные изменения внесли и ошибки больше нет. Такие ошибки не считаются сделанными по вине Росреестра, а потому корректировать данные придётся не в порядке исправления технической ошибки, а как внесение изменений в ЕГРН. В такой ситуации потребуется заплатить госпошлину 350 рублей.

команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Вера Хохлова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/odna-opechatka-i-ne-ponyatno-kto-sobstvennik-kvartiry-kak-ispravit-oshibki-v-dokumentakh-na-nedvizhimost

Ошибки в правоустанавливающем документе на недвижимость

В настоящее время основная масса наших сограждан имеет в частной собственности недвижимость (квартиры, жилые дома, земельные участки, магазины, офисы, другие объекты нежилого назначения) на основании каких-либо правоустанавливающих документов.

Это могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, договор о приватизации, акт о приемке в эксплуатацию, решение о легализации недвижимого имущества, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, постановления различных государственных органов, акты на право собственности или землепользования на земельный участок или другие документы.

То есть те документы, в которых точно и безоговорочно указано именно то лицо, которое является собственником конкретной недвижимости.

В соответствии со статьей 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности на недвижимое имущество подразумевает возможность собственника по своему усмотрению не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

То есть собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать (продавать, менять, дарить) это имущество в собственность другим лицам, отдавать имущество в залог, в аренду, распоряжаться им иным образом (завещать и др.).

Казалось бы – все предельно ясно: есть недвижимость, есть собственник, есть правоустанавливающий документ. Но все ли так просто?

Если существующий объект недвижимости идентифицируется (отождествляется на основании совпадения признаков) с недвижимым имуществом, указанным в правоустанавливающем документе по адресу местонахождения, то данные лица (фамилия, имя, отчество собственника такого объекта) так же должны совпадать друг с другом в правоустанавливающем документе и в документе, удостоверяющем его личность (удостоверение личности гражданина РК, свидетельство о рождении для лиц до 16 лет или др.)

Здесь, зачастую и возникает препятствие на пути к достижению цели по реализации собственником своего права – распорядиться недвижимым имуществом по своему личному усмотрению и для своего блага.

Может возникнуть такая ситуация что при совершении сделки с недвижимостью обнаружится ошибка в правоустанавливающем документе – несоответствие личных данных: фамилии, или имени, или отчества собственника с данными лица, совершающего сделку, указанными в документе, удостоверяющем его личность.

Здесь может иметь место ошибка вследствие опечатки, неверного или неразборчивого написания – то есть «человеческий фактор» – зависит от способа изготовления документа. Но не это важно, а то, какие действия предпринять в случае обнаружения ошибки.

Исправление ошибки органом, выдавшим документ

Если собственник жив и существует и действует организация (государственные органы, нотариус или др.), изготовившая или удостоверившая правоустанавливающий документ на недвижимое имущество с ошибкой, то имеет смысл обратиться к ним за внесением исправлений в документ.

Внесение исправлений в этом случае производится следующим образом. На документе делается отметка «Зачеркнутое не читать…», «Исправленному верить…», «Читать верно…», которая заверяется подписью должностного лица и печатью органа, вносящего исправления.

Однако же если ошибка в правоустанавливающем документе обнаружена после смерти собственника, либо же организация (государственные органы, нотариус или др.

), изготовившая или удостоверившая правоустанавливающий документ на недвижимое имущество с ошибкой, уже не действует или по каким-либо уважительным причинам отказывается вносить исправление в документ, то Вам предстоит судебное разбирательство по делу об установлении факта, имеющего юридическое значение.

Установление принадлежности документа в суде

Согласно статьям 289, 291 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в том числе дела об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, рассматриваются судом в порядке особого производства с участием заявителя и заинтересованных лиц.

Например, если собственник недвижимости умер, и ошибка в правоустанавливающем документе препятствует оформлению наследственных прав и получению свидетельства о праве на наследство, то заявителем в этом случае будет наследник.

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных либо имущественных прав граждан или организаций.

Так, в числе других, суд рассматривает дела об установлении факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта, удостоверения личности и свидетельств, выдаваемых органами записи актов гражданского состояния) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица по паспорту или удостоверению личности, или свидетельству о рождении.

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, лишь при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов. Это является необходимым условием и при подаче заявления в суд, нужно представить письменное подтверждение этим обстоятельствам.

Например, постановление нотариуса об отказе в совершении нотариального действия, ответ государственного органа об отказе во внесении изменений (исправлений) в изготовленные или удостоверенные им документы либо справка отдела регистрации юридических лиц Департамента юстиции со сведениями о ликвидации юридического лица (организации, учреждения), изготовившего или удостоверившего правоустанавливающий документ с ошибкой.

Порядок установления принадлежности документа в суде

Заявление по делам об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя.

В заявлении должно быть указано, какой факт и для какой цели заявителю необходимо установить, а также должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих документов либо невозможность восстановления утраченных документов.

То есть обращаемся в суд с заявлением об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, в котором в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса РК указываем наименование суда, в который подается заявление; наименование заявителя, его место жительства, сведения о регистрации по месту жительства; регистрационный номер налогоплательщика, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; суть нарушения прав или законных интересов заявителя и его требования; обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства; перечень прилагаемых к заявлению документов.

К заявлению необходимо приложить копии заявления по числу заинтересованных лиц; документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя; документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, копии этих документов для заинтересованных лиц, если они у них отсутствуют.

Согласно статье 535 Кодекса РК Налогового кодекса Республики Казахстан размер государственной пошлины с заявлений особого искового производства составляет 50 процентов от месячного расчетного показателя (МРП).

В качестве документов, подтверждающих обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа, могут быть какие-либо иные официальные документы, в которых личные данные собственника недвижимости указаны правильно, без ошибок. Так же принимаются во внимание показания свидетелей, которые могут подтвердить соответствие самоличности реального собственника недвижимости лицу, указанному в правоустанавливающем документе.

Решение суда по заявлению об установлении факта принадлежности правоустанавливающего документа является документом, подтверждающим такой факт, и служит собственнику или его наследникам основанием для последующего беспрепятственного оформления сделок с недвижимым имуществом.

Найдите несколько минут времени и сверьте данные собственника, указанные в Вашем правоустанавливающем документе на недвижимость, с данными в Вашем удостоверении личности. то вы знаете – что делать!

Источник: http://www.defacto.kz/content/oshibki-v-pravoustanavlivayushchem-dokumente-na-nedvizhimost