Договор о замене застройщика образец

Смена застройщик при долевом строительстве: особенности процедуры

Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый.

Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен.

Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.

В каких случаях происходит смена застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера.

Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время.

Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется:

В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства. Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ). По факту все выглядит иначе.

Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора. Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

• банкротство;
• нарушение сроков сдачи новостройки;
• появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.

Порядок смены застройщика

Здесь применяется 24 глава ГК РФ – смена лиц в обязательстве. Девелопер (им, кстати, может быть как юридическое, так и физическое лицо) передает все свои права и обязательства другой компании.

Существует документ, который закрепляет этот процесс – договор уступки.

По гражданскому законодательству при этом все договора долевого участия и иные договора, регламентирующие права и обязанности, продолжают действовать на тех же условиях, что и раньше, но уже с новым лицом.

Старый застройщик обязан передать новому несколько видов документов:

• техническая документация на объект;
• вся документация на прилегающие объекты (объекты водо-, газо-, электро-снабжения);
• технические условия (они действительны на весь срок разрешения на строительство, при этом не менее двух лет, новый застройщик обязательно должен проверить эти данные);
• проектные декларации с соответствующими изменениями (если объект начал строиться после принятия поправок к ФЗ-214 от 2017 года, то изменения в проектную декларацию должны вноситься ежеквартально, соответственно, передаются и обязательные изменения, и изменения, которые внес застройщик самостоятельно);
• вся документация по дополнительным соглашениям с дольщиками.

Самое главное – это основание для переуступки прав дольщика. Образец нотариального согласия дольщика на смену застройщика составляется новым девелопером совместно с юристом и предоставляется всем обладателям договора долевого участия на подпись.

При смене застройщика в строительстве могут возникнуть проблемы из-за отсутствия действующего и актуального разрешения на строительство.

В такой ситуации застройщику придется улаживать этот момент в местных муниципальных органах, отвечающих за выдачу разрешения. Такое обычно происходит, если старый застройщик довольно сильно просрочил дату сдачи новостройки. Мы рекомендуем дольщикам проверить наличие разрешения на строительство и не подписывать никакие документы в случае его отсутствия.

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома. Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию. Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений.

Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст. 391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной.

К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой.

Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора. Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно.

Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

Банкротство компании происходит в соответствии с федеральным законом о банкротстве — №127. С помощью процедуры банкротства, для финансового оздоровления ситуации возможно с помощью арбитражного управляющего заменить старую компанию, перед которой есть кредитные обязательства, на новую. Новый девелопер должен соответствовать всем требованиям 214-ФЗ – проверка проводится тщательно.

Новый девелопер подает иск в Арбитражный суд, в котором рассматриваются требования кредиторов к старому застройщику и дело о банкротстве. В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.

К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят.

В процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. В Москве — закон 84/2010-ОЗ. В других регионах – свои нормативные акты местного значения.

Если возникла ситуация, когда новый застройщик в процессе банкротства не появился, не забудьте подать документы в местное министерство, отвечающее за долевые процессы – дольщику необходимо попасть в специальный реестр обманутых дольщиков для получения помощи от государства и органов власти.

Последствия и возможные риски

К сожалению, в ситуации, когда происходит смена застройщика, может возникнуть несколько негативных последствий.

Доплата

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд. Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Двойные продажи квартир

Достаточно негативный случай мошенничества, сейчас практически не встречающийся из-за действий законодателя по обязанности регистрировать все объекты в регистрационной палате. Новый застройщик получает объект, переделывает проектную документацию и начинает продавать новые квартиры.

Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Долгострой

Если обратиться к проблемам обманутых дольщиков, то можно найти объекты в стране, которые возводятся по 20 и более лет. При этом проанализировав их, можно увидеть, что застройщик менялся в таких домах по несколько раз. Надежды получить свое жилье или деньги в таком случае практически нет.

Конечно, не стоит сразу подозревать застройщиков, которые решили обменяться обязательствами, в мошенничестве. Но проверить все документы и контролировать ситуацию с первого этапа намного эффективнее, нежели дожидаться окончательного подтверждения мошенничества и обращаться в суд и правоохранительные органы.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/smena-zastrojshhika/

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте – юк

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником.

Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.

Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно.

Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений.

цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.

Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/smena-zastrojshhika-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья

Уступка права требования застройщиком своих прав к участнику (дольщику) также должна быть зарегистрирована.

Статья 17 Закона предусматривает, что договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.Порядок регистрации устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Инвестор принимает на себя следующие обязательства:3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства, указанные в п.1.2, в соответствии с графиком платежей.3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации квартиры с момента приемки вэксплуатацию.3.2.3.
Использовать квартиру в соответствии с ее предназначением.3.3.

Внесение изменений в договор участия в долевом строительстве

Все Приложения к Договору, согласованные обеими сторонами, являются егонеотъемлемой частью.9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА9.1.

Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует до моментаоформления необходимых документов по передаче жилого дома в собственность Инвестора всоответствии с действующим законодательством РФ.10.

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОНЗастройщик: Инвестор: ПОДПИСИ СТОРОН:Застройщик: Инвестор: / / (подпись) (подпись)М.П.
М.П. Специалисты нашей юридической компании помогут вам в составлении договора долевого строительства, а также по любым другим правовым вопросам.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путём заключения сторонами соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве. Изменение договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон возможно и в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых он был заключен, т.е., обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен,но на других условиях.

Образец договора долевого строительства

Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца доистечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительствасоответствующую информацию и предложение об изменении Договора.4.3.

В случае нарушения сроков сдачи объекта Государственной комиссии, если просрочкасоставляет три и более месяцев, Инвестор имеет право отказаться от исполненияобязательств по настоящему Договору в одностороннем порядке, предварительно письменноуведомив об этом Застройщика за дней.

При наступлении обстоятельств, указанных внастоящем пункте, Застройщик возвращает Инвестору сумму инвестирования в размерепроизведенных фактических выплат с начислением % годовых за все время пользованияденежными средствами Инвестора в течение банковских дней с момента полученияуведомления о расторжении Договора.4.4.
В случае просрочки выплат, предусмотренных п.

Смена застройщика в процессе строительства

Тем не менее есть основания полагать, что данные положения вводят ограничения именно для сделок уступки права требования по главному обязательству заказчика перед участником — обязательству передать объект строительства — и не должны распространяться на дополнительные права, связанные с основным (право на неустойку, право требовать возмещения убытков и т.д.). При ином подходе вводятся ничем не обоснованные ограничения права участника долевого строительства распорядиться принадлежащими ему денежными требованиями в отношении застройщика.На основании п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу не допускается, если такая уступка противоречит договору.

Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец

• Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению. Самой большой сложностью в данной ситуации будет то, что дольщику придётся самостоятельно искать нового покупателя, переуступить ему свои права требования, получить деньги за квартиру и только после этого приобрести у строительной компании интересующую квартиру.
• — Либо же, помимо заключения договора уступки покупатель, желающий поменять жильё расторгает своё долевое соглашение на первую квартиру и заключает новое соглашение на квартиру, которую хочет приобрести.

Если же средства были выплачены первым дольщиком не полностью, то и обязанность по их выплате переходит к цессионарию.

• Отсутствие/наличие обременений на строящуюся недвижимость – залог, арест.
• Срок договора. Согласно законодательству совершать сделки цессии разрешено с момента заключения первоначального документа о долевом участии и до передачи объекта, то есть, подписания акта приема-передачи первым дольщиком.
• Полный перечень документов, которые цедент передаст цессионарию.
• Если строящееся жилье было куплено с использованием ипотечного кредита, в сделке обязательно будет участвовать банк, выдавший заем. Право на жилье в этом случае может быть передано дольщиком третьей стороне только с согласия банка, поскольку до окончательного погашения на квартиру есть обременение – она находится в залоге.

Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу.

В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё.

В большинстве долевых соглашений, подрядчик устанавливает запрет на уступку прав собственности.
Если в долевом соглашении такой запрет оговорен, то передать свои права будет невозможно. Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности.

По закону рассматриваемая уступка является действительной до окончания строительных работ. То есть, если оформлен акт сдачи квартиры застройщиком, то совершить уступку будет невозможно.

Внимание

Закона, по существу, лишь констатируют, что уступка прав по исполненному обязательству (создать и передать объект строительства) невозможна.Вместе с тем на практике при их применении возможно возникновение определенных проблем. Например, застройщик допустит нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства. В силу положений ч. 2 ст.

6 Закона застройщик в этом случае уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если застройщик к моменту подписания передаточного акта не исполнит обязанность по уплате неустойки, запрещает ли ч.

2 ст. 11 Закона участнику уступить свои права на сумму неустойки другому лицу?Рассматриваемая норма дает основания для различного толкования.

Источник: https://vip-real-estate.ru/2018/05/05/dogovor-o-zamene-litsa-v-dogovore-dolevogo-stroitelstva-zhilya/

Незавершенный объект нужно передать другому застройщику

Источник: журнал «Главбух»

Замена застройщика

Напомним: застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке (необязательно на праве собственности) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства ( п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому для того, чтобы считать, что застройщик поменялся, необходимо выполнение всего одного условия: у нового застройщика (далее – застройщик 2) должны быть права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома (с этой целью он может заключить договор аренды данного земельного участка).

Однако на практике при замене застройщика помимо переоформления прав на землю, как правило, совершается еще ряд хозяйственных операций.

Обычно схема замены выглядит следующим образом.

Между прежним застройщиком (далее – застройщик 1) и застройщиком 2 заключается договор, согласно которому застройщик 1 обязуется расторгнуть договор аренды земельного участка и обеспечить его заключение застройщиком 2 (либо обязуется перевести на застройщика 2 права и обязанности арендатора). А если земельный участок принадлежит застройщику 1 на праве собственности то продать его застройщику 2.

Помимо этого застройщик 1 обязуется передать застройщику 2 понесенные затраты на строительство, для чего оформляется так называемый акт приемки-передачи затрат, и перевести на застройщика 2 свои права и обязанности по иным действующим договорам, связанным со строительством объекта. Договор о замене застройщика может предусматривать вознаграждение застройщика 1 за совершение указанных действий.

Застройщик 2 компенсирует застройщику 1 затраты на строительство объекта и оплачивает стоимость уступленных прав по действующим договорам застройщика 1, а также выплачивает вознаграждение застройщику 1 (если такое вознаграждение предусмотрено).

Застройщик 1 в свою очередь оплачивает застройщику 2 затраты по договорам перевода долга (как правило, путем проведения зачета).

Пример 1

На момент заключения договора о замене застройщика в учете застройщика 1 отражены следующие расходы на строительство:

– 1 000 000 руб. – плата за право на заключение договора аренды участка;

– 1000 руб. – платежи по аренде участка;

– 59 000 руб. (в том числе НДС – 9000 руб.) – оплата проектной документации;

– 11 800 руб. (в том числе НДС – 1800 руб.) – оплата экспертизы проектной документации;

– 2 360 000 руб. (в том числе НДС – 360 000 руб.) – стоимость выполненных строительно-монтажных работ (СМР).

Указанные затраты переданы застройщику 2 по акту приемки-передачи затрат.

У застройщика 1 на момент заключения договора о замене застройщика имелась задолженность перед проектной организацией в сумме 50 000 руб. Договором об уступке прав и обязанностей по договору на проектирование эта задолженность (с согласия кредитора) переведена на застройщика 2, за что застройщик 1 должен уплатить застройщику 2 50 000 руб.

Задолженность подрядчика перед застройщиком 1 по договору подряда на момент заключения договора о замене застройщика составляет 500 000 руб.

Договором об уступке прав и обязанностей по договору подряда право требования на указанную сумму (имущественное право) перешло к застройщику 2. Застройщик 1 и застройщик 2 согласовали стоимость уступленного права в сумме 500 000 руб.

В иных договорах об уступке прав и обязанностей плата за уступленные права и переданные обязанности не предусмотрена.

Вознаграждение застройщика 1 по договору о замене застройщика составляет 118 000 руб. (в том числе НДС – 18 000 руб.).

Бухгалтер застройщика 1 сделал в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 08 (20), 19
– 3 431 800 руб. (1 000 000 + 1000 + 59 000 + 11 800 + 2 360 000) – переданы затраты застройщику 2;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2»

– 50 000 руб. – переведена задолженность перед проектной организацией на застройщика 2;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– 500 000 руб. – уступлено имущественное право;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 500 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

ДЕБЕТ 60 субсчет «Расчеты с застройщиком 2» КРЕДИТ 90
– 118 000 руб. – учтено вознаграждение застройщика 1;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 18 000 руб. – начислен НДС с суммы вознаграждения.

Кроме того, застройщик 1 перевыставил застройщику 2 счета-фактуры, полученные от третьих лиц, относящиеся к переданным затратам.

Это могут быть затраты на приобретение строительных материалов, работ и т. п.

В учете застройщика 2 операции отражаются следующими записями:

ДЕБЕТ 08 (20), 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 3 431 800 руб. – учтены затраты, переданные застройщиком 1;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1» КРЕДИТ 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 50 000 руб. – отражена принятая от застройщика 1 задолженность перед проектной организацией;

ДЕБЕТ 60 «Расчеты с подрядчиком» КРЕДИТ 76 «Расчеты с застройщиком 1»
– 500 000 руб. – получено имущественное право;

ДЕБЕТ 08 (20) КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 100 000 руб. – учтено вознаграждение застройщика 1;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с застройщиком 1»
– 18 000 руб. – выделен НДС с суммы вознаграждения застройщика 1.

Давайте разберемся, насколько такой способ замены застройщика соответствует законодательству.

Передача затрат

Ни налоговое, ни гражданское законодательство не содержит понятия «передача затрат». Однако из пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ «Свобода договора» следует, что стороны вправе заключить договор, предусматривающий передачу затрат и их компенсацию.

На практике в ряде случаев применяется именно такая конструкция, которая является устоявшейся и не вызывает возражений контролирующих органов Например, по договору инвестирования, заключенному в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г.

№ 39-ФЗ, инвестор финансирует строительство объекта недвижимости а застройщик (в указанном законе он назван заказчиком) по окончании строительства передает инвестору построенный объект. В момент его передачи застройщик в учете делает проводку дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» кредит 08 (20), 19 на сумму фактически произведенных затрат.

То есть отражает в учете передачу затрат, а не готового объекта с использованием счета реализации ( 90). Аналогичным образом застройщик поступает и при заключении договора участия в долевом строительстве.

Применение данного механизма может повлечь за собой риск, который заключается в том, что отношения сторон (застройщика 1 и застройщика 2), связанные с передачей затрат и их компенсацией, будут квалифицированы как отношения по договору купли-продажи.

Так, согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Будут или нет контролирующие и судебные органы квалифицировать отношения сторон по договору о замене застройщика, связанные с передачей и компенсацией затрат, как отношения по договору купли-продажи, сказать сложно. В частности, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г.

№ 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Тем не менее Минфин России в письме от 23 марта 2012 г.

№ 03-07-10/06 пришел к выводу, что «денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС».

Финансовое ведомство не рассматривает передачу застройщиком объекта долевого строительства дольщику как передачу товара по договору купли-продажи.

Следует отметить, что не во всех случаях застройщик 1 имеет возможность покрыть свои затраты на строительство, передавая результат этих затрат застройщику 2.

Например, если строительство объекта еще не начато (нет затрат на СМР), то отсутствует и вещественный результат от несения таких затрат, как в случае, скажем, с затратами, понесенными в целях получения права на заключение договора аренды или на аренду земельного участка.

Передача прав арендатора по договору аренды на основании договора о перемене лиц в обязательстве также возможна далеко не всегда.

В частности, арендодатель может настаивать на оформлении смены застройщика путем расторжения договора аренды с застройщиком 1 и заключения договора с застройщиком 2. Тогда получится, что возместить себе указанные затраты застройщик 1 сможет только путем компенсации.

Если все же передача затрат по договору о замене застройщика в рассмотренном примере 1 будет квалифицирована контролирующими органами исходя из договора купли-продажи, то сумма, подлежащая получению застройщиком 1 в качестве компенсации, будет признана его выручкой по договору купли-продажи с соответствующей обязанностью по начислению НДС. Правда, при этом у застройщика 1 возникнет право на вычет «входного» НДС, однако в связи с тем, что в отношении части затрат на строительство «входной» НДС отсутствует, сумма начисленного налога будет превышать сумму вычетов.

Вариант отношений между застройщиком 1 и застройщиком 2, основанный на положениях договора купли-продажи, лишен каких-либо налоговых рисков. Рассмотрим его на примере.

Пример 2

Воспользуемся исходными данными примера 1.

В учете застройщика 1 отражены те же суммы затрат на строительство.

Но на их основе рассмотрим иную ситуацию.

Было решено передать застройщику 2 результат осуществления этих затрат путем заключения договора купли-продажи. Учитывая, что по договору купли-продажи предметом договора может быть только вещь (товар), стороны договорились о продаже следующих товаров:

– проектной документации с отметками о прохождении экспертизы обшей стоимостью 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.);

– объекта незавершенного капитального строительства стоимостью 3 659 180 руб. (в том числе НДС – 558 180 руб.).

Уточним, что перед продажей объекта незавершенного строительства застройщик 1 должен зарегистрировать на рассматриваемый незавершенный объект право собственности (ст. 130, 219 Гражданского кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Финансовый результат застройщика 1 составил 100 000 руб. (такой же, как и в примере 1), а НДС к уплате – 198 180 руб. (10 800 + 558 180 – 9000 – 1800 – 360 000). Тогда как НДС в примере 1 – 18 000 руб.

Увеличение суммы налога на добавленную стоимость, подлежащей уплате в бюджет застройщиком 1, по сравнению с примером 1 связано с тем, что при реализации товара НДС начислялся со всей суммы реализации.

Из примера 2 видно, что с точки зрения налогообложения наиболее предпочтительным является вариант с компенсацией затрат (приведенный в примере 1), однако, как уже отмечалось, его применение сопряжено с рисками.

Перемена лиц в обязательстве

При замене застройщика зачастую осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика 1 на застройщика 2 по действующим договорам, связанным со строительством.

Правомерность данных операций не вызывает сомнений, поскольку они основаны на нормах главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ. Остановимся подробнее на налоговых последствиях, в частности на вопросах начисления НДС при указанных операциях.

Для этого рассмотрим отдельно такие хозяйственные операции, как перевод долга и уступка права требования.

Глава 21 Налогового кодекса РФ не предусматривает такого объекта налогообложения, как перевод долга, в связи с чем при переводе долга обязанности начислить НДС не возникает.

Правда, если сумма возмещения отличается от суммы переводимой задолженности, то разница может быть квалифицирована как стоимость финансовой услуги, оказанной стороной, получившей выгоду от уступки.

А раз это услуга, то и НДС с указанной разницы необходимо начислить.

Сложнее обстоит дело с уступкой права требования. Передача имущественных прав, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, признается объектом обложения НДС. Однако для случаев уступки имущественных прав, не указанных в статье 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база не определена.

А значит, согласно пункту 1 статьи 17 Налогового кодекса РФ, налог в этих случаях не считается установленным. Аналогичный вывод подтверждается и арбитражной практикой ( постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 августа 2007 г. № А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4764/07, А78-4501/06-С2-21/228-Ф02-4765/07).

Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/45643-nezavershennyy-ob-ekt-nuzhno-peredat-drugomu-zastroyschiku.html