Как не остаться без квартиры

Как не остаться без квартиры и денег

Как не остаться без квартиры

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Как не остаться без квартиры в сложной ситуации

Как не остаться без квартиры

Здравствуйте. У меня случилась очень неприятная ситуация. Помогите, пожалуйста, разобраться в ней. До брака мне родители купили квартиру. После свадьбы я и моя тёща решили разменять две однокомнатные квартиры – мою, которую купили мне родители, и тёщину – на двухкомнатную. Мы сделали обмен.

(В договоре на квартиру указывается, что была мена.) Так у этой квартиры стало два собственника, у которых была одинаковая часть на эту квартиру – 1/2 доли. Пока мы были в браке, но уже у нас разладилась семейная жизнь, тёща с женой подделали мою подпись и через знакомых в паспортном столе прописали мою несовершеннолетнюю дочь в эту квартиру.

Мы развелись, но жили ещё вместе полгода. Я работаю вахтовым методом, и, когда я уехал в очередной раз на работу, моя бывшая жена, забрав ребёнка, ушла жить к другому мужчине. И вывезла всё нажитое в совместном браке имущество. Я на работе сразу написал заявление на удержание с меня алиментов. Ну, ушла и ушла. Я опять уехал на работу.

Приезжаю домой, и не могу открыть дверь ключом. Оказывается, моя бывшая жена переехала в эту квартиру со своим сожителем и меня домой не впустила. Я пошёл к участковому милиционеру, и мы пришли вместе, но она и тогда не открыла. Ведь моя жена не имеет право жить там без моего согласия.

Но они мотивируют тем, что там прописана моя дочь, и она имеет жить там по месту её прописки, как опекун. Говорит, дочь живёт в своей комнате, она – в маминой (хозяйки 1/2 доли), и что та сдала 1/2 квартиры её сожителю в найм. Вторая собственница меня тоже не впустила.

Говорит, что квартира спорная, потому что она подала в суд с дочерью на раздел квартиры в пользу дочери только моей 1/2 доли. Хотя в суд меня ещё не вызывали. Получается, судебного решения нет о том, что я не имею проживать в данной квартире.

И ещё жена отказывается оплачивать прописку дочери, хотя получает ежемесячно алименты в размере 10500 рублей. Ответьте мне, пожалуйста, на вопросы, и подскажите, что мне можно предпринять, чтобы не остаться без квартиры. Предлагал тёще размен, как было раньше, – не хотят. Купить мою долю тоже отказываются.

1. Имеет ли право проживать в этой квартире моя бывшая жена? 2. Как заставить оплачивать прописку дочери в данной квартире? 3. Может ли суд принудить отписать мою 1/2 доли в пользу дочери и оставить меня без жилья? 4. Можно ли приватизировать или продать 1/2 доли квартиры, не спрашивая разрешения второго собственника?

Гридчин Павел Николаевич

У юриста, рассматривающего ситуацию, всегда возникает ряд уточняющих вопросов, ответы на которые помогут выбрать правильное направление. Изложенная Вами ситуация не является исключением. За неимением возможности уточнить детали, ответы будут поверхностными.

Полагаю, Вам придется доказывать в суде, что доля собственности в спорной квартире не является совместно нажитым имуществом.

Если Вы докажете отсутствие права Вашей бывшей жены на раздел доли собственности в спорной квартире – это одно направление развития событий, если нет – это уже другое направление. Пока ни того, ни другого не произошло – это третье направление развития событий.

Каждый из вариантов влечет за собой соответствующие правовые последствия. В своем ответе буду руководствоваться сложившейся ситуацией на данный момент.

Если отвечать на вопрос, имеет ли право Ваша бывшая супруга проживать в спорной квартире на том основании, что в этой квартире зарегистрирована ее дочь, то ответ будет –  нет, не имеет. Нельзя вселиться в квартиру только на указанном Вами основании.

Дело в том, что место  жительства ребенка определяется местом  жительства того родителя, с которым после расторжения брака остался ребенок.

Проживание в спорной квартире как Вашей бывшей жены, так и  “ее сожителя” на условиях предоставления другим сособственником части жилого помещения в пользование без Вашего согласия, также нельзя считать законным, так как в данном случае нарушаются  Ваши права собственника.

  Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. И уж конечно,  в реализации  Вашего права собственника доли жилого помещения,  никто не имеет право препятствовать.

Вы вправе срезать дверные замки сам или с помощью соответствующих служб, если  наличие новых дверных замков препятствует Вам в пользовании указанного жилого помещения. Далее. Вы не можете заставить бывшую супругу оплачивать  коммунальные услуги  за дочь, так как обязанность по  оплате несут собственники жилого помещения солидарно. По третьему вопросу.

Ни один практикующий юрист не скажет Вам с уверенностью, какое решение примет суд. Но в данном случае я не вижу оснований для прекращения Вашего права собственности.  По четвертому вопросу. Речь не может идти о приватизации, так, как квартира уже приватизирована, судя по тому, что определены собственники.

При  намерении продать свою долю  собственности в недвижимости, необходимо соблюсти требование законодателя об уведомлении другого собственника(ов) о соответствующем намерении. Дело в том, что другие собственники доли в недвижимом имуществе имеют  преимущественное, перед третьими лицами, право покупки.

  Необходимо в письменном виде известить лиц, имеющих право преимущественной покупки доли о намерении продать долю, в уведомлении указать стоимость. Если в месячный срок заинтересованные лица не ответили согласием купить долю в праве, то собственник может продать ее  любому третьему лицу. Молчание уведомленных лиц приравнивается к отказу купить долю в праве.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки,  участник(ки) долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли квартиры (в данном случае) с нарушением его права. Преимущественное право распространяется только на возмездное отчуждение, иными словами, долю в праве собственности можно подарить, не испрашивая согласие заинтересованных лиц (сособственников).

В сложившейся ситуации следует обратиться в суд, с иском о признании регистрации дочери недействительной, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и об определении судом порядка пользования спорным жилым помещением с другим собственником.

На ваши вопросы отвечает юрист Анна Соколова,
Бизнес-бюро “
Doc-Net

Источник: https://rg.ru/2008/12/24/spor-yurist.html

Как не остаться без жилья после развода

Как не остаться без квартиры

Юристы сходятся во мнении, что самым надежным способом защитить свое имущество является брачный договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в процессе развода, нужно учесть некоторые важные моменты.

Доходные дома в России когда-то составляли почти половину всего жилья. Сейчас их практически не осталось, однако власти заявили о намерении возродить… →

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. В той же форме совершаются изменения и дополнения к брачному договору: исправление даже одного слова должно быть заверено нотариусом.

Юристы советуют не пытаться прописать в договоре все ценные мелочи, лучше сосредоточиться на дорогом имуществе: драгоценностях, автомобилях, недвижимости.

Имущество, приобретенное до брака, согласно действующему российскому законодательству, не считается совместно нажитым. Но чтобы дополнительно его защитить, руководитель юридического портала Lex-finance Игорь Михеев советует составить перечень такого имущества в приложении к договору и отметить, что оно будет принадлежать только тому, кто его приобретал и записан в собственники.

Также эксперт рекомендует прописать, что не должны делиться деньги, вырученные от продажи имущества, которое в случае развода отойдет одному из супругов.

Если во время подготовки к свадьбе вы не подумали о составлении контракта, но затем решили все-таки им обзавестись, сделать это никогда не поздно. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время после.

Партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов также напоминает, что брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Кроме того, права и обязанности, обозначенные брачным договором, могут действовать на определенный срок или в зависимости от каких-то условий. Например, можно прописать «отступные» при наличии детей.

Суд Нью-Йорка рассмотрит очередной иск бывшей супруги Рыболовлева к бизнесмену. На этот раз предметом спора стала покупка самых дорогих на тот момент… →

Как получить свое собственное имущество

Хотя имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым, есть несколько способов получить недвижимость, которую не придется делить в случае развода.

Имущество, которое один из супругов получил во время брака в дар, в порядке наследования или по другим безвозмездным сделкам, будет личной собственностью, и делить его не будут.

При желании и по обоюдному согласию супруги могут заключить соглашение о разделе полученного в наследство или в дар имущество, но это не является обязанностью.

Также можно приобрести личное имущество на собственные добрачные накопления. Юристы рекомендуют хранить такие средства на отдельном банковском счете. Точно так же приобретенные до брака ценные бумаги и полученные по ним доходы не следует смешивать с общим имуществом.

Если жилье приобретено на средства, заработанные до регистрации брака, и тому есть доказательства, оно также не будет подлежать разделу.

Если вероятность расторжения брачных отношений высока, лучше как можно раньше начинать дело в суде, говорят эксперты.

«Ваш личный доход перестанет быть общим доходом супругов с момента доказанного раздельного проживания при прекращении семейных отношений», — поясняет Игорь Валов.

Развод с ипотекой

Если недвижимость приобретается в ипотеку, супруги, как правило, становятся обязательными созаемщиками или поручителями. Однако могут быть и исключения.

Каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств, утверждают специалисты. «Газета.Ru» выяснила, как… →

До взятия ипотеки можно заключить брачный договор и разграничить в нем права собственности на приобретаемый объект недвижимости и, соответственно, обязательства по ипотечному кредиту, рассказывает вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Нина Крючкова.

При разводе супругам необходимо в первую очередь обратиться в банк и при участии его представителей определиться, кому останется приобретенный объект и кто будет продолжать выплачивать кредит после развода.

Если договориться не удастся, придется обратиться в суд. Банк в этом случае может быть также привлечен к процессу.

Вопрос с ипотекой должен быть обязательно решен до завершения процесса развода. «Разделить долг и объект недвижимости после развода нельзя: придется продавать объект под контролем банка для погашения задолженности», — поясняет Нина Крючкова.

Если квартира куплена в ипотеку одним из супругов до брака, она становится его единоличной собственностью, даже если погашение кредита производится из семейного бюджета.

И в таком случае, соответственно, никакого раздела имущества не происходит.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2014/10/13_a_6254029.shtml

Как не остаться без квартиры и денег | Статьи и Советы | Полезная информация | Kazakh Developement International

Как не остаться без квартиры

Как не остаться без квартиры и денег

Жилье зачастую является самой большой материальной ценностью человека, поэтому потерять его — огромная трагедия. Необходимо знать какие существуют схемы обмана при совершении сделки с недвижимостью, чтобы не стать жертвой мошенников и аферистоф.

По статистике покупателей квартир и домов обманывают гораздо чаще, чем продавцов и арендаторов. Способов мошенничества в этом случае великое множество, но наиболее распространенные следующие.

1) Недействительная сделка. После продажи жилья, человек подает в суд с просьбой о признании сделки недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — указанная в договоре сумма.

Как правило, ради уменьшения налогов, в договоре указывают значительно меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Таким образом, покупателю возвращается в лучшем случае половина его денег, а продавец сохраняет и квартиру, и получает неплохую прибыль.

2) Фальшивые документы. Мошенники при помощи поддельных документов и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Покупатель, заплатив свои кровные денежки, безуспешно пытается предъявить права на чужое жилье (как правило, снятую заранее мошенниками квартиру)

3) «Невыездной» жилец. После продажи квартиры или дома, человек продолжает занимать жилплощадь, мотивируя это тем, что ему негде жить. Суд обычно принуждает хозяина квартиры вернуть деньги покупателю.

Владелец недвижимости заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать из он будет постепенно из своей зарплаты. Так как он платить не отказывается, применить какие-то санкции к нему сложно.

Но даже если он официально получает зарплату, забирать в счет долга можно не более 30 процентов. При средней зарплате вернуть затраченные деньги покупатель сможет через 50—70 лет.

4) Сеанс одновременной продажи. Продажа квартиры одновременно нескольким людям. Уезжающий за рубеж гражданин, сделав дубликаты документов, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и уезжает за границу с полным чемоданом денег. В этом случае повезет только одному из покупателей — тому, кто первым успеет зарегистрировать ее.

5) «Фирма-однодневка». Организуется фирма для заключения только одного договора, а после самоликвидируется, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте с другим названием.

Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис, где ему обещают сказочный вариант — хозяин через неделю улетает на постоянное место жительство в Китай, поэтому цена маленькая, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает вместе с деньгами.

6) Плата за просмотр. Некоторые«фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов.

Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют невыполнимые условия или цены.

Покупатели отказываются, но деньги за просмотр не вернешь. Такие мошенники при хорошем потоке посетителей зарабатывают до 1000$ в день.

7) Заманчивое предложение. К владельцу неприватизированной квартиры поступает заманчивое предложение сдать им квартиру на долгий срок и по очень высокой цене. Сразу заключается договор и выплачиваются деньги. У хозяина берется паспорт(«исключительно в целях заботы о арендаторе») для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.

Доверчивый человек и не предполагает, что в ЖЭКе похожий на него человек с его паспортом приватизирует квартиру и сразу же продает ее ничего не подозревающему гражданину. По прошествии «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят.

Но в любом случае пострадает один из «владельцев» пострадает.

Список можно продолжать и продолжать, но для любых ситуаций есть несколько советов, при соблюдении которых можно рассчитывать на положительные результаты сделки.

Во-первых, нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны, причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.

Во-вторых, опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок, которые берутся за оформление всех документов сами.

Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот вид деятельности. Запишите орган, в котором лицензия получена, не поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.

Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).

Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную квартиру, сменив замок. Необходимо также добиться выписки всех квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи денег).

Кроме того, при расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом.

Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии смогут выступить свидетелями в суде.

Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить, оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за телефон.

И, наконец, самый главный совет — всегда будьте начеку и не забывайте народную мудрость —

 «Доверяй, но проверяй!».

Источник: http://www.kdi.kz/107

Раздел имущества при разводе: как не остаться без жилья

Как не остаться без квартиры

По мнению юристов, самый надежный способ защиты своего имущества – брачный договор. С этим документом у россиян связано немало предрассудков.

Одни считают, что такие соглашения заключают лишь олигархи, а рядовым гражданам и делить-то нечего. Другим кажется неуместным обсуждать возможность развода, когда семейная жизнь только-только начинается.

Между тем, если дело дойдет до раздела нажитого, наличие брачного контракта избавит супругов от многих проблем.

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 34) любое приобретенное в браке имущество считается совместно нажитым. Самый простой пример: супруги купили квартиру. Даже если один из них вложил в покупку гораздо меньше средств, при разводе делить недвижимость придется пополам.

Супруг оформил ипотеку и фактически погасил долг еще во время холостяцкой жизни, но право собственности оформил уже после свадьбы? В случае развода суд признает жилье общим. Многих такое положение дел не устраивает.

Вот тут-то и придет на помощь брачный договор: в нем можно заранее прописать, например, кому достанутся конкретные приобретения (машина, дача, гараж и т. п.) и поделить имущество по справедливости.

Брачный договор составляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. Аналогичным образом в соглашение вносятся изменения и дополнения. Как уточняет нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, заключение такого контракта – сугубо личное дело супругов. Потому, закон запрещает подписывать брачное соглашение по доверенности, с помощью представителя.

Специалисты советуют в первую очередь сосредоточиться на порядке раздела крупной собственности:жилой недвижимости, автомобиля, драгоценностей, а не пытаться прописать каждую мелочь. Кстати, брачный договор можно заключить и в отношении будущего имущества.

А еще для некоторых прав и обязанностей можно указать конкретный срок действия или дополнительные условия. Например, в контракте часто прописывают отступные при разводе при наличии детей. Также юристы напоминают: даже если вы не подумали о договоре до свадьбы, это не проблема.

Этот документ можно оформить в любое время.

«Брачный контракт позволяет регулировать имущественные отношения исходя из пожеланий сторон: к примеру, можно прописать пункт о том, что квартира, дом или автомобиль, оформленные на имя одного из супругов, остаются его личной собственностью – как во время, так и после расторжения брака. Соответственно, если в период брака он захочет продать это имущество, согласие второго супруга не потребуется»,- поясняет Алексей Комаров.

Что касается имущества, приобретенного супругами до брака, по закону (ст. 36 СК РФ) оно не подлежит разделу.

Для надежности к договору можно приложить его список и указать, что эти вещи и после развода будут принадлежать тому, кто записан в собственники.

А еще эксперты советуют прописать в брачном контракте, что деньги от продажи имущества, которое после развода должно отойти одному из супругов, разделу не подлежат.

Также, по словам Алексея Комарова, нотариуса, члена Нотариальной палаты Санкт-Петербурга,в договоре важно определить правовой статус использования имущества как во время брака, так и после его расторжения. В противном случае после развода все имущество будет делиться поровну – как указано в 256-й статье Гражданского кодекса РФ.

Кстати, некоторые приобретенные в браке вещи не понадобится делить, даже если супруги не побеспокоились о договоре.

Например, если муж или жена получит недвижимость по наследству или договору дарения, то оно будет считаться личной собственностью. Также можно приобрести квартиру на добрачные накопления.

Если сможете доказать, что эти деньги вы заработали до создания семьи (например выписка с банковского счета), то делить ее со своей второй половиной не придется.

Ипотека и развод – кому достанется квартира

Еще одна сложность, с которой сталкиваются пары, решившие развестись, – непогашенный ипотечный кредит. Как правило, когда один из супругов оформляет ипотеку, второй становится поручителем или созаемщиком.

Пока выплачивается кредит, немало воды утечет, за это время ситуация в семье может существенно измениться.

До оформления ипотеки, особенно если вклад в погашения каждого из супругов будет неравноценным, также можно оформить брачный договор. В нем следует:

  • Разграничить право собственности на ипотечную квартиру
  • Определить, кто и в каком соотношении платит первоначальный взнос
  • Указать, кто вносит ежемесячные платежи по кредиту
  • Кто станет владельцем недвижимости в случае развода

Также в соглашении нужно указать, положена ли второй стороне компенсация за годы обслуживания кредита, и повлияет ли на условия контракта рождение детей.

Если же «любовная лодка разбилась о быт», ипотека не закрыта, а договор супруги подписать не удосужились, поделить квартиру будет сложнее. О том, что заемщики разводятся, в первую очередь должен узнать банк.

С участием его представителей муж и жена должны определиться с судьбой кредита – кто будет выплачивать долг, и кому достанется квартира. Если решить вопрос миром не получится, в игру вступит банк. Чисто технически процедура раздела ипотечного кредита проста: долг просто распределяется между супругами.

Если кто-то из них откажется выплачивать свою долю, то расходы можно будет взыскать в судебном порядке.

При отсутствии брачного договора довольно проблематично доказать, что один из супругов вложил в ипотечную квартиру больше средств, чем другой.

На практике так случается довольно часто: кому-то с первоначальным взносом помогают родители, кто-то продает добрачное жилье или тратит на погашение кредита холостяцкие сбережения.

Чтобы претендовать на большую долю в квартире, эти траты нужно подтвердить документально: пригодятся банковские поручения, договор купли-продажи старой квартиры, расписка покупателя. Кроме того, все платежи должны быть совершены путем безналичного расчета.

Процедуру раздела ипотеки следует провести как можно быстрее: после развода сделать это уже не получится, и придется под контролем банка продавать недвижимость, чтобы рассчитаться с долгами.

Нет штампа – нет совместного имущества

С каждым годом все больше пар, фактически состоящих в семейных отношениях, не спешат регистрировать их официально, считая это пустой формальностью. Однако с юридической точки зрения гражданский брак весьма ненадежен. Во-первых, на такие пары не распространяется действие Семейного кодекса, и нажитое имущество по закону нельзя признать совместной собственностью.

Однако гражданские супруги вкладывают немалые деньги в совместный быт и при расставании рассчитывают на компенсацию расходов.

По словам нотариуса Алексея Комарова, имущественные отношения между людьми, состоящими в гражданском браке, регулируются статьями 244-й и 245-й Гражданского кодекса РФ.

В случае имущественных споров паре необходимо доказать, что они договаривались о создании общей собственности. При этом доли в праве на это имущество определяются в зависимости от объема вложений каждого из гражданских супругов.

«В судебной практике есть немало примеров, когда зарплату за мужа получала его гражданская жена, а на полученные деньги супруги покупали автомобиль или, например, строили дом.

В этом случае гражданскому супругу необходимо доказать, что он участвовал в создании совместного имущества. Чаще всего суды приходят к выводу, что при создании такого имущества стороны вкладывают свой труд и средства.

А значит, могут претендовать на него – в зависимости от того, сколько было вложено денег в его покупку», – поясняет Алексей Комаров.

Кстати, в последнее время банки в соответствии с требованиями времени все чаще выдают ипотечные кредиты парам, не состоящим в официальном браке. Если каждый из супругов получает долю в квартире, соответствующую его вложениям (первоначальный взнос, размер ежемесячных платежей), то поводов для тревоги нет.

Однако может сложиться ситуация, когда один из гражданских супругов получает зарплату «в конверте» и не может подтвердить реальный доход.

В итоге банк может признать его недостойным заемщиком, а ипотека будет оформлена только на одну сторону, хотя фактически платить по кредиту будут обе.

Для неуказанного в договоре супруга ситуация весьма рискованная: в случае расставания он потеряет и деньги, и жилплощадь.

Лучший вариант для таких пар – забыть о предрассудках и все-таки отправиться в ЗАГС, а затем оформить брачный договор с учетом всех финансовых тонкостей и будущего кредита. Конечно, соглашение не убережет от скандалов и проблем, зато оно защитит ваши имущественные права, если семейное счастье окажется недолговечным.

Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/razdel-imushhestva-pri-razvode-kak-ne-ostatsja-bez-zhilja/

Остаться без квартиры

Как не остаться без квартиры
?

Николаева Анастасия Владимировна (nikolaeva) wrote,
2017-08-23 03:00:00 Николаева Анастасия Владимировна
nikolaeva
2017-08-23 03:00:00 Category: Можно ли честную и законопослушную семью с двумя маленькими детьми выкинуть из квартиры? Легко. Даже если все документы безупречны, а сделку признали законной во всех инстанциях.

Эту историю рассказала опытная в судебных делах Ольга Богуславская в МК:…Москвичи Алексей и Марина Королевы поженились в 2003 году. В 2008 году у них родилась дочь Полина, а спустя шесть лет на свет появился Тимофей. И получилось, что жить такой большой семьей в квартире родителей Марины уже как-то неправильно, нужно обзаводиться своим жильем.И Королевы начали искать квартиру.

Конечно, стоило обратиться к риелтору, но в их семье уже пользовались такими услугами и все пришли к выводу, что денег нужно платить много, а никаких особенных хитростей в этом деле нет и люди с высшим образованием могут справиться с этим сами.

Спустя месяц после того, как Королевы занялись поисками подходящего жилья, они нашли двухкомнатную квартиру в многоэтажном доме советской постройки на Истринской улице, 10.Продавал квартиру Владимир Валерьевич Снопков.Королевы навели справки и выяснили, что раньше Снопков жил в этой квартире с матерью, с которой они жилье не приватизировали.

Так что первым собственником квартиры в 2013 году оказался Владимир Валерьевич.От риелтора Снопкова Королевы узнали, что у хозяина квартиры есть дети, но им было сказано: дети взрослые, в приватизации не участвовали, живут своей жизнью и на эту квартиру не претендуют.Чистоту сделки проверяли не только покупатели.

Все документы были тщательно изучены Пенсионным фондом и Сбербанком, поскольку Королевы при покупке квартиры решили воспользоваться материнским капиталом и собирались взять ипотечный кредит.Таким образом, получилось, что документы прошли тройную проверку.Стерильно, мин нет, можно покупать.И 10 апреля 2014 года Королевы заключили договор купли-продажи на эту квартиру.

Стоила она 8 миллионов 300 тысяч рублей. Конечно, своих денег у молодой семьи на такую покупку не было. Тогда родители Алексея продали свою трехкомнатную квартиру, купили маленькую «двушку», а разницу, 2 миллиона рублей, отдали сыну.

К этому времени Королевы сумели накопить еще 2 миллиона рублей, добавили материнский капитал и взяли в Сбербанке в кредит 4 с половиной миллиона рублей на 15 лет.Чудесно! Они молниеносно сделали ремонт и в начале лета въехали в долгожданную квартиру. А 14 июня 2014 года в их почтовом ящике оказалась судебная повестка на имя В.В.Снопкова.

Алексей позвонил Снопкову, и тот сказал: я попал в ДТП, дело слушается в суде. Спасибо за то, что позвонил.А в конце сентября повестка пришла уже на имя Королевых.* * *И выяснилось, что в Кунцевском суде будет слушаться дело о признании их сделки по покупке квартиры недействительной.

Кто же обратился с иском? Неужели Владимир Валерьевич Снопков?Нет, зачем же! С иском к Королевым обратилась его дочь Елена Снопкова, тот самый взрослый ребенок, который не участвовал в приватизации, живет своей жизнью и не интересуется квартирой.Оказалось, что Елена — дочь Снопкова от первого брака.

Когда родители развелись, мать снова вышла замуж, забрала детей и уехала на новое место жительства. В это время Елена Снопкова училась в школе. Она осталась зарегистрирована в квартире отца, но, по ее словам, приезжала туда очень редко, только для того, чтобы повидаться с бабушкой. Когда бабушка умерла, она туда ездить перестала.

Так вот, в 2012 году Елена обратилась в суд с иском о вселении в квартиру на Истринской улице, а ее отец — с иском о ее выселении, так как она много лет не проживала в этой квартире.Суд требование Елены удовлетворил. Однако в квартиру она почему-то не въехала. И через год ее отец снова обратился в суд с иском о снятии дочери с регистрационного учета.

На сей раз суд снял Елену Снопкову с учета. В суде Елену никто не видел. И спустя 2 месяца ее отец приватизировал квартиру, а через год продал ее Королевым.По интересному стечению обстоятельств, со слов Елены, она узнала о том, что отец выписал ее из квартиры, ровно в тот самый день, как он квартиру продал. И это при том, что они, как она много раз говорила, не общались.

Бывают же такие курьезы! Полтора года Елена квартирой не интересовалась, могла туда вселиться, но почему-то не вселилась, в суд не ходила, но при этом в тот день, когда отец продал квартиру, она случайно об этом узнала. Видимо, была потрясена. Собралась с силами, взяла себя в руки и на следующий день пошла в суд.

Помните повестку, которую получил Алексей Королев? Помните, как Снопков сказал, он судится в связи с ДТП? Так вот именно в это время слушалось дело по иску Елены к отцу. И именно в это время суд отменил прежнее решение полуторагодовой давности и снова вселил ее в квартиру.Теперь Елене предстояло выселить семью Королевых.Кунцевский суд слушал это дело полгода.

И судья Красавина решением от 18 февраля 2015 года признала договор купли-продажи недействительным. Она объяснила свое решение так: ни в приватизации, ни в продаже квартиры Елена Снопкова участия не принимала. Вот почему сделка между Снопковым и Королевыми недействительна.

Стало быть, квартиру необходимо вернуть городу (квартира же была муниципальной), вселить туда Снопкову, а семью Королевых выселить.По мнению Елены Снопковой, так получалось по-честному: она вернулась в родное гнездо, а Королевым причитается 8 миллионов 300 тысяч рублей, которые они потратили на покупку квартиры. В сделке участвовал папа, значит, и вернуть эти деньги должен он.

Должен-то должен, кто спорит. Беда лишь в том, что папа, то есть Владимир Снопков, ушел со сцены по-английски. И как-то не верится, что папенька не сегодня-завтра вернется и, запыхавшись, принесет Королевым деньги.

Скажите на милость, разве Королевы не являются добросовестными приобретателями квартиры?Проверяя историю квартиры, они запросили договор социального найма, все документы о приватизации, выписку из единого государственного реестра, из которой видно, кто собственник квартиры, единый жилищный документ, из которого видно, кто в квартире зарегистрирован, выписку из финансово-лицевого счета и нотариальное согласие супруги Снопкова на продажу квартиры. Ну что еще надо было? Анализ мочи? Отпечатки пальцев? Сканер радужной оболочки глаз?Этого не требовалось, правда? И они сделали все, что было положено по закону.Как бы не так! Кунцевский суд придерживается другого мнения:«Учитывая, что истец Снопкова Е.В. имеет право пользования спорным жилым помещением, а ответчики чинят ей в этом препятствия, то ее требования о вселении являются обоснованными и подлежащими удовлетворению… Обсуждая встречные исковые требования Королевых А.В.и М.А., суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку удовлетворение первоначального иска полностью исключает удовлетворение встречного иска.Кроме того, суд не находит оснований для признания Королевых добросовестными приобретателями по договору купли-продажи спорной квартиры, поскольку отсутствует совокупность всех фактов и обязательств, с которыми закон связывает возможность признания граждан добросовестными приобретателями».Я прочитала все это много раз, но так ничего и не поняла. Зато вспомнила детскую загадку. Почему на улице ветер? Потому что деревья качаются. А почему деревья качаются? Потому что на улице ветер.Вот почему решением суда от 18 февраля 2015 года договор купли-продажи квартиры на Истринской улице, 10, признали недействительным, а в удовлетворении иска Королевых о признании их добросовестными приобретателями было отказано.Суд второй инстанции это решение признал законным.12 ноября 2015 года оно вступило в законную силу. Елена Снопкова с чистым сердцем снесла с петель дверь и въехала в отвоеванную квартиру. А коварные Королевы, которые не являются добросовестными приобретателями, а умеют только обманывать людей, не солоно хлебавши поехали жить к родителям Марины. Они даже не догадываются о том, как хорошо, что им было куда поехать. Маринины родители — инвалиды, и квартира у них самая обычная, без антикварной лепнины. Кроме того, до последнего времени им приходилось сдавать одну комнату, чтобы свести концы с концами. Но сейчас все очень здорово. Вот когда они жили у родителей Алексея, там в двух комнатах компактно помещались восемь человек и приходилось спать в два яруса, как в поезде дальнего следования. А теперь красота! Поезд приехал, и у каждого есть своя кровать.* * *Тут не могу не задать один жгучий вопрос: а что же эти двое детей, Тимофей и Полина Королевы? У них что, вообще нет прав?Ну зачем сгущать краски. Имеются разные точки зрения. Вот что говорится в решение суда второй инстанции.«Доводы о том, что суд не принял во внимание, что принятым по делу решением суда были нарушены права двоих несовершеннолетних детей ответчиков, также не влечет отмену решения суда, так как права детей производные от прав на жилое помещение их родителей и восстановление права пользования истца спорной квартирой невозможно без выселения и снятия ответчиков с несовершеннолетними детьми с регистрационного учета из спорной квартиры».Если я правильно понимаю, в этом абзаце речь идет о том, что у всех детей есть право вылететь на улицу вместе с их родителями, потому что все люди на земле равны и не имеет значения, большие они или маленькие.Правда, до полного счастья далеко. Дело в том, что Королевы — порядочные люди, и они продолжают выплачивать кредит, взятый в Сбербанке на покупку квартиры. Я, честно говоря, в восторге от того, как это все ловко уладилось. В квартире на Истринской улице живет Елена Снопкова, а Королевы, которых оттуда выгнали, продолжают за нее платить.Елена Снопкова собирается приватизировать квартиру и, значит, в любой момент может ее продать. В итоге честная семья Снопковых осталась при квартире и с восемью с половиной миллионами рублей, а недобросовестные, нехорошие, коварные Королевы оказались без квартиры, но с долгом в несколько миллионов рублей, которые они своевременно оплачивают.Это ли не справедливость?

Чуть не забыла. Есть один интересный вопрос, который настоятельно требует ответа. Как известно, не существует утвержденного законом перечня документов, которые необходимо проверять перед покупкой квартиры. Тем не менее большая часть квартирных катастроф сводится к тому, что добросовестные покупатели квартир признаются недобросовестными именно из-за того, что не проверили все документы.А все — это сколько?

Секрет.

Хотя у Снопковых на это есть другой ответ: в суде они заявили, что Королевы и Сбербанк должны были запросить архивную выписку из домовой книги, то есть приблизительно с 60-х годов прошлого века.Я вам больше скажу.

Если бы они не поленились сходить в Музей истории Москвы, возможно, удалось бы раскопать свидетельство того, что на месте дома на Истринской улице некогда было подворье боярина Голопопова. У этого боярина было 18 законных детей, а сколько незаконных, теперь уж не узнать. Я думаю, эти документы тоже могли бы пролить свет на историю покупки спорной квартиры…

Ужасы нашего городка

  • Все мы, старожилы этой площадки, все время задаём себе этот вопрос. И то сказать: имеем право. Она, площадка эта, нам не чужая. Столько лет здесь…

  • А почему вдруг педагоги и ответственные за молодежный сектор публично и активно стали ругаться матом? Это тренд такой? Попробуем разобраться,…

  • оформление материала о травле на ресурсе “Мел” Людмила Петрушевская рассказала в ФБ о том, как травят ее сына за то, что в передаче…

  • Как всегда, обращаем внимание на слова, которые являются точными маркерами и измерителями нашей жизни.Что общественной, что личной. Если муж в семье…

  • Сходила на фильм “Давай разведемся”. Надо сказать, что сделала я это из-за тизера, который был выдержан в лучшей стилистике Анны Пармас, режиссера…

  • Есть, есть порох в пороховницах, а здоровый эрос в современных текстах. Не верите? Читайте Маргариту Симоньян. Но будьте осторожны, а то…

  • Новости из клоаки! Ответишь за клоаку!!! От нас, клоакеров, респект и уважуха!!!”. Слово “клоака” внезапно стало настолько популярным, что…

  • Человек, похожий на человека, в форме, похожей на спецодежду, подошёл к другому человеку, сидящему на земле, и слегка попинал его ботинком. Не…

  • Я видела эту тему уже на самых разных площадках. Начинается она обычно так: «Детей блокадного Ленинграда эвакуировали за деньги родителей».…

Источник: https://nikolaeva.livejournal.com/918883.html

Юридическое дело
Добавить комментарий