Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

Прощай, квартира

Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Без меня меня продали: как защитить недвижимость от незаконных сделок

Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

Лишиться недвижимости и даже не подозревать об этом – это, пожалуй, один из самых страшных кошмаров в жизни. Ситуации, когда квадратные метры продают в обход других собственников, нередки. Эксперты рассказали “РИА Недвижимость”, какие случаи незаконной продажи недвижимости распространены, и в каких случаях можно вернуть свое имущество.

Ложное дарение

Одна из самых распространенных схем незаконной продажи недвижимости – отчуждение доли в квартире третьему лицу через договор дарения. В этом случае формально стороны оформляют сделку по дарению доли в квартире, но фактически дарителю передаются деньги, поясняет адвокат АК “Бородин и Партнеры” Олеся Спиричева.

“В моей практике был яркий пример такой ситуации.

Молодой человек, являющийся собственником одной четвертой доли квартиры, в которой проживал с матерью, отцом и сестрой, решил продать свою долю втайне от других сособственников, поскольку остро нуждался в деньгах, а родственникам об этом рассказывать не хотел.

Он обратился в фирму, которая занималась скупкой долей по сильно заниженной стоимости, где ему, естественно, предложили оформить сделку путем заключения договора дарения”, – вспоминает адвокат МКА “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

Сделка прошла, права были зарегистрированы, и родители молодого человека узнали об этом только спустя год, увидев в выписке из Росреестра нового неизвестного собственника вместо своего сына, продолжает юрист.

После долгих судебных тяжб удалось признать заключенный договор дарения притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, установить нарушения законодательства и перевести права и обязанности покупателя по договору на одного из родителей.

В данном деле удалось добиться отмены сделки только благодаря тому, что деньги молодой человек за продажу получил путем перечисления на карту, а в судебном заседании он в итоге признал, что хотел скрыть от своей семьи финансовые трудности.

“Это можно считать своего рода везением, поскольку в большинстве случаев расчеты происходят наличными средствами, а обе стороны сделки настаивают на своих истинных намерениях, прописанных в договоре”, – говорит Прокофьев.

По закону при продаже доли в квартире постороннему лицу продавец обязан известить иных сособственников об условиях сделки, в том числе о цене, по которой будет осуществляться продажа, говорит Спиричева. Если сособственников больше двадцати, то их извещение может осуществляться путем размещения сообщения на официальном сайте Росреестра.

Срок на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной составляет один год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах незаконной сделки. А срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке на истца – три месяца, указывает Спиричева.

Продажа в счет долга

Случается, что владельцы долей дарят их в счет уплаты долга или, как отмечает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая, могут также заключить договор займа, залогом для которого становится доля квартиры. В последнем случае оказывается, что собственник не платит кредит, и доля в квартире переходит новому владельцу.

Пример из судебной практики приводит Спиричева: собственница доли квартире в Ленинградской области подарила долю знакомому по договору дарения, заключенному в счет погашения долга в 400 тысяч рублей.

По этому делу была доказана притворность дарения на основании полученных объяснений дарителя и одаряемого.

Выяснилось, что одаряемый неоднократно давал денежные средства в долг дарителю, который в счет долга заключил договор дарения своей доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

“Таким образом, суды пришли к выводу о том, что сделка прикрывает не куплю-продажу, а отступное, но, по сути, признали за истцом право преимущественного выкупа доли, поскольку такое право присутствует у сособственников при любом возмездном отчуждении доли в праве общей собственности, а не только при купле-продаже”, – рассказывает юрист.

Брачная доля

Продать квартиру целиком втайне от сособственника, разумеется, сложнее, чем тайно продать долю в квартире. Однако подобная ситуация теоретически возможна при продаже общего имущества супругов в случае, если в ЕГРН в качестве собственника зарегистрирован кто-то один из них, обращает внимание Спиричева.

При регистрации перехода право собственности на покупателя потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку, без этого согласия регистрация не будет осуществлена.

Однако адвокат Тимур Баязитов уверяет, что в целом супруг не может подарить недвижимость, приобретенную во время брака по возмездным сделкам третьим лицам без нотариально заверенного согласия второго супруга.

“В противном случае, второй супруг, узнав, что совместно нажитое имущество по возмездным сделкам было подарено третьему лицу без его согласия, может обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора дарения недвижимого имущества недействительным. В данном случае суд, скорее всего, удовлетворит такие исковые требования второго супруга”, – рассуждает Баязитов.

Впрочем, супруг, который хочет подарить недвижимое имущество третьему лицу, может выделить долю из совместного недвижимого имущества супругов (заключив брачный договор, либо в судебном порядке), добавляет эксперт. После чего он распоряжается указанной долей по своему усмотрению.

Изменить с родней

Нередки случаи, когда приобретаемое в период брака имущество один из супругов оформляет не на свое имя, а на родителей, братьев, сестер и так далее, обращает внимание Прокофьев.

Бывает и так, что имущество, хотя и оформляется на одно из супругов, но с целью избежать признания данной собственности совместно нажитой им оформляются договоры займа от своих родственников, тем самым показывая, что денежные средства из семейного бюджета израсходованы не были.

“В таких случаях второму супругу уже в суде приходится доказывать мнимость данных договоров займа, либо мнимость оформления этого имущества на имя родственников.

Сделать это можно только в случае, если удастся подтвердить, что деньги тратились в действительности из семейного бюджета.

Для этого необходимо предоставить сведения о доходах обоих супругов, сведения о доходах тех лиц, на чье имя имущество было оформлено, и тем самым доказать, что такая сделка является мнимой”, – говорит Прокофьев.

К сожалению, в большинстве случаев доказательной базы для супруга, оспаривающего сделку, часто бывает недостаточно, поскольку в период брака взаимоотношения основываются на доверии, а чеки и квитанции попросту не хранятся, посетовал юрист. В свою очередь супруг, желающий исключить имущество из категории совместно нажитого, тщательно готовится к данному процессу и подготавливает все необходимые документы.

Источник: https://realty.ria.ru/20190207/1550532996.html

Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру

Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве своем уже знают, что предварительно нужно проверить “юридическую чистоту” объекта, но не все до конца понимают, что в это понятие входит. Традиционно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями продавца.

Однако часто собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет скрытые проблемы. Чтобы покупка была безопасной, нужно знать, что именно таит в себе угрозу и какие действия необходимо предпринять, чтобы получить необходимую информацию.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов рассказать об этом своим читателям.

Права несовершеннолетних

Некоторое время назад было очень популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Делалось это путем выписки из приватизируемой квартиры непосредственно перед подписанием заявления на приватизацию.

После получения документов детей прописывали обратно, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

Впоследствии это может грозить тем, что выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть квартиры.

Важно также обратить внимание на состав семьи продавца, в частности, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, добавляет адвокат московской коллегии адвокатов “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

“При наличии у продавца несовершеннолетних детей, их права могут быть нарушены, если совершаемая продавцом сделка существенно ухудшает условия их проживания. В таких ситуациях с исковыми требованиями в суд вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах детей”, – уточняет он.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи, советует адвокат Виктория Данильченко.

Получить ее может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в многофункциональном центре (МФЦ) при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, поясняет она. В данной справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по этому адресу на момент выдачи справки, но и о гражданах, которые были здесь прописаны ранее.

“Фактически, по указанной справке можно проследить всю историю того или иного жилого помещения”, – говорит Данильченко.

Если в квартире, помимо продавца, были зарегистрированы другие лица, прежде всего несовершеннолетние, нужно проверить наличие у них регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован по другому месту жительства, подчеркивает она.

Еще одну потенциальную опасность таит в себе использование материнского капитала при покупке квартиры, обращает внимание Вишняков. При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить доли на несовершеннолетних, а продать квартиру как есть.

В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены. При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие двух и более детей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал.

Также количество несовершеннолетних детей указывается в выписке из домовой книги.

Для подтверждения того, что материнский капитал был не использован и проблемы нет, лучше запросить у продавца справку из пенсионного фонда об использовании материнского капитала, – советует Вишняков.

Скрытые наследники

Другим источником потенциальной “опасности” для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.

В первую очередь, необходимо обратить внимание – на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира, разъясняет Прокофьев. Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН.

Если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом квартиры прошло пять и более лет, остается велик риск того, что может появиться еще один наследник, предупреждает эксперт.

Он, к примеру, не знал и не мог знать о смерти наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через суд и примет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев. В такой ситуации договор купли-продажи будет признан недействительным.

“Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, выяснить у него имелись ли какие-либо еще родственники, а также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что других наследников не имеется”, – рекомендует Прокофьев.

Продавец-банкрот

Опасность может исходить непосредственно от продавца, точнее, от его нынешнего положения, которое также стоит проверять, рекомендуют эксперты.

Крайне важным фактором является наличие каких-либо текущих судебных споров с участием продавца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, в частности квартиры, которую планирует приобрести покупатель, объясняет Прокофьев.

Опасность таких ситуаций заключается в том, что если судом принято решение о взыскании с продавца крупной денежной суммы, либо о признании его банкротом, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру может быть обращено взыскание путем признания этого договора недействительным. А значит, купленная квартира может быть истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он.

Для проверки продавца зайдите на сайт суда, введите в поисковик в разделе “Делопроизводство” ФИО собственника, а потом и супруги, если он находится в браке, советует юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

“Если результаты поиска покажут, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то это может сигнализировать о возможных будущих спорах.

Например, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства”, – подсказывает он.

Если продавец будет признан банкротом, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов продавца, предупреждает Вишняков. Покупателю в таком случае деньги автоматически не возвращают, он становится в очередь других кредиторов продавца.

Продажа квартиры по доверенности

Квартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, объясняет Вишняков. В этом случае надо понимать, что доверенность может быть отменена или оказаться фальшивой.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Убедитесь в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены, советует Данильченко.

Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, поскольку этим методом часто пользуются мошенники.

“Если нужная вам квартира продается только по доверенности, лучше всего добиться личного участия собственника при заключении сделки. Договоритесь о встрече и пообщайтесь, причем обязательно лично”, – подчеркивает адвокат.

Крайне важно помнить, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не гарантирует законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

“Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены – ущерб возместить будет попросту некому”, – предупреждают эксперты ФНП.

Убедиться в действительности доверенности поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.

Скрытые собственники

В данном случае речь идет не только о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.

Так, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, либо на то, был ли брак расторгнут недавно, советует Прокофьев. Это связано с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в результате чего сделка оспаривается в судебном порядке.

В частности, если брак продавца расторгнут незадолго до совершения сделки, то второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества.

И в случае, если купленная квартира окажется таким имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он.

Чтобы это выяснить, попросите у собственника паспорт, рекомендует Мстоян.

Если он находится в браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли между супругами брачный договор.

Если продавец не состоит в браке, то данное обстоятельно необходимо зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, объясняет он.

“Однако на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что он все-таки на момент приобретения квартиры и/или в настоящий момент состоит в браке, и супруга оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. К сожалению, свести к нулю данный риск сложно”, – предупреждает Мстоян.

Впрочем, подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, так как у них есть доступ к реестру ЗАГСа. Но воспользоваться такой услугой можно только в том случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.

“С запуском Единого государственного реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в себе всю информацию о населении страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таких юридически значимых сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и других”, – поясняют эксперты ФНП.

Кроме того, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус города Москвы Илья Радченко.

“В некоторых случаях может потребоваться получение справок, например, о соответствии адресов (если адрес менялся), особенно это актуально для очень старых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, особенно земельных участков, указывались не полностью, неточно, да и просто сильно изменились за прошедшие годы”, – поясняет Радченко.

Если же речь идет о продаже доли, то продавец должен получить согласие других собственников квартиры. В случае отсутствия такого согласия в дальнейшем может возникнуть спор о праве собственности на квартиру, отмечает Данильченко.

Возможные обременения

Продаваемая квартира может иметь несколько видов обременений или прав третьих лиц, которые не являются правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.

Свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя, объясняет Вишняков.

“Если его выписали из квартиры в далекий психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать квартиру.

Но поскольку рентополучатель жив и не собирался умирать, и договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель может лишиться квартиры”, – предупреждает он.

При покупке квартиры по договору ренты, нужно удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок. Подойдут выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат.

Также необходимо попросить архивную выписку из домовой книги – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес.

А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.

Что же касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию об этом можно узнать из архивной выписки из домовой книги, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.

Если сделка проводится в нотариальной форме, то нотариус проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.

“При этом проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что практически исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (обычно банка), продажи имущества, арестованного судом или судебными приставами, и связанные с этим мошенничества”, – подчеркивает он.

Неосознанные действия

Если у собственника недвижимости есть какое-то психическое заболевание (в том числе на фоне употребления алкоголя или наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит, предупреждает Вишняков. “Кстати, скрыть состояние собственника могут попробовать выдачей доверенности на вполне адекватного представителя”, – подчеркивает он.

Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца, объясняет эксперт.

Это позволит прояснить возможность возникновения вышеуказанной проблемы.

Если квартира продается по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, пообщайтесь с ним на предмет продажи квартиры – понимает ли он, что происходит.

В случае удостоверения сделки у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон договора настолько, насколько это возможно, добавляет Радченко. Особое значение имеет недееспособность или ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.

“Однако даже в том случае, если лицо не признавалось недееспособным судом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не осознает последствия своих действий или не может руководить ими, нотариус отказывает в удостоверении договора”, – подчеркивает Радченко.

Источник: https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

Лишат квартиры и жизни: как промышляют «черные» нотариусы

Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

2 сентября 2019 года суд приговорил к условным срокам лишения свободы пятерых жителей Санкт-Петербурга, которые незаконно нажились на квартирах умерших. Следствие доказало, что мошенники вступили в сговор с нотариусом и причинили ущерб государству на 20 млн рублей.

Пятеро соучастников притворялись наследниками умерших собственников, чьи квартиры подлежали обращению в собственность государства. Нотариус принимала заявления от злоумышленников и заводила наследственные дела. Затем мошенники продавали квартиры. Всего в период с апреля 2016 по июль 2017 года им удалось провернуть четыре сделки.

Мошенничество с квартирами – не новость.

Большой проблемой на рынке недвижимости стали «черные риелторы». Преступники нашли немало способов обвести собственников вокруг пальца и отобрать жилье.

Считается, что обезопасить сделку по покупке недвижимости поможет нотариус. Однако, как показывает практика, – и далеко не только случай в Петербурге, – нотариус может оказаться сообщником мошенников.

Нередки случаи обмана пенсионеров. Преступники часто пытаются втереться таким жертвам в доверие. Некоторым это удавалось — пенсионера привозили к нотариусу-сообщнику, где он добровольно подписывал доверенность на право распоряжения его недвижимостью. Зачастую одиноких пенсионеров потом вывозят в глухую деревню – и дело сделано.

Самым громким делом последних лет, связанным с мошенничеством в нотариальных конторах, стало дело нотариуса Игоря Когатько. Он входил в группировку, которая с помощью поддельных документов лишала людей квартир в Москве. Фигурантами дела «квартирной мафии» были еще несколько юристов, риелторов и сотрудников правоохранительных органов.

Сообщники подделывали документы, указывая, что квартиры принадлежали частным лицам и после их смерти перешли к «наследниками». Оказалось, документы о смене собственника были заверены у столичного нотариуса.

«Основная деятельность нотариуса правоохранительная — нотариус выступает гарантом чистоты сделки», — отметил в беседе с «Газетой.Ru» доктор юридических наук, декан Высшей школы правоведения Института государственной службы и управления РАНХиГС Олег Зайцев. Причем законность сделки обеспечена личной имущественной ответственностью нотариуса.

Все действия нотариуса строго регламентированы законодательством, напомнил эксперт. Причем нотариус в своей работе действует от имени государства, а это налагает серьезную ответственность. Сговор с третьими лицами с целью нарушения законодательства — это уголовное преступление.

«Если риелтор идет к нотариусу за удостоверением сделки это нужно всячески приветствовать — значит, риелтор действительно грамотный», – отмечает Зайцев. Однако, в отрасли действительно можно встретить примеры недобросовестности нотариусов. Пожалуй, полностью исключить этот риск нельзя, заключает эксперт.

Нужно помнить, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Таким образом, нотариус не оценивает все возможные риски по сделке.

В большинстве случаев для сделок по продаже и покупке недвижимости разрешается использовать простую письменную форму сделки, а участие нотариуса не является обязательным. Нотариальное удостоверение обязательно при заключении сделок с жильем, которое принадлежит несовершеннолетнему, составлении договора ренты, решении вопросов наследования и соглашении о разделе имущества, нажитого в браке.

Нотариальные сделки не защищают от ошибок и не гарантируют от расторжения сделки или признания сделки недействительной. В худшем случае они могут оказаться жульничеством.

5 сентября уполномоченный по правам человека в РФ Татьяна Москалькова рассказала, что в ее адрес проступает большое количество обращений с претензиями в адрес нотариусов. Омбудсмен и президент Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константин Корсик подписали соглашение о сотрудничестве, чтобы работать над исправлением ситуации.

Альтернативным способом заключить сделку в последнее время стали цифровые технологии. Дело в том, что они исключают возможность человеческого вмешательства, а значит и мошеннических манипуляций, ведь договориться с машиной нельзя.

К тому же, онлайн-система позволяет упростить и ускорить весь процесс.

К примеру, на сайте Росреестра можно зарегистрировать право собственности. Все документы можно подать в электронном виде, заплатить пошлину и получить подтверждение на электронную почту.

Услугу электронной регистрации права собственности предоставляет, например, некоторые российские банки. При этом возможна не только регистрация, но и полное сопровождение сделки.

В таком случае согласование условий сделки и формирование документов проводятся полностью в режиме онлайн. Процедура оформления ускоряется, банк сам создает электронную цифровую подпись и отправляет все документы в Росреестр.

В офис нужно приехать уже в самом конце – подписать документы.

Сделки с недвижимостью в большинстве своем – на крупные суммы денег. Не удивительно, что они нуждаются в усиленной безопасности и полной прозрачности.

Тем временем криптозащита становится все более сложной, позволяя закрыть ценные документы за семью замками.

Неслучайно сейчас все уровни ведомств и институтов в России пытаются встраиваться в процесс цифровой трансформации, начиная от электронного документооборота до дистанционного открытия счета в банке.

Безусловно, сделка в режиме онлайн тоже должна подвергаться контролю. Есть случаи мошенничества и с электронной подписью. Это цифровой аналог собственноручной подписи – ей можно подписывать электронные документы. Выдается такая подпись в специализированных удостоверяющих центрах.

Некоторые лишились жилья из-за сговора мошенников с сотрудниками удостоверяющих центров. Роль вновь сыграл человеческий фактор, поскольку нарушения чаще всего связаны не с самой процедурой электронной подачи документов, а с действиями аферистов.

Обезопасить использование цифровой подписи должен закон, вступивший в силу 13 августа. Он запрещает использовать электронную подпись без письменного согласия владельца. Если гражданин допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием подписи в электронном виде, то он должен подать об этом заявление в Росреестр в бумажной форме.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/2019/09/11/12641551.shtml

Должник продал свое имущество? Рано радуетесь. Кредитор оспорит сделку!

Как обезопасить сделку по продаже квартиры от приставов?

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу.

Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов.

Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок.

Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность.

 То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру.

А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает.

Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания.

Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире.

А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры.

Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии.

Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Из этой статьи можно, и даже нужно сделать следующие выводы:

  • Сделки между родственниками — это плохо.
  • Сделки между бедными родственниками — еще хуже.
  • Если Вы продали свою квартиру, то Вы должны из нее выписаться, и реально переехать в любое другое жилье.
  • Если уж делаете такие движения, то оформляйте договор купли-продажи правильно, расписка о получении денег — обязательно должна быть.
  • Будьте готовы, чтобы покупатель реально мог показать суду из какой тумбочки он взял деньги на покупку Вашей квартиры.
  • В идеале, все расчеты между продавцом и покупателем нужно пропускать через банк: либо покупатель вносит наличку через кассу на счет продавца, либо покупатель перечисляет безналом деньги со своего счета на счет продавца.
  • Ипотечный кредит на покупку Вашей квартиры — идеальное прикрытие. Ни суд, ни взыскатель никогда не подумают, что у подставного покупателя хватило ума повесить на себя ипотеку.
  • Все то, о чем я Вам рассказал, можно смело переносить на сделки с любым другим недвижимым и движимым имуществом, в том числе, наиболее актуальным и популярным автотранспортом.

Источник: http://projectzakon.ru/dolzhnik-prodal-svoe-imushhestvo-kreditor-osporit-sdelku.html

Юридическое дело
Добавить комментарий