Как обезопасить себя от претендентов на квартиру?

Все плохое сразу, или Почему у вас могут отобрать купленную квартиру

Покупатели квартир на вторичном рынке в большинстве своем уже знают, что предварительно нужно проверить “юридическую чистоту” объекта, но не все до конца понимают, что в это понятие входит. Традиционно юридическую чистоту связывают с мошенничеством и недобрыми намерениями продавца.

Однако часто собственники и сами не знают, что их недвижимость имеет скрытые проблемы. Чтобы покупка была безопасной, нужно знать, что именно таит в себе угрозу и какие действия необходимо предпринять, чтобы получить необходимую информацию.

Сайт “РИА Недвижимость” попросил экспертов рассказать об этом своим читателям.

Права несовершеннолетних

Некоторое время назад было очень популярным не включать несовершеннолетних в число собственников при приватизации. Делалось это путем выписки из приватизируемой квартиры непосредственно перед подписанием заявления на приватизацию.

После получения документов детей прописывали обратно, рассказывает управляющий агентством безопасной недвижимости “Вишня” Сергей Вишняков.

Впоследствии это может грозить тем, что выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть квартиры.

Важно также обратить внимание на состав семьи продавца, в частности, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, добавляет адвокат московской коллегии адвокатов “Центрюрсервис” Илья Прокофьев.

“При наличии у продавца несовершеннолетних детей, их права могут быть нарушены, если совершаемая продавцом сделка существенно ухудшает условия их проживания. В таких ситуациях с исковыми требованиями в суд вправе будут обратиться уже органы опеки в интересах детей”, – уточняет он.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи, советует адвокат Виктория Данильченко.

Получить ее может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в многофункциональном центре (МФЦ) при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, поясняет она. В данной справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по этому адресу на момент выдачи справки, но и о гражданах, которые были здесь прописаны ранее.

“Фактически, по указанной справке можно проследить всю историю того или иного жилого помещения”, – говорит Данильченко.

Если в квартире, помимо продавца, были зарегистрированы другие лица, прежде всего несовершеннолетние, нужно проверить наличие у них регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован по другому месту жительства, подчеркивает она.

Еще одну потенциальную опасность таит в себе использование материнского капитала при покупке квартиры, обращает внимание Вишняков. При погашении маткапиталом ипотечного кредита собственник может не оформить доли на несовершеннолетних, а продать квартиру как есть.

В таком случае права несовершеннолетних также будут нарушены. При покупке ипотечной квартиры обратите внимание на паспорт продавцов – наличие двух и более детей косвенно говорит о наличии сертификата на материнский капитал.

Также количество несовершеннолетних детей указывается в выписке из домовой книги.

Для подтверждения того, что материнский капитал был не использован и проблемы нет, лучше запросить у продавца справку из пенсионного фонда об использовании материнского капитала, – советует Вишняков.

Скрытые наследники

Другим источником потенциальной “опасности” для покупателей могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемой квартиры.

В первую очередь, необходимо обратить внимание – на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира, разъясняет Прокофьев. Эта информация будет содержаться в выписке из ЕГРН.

Если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом квартиры прошло пять и более лет, остается велик риск того, что может появиться еще один наследник, предупреждает эксперт.

Он, к примеру, не знал и не мог знать о смерти наследодателя, а, следовательно, восстановит свои права через суд и примет наследство на долю квартиры, которая к тому моменту будет уже продана, отмечает Прокофьев. В такой ситуации договор купли-продажи будет признан недействительным.

“Чтобы такая ситуация не произошла, необходимо ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, выяснить у него имелись ли какие-либо еще родственники, а также попросить предоставить справку от нотариуса о том, что других наследников не имеется”, – рекомендует Прокофьев.

Продавец-банкрот

Опасность может исходить непосредственно от продавца, точнее, от его нынешнего положения, которое также стоит проверять, рекомендуют эксперты.

Крайне важным фактором является наличие каких-либо текущих судебных споров с участием продавца, которые могли бы повлечь правовые последствия для его имущества, в частности квартиры, которую планирует приобрести покупатель, объясняет Прокофьев.

Опасность таких ситуаций заключается в том, что если судом принято решение о взыскании с продавца крупной денежной суммы, либо о признании его банкротом, то в рамках исполнительного производства на уже проданную им квартиру может быть обращено взыскание путем признания этого договора недействительным. А значит, купленная квартира может быть истребована даже у добросовестного покупателя, продолжает он.

Для проверки продавца зайдите на сайт суда, введите в поисковик в разделе “Делопроизводство” ФИО собственника, а потом и супруги, если он находится в браке, советует юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

“Если результаты поиска покажут, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то это может сигнализировать о возможных будущих спорах.

Например, при банкротстве собственника в виду невыплаты долга, в рамках которого финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные собственником за 3 года до начала процедуры банкротства”, – подсказывает он.

Если продавец будет признан банкротом, то по представлению управляющего, квартиру могут отобрать у покупателя и вернуть в конкурсную массу для покрытия всех долгов продавца, предупреждает Вишняков. Покупателю в таком случае деньги автоматически не возвращают, он становится в очередь других кредиторов продавца.

Продажа квартиры по доверенности

Квартиру может продавать не сам собственник лично, а его представитель по доверенности, объясняет Вишняков. В этом случае надо понимать, что доверенность может быть отменена или оказаться фальшивой.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности.

Убедитесь в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены, советует Данильченко.

Хотя, продолжает она, от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, поскольку этим методом часто пользуются мошенники.

“Если нужная вам квартира продается только по доверенности, лучше всего добиться личного участия собственника при заключении сделки. Договоритесь о встрече и пообщайтесь, причем обязательно лично”, – подчеркивает адвокат.

Крайне важно помнить, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не гарантирует законность и безопасность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом, в свою очередь отмечают эксперты Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

“Нотариус в этом случае удостоверяет только желание человека о представлении его интересов третьим лицом. Если нотариус всего лишь удостоверил доверенность, а сделка впоследствии прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. И если ваши права в результате сделки будут нарушены – ущерб возместить будет попросту некому”, – предупреждают эксперты ФНП.

Убедиться в действительности доверенности поможет специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Указав реквизиты документа на сайте, можно моментально и совершенно бесплатно проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем, добавляют в ФНП.

Скрытые собственники

В данном случае речь идет не только о людях, имеющих основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи квартиры.

Так, важно обратить внимание на то, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, либо на то, был ли брак расторгнут недавно, советует Прокофьев. Это связано с тем, что при совершении сделки могут затрагиваться права третьих лиц, в результате чего сделка оспаривается в судебном порядке.

В частности, если брак продавца расторгнут незадолго до совершения сделки, то второй супруг вправе обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества.

И в случае, если купленная квартира окажется таким имуществом, то сделка будет признана недействительной, предупреждает он.

Чтобы это выяснить, попросите у собственника паспорт, рекомендует Мстоян.

Если он находится в браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры, уточнить заключен ли между супругами брачный договор.

Если продавец не состоит в браке, то данное обстоятельно необходимо зафиксировать у нотариуса, что собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, объясняет он.

“Однако на практике бывают случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник говорит и даже подтверждает, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что он все-таки на момент приобретения квартиры и/или в настоящий момент состоит в браке, и супруга оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. К сожалению, свести к нулю данный риск сложно”, – предупреждает Мстоян.

Впрочем, подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, так как у них есть доступ к реестру ЗАГСа. Но воспользоваться такой услугой можно только в том случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.

“С запуском Единого государственного реестра ЗАГС в октябре 2018, который содержит в себе всю информацию о населении страны, начиная с 1926 года, нотариусы получили возможность оперативной проверки таких юридически значимых сведений, как дата рождения, смена ФИО гражданина, факт состояния в браке и других”, – поясняют эксперты ФНП.

Кроме того, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех лиц, которые имеют основания претендовать на квартиру, добавляет нотариус города Москвы Илья Радченко.

“В некоторых случаях может потребоваться получение справок, например, о соответствии адресов (если адрес менялся), особенно это актуально для очень старых документов начала и середины 90-х годов, когда адреса объектов, особенно земельных участков, указывались не полностью, неточно, да и просто сильно изменились за прошедшие годы”, – поясняет Радченко.

Если же речь идет о продаже доли, то продавец должен получить согласие других собственников квартиры. В случае отсутствия такого согласия в дальнейшем может возникнуть спор о праве собственности на квартиру, отмечает Данильченко.

Возможные обременения

Продаваемая квартира может иметь несколько видов обременений или прав третьих лиц, которые не являются правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.

Свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Рента исполняется выплатой оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя, объясняет Вишняков.

“Если его выписали из квартиры в далекий психоневрологический интернат и состряпали свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать квартиру.

Но поскольку рентополучатель жив и не собирался умирать, и договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель может лишиться квартиры”, – предупреждает он.

При покупке квартиры по договору ренты, нужно удостовериться, что обязанность собственника по выплате ренты выполнялись точно и в срок. Подойдут выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат.

Также необходимо попросить архивную выписку из домовой книги – там может всплыть информация, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес.

А это уже повод насторожиться и начать уточнять информацию, добавляет эксперт.

Что же касается чьих-то прав на проживание в квартире, то информацию об этом можно узнать из архивной выписки из домовой книги, сравнив ее с документами на собственность, отмечает Вишняков.

Если сделка проводится в нотариальной форме, то нотариус проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН, отмечает Радченко.

“При этом проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что практически исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя (обычно банка), продажи имущества, арестованного судом или судебными приставами, и связанные с этим мошенничества”, – подчеркивает он.

Неосознанные действия

Если у собственника недвижимости есть какое-то психическое заболевание (в том числе на фоне употребления алкоголя или наркотиков), он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит, предупреждает Вишняков. “Кстати, скрыть состояние собственника могут попробовать выдачей доверенности на вполне адекватного представителя”, – подчеркивает он.

Следует попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца, объясняет эксперт.

Это позволит прояснить возможность возникновения вышеуказанной проблемы.

Если квартира продается по доверенности, обязательно свяжитесь с реальным собственником, пообщайтесь с ним на предмет продажи квартиры – понимает ли он, что происходит.

В случае удостоверения сделки у нотариуса, он проверяет дееспособность сторон договора настолько, насколько это возможно, добавляет Радченко. Особое значение имеет недееспособность или ограниченная дееспособность, которая установлена решением суда.

“Однако даже в том случае, если лицо не признавалось недееспособным судом, но у нотариуса есть подозрения, что человек не осознает последствия своих действий или не может руководить ими, нотариус отказывает в удостоверении договора”, – подчеркивает Радченко.

Источник: https://realty.ria.ru/20190226/1551378344.html

Как обезопасить себя при покупке строящегося жилья: 7 лайфхаков для дольщика

Сейчас купить строящееся жилье в Минске можно двумя способами: заключить договор долевого строительства или купить жилищные облигации. Каждый из этих способов имеет свои особенности. На что нужно обратить внимание дольщику, чтобы максимально обезопасить себя при покупке строящегося жилья, рассказали юристы REVERA Анастасия Акулич и Кристина Веселовская.

Фото использовано в качестве иллюстрации

Сутьдоговоров долевого строительства заключается в том, что застройщик привлекает деньги дольщиков, которые поступают на особый счет, и застройщик не может потратить такие средства на иные цели, кроме как на возведение дома.

По завершении строительства застройщик вводит объект в эксплуатацию, передает дольщику квартиру по передаточному акту и выдает справку о том, что строительство квартиры осуществлялось за счет средств дольщика. Это нужно для последующей регистрации права собственности на жилье в органах государственной регистрации.

— Что касается заключения договоров с покупкой жилищных облигаций, то между застройщиком и дольщиком заключаются два договора: первый — договор на строительство объекта недвижимости, предусматривающий обязанность застройщика по строительству жилья, второй — договор купли-продажи жилищных облигаций, имеющих номинальную стоимость и указание на количество квадратных метров. При этом, в отличие от договоров долевого строительства, ограничений в виде целевого использования денежных средств дольщика в такой ситуации не предусмотрено. По завершении строительства застройщик погашает жилищные облигации путем передачи дольщику квартиры, общая площадь которой соответствует количеству выкупленных квадратных метров по жилищным облигациям, — пояснила Кристина Веселовская.

Однако и при заключении договоров долевого строительства, и при заключении договоров на покупку жилищных облигаций в последующем дольщик может столкнуться с такими проблемами, как «двойная продажа» квартир, несоблюдение застройщиком сроков строительства, невозврат внесенных денежных средств при расторжении договора и иными негативными аспектами современного строительства жилья. Чтобы избежать проблем при строительстве, представляем 7 работающих лайфхаков.

Перед непосредственным подписанием договора долевого строительства (или договора на строительство с эмитентом в случае приобретения жилищных облигаций) важно проанализировать все его условия. Особое внимание уделите предмету договора — т. е. детальному описанию вашей будущей недвижимости.

В договоре следует четко определить:

• объект строительства (наименование, местонахождение), т. е. объект, на который получена разрешительная документация и в составе которого будет строиться квартира дольщика;
• объект долевого строительства, т. е. конкретную квартиру, которую строит дольщик. В данном случае важно определить количество помещений, строительный номер квартиры, этаж, общую площадь будущей квартиры, площадь жилых и нежилых комнат, указание на наличие балконов, террас, иные особенности состава помещений и отделки покупаемого жилья.

В дальнейшем такая детализация поможет обезопасить дольщика и не допустить злоупотреблений со стороны застройщика, если он в одностороннем порядке попытается изменить состав помещений и/или площадь квартиры и увеличить ее цену в связи с таким изменением.

В настоящее время договоры долевого строительства подлежат регистрации в исполкомах. Договоры с эмитентами жилищных облигаций — не регистрируются, но сами жилищные облигации закрепляются конкретно за вами и хранятся на счете «депо».

Регистрация договоров долевого строительства и наличие в депозитарии информации о том, что жилищная облигация принадлежит конкретному лицу, снижает риск «двойных продаж», но не исключает их.

— Как правило, «двойная продажа» квартиры обнаруживается на стадии банкротства застройщика, когда строительство еще не завершено, — рассказала Анастасия Акулич. — В случае возникновения такой ситуации дольщику как можно скорее следует обратиться в суд за защитой и обеспечением своих прав. Вариантами исковых требований могут быть иски о:

• признании исключительного права на получения квартиры в соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса, что позволит в будущем закрепить за дольщиком право первоочередного требования передать квартиру, либо
• возмещении убытков в связи с неисполнением договора долевого строительства на основании ст. 14 Гражданского кодекса. Однако обращаться с таким иском стоит только тогда, когда у застройщика есть имущество, за счет которого он может исполнить ваше требование, иначе процедура взыскания убытков завершится на стадии получения исполнительного документа.

Если двойная продажа была обнаружена на стадии, когда строительство квартиры практически завершено, но объект еще пока не введен в эксплуатацию, дольщик может пробовать обращаться с иском к застройщику о признании права собственности на квартиру.

Конкретный способ защиты и определенное исковое требование нужно выбирать в зависимости от обстоятельств каждого конкретного дела. Тем не менее, оперативность обращения за судебной защитой своих прав имеет ключевое значение в подобных ситуациях.

Чем раньше дольщики начнут «бить тревогу», тем выше шансы получить жилье или вернуть деньги за него.

Дольщик вправе требовать досрочного расторжения договора долевого строительства по любым причинам, в том числе в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств по договору либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора. При этом возврат внесенных денежных средств в договоре долевого строительства будет осуществлен в срок до 6 месяцев с учетом инфляции (т.е. возвращаемая сумма денежных средств будет актуализирована по текущему курсу валюты).

Что касается договоров с эмитентом жилищных облигаций, то дольщик может отказаться от договора только по причинам неисполнения эмитентом обязательств по договору. При этом следует иметь в виду, что вопрос возврата внесенных средств за жилищные облигации сложнее.

Как правило, номинальная стоимость и реальная стоимость облигаций существенно отличаются и в случае расторжения договора, эмитент вернет вам только номинальную стоимость облигаций (что значительно меньше реальной стоимости) и начисленные на эту сумму проценты за пользование денежными средствами по ставке рефинансирования Нацбанка Беларуси.

— Нужно понимать, что отказ от договора с эмитентом жилищных облигаций невыгоден для дольщика.

Важно отметить, что дольщик, как владелец жилищных облигаций, может самостоятельно на любой стадии строительства квартиры перепродать их, уведомив эмитента и с соблюдением законодательно установленной процедуры.

В такой ситуации цена продажи облигаций может быть выше номинальной и интересы дольщика будут обеспечены, — рассказала Кристина Веселовская.

Фото использовано в качестве иллюстрации

В ряде случаев застройщики передают квартиру дольщику с явным наличием недостатков. При этом многие дольщики не глядя подписывают акт приемки-передачи квартиры, не предъявляя к застройщику никаких претензий в отношении выявленных на стадии приемки недостатков.

Безусловно, это неправильный подход и стоит иметь в виду, что дольщики, в случае наличия недостатков при подписании акта, должны оговорить и зафиксировать все выявленные в ходе приемки квартиры недостатки, а также предусмотреть срок на их устранение застройщиком.

По законодательству застройщик обязан устранить недостатки в течение трех месяцев с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний.

На данной стадии застройщики, скорее, устранят недостатки в целях завершения процедуры приемки квартиры. И этим необходимо пользоваться, т.к. в последующем (после завершения приемки и полной передачи жилья в адрес дольщика) понудить застройщика к реальному устранению недостатков квартиры будет намного сложнее.

Лайфхак № 6. Не надейтесь на гарантийные сроки

По законодательству гарантийный срок для объекта долевого строительства не может быть менее пяти лет.

— Однако заставить застройщика устранить недостатки по истечение трех-четырех лет после сдачи квартиры, несмотря на наличие выигрышных судебных решений, очень сложно — довольно часто к этому времени застройщик в процедуре банкротства или уже ликвидирован, — рассказала Анастасия Акулич. — Если такая ситуация случилась и застройщик находится в процедуре банкротства, дольщику удобнее будет устранить недостатки самостоятельно (за свой счет), после чего заявить требование о взыскании своих расходов с застройщика. Требования направляются в адрес антикризисного управляющего, назначенного судом для проведения процедуры банкротства. При этом вероятность того, что у застройщика осталось какое-нибудь имущество, реализация которого позволит погасить требования дольщика, на деле оказывается очень невелика.

В связи с чем еще раз рекомендуем дольщикам не надеяться на гарантийные сроки и при подписании акта приемки-передачи тщательно проверить квартиру на наличие недостатков (Лайфхак № 5).

В случае нарушения застройщиком нормативных сроков строительства (установлены в проектной документации), дольщики вправе требовать от застройщика оплаты пени в размере:

0,01% за превышение до трех месяцев,

0,02% за превышение от трех до шести месяцев,

0,03% за превышение свыше шести месяцев

от суммы своевременно внесенных дольщиком денежных средств за каждый день просрочки.

Если договором предусмотрен больший размер пени, дольщик вправе требовать оплаты пени по ставке согласно договору.

На практике застройщики уведомляют всех дольщиков об изменении сроков строительства, одновременно направляя проекты дополнительных соглашений о внесении соответствующих изменений к договору.

Подписание такого дополнительного соглашения — это право дольщика. Однако следует иметь ввиду, что, подписав дополнительное соглашение об изменении сроков строительства, вы лишитесь права на взыскание неустойки за период продления, поскольку фактически дадите согласие на изменение срока, и нарушения со стороны застройщика уже не будет.

В связи с чем, если вы планируете воспользоваться правом на взыскание пени с застройщика за нарушение сроков, при получении проекта дополнительного соглашения об изменении срока строительства такой документ подписывать не рекомендуется (если только договором не предусмотрены негативные последствия уже для дольщика за отказ от подписания).

Фото использовано в качестве иллюстрации

Источник: https://realt.by/news/article/25125/

Как избежать ошибок при покупке жилья на вторичном рынке

Данные продавца

Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно.

По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов. Риэлторам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют.

Единственный действенный способ – попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности.

В этом случае проверять придется как минимум двух человек.

Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят.

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

История квартиры

Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома. Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности.

Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей. Важно, чтобы к моменту продажи все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд.

Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

Состояние квартиры

Одна из опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника.

Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней.

Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей.

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

Долги

Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику.

Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности.

Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

Экспертное мнение

Директор ООО «НЛБ – недвижимость» Андрей Савельев:

– Что касается мошенничеств на вторичном рынке, то самые распространенные у нас в Казани это схемы по задаткам. Когда кто-то выдает себя за риэлтора или посредника берет задаток в размере 50-150 тысяч рублей, а потом исчезает. Бывали случаи, когда до 5 млн. таких задатков собирали.

Более опасный вид мошенничества, т.е. более рискованная процедура для обывателя, когда он общается не с профессиональным агентством недвижимости или компетентным риэлтором, а со случайными людьми, якобы специалистами, но которые в действительности таковым не являются. Они получают деньги за услуги, но ничего не делают – документы не собирают, техпаспорт не оформляют.

Поэтому я рекомендую, в первую очередь, узнавать, кто предлагает услуги. Как в случаях с задатками, так и в случаях с оказанием услуг стоит знакомиться с агентством недвижимости, выяснять насколько оно профессиональное.

Элементарно можно подойти к офису агентства недвижимости и посмотреть на людей, которые выходят из него. Если за целый день никто туда не зашел и не вышел, то уже стоит задуматься. Много информации можно получить, посмотрев на офис.

Когда заходишь и видишь, что в помещении стоит стол и стул, да и те принадлежат арендодателю, то становится понятно, что такое агентство может съехать из этого офиса в течение одной минуты. Я не рекомендую обращаться к таким людям.

Так что нужно очень внимательно выбирать агентство недвижимости. И не всегда безоговорочно доверять рекомендациям знакомых или друзей – это не гарантия. Как показывает практика, очень много людей, которые пришли к риэлтору по чьей-либо рекомендации в итоге попадаются на удочку мошенников.

Поэтому выбирать надо очень тщательно и, главное, смотреть на уровень профессионализма. Стоит обращать внимание на членство в профессиональных сообществах (например, гильдиях риэлторов России или Татарстана), где есть добровольная сертификация, обучение сотрудников, где дорожат своей репутацией.

Начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по РТ Лилия Сайфеева:

– К сожалению, в последнее время число поступающих в управление поддельных документов увеличилось. В частности, это поддельные доверенности. Они нередко поступают из Москвы, из Санкт-Петербурга, из мест лишения свободы. Сомнения в подлинности доверенностей и вообще в подлинности поступающих документов – это ощущение, которое появляется у регистратора в общем-то по наитию.

Наиболее опытные регистраторы знают подписи нотариусов, с которыми часто работают. Либо бывают элементарные ошибки в свидетельствах о праве на наследство, которые сразу вызывают сомнения у государственного регистратора и становятся единственным побудительным моментом для того, чтобы отправить запрос нотариусу.

На сегодняшний день нет каких-либо технических приспособлений для того чтобы выявить поддельные документы.

Нередки случаи, когда люди приходят на сделку и в ходе регистрации выясняется, что на регистрационные действия с данным объектом наложен арест или иное ограничение.

Чтобы не попасть в такую ситуацию достаточно получить выписку из единого государственного реестра прав. Будет сразу понятно арестован объект или нет, стоит идти на сделку или не стоит.

Ведь наличие ареста – это бесспорное основание для отказа в регистрации.

Директор ООО «Валери» Валерий Абсалямов:

– Последние 15 лет я изучаю мошеннические схемы. Есть более 120 различных схем с точки зрения Уголовного кодекса практически ненаказуемых. В худшем случае мошенникам грозит мелкая административная ответственность. Если задаться целью, то можно обмануть практически любого на любую сумму. Это реальные способы, которые существуют из-за дыр в нашем законодательстве.

Есть масса проблем с той же доверенностью, которую можно в любой момент отозвать, или случаями недееспособности. И получается, что избежать мошенничества практически невозможно. Особенно если вы столкнулись с профессиональным аферистом. Такой с легкостью обманет простых граждан и риэлторов обмануть сможет.

И никакое сообщество, и риэлторское в том числе, ни гильдии риэлторов не могут дать никаких стопроцентных гарантий. Понятно, что больше вероятность успешной сделки, если обратиться к старому проверенному агентству, которое работает на рынке уже много лет и ему смысла нет обманывать. Потерять можно гораздо больше – имя, офис, сотрудников. Никому не нужны проверки прокуратуры.

А то, что касается всего остального – никаких гарантий нет. Мошенников ничего не держит и ничего не останавливает – лишь бы задаться целью. Как избежать мошенничества? Никак не избежать. Панацеи нет. Можно попытаться уберечься, но если с той стороны стоит ас, который задался целью вас обмануть, он это сделает. Еще раз повторю: много легальных способов.

И все это из-за несовершенства нашего законодательства. Но схемы есть очень красивые. Красивые в каком плане – построены красиво, используя именно наше несовершенное законодательство. А поделать с этим ничего нельзя – нет механизма. Я 10-ый год пишу книгу и там все эти случаи описаны, мне присылают примеры из разных городов.

Думаю, если ее опубликовать, то будет полезна многим покупателям недвижимости, а может стать, чего я и опасаюсь, пособием для мошенников.

КН, Анна Ракипова

Источник: https://kazned.ru/article/1546

Покупка квартиры: откуда берутся «обиженные» наследники и как с ними бороться

Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда?

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит.

Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.

Ru.

Откуда берутся наследники?

Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса – он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону».

Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет – тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст.

1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли – она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу.

Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» – наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК.

Первая очередь – это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья и сестры. Третья – братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди – чем больше номер, тем более дальние родственники.

А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя – они делят наследство между собой.

Если же есть сын и брат – наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей

На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя – от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, – объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор».

– Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны.

А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын – не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».

На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, – говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты». – Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».

Бывают и истории с участием братьев и сестер. «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, – рассказывает Вероника Панкова. – В Москве жили две сестры, а их брат – в другом городе.

Одна из женщин умерла, и наследовать ее квартиру должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет.

А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Он может явиться и через 10 лет

Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться – мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно – бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст.

1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст.

1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

«В качестве уважительных причин, – говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделения ООО «Инвестиционная компания МГСН», – суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».

Но самый бронебойный аргумент – «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет – и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует.

«Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, – говорит Вероника Панкова («Пенаты»).

– Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

Почему трясут того, кто купил жилье

Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство.

Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры – человеку, которого с легкой руки Верховного Суда, весной 2003 года принявшего «историческое» постановление, сегодня все именуют «добросовестным приобретателем»? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков – тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…

В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику – это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, – говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания». – С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка – вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?

Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру.

Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч.

И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении – я знаю такие прецеденты».

Что делать покупателю?

В целом защититься непросто – тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. «У меня иногда появляется ощущение, что между наследниками существует настоящий сговор, – говорит Вероника Панкова («Пенаты»).

– Вот недавняя ситуация: у умершего в Москве человека имелись сын в одном городе и племянник в другом. За наследством первым предусмотрительно приехал племянник, а сын «ждал в засаде» до того момента, пока квартира будет продана.

О том, что он все прекрасно знал, говорит тот факт, что за наследством он обратился к нотариусу у себя в Хабаровске за день до истечения шестимесячного срока».

Но покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг.

«Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, – говорит Ольга Ирич (МГСН).

– Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».

«Добросовестность – это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, – отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»).

– Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было.

И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) – в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».

Здесь – это мы уже от себя – можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение – покупать квартиру или не покупать. Но прежде – постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.

Покупать квартиру можно, если:

– продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

Стоит отказаться от покупки, если:

– продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;

– предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1808615-2008-11-24-pokupka-kvartiryi-otkuda-berutsya-obizhennyie-nasledniki-i-kak-s-nimi/