Как правильно оформить договор купли продажи квартиры с родственником?

Образец договора купли продажи доли в квартире между родственниками

Гражданин, являющийся собственником недвижимости, имеет законное право распоряжаться данным имуществом на своё усмотрение, в том числе и продать его любому третьему лицу, коим может выступать родственник. С юридической точки зрения такая сделка расценивается как традиционный договор купли-продажи с последующей передачей объекта недвижимости на возмездной основе.

И то, что в качестве покупателя выступает родственник, практически никоим образом не влияет на сам процесс регистрации такой сделки. Образец договора купли-продажи доли в квартире будет представлен в данной статье. Возникает лишь небольшой нюанс с налогообложением – покупатель теряет право на получение налогового вычета.

О чём ещё следует знать перед совершением такой сделки?

Особенности сделки купли-продажи квартиры между родственниками

Договор оформляется по аналогии продажи недвижимости третьим лицам. Требуемая форма соглашения – письменная, нотариальное заверение не обязательно. Права и обязанности каждой из сторон при этом устанавливаются на условиях договора.

Сам факт перехода права собственности на недвижимость становится действительным только после регистрации соглашения в Росреестре (именно этот орган и регистрирует сделку). Но при этом, согласно Налоговому Кодексу РФ статья 220, право на получение фискального вычета у покупателя аннулируется. Налог же уплачивается со стороны продавца (НДФЛ), хотя его можно заложить в общую стоимость сделки.

Как оформить договор купли продажи квартиры между близкими родственниками?

Документ составляется письменно в свободной форме (согласно статьям 160, 434, 550 ГК РФ). В самом документе обязательно указываются обязанности каждой из сторон. Заверять договор у нотариуса не является обязательным требованием, такой документ можно подавать в Росреестр.

Хоть договор и составляется в свободной форме, в нём обязательно указываются следующие сведения:

• ФИО каждой из сторон договора;
• данные о месте регистрации покупателя и продавца;
• параметры недвижимости как объекта сделки (общая характеристика, точное местоположение квартиры);
• обязательства сторон;
• стоимость сделки;
• дата составления договора и подпись каждой из сторон сделки.

В документ также рекомендуется включить пункты об гарантии отсутствии имущественных обременений (со стороны продавца) и отказ от взаимных претензий (со стороны покупателя) – в этом случае обжаловать заверенный договор уже не получится (в том числе и третьими сторонами, даже если речь идёт о жене покупателя, которая по факту тоже будет являться собственником недвижимости).

Ещё важный нюанс – в договоре указывается фактическая стоимость объекта недвижимости. Если же она будет занижена на 30% или более от оценочной кадастровой стоимости, то к продавцу со стороны ФНС могут применяться санкции, вплоть до требования уплатить 13%-ый налог с общей суммы сделки. Указание слишком низкой цены может расцениваться как умышленное уклонение от уплаты налогов.

Документы

Договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками будет зарегистрирован в Росреестре по предоставлению следующего пакета документов:

• договор, подписанный каждой из сторон;
• копии паспортов продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности на имущество;
• кадастровый паспорт;
• копия свидетельства о бракосочетании (если покупатель вступил в брак).

Если же в качестве одного из участника сделки выступает несовершеннолетнее лицо, то дополнительно Росреестр затребует:

• свидетельство о рождении;
• паспорт опекуна (законного представителя, если такового нет, то разрешение от органов опеки).

Оформление договора купли продажи доли квартиры родственнику

Принцип оформления такой сделки аналогичен тому, как совершается купля-продажа всей квартиры. Единственное весомое различие – продавец предварительно письменно обязывается уведомить всех остальных дольщиков об осуществлении сделки.

В течение одного месяца они имеют возможность воспользоваться своим правом выкупа. До окончания этого периода продать долю в недвижимости третьему лицу не удастся – такое соглашение Росреестр попросту откажется регистрировать (положение Гражданского Кодекса РФ, статья 250).

Как продать долю в приватизированной квартире, мы уже писали в отдельной статье.

Сам же договор купли-продажи составляется в письменной форме (с уплатой пошлины в 0,5% от суммы сделки, минимальная – 300 рублей, максимальная – 20 тысяч рублей).

Продажу доли необходимо заверить у нотариуса.

Соглашение составляется в свободной форме, но в него обязательно включаются следующие данные:

• наименование документа (необходимо указывать, что это именно соглашение о сделке с участием доли в квартире);
• дата составления договора;
• ФИО каждой из сторон сделки (также необходимо указать степень родства и информацию о документе, подтверждающего этот факт);
• общее описание объекта договора;
• данные документа, подтверждающего текущее право собственности на долю в квартире;
• обязательства сторон;
• сумма сделки (в рублях);
• подписи.

Также в документ обязательно включается информация о том, что все остальные дольщики уведомлены о проведении сделки. Образец документа можно скачать вот здесь.

Ипотечные сделки давно набрали оборот в нашей стране. Их участникам надо знать, как правильно составляется договор купли-продажи квартиры по ипотеке, какие документы нужно собрать. Мы рассказали об этом на нашем ресурсе.
Сколько стоит оформление покупки квартиры узнайте здесь. Всё зависит от того, самостоятельно вы будете заниматься сделкой или привлечёте помощь третьей стороны.

Как оформляется продажа квартиры жене?

Такие сделки проводятся аналогично как и купля-продажа квартиры родственнику. Единственный нюанс – если недвижимость числится как совместно нажитое имущество, то такая сделка не может быть осуществлена (с юридической точки зрения – это продажа квартиры самому себе).

Соответственно, продажу можно будет провести только при соблюдении указанных условий:

• доли в квартире выделены для каждого из супругов;
• между мужем и женой имеется брачный контракт, поэтому у недвижимости единственный собственник;
• недвижимость была приобретена до брака.

Далее соглашение регистрируется привычным образом – по письменному договору без обязательного нотариального заверения.

О нюансах продажи недвижимости родственникам рассказывают специалисты:

Итого, со стороны закона купля-продажа недвижимости между родственниками мало чем отличается от той сделки, где в качестве покупателя выступает третье лицо. Для ФНС и Росреестра важно лишь то, что договор подписывается без принуждения, а за полученную выгоду продавец уплатит налог.

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obrazets-dogovora-mezhdu-rodstvennikami.html

Как оформить договор купли-продажи квартиры между родственниками

Покупка квартиры — сложный процесс, к которому нужно отнестись с особой внимательностью, даже если это сделки между близкими родственниками.

Большим преимуществом при покупке или продаже такой квартиры является отсутствие дополнительной оценки и проверки жилого помещения.

Так как родные и без того знают в каком состоянии жилплощадь, дополнительный осмотр не требуется. Это упростит задачу, да и цену договорную родные могут установить самостоятельно.

Продажа квартиры родственнику практически не имеет никаких отличий и преимуществ перед обычной продажей.

Правила продажи недвижимости

Продажи квартиры между родственниками — распространённая процедура. На рынке недвижимости существуют два правила, которые обязательны к соблюдению при продаже квартиры между родственниками, а именно:

• если соглашение заключается между двумя супругами, продать жилплощадь может только тот, за кем числится жилье, как полная собственность — это значит, что если супруга не имеет никакой своей части в этом помещении, она может его приобрести полностью;
• если жилплощадь была нажита совместными усилиями после брака, один из супругов может продать только половину квартиры второму лицу — супруге.

Государственная пошлина, которая взимается при покупке недвижимости за нотариальное удостоверение сделки рассчитывается немного иначе и зависит от степени родства между продавцом и покупателем.

Чем ближе степень родства, тем меньше пошлина, которая рассчитывается исходя из продажной стоимости жилого помещения.

Совсем не обязательно нотариально удостоверять сделку, так как на сегодняшний день это требуется только при заключении договора ренты.

Процедура заключения договора купли-продажи

Итак, что необходимо сделать:

1. Получить письменное согласие всех зарегистрированных членов семьи на условия продажи.
2. Если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо, получить письменное одобрение на проведение сделки от органов опеки и попечительства.
3. Предоставить оригиналы паспортов, сделать выписку из домовой книги, взять кадастровый номер (если продается дом);
4. С помощью опытного юриста составить соглашение купли-продажи.
5. После оформления сделки, составить акт приёма-передачи жилья, который в обязательном порядке регистрируется в соответствующих государственных органах.
6. После этого, новый собственник квартиры, получает на руки свидетельство о праве собственности, по которому все права на жильё переходят от продавца к покупателю.

Чтобы договор не противоречил нормами законодательства, необходимо составлять его с участием юриста, которому доверяют обе стороны. Соглашение может быть написано в любой форме – письменной, либо набранной на компьютере, главное чтобы не шло в разрез с положениями ГК России.

Кто такие близкие родные в понимании рынка недвижимости?

Близкие родные на рынке недвижимости — люди, которые имеют первую или вторую степень родства, а именно:

• супруга;
• ребёнок;
• родитель;
• бабушка или дедушка.

Отчуждение квартиры проводится исходя из степени родства лица, претендующего на жильё. Сделки с недвижимостью могут подразумевать купить или продать долю в квартире у родственников и не только. Для того чтобы понять как продать тому или иному лицу жилплощадь, нужно разобраться с долями детальнее.

Доли (долевой договор, может быть купленный) — часть жилого имущества, выраженная в денежном эквиваленте рыночной стоимости квартиры. На современном рынке недвижимости встречаются 37-40% долей, которые имеют свою мочь.

Вызвано это следующими факторами:

• если производится отчуждение жилого имущества коммунального типа;
• при приватизации квартиры разбивают её на доли;
• деление имущества на две части при разводе;
• когда на наследственное имущество имеется несколько претендентов.

При продаже доли недвижимости проводится точно такая же процедура, как и при реализации обычной квартиры, но с некоторыми особенностями, а именно:

• нужно подать пакет документов;
• заключить договор (соглашение);
• заплатить налог на имущество;
• произвести регистрацию прав собственности;
• получить свидетельство.

При продаже квартиры учитываются ещё и права на неё других участников процесса, дело идёт о преимущественном праве на жильё. Это значит, что продать жилплощадь без согласия её совладельцев невозможно.

Если вследствие приватизации было определено несколько владельцев и хоть один из них откажет в продаже — соглашение будет отменена.

Мать, которая является одним из собственников так же участвует в принятии решения, даже если собственник — мать, а все остальные — её дети.

Если соглашение проводится с близкими родственниками и соглашение по купле-продаже жилого имущества будет совершена, а стоимость квартиры составляет более одного миллиона рублей, то государству нужно будет заплатить налог в размере 14% от продажной стоимости квартиры.

Какие плюсы и минусы в купле — продаже квартиры между родственниками?

реализация квартиры близкому родственнику — один из способов отчуждения квартиры, который может иметь как положительные выгоды, так и отрицательные последствия.

Недостатки

• если имущество приобретается у близких родственников лицами, которые состоят в официальном браке, эта собственность считается общей и при разводе делится пополам;
• при продаже квартиры родственникам продавцы полностью теряют на неё право собственности, даже если жилплощадь была продана по ранее уговоренной заниженной стоимости.

Достоинства

• соглашение оформляется один раз и признать её фиктивной будет невозможно, так как за продажу взимается плата в государственный бюджет;
• продавец не сможет вернуть жилплощадь обратно, если после сделки захочет поменять своё решение — в этом главное отличие от дарения. жилплощадь можно продать или подарить, но это уже немного другой вопрос;
• если жилплощадь была продана и продавец умирает, родные не смогут доказать право собственности на неё.

Подарить жилплощадь может любой родной, но это не считается сделкой купли-продажи.

Сделку невозможно признать недействительной или же отозванной, даже если это хотят сделать близкие родные. После продажи квартиры её уже нельзя будет вернуть, даже если жилплощадь продавалась кому-либо из тех же родственников.

Это сложно назвать как преимуществом, так и недостатком, так как жилплощадь нельзя отнять у родственников после её продажи.

Распространенные проблемы такого способа продажи

Такая форма реализации квартиры имеет ряд исключительно ей характерных недостатков, к которым можно отнести следующие ситуации:

• Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами;
• Возможность потом контролировать действия родственников, после завершения процедуры продажи. К примеру, родители продали свою квартиру детям, и со временем захотели в ней выполнить перепланировку. Но, согласно нормам заключенного между ними договора, ни каких прав на изменение они уже не имеют;
• Соглашение о купли-продаже может быть отозвано, либо быть оспорено иными родственниками, которые ранее не знали о факте продажи квартиры или дома.

Как оформить продажу жилого имущества?

Как ранее уже упоминалось, порядок оформления продажи квартиры близким родственником отличается только рядом различных проверок, которые при таком варианте реализации не имеют никакого смысла. В квартире у родственников никакие проверки не проводятся, оформить продажу можно и без этого. Справки из ЖКХ, кредитов под залоги имущества не нужно, так как родные привыкли доверять друг другу.

Главным документом, который фигурирует в отношениях между продавцом и покупателем квартиры является договор, который регулирует эти отношения. В случае неправильного оформления договора оформление государственной регистрации будет невозможным.

Оформлять договор нужно с нотариусом, чтобы не получить в итоге фиктивный договор купли-продажи. Оформленный договор имеет юридическую силу.

Даже малая приобретенная часть от жилплощади подлежит предварительной процедуре заключения договора. Продающаяся доля также заполняется у нотариуса, продажу квартиры без него оформить нельзя.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Налог на продажу жилого имущества (налог на доход от продажи) взимается с продавца только в том случае, если жилая площадь находилась в его собственности более трёх лет. На территории РФ такой налог составляет не более 13% от суммы реализации.

Важно помнить, что жилая площадь, которая имеет стоимость меньше миллиона рублей не поддаётся налогообложению.

Важный момент. Не стоит рассчитывать, что осуществляя сделку с родственники, можно будет «неофициально» передать часть денежных средств. Законодатель учитывает такие моменты, и при занижении суммы как минимум на 20% от её реальной стоимости, может наложить пеню на продавца.

Продажа квартиры родственникам – это надёжный вариант реализации жилья. Если грамотно подойти к вопросу составления текста договора с полным соблюдением всех норм законодательства, никто не сможет оспорить законность и действительность такой сделки. Небольшой минус в такой процедуре – это налоги, взыскиваемые при оформлении соглашения.

В заключении можно сказать, что реализация квартиры считается одним из самых сложных процессов на рынке недвижимости. Так как собственников может быть огромное количество, что вызывает деление на доли, может привести к разногласиями между ними.

Поэтому перед продажей или покупкой жилой площади необходимо в доскональности овладеть своими правами и возможностями, чтобы в корне рассчитать все свои выгоды в этом процессе.

Источник: https://rieltor.today/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami-chto-neobxodimo-znat-pri-oformlenii-sdelki/

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире.

В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты.

А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками.

При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется.

В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа.

При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется.

Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты.

Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи.

Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения.

После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку.

Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками.

Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить.

Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Покупка жилья у родственника. какой договор лучше: дарения или купли-продажи

Не редкость, когда недвижимость (весь объект или его доля) возмездно переходит от одного родственника к другому. В таких случаях близкие родственники становятся перед дилеммой — произвести фиктивное дарение объекта недвижимости, чтобы избежать уплаты, оформить договор купли-продажи и затем заплатить государству налог.

Такая ситуация зачастую возникает у родственников, получивших в наследство доли в одном объекте наследуемой недвижимости.

Кто освобождается от налогообложения при операциях с недвижимостью, по закону.

1. Налоговый кодекс не признает доходом доход от имущественных и неимущественных операций между членами семьи и близкими родственниками, за исключением доходов, полученных в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-­правового характера или трудовых соглашений (пункт 5 статьи 208 НК РФ).

2.

Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые налогоплательщиком в порядке дарения, в случае если такая имущественная операция произошла между членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными [имеющими общих отца или мать] братьями и сестрами) (абз.2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

3. От налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости, которую налогоплательщик получил в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, при условии нахождения этих объектов недвижимости в его собственности в течение не менее 3 лет (пункты 2­3 ст.217.1 НК РФ).

4. Налогоплательщик, владевший недвижимостью до её продажи менее установленного минимального срока, обязан уплатить подоходный налог.

При этом он имеет право по своему выбору: уменьшить налогооблагаемую сумму своих доходов от продажи этой недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, или получить налоговый вычет из налогооблагаемой суммы дохода в размере 1 млн. рублей (ч.1­2 п.2 ст.220 НК).

Как родственникам передать друг другу право на недвижимость и не нарушить закон

1. Передача недвижимости родственнику по договору дарения.

Если родственники осуществят передачу права на владение недвижимостью (объекта или его доли) путем фиктивного дарения, с передачей денег за недвижимое имущество, то есть вместо безвозмездного дарения фактически будет совершена мнимая сделка на возмездной основе.

Такая сделка уже не будет дарением, и поэтому другое заинтересованное лицо может по суду признать эту сделку притворной и недействительной с момента её совершения. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида или для прикрытия другой сделки, ничтожна (ст.170 ГК РФ).

Чтобы избежать такого развития событий, деньги за недвижимость нужно передавать после составления договора дарения без свидетелей и без расписки о получении денег.

Иначе, в случае признания сделки мнимой и нахождения недвижимости во владении продавца менее 3 лет, ему придется уплатить налог на доход в размере 13%.

При этом размер налогооблагаемого дохода будет равняться сумме, полученной продавцом от покупателя, а если сумма неизвестна, тогда налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости можно заключить с любым родственником, хоть близким, хоть далёким. Но одаряемый будет освобожден от уплаты налога за полученный дар только от членов своей семьи или близких родственников. А вот договор купли-­продажи можно заключить с любым гражданином и в некоторых случаях тоже не платить налог.

2. Передача недвижимости родственнику по договору купли­-продажи

Чтобы избежать в будущем риска судебного разбирательства по признанию договора дарения ничтожным и уплаты подоходного налога с пенями и штрафами, передачу недвижимости между членами семьи (или родственниками) лучше всего совершать по договору купли-­продажи.

При передаче доли унаследованной недвижимости от одного родственника другому по договору купли­-продажи стоимость сделки редко превышает 1 млн. рублей, а поэтому необходимость уплаты налога обычно не возникает.

Но если такая необходимость и возникнет, то сумму подоходного налога можно будет в ходе совершения сделки разделить по­родственному между покупателем и продавцом.

Ведь если родственник, покупатель недвижимости по договору купли-­продажи, является налогоплательщиком подоходного налога, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей (до 270 тысяч рублей возврата ранее уплаченного им подоходного налога).

Чтобы сделку купли-­продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.

Еще один нюанс заключения договора купли­продажи касается семейного права. При получении недвижимости через договор купли-­продажи супруги имеют равные права на этот объект, а при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг.

Если объект недвижимости находился во владении члена семьи или родственника более 3 лет, передавать его другому родственнику выгоднее по договору купли­продажи, в этом случае налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. А покупатель-­налогоплательщик при этом получает право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.

То есть родственники, получив в наследство свои доли одного объекта недвижимости, могут договориться подождать три года и только затем оформить передачу прав собственности без уплаты подоходного налога.

Как оформить сделку купли­-продажи между родственниками

Порядок оформления сделки купли­-продажи не сложный. А если договор купли­-продаже заключить в простой письменной форме, то можно сэкономить на оплате услуг нотариуса.

После чего составить акт приема-­передачи недвижимости. Эти документы, подписанные сторонами договора, нужно представить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимого имущества вместе со следующим пакетом документов:

— заявление о госрегистрации имущества;

— паспорт заявителя;

— квитанция уплаты госпошлины;

— договор купли­-продажи;

— свидетельство о праве собственности на объект недвижимости предыдущего собственника;

— кадастровый паспорт объекта;

— акт приема-­передачи имущества;

— выписка из домовой книги;

— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки;

— справку из органов опеки о согласии на отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний.

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=960

Оформление купли-продажи квартиры между близкими родственниками

Ежедневно россияне совершают тысячи сделок купли-продажи квартир. При этом среди них довольно большой процент договоров, заключенных между родственниками.

Такое происходит, когда кто-то желает передать свою квартиру конкретному человеку после своей смерти, но опасается, что другие члены семьи будут оспаривать такое решение.

Другой причиной заключения договора продажи имущества может быть обмен, который решили совершить родственники. Например, родители отдают свою большую квартиру семье дочери в обмен на их маленькую.

Купля-продажа квартиры между родственниками: сложности

1. Казалось бы, в таких сделках нет ничего необычного, за исключением того, что очень часто они носят чисто формальный характер и заключаются на безвозмездной основе. Однако в договоре должна быть проставлена сумма, и, чтобы избежать налогов, стороны определяют заниженный размер.

   Такие сделки, цена которых резко отличается от среднестатистических на рынке, привлекают внимание налоговых органов. Они подвергают тщательной проверке договор, и в случае обнаружения факта фиктивного заключения соглашения, налагают штрафы и заставляют полностью уплатить налог.

2. Еще одним существенным минусом совершения такой сделки является тот аспект, что когда квартиру приобретает человек, состоящий в браке, то она автоматически становится совместной собственность. В случае развода такое имущество подлежит разделу.
3. Продавая квартиру, родственник может потребовать внести пункт о праве предыдущего владельца постоянно проживать на этой жилплощади. Однако если новоиспеченный хозяин решит выселить ставшего неугодным родственника, то закон будет на его стороне.

В отличие от завещания или дарения договор купли-продажи отозвать невозможно, поэтому следует очень хорошо подумать, прежде чем соглашаться на такую сделку.

Пример. Отец с сыном заключили договор купли-продажи, по которому квартира, принадлежащая отцу, переходила в собственность сына. Одним из пунктов соглашения было право родителя пожизненного пользования жилплощадью.

Как и большинство подобных сделок, эта проводилась формально, без передачи денег. Через некоторое время сын повздорил с отцом и потребовал, чтобы тот съезжал из его квартиры, при этом он подал заявление в суд на принудительную выписку родителя.

Следуя закону, суд удовлетворил его прошение, и отцу пришлось переехать к своему брату.

Договор купли-продажи между близкими родственниками

Важно! Никаких льгот при заключении договора купли-продажи квартиры между родственниками не существует. Если вам предлагают помочь совершить сделку на таких условиях, то перед вами, скорей всего, мошенник. В любых сомнительных и непонятных ситуациях следует обращаться за консультацией к юристу из проверенной компании, например, «Правосфера». Перечислим основные этапы сделки.

1. Подготовить письменные разрешения всех дееспособных членов семьи на продажу недвижимости.
2. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, необходимо взять разрешение на ее продажу в ООП.
3. Получить технический паспорт квартиры в БТИ и ее план.
4. Составить и подписать договор купли-продажи недвижимости.
5. Зарегистрировать нового собственника в Росреестре.
6. Получить свидетельство на собственность.

Документы, необходимые для продажи квартиры ближайшему родственнику

Любая сделка с недвижимостью предполагает предварительный сбор пакета документов. При продаже квартиры родственнику он будет таким же, как и в обычном случае:

• личные паспорта сторон;
• правоустанавливающий документ на квартиру;
• технический паспорт и план недвижимости;
• справка о количестве прописанных и их поименный список, включая несовершеннолетних;
• разрешение органов опеки на продажу жилья, если в квартире проживают несовершеннолетние или другие недееспособные лица;
• письменное согласие всех совладельцев квартиры.

От покупателя никаких документов, кроме личного паспорта не требуется. Если сделка заключается через посредника, то у него должна быть нотариально заверенная доверенность от покупателя.

Юридическая помощь при продаже квартиры между родственниками

Вы решили продать свою квартиру родственнику, пусть даже и формально? Вам все равно придется пройти все стандартные процедуры.

Поэтому если вы не знаете все этапы предстоящего процесса, или у вас не хватает времени на сбор и подготовку необходимых документов, воспользуйтесь помощью юриста компании «Правосфера».

Он проведет все подготовительные работы, а вам придется только прибыть в назначенный день и подписать уже составленные и проверенные документы. Помните, что специалисты компании действуют только законными методами, и договора, прошедшие проверку у профессионала агентства оспорить невозможно!

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/