Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Ипотека при разводе

Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом.

Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена.

Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода.

Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода.

Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов.

В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры.

Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-pri-razvode/

Ипотека погашена? Это еще не все… Надо снять залог с квартиры

Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Рубрика: Финансы и имущество

Февраль 27, 2015 Просмотрено: 43805

Искренне рады за вас, наши дорогие читатели, если вы уже закончили выплачивать ипотечный кредит или ваши платежи близки к завершению! Степень финансовой (а заодно и личной) свободы отныне значительно повысится. Однако очень важно помнить, что многолетняя эпопея не заканчивается автоматически. И заветный кассовый ордер с печатью банка и подписью кассира, подтверждающий, что вы внесли последний платеж, вовсе не означает, что теперь ваша недвижимость свободна от обременения. До момента снятия залога вы не сможете ею распоряжаться на свое усмотрение (например, продать). Для этого необходимо предпринять несколько шагов. Какие именно, выяснял корреспондент портала «ВЛФ». Сегодня каждая третья томская семья в состоянии позволить себе взять квартиру в ипотеку. Популярность данного вида кредита в регионе в последние годы значительно выросла: уже в 2013 году жители области взяли на 20 % больше ипотечных кредитов по сравнению с предыдущим годом, а в нынешнем рост составил около 40%. По словам вице-губернатора по строительству и ЖКХ Игоря Шатурного, почти 12 миллиардов рублей томские банки выдали томичам на покупку квартир.

Помимо этого, по результатам исследования агентства «РИА–рейтинг» Томская область попала в десятку российских регионов, где ипотека наиболее доступна. Средняя сумма ипотечного кредита сегодня составляет 1,5 миллиона рублей, а срок его выплаты постепенно снижается: если в 2012 году томичи брали ипотеку в среднем на 15,5 лет, то в минувшем году — на 14 лет.

Ипотека — это не что иное, как кредит под залог, при котором объектом залога является недвижимое имущество. Залог — это один из способов, гарантирующих кредитору возврат его средств. Если заемщик вдруг перестанет исполнять свои обязательства, кредитор имеет право реализовать залог и таким образом вернуть свои деньги. Для того же, кто берет кредит, ипотека привлекательна тем, что имущество остается в его владении и пользовании в течение срока кредитного договора и может быть отчуждено (продано на торгах) только в случае нарушения существенных условий договора, связанных с невозможностью погашения обязательств иным способом. Некоторые люди почему-то полагают, что кредит под залог недвижимости — это кабальный и достаточно рисковый вариант. На самом деле закон в равной степени защищает права кредитора и должника. Основной принцип, заложенный в законодательстве о залоге, — надлежащее исполнение своих обязанностей должником и обеспечение возможности удовлетворения требований кредитора в случае их неисполнения. Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости — единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. Между банком и лицом, получившим такой кредит, возникают две группы обязательственных правоотношений — кредитные и залоговые. Основанием для возникновения кредитных правоотношений является подписанный с кредитной организацией кредитный договор, а залоговые правоотношения вытекают из договора залога приобретенной недвижимости (закладной). Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору — залогодателем. После списания последнего платежа при погашении ипотечного кредита по графику заемщик имеет право требовать в банке письмо об исполнении обязательств по кредитному договору и закладную для снятия обременения с квартиры. О том, как поступить в случае досрочного погашения кредита, мы поинтересовались у руководителя ипотечного центра Томского офиса Промсвязьбанка Александры Воздвиженской: «Первое, что необходимо сделать, — уточнить в банке сумму задолженности для полного погашения ипотеки. Второй шаг — оформление заявления на полное досрочное погашение обязательств. Хочу обратить внимание, что это ключевой момент — именно заявление, а не внесение необходимой суммы в счет ипотечного кредита является для банка руководством к действию. Третий шаг — внесение денег на счет». Во избежание каких-либо казусов лучше всего взять в банке справку о полном погашении кредита и выписку о состоянии ссудного счета (в случае, если на нем останется хотя бы несколько копеек, в операционной системе банка будет значиться информация о необслуживаемой задолженности, а кредитный договор де-юре будет продолжать действовать). А так вам будет гораздо спокойнее, а у банка уже не будет права что-то еще от вас требовать. В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

  • ваше заявление (либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя. В случае, если право банка на залог удостоверено закладной, то заявление банка-залогодержателя не требуется, в таком случае заемщик-залогодатель предоставляет закладную с отметкой банка о погашении; если закладная не выпускалась, — заявление о снятии обременения подается совместно залогодателем и залогодержателем);
  • оригинал и копия письменного подтверждения от банка о полном погашении обязательств (оформляется в виде письма на фирменном бланке банка);
  • оригинал и копия закладной, полученной в банке;
  • доверенность от представителя банка на снятие залога (если специалист банка не сопровождает вас в Росреестр);
  • документы, подтверждающие ваши права на квартиру (свидетельство о собственности / выписка из ЕГРН, договор купли-продажи);
  • квитанция об уплате госпошлины (только если необходима выдача нового свидетельства о праве собственности без отметки об обременении) в размере 200 рублей.

Обратите внимание, что для снятия обременения не нужно подготавливать ни техпаспорт на недвижимость, ни оценку, ни нотариально заверенные копии учредительных документов банка, ни другие «дополнительные» документы. Нужны документы, которые у вас уже есть, и письмо из банка. Как правило после внесения вами последнего платежа по ипотечному кредиту банк должен оформлять комплект документов для снятия обременения автоматически, так как процедуру следует произвести в определенный срок — в течение месяца. Однако заемщику необходимо обратиться за документами самому: эту информацию нам подтвердила руководитель ипотечного центра Томского офиса Промсвязьбанка Александра Воздвиженская: «Когда ипотечный кредит полностью погашен, банк передает заемщику следующие документы: закладную с отметкой о погашении обеспеченного залогом обязательства, копию доверенности представителя банка, подписавшего документы, справку о полном погашении задолженности по ипотечному кредиту и письмо в Росреестр о снятии обременения. Однако эти документы мы готовим только по заявлению заемщика — такова процедура. Сроки их подготовки как правило минимальные — 1-2 рабочих дня». Кроме того, у разных банков разная практика снятия залога: в некоторых банках в Росреестр едет лично сотрудник банка, либо выдается доверенность с полномочиями по прекращению залога на имя заемщика (или иное лицо, указанное заемщиком). Расходы, связанные с прекращением залога в разных банках тоже по-разному делятся между заемщиком и залогодателем: где-то расходы, связанные с удостоверением доверенности на прекращение залога, возлагаются на заемщика, а где-то банк покрывает их из собственного бюджета. Чаще всего эта процедура вообще бесплатна. Специалисты советуют обращать внимание на ответственность банка и сроки подготовки документов, прописанные в кредитном договоре.

Далее вы отправляетесь в Управление Росреестра (адрес ближайшего к вам филиала можно узнать на сайте http://www.to70.rosreestr.ru) и проходите к специалисту в порядке электронной очереди.

Обычно письмо о полном погашении обязательств выдается банком бесплатно (в этом нас уверили в ипотечном центре Томского офиса Промсвязьбанка), но могут быть и исключения. Кроме этого, если юрист банка отправляется с вами, возможно придется оплатить услуги такси. Добавьте сюда госпошлину 200 рублей (опять же только если вам необходимо новое свидетельство), а также стоимость копий документов. Как видите, процедура относительно несложная и, что самое главное, недорогая. Как правило снятие обременения происходит в срок от 3 до 5 дней. На официальном сайте Управления Росреестра можно отследить состояние своего дела по номеру, который указан в расписке.

Если у вас нет лишнего времени на сбор необходимых документов для вывода квартиры из-под залога, это могут сделать специальные посреднические службы (некоторые банки также предлагают такие услуги) за дополнительную плату.

Источник: http://vlfin.ru/nashi-stati/finansy-i-imushchestvo/ipoteka-pogashena-eto-eshche-ne-vse-nado-snyat-zalog-s-kvartiry/

Ипотечный вклад

Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Во сколько мог бы обойтись такой проект и каким стал бы его эффект?

Начнем с затрат.

Если ориентироваться на привлечение новых заемщиков и субсидировать ставку лишь по кредитам, выдаваемым с 1 января 2020 года, то при прогнозе роста кредитования на 15–20% в год на протяжении пяти лет (именно на такой срок российский президент предлагал запустить дальневосточную ипотечную программу) может быть выдано около 20 трлн руб. новых ссуд, что означает выделение субсидий от 70 млрд до 500 млрд руб. в год, или 1,3 трлн руб. за пять лет (сумма будет увеличиваться по мере роста общего накопленного остатка задолженности). Это значительные средства, но в среднем ежегодный показатель не превышает 10% профицита федерального бюджета 2018 года и составляет около 3,3% от нынешнего размера Фонда национального благосостояния, часть которого со следующего года предполагается инвестировать в проекты на территории России.

При этом не стоит забывать о мультипликаторах инвестиций в строительство.

Рост производства в секторе на 15–20% (технические возможности для этого у стройкомплекса есть, мощности загружены менее чем на 60%) и занятости на 10–15% может увеличить налоговые поступления в бюджеты различных уровней на 100–110 млрд руб. в год, что уже во многом компенсирует вложенные средства ФНБ. Однако чисто фискальными выгодами польза не ограничивается.

Сегодня банки выдают ипотечные кредиты только гражданам, декларирующим высокие легальные доходы. Рост ипотечного кредитования может стать стимулом к обелению зарплат и помешать наметившемуся сползанию экономики в серую зону.

Кроме того, если граждане вложат в покупку нового жилья хотя бы 30% собственных средств, это приведет к сокращению избыточных накоплений на 1–2 трлн руб. в год и тем самым уменьшит инфляционное давление на потребительский рынок.

Речь идет о стерилизации куда большего объема средств, чем будет вложено государством; в итоге текущее потребление среднего класса сократится, и производители не смогут поднимать цены на товары повседневного спроса без боязни потери доли рынка: таким образом, определенную выгоду получат даже те, кто непосредственно не примет участие в программе.

Такой проект хорошо бы соответствовал задачам ФНБ: он приводит к повышению уровня жизни, увеличивает экономическую активность, обеспечивает приток налогов, помогает развитию регионов и, что стоит подчеркнуть особо, уводит экономику от сырьевой зависимости.

Но как правильно довести субсидии до получателей ипотечных займов? На мой взгляд, речь должна идти именно о субсидировании процентной ставки, а не, скажем, выделении ЦБ специализированных кредитных линий на льготных условиях (это привело бы к монополизации рынка крупными игроками, а также «прокручиванию» льготных ссуд банкирами в иных проектах). Вариантов выплаты субсидии я бы предложил два (основным критерием должна быть простота предоставления). С одной стороны, операторами программы могли бы выступить крупные госбанки, представленные во всех регионах страны. Они либо оказывались бы третьей стороной в договоре ипотечного кредитования, перечисляя кредитору сумму субсидии, либо регистрировали бы договор ипотечного займа, впервые заключенный после даты запуска программы, и открывали бы на имя заемщика счет, на который переводилась бы сумма субсидии. С другой стороны, можно предложить еще более простой вариант субсидирования через зачет встречных требований.

Учитывая, что средний размер ипотечного кредита в России составляет сейчас около 2,5 млн руб. (соответственно, средний размер субсидии по кредиту окажется в рамках 50–60 тыс. руб. в год, или 4,5–5 тыс. руб. в месяц), а средний декларируемый семейный доход получателей ипотеки по основному месту работы составляет от 60 тыс.

до 150 тыс. руб. в месяц в зависимости от региона, размер субсидии не превышает суммы уплачиваемого средним заемщиком НДФЛ. В этом случае работодатель по представлении заемщиком справки из банка с расчетом суммы причитающейся субсидии может направить ее в ФНС и начислять работнику зарплату, не удерживая подоходный налог.

Разумеется, о частностях при реализации данной программы можно говорить долго, но несколько моментов остаются несомненными. Ее цена для государства невелика, а мультипликативный эффект значителен.

Реализация программы будет выгодна и банкам, которые научатся оперировать в низкодоходной среде, и строительной отрасли, и ее смежникам.

Наконец, эффективность ее будет подтверждаться статистическими показателями и генерируемыми финансовыми потоками — в отличие, скажем прямо, от постоянно обсуждаемых нацпроектов, на которые выделяется почти в 20 раз больше средств, но итоги которых никто не собирается подводить до 2024 года.

Источник: https://www.rbc.ru/opinions/economics/12/09/2019/5d78a41d9a79479200b1e234

Что делать после выплаты ипотеки: закрытие ипотеки по шагам

Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Приветствуем! Внесение последнего платежа по ипотеке и полный расчет с кредитором еще не является последним шагом со стороны заемщика. Потребуется уладить еще некоторые формальности.

Подробнее о том, что делать после выплаты ипотеки, как происходит прекращение ипотеки, как правильно закрыть ипотеку по шагам вы узнаете из этого поста.

Также для вас будет доступна информация о том, что делать дальше после погашения ипотечного кредита с материнским капиталом, как выделяются доли на детей и что можно сделать с долями детей при продаже квартиры или рождении новых членов семьи.

Последний платеж

Задолженность по ипотечному договору погашается в соответствии с графиком платежей. Клиент имеет право, как неукоснительно следовать ему по сумме и срокам (выплачивать по графику), так и оплачивать досрочно бОльшими суммами (в этом случае долг пересчитывается в пользу заемщика).

Банк нужно уведомить, что вы планируете досрочно закрыть ипотеку. Это можно сделать непосредственно в отделении банка, написав соответствующее заявление (образец заявления нужно запросить в банке), позвонить по телефону в кол-центр или провести операцию досрочного гашения в личном кабинете банка онлайн. Данная операция нужна для того, чтобы банк сделал перерасчет графика платежей.

Для внесения последнего платежа по кредиту необходимо запросить у кредитора данные о сумме оставшейся задолженности. Их можно получить при личном обращении в банк  в устной форме или в виде выписки, а также по телефону. Обозначенная сумма вносится заемщиком удобным для него способом.

Сразу после такой оплаты рекомендуется оформить в банке справку об отсутствии долга. Она может быть, как платной, так и бесплатной. Такая справка является официальным документом и заверяется подписями уполномоченных лиц со стороны кредитора. При необходимости ее можно предъявить по месту требования.

Справка содержит следующие сведения:

  • дату полного погашения задолженности по конкретному кредитному договору (указывается его номер и дата заключения);
  • Ф.И.О. заемщика;
  • дату выдачи справки;
  • должность и Ф.И.О. лица, подписавшего документ;
  • фразу об отсутствии претензий со стороны банка к клиенту.

В большинстве банков после того, как последний платеж по ипотеке был внесен, ссудный счет закрывается автоматически.

Однако если такая услуга недоступна, то клиент должен самостоятельно написать заявление с требованием закрыть счет по причине исполнения обязательств со своей стороны.

Для этого нужно иметь при себе паспорт, ипотечный договор с графиком платежей и квитанции об уплате (на всякий случай).

Если заемщик планирует погасить весь долг по ипотеке в досрочном порядке, то вместе с банком согласовывается дата такого погашения и уточняется сумма. Делать такие операции без согласований с кредитором крайне не рекомендуется, так как размер итогового платежа может быть подсчитан неверно (как в большую, так и в меньшую сторону).

Для собственного успокоения можно дополнительно сделать запрос в Бюро кредитных историй о качестве исполнения своих обязательств. Полученная информация содержит все сведения об ипотеке, характере выплат и допущении или отсутствии просрочек. В силу человеческого фактора, а также особенностей программы данные могут поступать с некоторой задержкой, что требует уточнения.

Закладная

Процедура передачи приобретаемой недвижимости в залог банку оформляется с помощью закладной, которая представляет собой именную ценную бумагу, регулирующую отношения между кредитором и заемщиком по вопросам залоговых отношений и погашения задолженности.

В ней прописываются ключевые условия ипотечного займа, признаваемые существенными. При выявлении разночтений в кредитном договоре и закладной преимущество будет иметь последняя. Поэтому к составлению данного документа следует подходить максимально ответственно.

Ипотека может оформляться с закладной, а может и без нее. Такой документ нужен, прежде всего, банку, так как именно с его помощью он может в дальнейшем перезаложить или продать его другому кредитному учреждению. При этом кредитор, который купил закладную, никакие условия по этой ипотеке поменять уже не может.

Основной целью закладной является привлечение финансовых ресурсов на рынке ипотечного кредитования. В случае необходимости банк, к примеру, может продать накопленный резерв закладных и получить необходимые денежные средства для оборота.

Если по кредиту оформлялась закладная, то после закрытия долга банк обязан передать заемщику оригинал этого документа с отметкой об исполнении всех обязательств.

В частности, на оборотной стороне кредитор пишет: «Все обязательства по настоящей закладной исполнены в полном объеме. Претензии к заемщику и залогодателям отсутствуют».

Там же обозначается дата внесения последнего платежа по кредиту с указанием точной суммы.

Подробнее о том, что такое закладная на квартиру по ипотеке вы можете узнать из этого поста.

Следующим этапом после погашения долга и получения закладной является обращение в регистрирующий орган с требованием снять обременение.

Погашение регистрационной записи

Погашение регистрационной записи об ипотеке является заключительной процедурой по исполнению своих кредитных обязательств. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» (ст. 25) обременение можно снять в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В некоторых городах и населенных пунктах такую функцию может выполнять МФЦ.

Для выполнения такой операции заемщику потребуются следующие документы:

  • паспорт заемщика;
  • оригинал письма от банка с подтверждением погашения обязательств в полном объеме (на фирменном бланке со всеми необходимыми подписями и реквизитами);
  • закладная, полученная от кредитора;
  • доверенность от сотрудника банка на снятие
  • обременения (если представитель кредитной организации не сопровождает клиента в регистрирующий орган);
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о собственности);
  • заявление установленного образца с просьбой о снятии обременения (пишется от имени заемщика);
  • квитанция об оплате госпошлины размером 200 рублей (оплачивается только в случае необходимости выдачи нового свидетельства без отметок об обременении).

Если ипотека оформлялась без закладной, то кредитор и заемщик пишут совместное заявление о снятии ограничений с заложенного имущества. Требуется обязательное присутствие сотрудника банка в МФЦ с доверенностью.

После соблюдения всех формальностей и подачи всех необходимых документов в Ростреестр обременение снимается с объекта недвижимости, бывший заемщик становится его полноправным собственником с возможностью совершения любых законных операций со своим имуществом и получает новое свидетельство.

Погашение регистрационной записи об ипотеке займет от 3-х до 5 рабочих дней. Вся информация о состоянии конкретного дела находится в свободном доступе на сайте регистрирующего органа.

Только после погашения записи об обременении ипотека прекращается полностью.

Выделение долей детям после закрытия ипотеке в случае использования средств материнского капитала

Родители, имеющие 2 и более ребенка, имеют законное право направить средства материнского (семейного) капитала на погашение части оформленного ипотечного кредита или оплату первоначального взноса.

По 256-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» при покупке жилья за счет маткапитала право собственности на него оформляется в долевом соотношении на каждого ребенка и родителя по соглашению.

При этом заключаемое соглашение предусматривает возможность уменьшения/перераспределения долей в случае рождения детей в будущем. Минимальное значение доли законом не определяется и не регулируется. Отталкиваться здесь следует от действующих норм жилой площади на одного человека по субъектам федерации. Сейчас это 12 кв. м. на человека.

Оформить доли на каждого участника общедолевой собственности в соответствии с законодательством можно в течение полугода с даты полного погашения ипотеки и снятия обременения с жилья.

Выделение долей детям после погашения ипотекивозможно следующими способами:

  • посредством заключения сторонами соглашения или договора дарения;
  • через суд (если возникли споры между родителями о размере доли каждого).

Соглашение и договор дарения в обязательном порядке заверяются нотариально.

Оформления долевой собственности также осуществляется в Росреестре. После принятия решения каждый участник получит собственное свидетельство с указанием доли собственности.

Страховка

После описанных выше действий каждый заемщик, который выплатил ипотеку, задается вопросом: «Можно ли вернуть страховку?», особенно если страхового случая не было. Однозначного ответа здесь нет, так как многое зависит от страховой компании, условий заключенного договора страхования и характера исполнения своих обязательств.

Сегодня практика показывает, что вернуть страховку можно только в случае досрочного погашения кредита и в случае единовременной оплаты суммы полиса за весь период ипотечного договора.

Если займ был выплачен раньше срока, то клиент имеет право потребовать к возврату сумму по полису за оставшийся период. Как правило, такие требования удовлетворяются. Договор подлежит расторжению.

Во всех остальных случаях решения страховщика будет отрицательным.

Закрытие ипотеки подразумевает: погашение задолженности перед банком в полном объеме, получение закладной с отметкой об исполнении обязательств, снятие обременения в Росреестре, получение нового свидетельства о собственности и при необходимости выделение долей при направлении средства материнского капитала на оплату ипотеки. Только после соблюдения всех этих формальностей заемщик может считать долг погашенным и ипотеку выплаченной.

Источник: https://ipotekaved.ru/dosrochno/chto-delat-posle-viplati-ipoteki.html

Что делать с ипотекой при разводе?

Как правильно поступить при выплате ипотеки?

Ипотеку чаще всего берут женатые пары. Если супруги решают разводиться, а кредит еще не был выплачен, не все знают, как правильно поступить по закону в данной ситуации.

Приобретенная недвижимость находится в залоге у банка, а, следовательно, финансовое упреждение тоже интересует дальнейшая судьба данного имущества.

Чтобы не возникло никаких проблем, необходимо изучить все нюансы данного вопроса.

Разделение ипотечного имущества при разводе

Если супруги решили официально оформить развод, они могут поступить несколькими способами:

  • вносить выплаты согласно графику;
  • досрочно закрыть ипотеку;
  • продать залоговую недвижимость.

Последний вариант возможен только тогда, когда финансовое учреждение дает свое согласие. Банки, к сожалению, не всегда принимают подобное решение, а могут обязать разводящихся супругов сделать следующее:

  • погасить досрочно кредитные обязательства;
  • выплачивать задолженность согласно графику, прописанному в договоре.

При разводе делят только то имущество, которое совместно нажито в браке. Это касается и недвижимости, взятой по ипотеке супругами. Квартира фактически находится в залоге, но кредитные обязательства берут на себя совместно муж с женой.

Когда между супругами заключен брачный договор, раздел проводится по условиям, прописанным в данном документе. Если такой контракт отсутствует, недвижимость делится в равных долях.

Продажа ипотечной квартиры

Этот вариант возможен лишь тогда, когда банк дает свое согласие. Главное, разводящимся супругам не допускать конфликтов. Сделка должна осуществляться с соблюдением всех нюансов. Обязательно необходимо предварительно уточнять все детали. Ни в коем случае нельзя не только начинать, но и реализовывать продажу без получения предварительного согласия финансового учреждения.

На залоговую квартиру довольно сложно найти покупателя, поскольку вместе с недвижимостью он получает и обязательства по кредиту. Полноправным владельцем квартиры он станет исключительно после полного погашения ипотеки. Когда сделка продажи осуществлена, разведенные супруги уже теряют какое-либо право на данную недвижимость.

Обращение в агентство недвижимости облегчает поиски покупателя. Фирме придется заплатить определенный гонорар. Подобные траты оправдывают себя в полной мере. Агентство практически всегда быстро находит желающих на приобретение залоговой квартиры, но сама процедура довольно сложная и осуществляется в несколько шагов:

  • получение одобрения из банка;
  • поиск покупателя, вносящего деньги по задолженности;
  • возвращение супругам денег, которые они уплатили по ипотеке;
  • разделение между бывшими мужей и женой остатка.

Самостоятельно провести такую процедуру довольно затруднительно. Чтобы сделка прошла без каких-либо проблем, лучше всего обратиться к специалисту. Банки нередко предлагают услуги риелтора, что в значительной степени облегчает процедуру продажи залоговой недвижимости.

Как делятся обязательства по ипотеке?

Кредит на приобретение недвижимости берут оба супруга, а, значит, ответственность в равной степени возлагается и на жену, и на мужа. Банк имеет полное право потребовать выполнять условия любой из сторон.

Если нет брачного договора, недвижимость обычно делится через суд. Банки редко соглашаются ждать процесса, а чаще всего просто делят залоговую квартиру пополам между бывшими супругами.

Когда финансовое учреждение не идет навстречу и отказывается сотрудничать в принятии решения, следует обращать в суд.

Ипотека может быть оформлена только на одного из супруга. В подобной ситуации банки могут предложить переделать договор.

Такой вариант позволяет получить недвижимость в полноправное владение после полного погашения ипотеки. Финансовые учреждения предлагают такое решение клиентам, которые могут закрыть задолженность.

Людям с плохой кредитной историей и недостаточным уровнем дохода банки подобного не предлагают.

Переоформление ипотеки предполагает полный отказ от прав на недвижимость одного из экс-супругов. Оно позволяет стать полноправным владельцем квартиры после полной выплаты оставшейся задолженности. Следует учесть то, что банки оставляют за собой право брать комиссионный сбор за переоформления договора. Он варьируется от 0,5% и до 1% от оставшейся суммы долга.

Когда супруги при разводе не делят ипотечную недвижимость?

Квартира, приобретенная в кредит, не всегда подлежит разделу между экс-супругами. Ипотечную недвижимость запрещено делить между бывшими супругами, если она приобреталась до заключения брака.

По Семейному кодексу РФ такое имущество не подпадает под категорию совместно нажитого. Оно не разделяется при бракоразводном процессе. Даже в такой ситуации существуют исключения.

Второй супруг может претендовать на недвижимость в том случае, когда у него есть документальные доказательства участия в выплате ипотеки.

Отдельного рассмотрения заслуживают пары с несовершеннолетними детьми. Если такие супруги разводятся, жилая площадь делится. Большая часть жилой площади достается тому, с кем останется ребенок. Оба экс-супруга обязаны платить по ипотеке равными долями.

Платежи могут уменьшаться. На практике условия чаще всего послабляют для женщин в декретном отпуске.

Уменьшение платежей на весь период выплаты ипотеки — это редкое исключение, поэтому, претендуя на половину ипотечной квартиры, следует быть готовыми к тому, что придется платить.

Подведение итогов

Вопрос о разделении ипотечного бремени между бывшими супругами можно решить по-разному. Если квартира была взята в кредит до вступления в брак, значит, она не является совместно нажитой. Исключением являются случаи, когда есть несовершеннолетние дети. Совместная ипотека чаще всего либо переоформляется на одного из супругов, либо продается.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/chto-delat-s-ipotekoy-pri-razvode/

Юридическое дело
Добавить комментарий