Как правильно расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Содержание

Досрочное расторжение договора аренды
Как досрочно расторгнуть договор аренды?
Договора аренды нежилого помещения досрочное расторжение
Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно – Управление персоналом
Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Заключение договоров аренды распространено как среди предпринимателей, использующих объекты для ведения бизнеса, так и среди физических лиц, заключающих соглашения аренды жилья. Они могут быть заключены на неопределенный срок или с четко прописанной датой завершения отношений. Можно ли расторгнуть соглашение досрочно, в связи с чем это можно сделать?

Какие существуют основания для досрочного расторжения договора аренды

Предоставление объекта в аренду относится к сделкам. В соответствии с законодательством по инициативе любой стороны арендный договор можно расторгнуть досрочно. Выделяются три способа, по которым может произведено расторжение. К ним относится:

Отказ от продолжения отношений в одностороннем порядке.
Подписание соглашения между сторонами о расторжении договора.
Подача искового заявления в суд.

Основания, по которым соглашение можно признать расторгнутым раньше срока, прописаны в тексте документа.

Требование расторгнуть договор аренды может быть выдвинуто по следующим основаниям:

При существенной порче имущества, принадлежащего владельцу.
Более двух раз подряд на счет арендодателя не перечисляются платежи за пользованием объектом.
Предмет, который предоставлен в пользование, используется стороной не по назначению, с нарушением пунктов договора.
Расторгнуть договор можно раньше срока, если в обязанностях прописан капитальный ремонт, но он не производится.
Расторгнуть соглашение арендатором возможно в том случае, если переданное ему имущество изначально имело дефекты, было непригодным для использования по независящим от него причинам.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор аренды по причинам, не указанным в договоре, это можно сделать только в судебном порядке.

Инструкция по расторжению договора аренды

Если между участниками сделки достигнута обоюдная договоренность, что соглашение будет расторгнут, необходимо все зафиксировать документально.

Важно! Если договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о его досрочном прекращении должно пройти эту же процедуру.

Земельного участка

Участки сельхозназначения часто выступают объектами сделок по аренде как у физических, так и у юридических лиц. Существует договор аренды на 49 лет. Он заключается с администрацией муниципалитета и пользователем.

Арендатор расторгает договор аренды досрочно в том случае, если второй стороной не вносится арендная плата. Чаще всего в одностороннем порядке отношения прекращаются, если денежные средства не вносятся в течение 3 месяцев подряд.

Право арендодателя изъять объект из пользования раньше оговоренного срока и в том случае, если деятельность второй стороны ухудшает качество земли или участок используется не по назначению.

Но по собственной воле досрочно расторгнуть договор по использованию земельного пая невозможно. Стороны должны прийти к взаимному соглашению.

В противном случае все отношения должны решаться через суд или досудебный порядок урегулирования спора.

Расторжение оформляется в той же форме, что и его заключение (пример). Соглашение должно быть составлено по образцу:

дата и место заключения соглашения,
ФИО сторон,
номер договора аренды, зарегистрированный в регпалате, кадастровый номер объекта,
момент прекращения отношений,
подписи сторон,
дата составления документа.

Соглашение составляется в двух экземплярах.

Важно! При заключении договора с администрацией на аренду земель сельхозназначения, он может быть расторгнуть в одностороннем порядке арендодателем, если этот пай не используется по назначению в течение трех лет.

Квартиры

Квартиры могут быть арендованы на определенный срок, а может быть составлен бессрочный договор аренды.

Если решение о прекращении действия договора аренды принимается арендодателем, он направляет письмо в свободной форме. Если вторая сторона не имеет возражений, то в указанный период производится передача имущества с составлением акта.

Если съемщик отказывается принимать условия арендодателя, у второй стороны есть возможность обратиться в суд. Для этого необходимо иметь на руках второй экземпляр письма и уведомление о получении адресатом первого. Это станет основанием судебного разбирательства дела.

Помещения

Договор аренды любого помещения, как жилого, так и нежилого, также может быть расторгнуть раньше прописанного в документе срока. Основной причиной является задолженность по оплате.

Нежилые помещения часто сдаются в аренду ИП, юридическим лицам под ведение ими предпринимательской деятельности. Вторая сторона при подписании документа берет на себя ответственность за сохранность объекта. При этом встречаются случаи, когда помещение начинают использовать не по назначению, тем самым, ухудшая его. Например, квартиру используют как склад.

Чтобы правильно расторгнуть зарегистрированный договор аренды, арендодатель должен отправить письмо-уведомление второй стороне с изложением причин прекращения действия документа.

Автомобиля

Аренда транспортного средства относится к категории оказания услуг. Расторжение соглашения аренды такого объекта имеет свои особенности. Эксплуатация автомобиля или техники может быть прекращена досрочно при ее порче, невнесении оплаты.

При этом владелец имеет право потребовать возмещения нанесенного ущерба, то есть ремонта поломанной техники. Если в процессе использования средство полностью пришло в негодность, арендодатель вправе требовать приобретения равноценного.

Существует нюанс! Автомобиль берет в аренду одно лицо, но оно имеет право передать вождение третьим лицам. На этом основании в одностороннем порядке прекратить арендные отношения невозможно.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Если существуют основания для прекращения отношений по соглашению об аренде, стороной должно быть выдвинуто требование. При достижении согласия пользование объектом может быть прекращено раньше срока во внесудебном порядке.

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-pravilnee-rastorgnut-dogovor-arendyi-dosrochno

Договора аренды нежилого помещения досрочное расторжение

Уточним, также существенным считается ненадлежащее исполнение договора одной из сторон. Подразумеваются случаи, когда это для иной стороны влечет такой ущерб, что последняя в значимой степени лишается тех выгод, на которые рассчитывала на момент заключения договора.

использование арендованного помещения не по тому назначению, которое указано изначально в договоре;
несвоевременность оплаты аренды;
порча арендованного имущества;
факт передачи в субаренду нежилого помещения без позволения на то собственника;
нарушение любого из пунктов заключенного договора;
иные основания, которые судебный орган посчитает достаточными для расторжения договорного документа.

Юридические услуги в курске

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Так, несмотря на то, что пунктом 2 части 1 указанной статьи в качестве основания, по которому возможно досрочное расторжение договора аренды арендодателем, установлено невнесение арендной платы два раза подряд, стороны могут предусмотреть и другое основание, например, однократное невнесение арендной платы (за один месяц). Такая позиция была изложена в п.26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В связи с чем стороны также могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора аренды.

Как оформить досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения

причина досрочного расторжения -МОЖЕТ БЫТЬ ПРОПИСАНА В ВАШЕМ ДОГОВОРЕ Аренды, а общие нормы о досрочном расторжении договора прописнаы в ГК РФ. Для начала предложите арнедодателю расторгнуть договор по взаимному согласию если не согласится тогда остается только вариант судебного расторжения но для этого нужны основания-

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Как составить договор о расторжении аренды нежилого помещения: образец документа

При достигнутом согласии о разрыве арендных отношений подписывается соглашение, которое будет только формальным документом. Оно не является формой строго регламентированной, но в нем должны содержаться обязательные реквизиты. Сам образец расторжения договора аренды нежилого помещения будет приведён немного ниже.

подписывается соглашение в двух экземплярах с обязательным указанием того, что участники аренды не имеют друг к другу претензий;
оформляется акт приема-передачи нежилого помещения;
если было оформление аренды в Росреестре необходимо произвести погашение записи регистрации.

Досрочное расторжение договора аренды

Здравствуйте Ирина! Порядок разрешения данных вопросов должен быть оговорен вашим договором аренды. Как правило, каждый договор аренды предусматривает особенности его изменения, а также порядок разрешения споров и выплату каких-либо неустоек. Таким образом, для точного ответа на ваш вопрос необходим детальный анализ заключенного договора аренды.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Арендным соглашением могут быть оговорены любые обстоятельства, при наступлении которых арендатор может потребовать досрочно разорвать отношения. Если такие обстоятельства в арендном соглашении не указаны, арендатор вправе инициировать его расторжение в силу закона. Здесь возможны следующие случаи:

Арендодатель не предоставил арендатору в пользование имущество, в отношении которого был заключен договор аренды.
Арендодатель своими действиями создает препятствия, мешающие использованию переданного в аренду имущества по его целевому назначению.
У переданного имущества имеются неоговоренные договором недостатки, наличие которых обуславливает невозможность использования предмета сделки по назначению. Важная деталь: арендодатель не мог узнать об имеющихся дефектах до подписания договора.
Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта помещения в предусмотренные сроки и в соответствии с имеющимся договором.
Арендуемое имущество вследствие непредвиденных обстоятельств, независящих от арендатора, стало непригодным для дальнейшей эксплуатации по его назначению.

Потребность в аренде нежилого помещения нередко возникает как у предприятий, так и у отдельных граждан, так как приобретение недвижимости в собственность из-за высокой стоимости может позволить себе лишь небольшая часть предприниматели. После заключения такого договора у любой из сторон отношений периодически появляется необходимость в его расторжении.

Как правильно растогрнуть договор аренды нежилого помещения

7. После завершения основной части необходимо указать номер уведомления, поставить дату его оформления и подпись ответственного лица. Если документ составляется от имени организации, то также указывается должность составителя, его фамилия и ставится печать юридического лица.

Составление договора аренды нежилого помещения, как и любого другого официального гражданско-правового документа, налагает на его стороны определенные права и обязанности.

Важным (хотя и не существенным) условием этого договора является определение его сроков. Стороны сделки должны точно решить, сколько будет действовать договор, а также каковы основные правила его расторжения.

Последний момент стоит рассмотреть более детально.

Как расторгнуть договор аренды досрочно

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец).

Эта процедура является обязательной, если решение принято.

Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

Рекомендуем прочесть: Федеральный прожиточный минимум 2019

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно по обоюдному согласию арендодателя и арендатора. При этом если достигнута взаимная договорённость и ни одна из сторон не против того, чтобы досрочно прекратить отношения по договору, то расторгнуть договор можно без предварительного предупреждения и без каких-либо дополнительных условий.

При желании расторгнуть договор аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, условия досрочного прекращения аренды должны быть указаны в самом договоре.

Если пунктов о досрочном расторжении договора нет, то они вытекают из действующего законодательства.

Необходимо письменно уведомить арендодателя или арендатора о досрочном расторжении договора, направив заказное письмо с описью вложения и уведомлением о доставке. Сделать это следует не позднее, чем за два месяца до расторжения договора.

Договор аренды нежилого помещения

документы, удостоверяющие личности участников соглашения;
заявление от обеих сторон;
оригинал договора по аренде нежилого помещения между юридическими лицами или ИП;
документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение;
учредительные документы организации (предоставляются в случае, если один из участников или оба участника соглашения являются юридическим лицом);
подробное описание помещения, передаваемого в аренду, поэтажный план здания;
другие документы, которые могут быть затребованы в каждом конкретном случае.

Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование, ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.

Источник: https://exjurist.ru/renovatsiya-zhilya/dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-dosrochnoe-rastorzhenie

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно – Управление персоналом

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Источник: http://tr777.ru/kak-rastorgnut-dogovor-arendy-nezhil/

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
просрочка в оплате стоимости аренды;
причинение ущерба арендованному помещению;
нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходитдосрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

задержка с оплатой арендной платы;
причинение ущерба помещению;
передача помещения в аренду без согласия собственника;
внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
неисполнение обязательств по соглашению;
осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течении которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

уведомление либо соглашение;
акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

наименование отправителя (его реквизиты);
сведения о контрагенте (его реквизиты);
реквизиты соглашения об аренде;
сведения о помещении;
основание для расторжения;
дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь:образец расторжения договора аренды в одностороннем порядкеот арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

реквизиты (данные) сторон;
реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
порядок и условия прекращения обязательств;
дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

сведения о сторонах;
место и дата составления;
сведения о помещении;
факт передачи помещения;
недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/rastorzhenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html