Как принимает комиссия квартиру, купленную на электронных торгах?

Как купить квартиру ниже рыночной цены

Как принимает комиссия квартиру, купленную на электронных торгах?

Спрос на новые квартиры в среднем по России в третьем квартале значительно сократился. Это связано с резким ростом цен на недвижимость в последнее время. И хотя в сентябре подорожание сменилось стагнацией, купить жилье все равно для многих проблематично. Но есть другой вариант.

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

“Российская газета” вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Собственников недвижимости защитят от высоких налогов

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Владельцам ветхого жилья дадут льготную ипотеку

Например, в Москве – это бюллетень оперативной информации “Московские торги”. Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них – это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Матвиенко предложила давать сиротам соцжилье до получения собственного

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый “аукционный метод продаж”. Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует “шаги”.

Росреестр попросил граждан проверить списки своей недвижимости

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость “слетаются” покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что “халявы” на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

Каждый из военных супругов получит жилье

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес.

А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее.

И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая – 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Эксперты рассказали, как изменятся цены на недвижимость осенью

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру – это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах “кота в мешке”. Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов.

Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями.

При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Россиян предупредили о росте тарифов ЖКХ из-за углеродного сбора

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

Источник: https://rg.ru/2019/10/22/kak-kupit-kvartiru-nizhe-rynochnoj-ceny.html

Аукцион в электронной форме с двумя частями по 223 понятие процедуры

Как принимает комиссия квартиру, купленную на электронных торгах?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Аукцион в электронной форме с двумя частями по 223 понятие процедуры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В силу части 2 статьи 24.2, части 4 статьи 84.1 Закона N 44-ФЗ не допускается взимание с участников закупки платы за аккредитацию на электронной площадке, специализированной электронной площадке.

При активации действия будет произведён переход к форме создания протокола открытия доступа к заявкам, содержащей информацию о всех поданных заявках в табличной форме.

Аукцион проводится на понижение, при снижении цены до нуля аукцион начинает проводиться на повышение (участники торгуются за право заключить договор). Система ждет первого ценового предложения 10 минут, если предложение не подано, то аукцион завершается. Участники подают ценовые предложения в соответствии с шагом аукциона.

Выбор способа закупок согласно 223-фз

Ознакомившись с материалом, Вы будете иметь четкое представление о том, какие аспекты в документации необходимо освятить обязательно в соответствии с требованиями законодательства, а какие — в соответствии с собственным Положением о закупке.

В первую очередь осуществление данного способа размещения госзаказа в электронной форме должно быть запланировано, внесено в план-график размещения заказа.

В течение десяти минут с момента завершения в соответствии с частью 11 настоящей статьи электронного аукциона любой его участник вправе подать предложение о цене контракта, которое не ниже чем последнее предложение о минимальной цене контракта независимо от «шага аукциона», с учётом требований, предусмотренных пунктами 1 и 3 части 9 настоящей статьи. Чтобы принимать участие в аукционе, государственные площадки обязывают организации идентифицировать себя посредством Электронной подписи.

Выявление участников и определение победителя

Извещение о закупке и способе определения поставщика – это неотъемлемая часть закупочной документации. Сведения в извещении и других документах должны совпадать.

Торги также завершаются автоматически по наступлению даты и времени подведения итогов. По окончанию торгов автоматически становится доступным протокол проведения аукциона.

Победителем аукциона признается Участник, предложивший наиболее низкую цену договора, а в случае проведения аукциона на право заключения договора — Участник, предложивший наиболее высокую цену за право заключения договора.

Все участники, чьи заявки признаны соответствующими требованиям документации, получают допуск на участие в аукционе. В ходе торгов они поочередно предлагают цену контракта.

В современных закупках чаще применяется аукцион на понижение, то есть каждая следующая цена поданная участником, должна быть ниже последней лидирующей.

Организатор закупки обязан разместить всю необходимую информацию на ООС.

В электронном аукционе могут участвовать только зарегистрированные в единой информационной системе, аккредитованные на электронной площадке и допущенные к участию в таком аукционе его участники.

Аукцион по 223 ФЗ: пошаговая инструкция

Организатор закупки обязан разместить всю необходимую информацию на ООС. В этом случае аукцион называется открытым. Законодательством предусмотрен ряд случаев, когда процедуру можно проводить в закрытой форме, то есть сведения о ней разрешено не публиковать на официальном сайте. К ним относят:

  • Закупки, составляющие государственную тайну.
  • Закупки товаров и услуг, входящих в специальный перечень, сформированный правительством Российской Федерации.
  • Закупки, стоимость которых не превышает 100 000 рублей при условии, что годовая выручка заказчика составляет менее 5 миллиардов рублей и 500 000 рублей, если выручка больше 5 миллиардов рублей.

Положение о закупке – это документ, знаменующий о начале закупочной деятельности заказчика.

В документе прописывается способ закупки, план ее подготовки и ведения, регламент заключения и исполнения договора, а также перечень закупаемых работ (товаров или услуг).

Подавляющее большинство современных аукционов проводится в электронной форме. Для этого используется функционал, выбранной организатором, ЭТП. Это позволяет значительно упростить и ускорить процедуру.

Перед проведением открытого аукциона в электронной форме заказчик размещает извещение о предстоящем аукционе на официальном сайте не менее чем за 20 дней до дня окончания срока подачи заявок. При этом если цена лота не превышает 3 млн. рублей, заказчик вправе разместить такое извещение не менее чем за 7 дней до даты окончания приема заявок.

В настоящее время на государственных ЭТП проводятся аукционы на понижение (редукционы). Участники аукциона пошагово снижают Максимальную цену контракта. Выигрывает тот, кто назвал лучшее предложение.

В течение часа с момента размещения на электронной торговой площадке протокола проведения электронного аукциона, оператор электронной торговой площадки направляет заказчику вторые части заявок вместе с первыми, ранжированными по убыванию. Заказчик рассматривает первые 10 заявок до выявления 5-ти соответствующих требованиям. Если таковых нет, оператор высылает заказчику оставшиеся заявки.

Любой организатор закупки имеет право отказаться от проведения закупки. Сделать он это может не позднее, чем за три дня до даты проведения торгов.

Время приема предложений о цене лота от участников размещения заказа составляет 10 минут от начала проведения аукциона в электронной форме. Время обновляется автоматически после снижения начальной цены лота при помощи программно-технических средств электронной площадки. Если в течение следующих 10 минут не поступило ни одного предложения о снижении цены, аукцион автоматически завершается.

Стадия торгов. На этом этапе участники, допущенные к аукциону, подают свои предложения о цене контракта. Шаг аукциона определяется аукционной документацией. Он может быть фиксированным и выражаться в определенной сумме или плавающим. Разбег шага всегда находится в пределах от 0,5 до 5% от НМЦК.

На ком лежит ответственность в случае повреждения файла с заявкой, направленной в организатору электронной процедуры?

Аукцион в электронной форме (электронный аукцион)

Требования предъявляются и к самой аукционной документации. В ней должны содержаться следующие сведения:

  1. Требования к поставляемому товару или услугам, включая технические характеристики, условия поставки или оказания услуг.
  2. Требования к составу заявки, инструкция по ее оформлению.
  3. Требования к описанию объекта закупки.
  4. Порядок формирования НМЦК.
  5. Сроки проведения всех этапов процедуры.
  6. Критерии оценки заявок.

При проведении электронного аукциона устанавливается время приема предложений участников такого аукциона о цене контракта, составляющее десять минут от начала проведения такого аукциона до истечения срока подачи предложений о цене контракта, а также десять минут после поступления последнего предложения о цене контракта.

Как правило, электронный аукцион по 223-ФЗ заказчики проводят при соблюдении одного из двух условий: для определения победителя важна только цена договора или закупаемые товары, работы или услуги можно сравнивать только по ценам. Аукцион по 223-ФЗ может проводиться в закрытой и открытой форме, а также с ограниченным участием.

При подготовке к открытому аукциону 223-ФЗ заказчик разрабатывает закупочную документацию и создает комиссию, которая впоследствии будет оценивать заявки.

В документации может содержаться требование о предоставлении обеспечения заявки. Это возможно, если начальная цена договора больше 5 млн руб. Размер обеспечения не может превышать 5% от стартовой цены.

Поданная заявка автоматически регистрируется в Журнале регистрации заявок с присвоением порядкового номера.

Шаги и время проведения электронных торгов по 223-ФЗ Для того чтобы оптимизировать процесс проведения аукциона и сделать его наиболее эффективным, необходимо регламентировать его и ввести строгие нормы.Первое, что нужно определить – это время проведения тендера. В данном отношении могут быть два основных пути.

После того как извещение опубликовано, участник размещения заказа вправе направить запрос о разъяснении аукционной документации. Оператор при получении такого запроса в течение часа перенаправляет его заказчику, не разглашая имя участника, задавшего вопрос.

Изменения в аукционную документацию могут быть внесены не позднее, чем за 5 дней до дня окончания приема заявок на участие в электронных торгах.

Кроме того, в Минфине России, если законодательством Российской Федерации не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Если государственное учреждение намерено приобрести работы, товары или услуги, есть 44-ФЗ, регламентирующий действия государственного Заказчика при выборе поставщика.

При этом Закон N 505-ФЗ не содержит специальных положений в отношении взимания платы при аккредитации, предусмотренной частью 3 статьи 3.3 Закона N 223-ФЗ.

Что должно быть в Положении о закупке

Процесс заключения контракта осуществляется при участии оператора электронной торговой площадки и при наличии сертификата ключе ЭП, придающего действиям юридическую значимость.

Источник: http://myktm.ru/dogovornoe-pravo/6859-aukcion-v-yelektronnoy-forme-s-dvumya-chastyami-po-223-ponyatie-procedury.html

Кот в мешке

Как принимает комиссия квартиру, купленную на электронных торгах?

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Инфантильность Антирейдерской комиссии Минюста. Работать не может или не хочет?

Как принимает комиссия квартиру, купленную на электронных торгах?

Комиссия, призванная защищать бизнес от рейдеров, оказалась не способной на активную и продуктивную деятельность. Имеются сотни ошибок, из-за которых суды отменяли решения комиссии.

Антирейдерская комиссия должна была защищать предприятия и бизнес в целом от рейдерских захватов, количество которых растет с каждым годом. Должна была… Однако, как показывает действительность, комиссия оказалась способной только на пиар-акции и саморекламу. Что касается ее деятельности, то тут все гораздо хуже…

Рассмотрим несколько фактов из жизни бизнеса. Например, в июле 2018 один черкасский бизнесмен стал владельцем нежилых помещений по улице Благовестной в Черкассах. А вскоре его начала искать полиция.

Дело в том, что бизнесмен (или тот, кто был вместо него) принес регистратору при сельсовете в Черкасской области поддельный приказ «О присвоении и изменении нумерации зданий и сооружений на территории Черкасс» Департамента архитектуры и градостроительства Черкасского городского совета.

Департамент такого приказа не выдавал. А когда узнал о существовании этой бумажки, сразу обратился с заявлением в полицию, а кроме того – с жалобой на действия регистратора в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Министерства юстиции, которую в народе называют «антирейдерская».

Впрочем, комиссия отказала в рассмотрении жалобы, поскольку приложенные копии документов были «не заверены в установленном порядке».

Читать также: Рейдерский захват «Промстройинновации» в Черниговской области. Минюст признал незаконность своих действий

Уже потом в суде оказалось, что повод был надуманным, поскольку департамент сделал копии для всех материалов, кроме собственно поддельного приказа и оригиналов документов, копировать которые не было необходимости. Департамент начал судиться с министерством, и в феврале 2019 уже выиграл иск в Черкасском окружном административном суде, который обязал чиновников юстиции рассмотреть жалобу департамента.

И вот тогда возник вопрос – сколько таких отмененных в судах решений Антирейдерской комиссии? Ведь, если у тебя рейдеры отобрали актив, есть только два выхода: длинный — суд, который тянется годами, и короткий – комиссия, которая может за несколько минут отменить любое регистрационное действие в «имущественном» и «деловом» реестрах. Собственно, комиссия и создавалась для того, чтобы быстро законно вернуть активы реальным владельцам. Впрочем, что думают суды — насколько законно действует комиссия?

По данным Минюста, с момента основания Антирейдерской комиссии 1 января 2016 она рассмотрела 11 781 жалобу. Через суды обжаловано 727 решений Минюста по результатам рассмотрения жалоб Антирейдерского комиссии. Впрочем, обжаловать решение комиссии в суды идет небольшое количество людей.

Была сделана «ручная» выборка из Единого реестра судебных решений в почти три сотни дел, в которых оспаривались приказы или пункты приказов Министерства юстиции, принятые на основе решений Антирейдерского комиссии. Частью материала поделилась адвокатская и юридическая фирма «Everlegal».

Оказалось, что на 278 судебных решений пришлось 87 отказов судами истцам. К отказам отнесли также оставленные без рассмотрения заявления и возвращенные иски. 11 человек сами отказались от иска.

Ненадлежащее уведомление о рассмотрении жалобы
Самой распространенной ошибкой антирейдерской комиссии оказалось ненадлежащее уведомление о рассмотрении жалобы. Имеется 81 эпизод, когда из-за этого суд отменял приказ Минюста или его пункт.

Самым ярким примером такой ошибки является ситуация со столичным нотариусом Ларисой Журавлевой. Нотариус сделала незаконное регистрационное действие, Минюст после заседания Антирейдерской комиссии аннулировал ей доступ к реестру прав.

Впрочем, без работы Журавлева просидела только несколько месяцев, а потом возобновилась через суд, поскольку не была должным образом уведомлена о рассмотрении жалобы.

После обновления Журавлева времени не теряла и, например, сомнительным способом переписала помещения, купленные столичным бизнесменом на торгах СЕТАМИ на других владельцев.

Процедура уведомления сторон о заседании комиссии прописана в постановлении Кабмина 1128. По этому порядку Минюст обязан сообщить о рассмотрении жалобы лицам, приглашенным к рассмотрению жалобы, не позднее, чем за два дня телефонограммой, через объявления на сайте Министерства юстиции или по электронной почте.

Как свидетельствуют судебные решения, Минюст во многих случаях лишь размещает информацию о рассмотрении жалобы на собственном сайте. Эти сообщения часто не содержат информации о сути жалобы, а потому такое объявление не может считаться надлежащим извещением.

Поскольку, указывает Верховный Суд, содержание сообщения должен быть достаточным для того, чтобы заинтересованные лица могли понять суть жалобы и жалоба касается регистрационных действий, к которым они имеют отношение.

Иногда Минюст размещает на сайте сообщение о рассмотрении жалобы в день или полтора до начала заседания, такое суды тоже бракуют.

Бывает, министерство направляет письма-приглашения на рассмотрение жалобы простой корреспонденцией, а потому подтверждений, что такое письмо вообще было — предоставить в суде не может.

Еще случается, когда министерство извещает сторону телефонограммой, но в министерском журнале телефонограмм таких сведений нет. Также суды отказывают Минюсту, если своевременная телефонограмма или почтовое сообщение существуют, но в сообщении четко не прописана суть жалобы.

Комиссия недоработала
46 эпизодов объединили под условным названием «Комиссия недоработала».

На юридическом языке — это отсутствие правовых оснований для отказа в рассмотрении жалобы, или когда не в полном объеме исследованы обстоятельства дела, или комиссия сделала преждевременный, необоснованный или ложный вывод. Человеческим языком — это ситуации, когда комиссия впорола какую-нибудь глупость, и суд это заметил.

Вот, например, комиссия отказала жалобщику в рассмотрении жалобы, сославшись на то, что регистрационная действие, которое оспаривают, осуществлена на основании решения суда. Действительно, по закону, Антирейдерская комиссия не рассматривает жалобы на регистрационное действие, совершенное на основании решения суда.

Но существует еще здравый смысл. Например: кто-то подделал решение Днепровского райсуда Киева, пришел с этой поддельной постановлением в филиал КП Миронопольського сельского совета «Результат» и предъявил регистратору.

Регистратор решение в судебном реестре не проверила и на основании этого фейкового документа сняла арест с квартиры. Судья Наталья Яровенко, которая фигурирует в поддельном постановлении, дала показания, что этого постановления никогда не выносила.

Впрочем, Антирейдерская комиссия отказала настоящему владельцу квартиры в рассмотрении жалобы, сославшись на то, что, поскольку дело рассматривалось судом, то это не компетенция комиссии.

Непредоставление копий документов
Министерство юстиции обязано направить сторонам, приглашенным на рассмотрение жалобы копии материалов, которые будут рассматриваться – жалобу и приложения к ней – не позднее дня, предшествующего дню рассмотрения жалобы. Зафиксировано 35 эпизодов, когда комиссия этого должным образом не сделала.

Наличие судебного спора
Антирейдерская комиссия не рассматривает жалоб, когда в отношении недвижимого имущества есть судебный спор. В 20 случаях комиссия нарушила эту законодательную норму.

Например, регистратор изменила в Едином реестре юрлиц председателя поселкового совета Коцюбинского Ольгу Матюшину, но при этом не предоставили документа об уплате административного сбора. Поэтому Матюшина обратилась в Антирейдерскую комиссию и отменила это решение.

Впрочем, уже два суда указали, что министерство сделало неправильно, поскольку одновременно Матюшина еще подала судебный иск. А если существует судебный спор по тем же вопросам между теми же сторонами, то министерство не имеет права рассматривать эту жалобу.

Антирейдерская комиссия в таких случаях оправдывается — мол, жалобщик информацию не предоставил, или дезинформировал, сообщив, что судебного спора нет.

Впрочем, суды отмечают, что членов комиссии никто не забанил в гугле — поскольку Минюст не лишен права проверять информацию в Едином реестре судебных решений.

А именно потому, что он таким правом иногда не пользуется, это приводит к некорректным решений комиссии.

Пропуск срока подачи жалобы
Решения, действия или бездействие госрегистратора могут быть обжалованы в Минюст в течение 60 календарных дней от принятия обжалуемого решения, либо со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении его прав.

Суды утверждают, что проверка обстоятельств сроков подачи жалобы является обязанностью комиссии. Поэтому, если она принимает жалобу на регистрационные действия, после которых прошло более 60 дней, то обязана тщательно проверить обстоятельства такого значительного пропуска срока обращения с жалобой.

Случаев, когда комиссия неправильно посчитала сроки — 20.

Принятие приказа при отсутствии у Минюста основания, полномочий, компетенции
Большинство из 16 найденных эпизодов в этой группе касается того, что Антирейдерская комиссия не имеет права заниматься рейдерскими историями, которые произошли до 1 января 2016 года. Поскольку до этой даты полномочиями рассматривать жалобы на действия государственных регистраторов были наделены исключительно суды.

Несообщение о рассмотрение жалобы
Случаев, когда Минюст не извещал какую-то из сторон о рассмотрении жалобы вообще – 10.

Формальные нарушения
Зафиксировано также 6 эпизодов, когда комиссия удовлетворила жалобу неуполномоченного субъекта или лица, права которого не были нарушены (или не было должным образом подтверждено, что права были нарушены).

Дополнения увеличивают предмет жалобы
Антирейдерская комиссия не имеет права принимать дополнения к жалобе, если такие дополнения по своей сути являются самостоятельной жалобой.

Также, отмечает Верховный Суд, действующим законодательством не предусмотрено представление дополнений к жалобам в комиссию по рассмотрению жалоб в сфере госрегистрации.

Случаев, когда в суде из-за этого были отменены приказы Министерства юстиции или его пункт — 4.

Если Вам известны факты о нарушении прав и интересов бизнеса, сообщайте в Редакцию сайта «Верховенство права».

nashigroshi.org

Антирейдерская комиссия

Источник: https://obzor.odessa.ua/infantilnost-antirejderskoj-komissii-minjusta-rabotat-ne-mozhet-ili-ne-hochet/

Юридическое дело
Добавить комментарий