Какой предусмотрен порядок приобретения жилья при помощи материнского капитала?

Особенности приобретения квартиры с использованием средств материнского капитала

01/07/2019

То. что квартиру есть возможность купить за счет материнского сертификата – это реальная возможность улучшить свои жилищные условия для множества российских семей. И это точно тот вопрос, в котором следует разобраться тем, у кого уже есть или только планируется третий или даже четвертый член семьи.

Материнский капитал: в чем суть помощи от государства

Получить такую существенную поддержку родители могут всего один раз – когда у них рождается второй, третий и последующие дети. Усыновители, которые взяли больше одного ребека, также имеют на нее право.

При этом семье дается не счет в банке и тем более не денежная выплата наличными, а сертификат, который гарантирует определенную сумму.

Потратить ее просто так нельзя, только на несколько целей, одной из которых и является квартира.

Когда помощь только начала выплачиваться (а это был 2007 год), она составлял четверть миллиона рублей. Было предусмотрено ежегодное индексирование, так что к 2016 году выплата достигла 453 026 рублей, и по причине приостановки индексации с тех пор не меняется.

Конечно, полностью оплатить дорогостоящее приобретение такой суммой не выйдет, но как часть оплаты ее внести можно. Например, маткапитал часто используют как первый взнос по кредитной программе. Иногда, если кредит уже взят, – для выплаты его тела и процентов.

Между первичным и вторичным рынком различий в такой ситуации не делают: на маткапитал можно купить недвижимость и там, и там. Новостройка при этом не обязательно продается строго по ДДУ – предварительный договор купли-продажи или участие в ЖСК тоже разрешены законом.

Право на существенную господдержку: кто его имеет

Любая гражданка РФ, у которой второй, а также третий или другие дети появились (были рождены или усыновлены) после того, как пошел отсчет действия программы. то есть с первого дня 2007 года. Мужчины также имеют полное право на выплату им капитала,оть он и называется материнским, при условии, что гражданин России также стал отцом после этой даты.

В некоторых случаях мужчина, который не является российским гражданином, все равно может получить право на получение такой государственной помощи.

Она назначается ему в том случае, когда мать детей была лишена родительских прав или умерла.

Но возможно это только тогда, когда он является отцом не только того ребенка, за которого полагается выплата, но и всех остальных. То же касается ситуации с усыновлением.

Консультант фирмы Est-a-Tet Юлия Дымова поясняет, что и осиротевший ребенок может получить шанс на улучшение жилищных условий, если за получением материнского капитала обращается его опекун-родственник, осуществляющий уход за детьми. Но такое заявление в обязательном порядке должно быть заверено и проверено органом опеки и попечительства.

Важно понимать, что сколько бы детей не появилось в семье после 1 января 2007 года, право на получение материнского капитала есть у семьи или одного родителя только один раз.

Например, если до этой даты в семье было двое детей, они не могут претендовать на финансовую помощь, но если после нее родился третий, то на него уже можно получить материнский капитал, а вот на четвертого – нет, это возможно, только если родители не воспользовались правом после рождения третьего малыша.

Какие условия нужно выполнить, чтобы приобрести квартиру за счет маткапитала

Как и во всех случаях с выплатами от государства, для получения сертификата нужно выполнять ряд требований.

Так, ребенок в обязательном порядке должен являться гражданином Российской Федерации. Если речь идет о любой сделке, кроме ипотечной, действует возрастное ограничение: на момент ее заключения ребенку, на которого был получен материнский капитал, должно быть не менее трех лет. Ипотека никаких возрастных ограничений не предполагает.

Квартира должна находиться на территории России и располагаться в доме, который не имеет статуса аварийного. При этом потратить материнский сертификат на выкуп доли нельзя – только на приобретение всего жилья целиком.

В приобретенной недвижимости должны получить доли все члены семьи, в том числе и дети.

А вот размер и соотношение этих долей не обязательно должны быть равными, этот момент закон оставляет полностью на усмотрение членов семьи.

Рассчитываться за приобретенные квадратные метры с продавцом можно только безналичным способом.

Поясняя этот момент, управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литенецкая говорит, что такое ограничение обосновано самой сутью помощи, ведь перечисление материнского капитала имеет определенные особенности. Связано это с тем, что пенсионный фонд стремится предотвратить все возможности для нецелевого использования средств, так что они отправляются сразу к продавцу, не попадая в руки родителей или опекунов.

Таким образом, по ее словам, сводится к минимуму риск того, что деньги будут использованы родителями по их усмотрению – он получают просто сертификат, которые показывает продавцу, что материнский капитал у них есть. То есть сертификат – это не чек, а просто подтверждающий документ.

Что нужно для получения материнского капитала

Обязательно иметь на руках свидетельство о рождении малыша (есть возможность заказать его прямо в роддоме) и паспорта родителей/родителя с внесенными данными.

Также перед тем, как обращаться в Пенсионный фонд, родители должны собрать документы, которые удостоверяют их место жительства, гражданство, личность.

В пакет документов обязательно входят копии свидетельство о рождении других детей/ребенка.

Обращаться в Пенсионный фонд по месту прописки или регистрации не обязательно – можно пойти в это государственное учреждение там, где семья фактически проживает. Например, если семья приехала из региона, но проживает в Москве, где получила временную регистрацию, сертификат она может получить в ПФР того района столицы, где живет.

Могут ли претендовать на него люди, живущие в другой стране? Да, если они имеют двойное гражданство и соответствуют остальным прописанным в законе условиям. Например, если родители являются гражданами США и России, оформили российское гражданство для своего ребенка, то они могут получить сертификат и потратить его на приобретение недвижимости в Российской Федерации.

Маткапитал – программа общероссийская, но кроме нее существуют и региональные. В большинстве регионов страны они действуют с 2011 года, то есть получить эти выплаты можно только на детей, которые родились после первого января.

Как и в случае с общегосударственной инициативой, региональная не распространяется на первенца – только на второго и других. Если семья получила федеральный сертификат, это не повод отказывать ей в региональном – он является дополнением к основной сумме.

Что касается условий его выдачи и размера, то тут каждый регион определяется самостоятельно, централизованной регуляции нет.

Возвращаясь к заявке в Пенсионный фонд – следует иметь в виду, что на ее рассмотрение органу дается определенный срок, не превышающий 35 дней. Если с документами все нормально, родители получают сертификат и могут сразу использовать его для ипотечной сделки.

Новостройка и вторичный рынок: правила использования маткапитала

Сделки на вторичном рынке несколько усложняются тем, что часть от маткапитала продавец получает не сразу, а только спустя два месяца после сделки – далеко не все согласны столько ждать, а многие вдобавок боятся обмана.

Если продавец согласен на такие условия, с ним заключается типовой договор купли-продажи с той только разницей, что сумма в нем будет разделена на две части – ту, которая оплачивается из личных средств покупателя, и ту, которая идет с сертификата.

Чтобы продавец не переживал, он может обезопасить себя путем составления двух актов приема-передачи недвижимости: первый содержит в себе сведения о том, что средства переданы частично, а второй подписывается только после того, как на счет продавца поступает остальная сумма.

Приобретение жилья в новом доме такими проблемами не обременяется, но есть условие – с состояния котлована купить квартиру нельзя, дом должен быть выгнан как минимум на 70%. Застройщик также должен знать, что платеж ему придет с отсрочкой, но обычно это никаких затруднений не вызывает. Часть суммы покупатель также выплачивает из своих накоплений.

Что качается ипотечной сделки, то маткапитал можно использовать и для первого взноса, и для погашения основного долга. Просто в первом случае сертификат можно использовать без промедления, а во втором придется подождать третьего для рождения ребенка.

Можно ли рефинансировать ипотечный кредит, если для первоначального взноса использовался маткапитал? Да, но при этом возникают определенные сложности, на которые указывают квалифицированные юристы.

Связаны эти сложности с тем, что в купленной квартире обязательно получают доли дети – это требования закона. Банки же очень не любят недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетним.

Это и понятно – финансовая организация не сможет продать такую квартиру даже при наличии просроченной задолженности, поскольку это будет нарушением прав детей.

В связи с этим специалисты советуют сначала проводить процедуру рефинансирования, а уже потом использовать материнский капитал для того, чтобы погасить основной долг.

Правила получения налогового вычета

Да, его действительно можно получить в том числе и на квартиру, которая приобреталась за счет средств маткапитала – далеко не все граждане знают об этой возможности и пользуются ею.

Правила простое – пресловутые 13% налогоплательщик получает не то полной суммы, а от стоимости квартиры, из которой вычли средства материнского капитала.

Почему так? Все просто – раз финансовая помощь оказана государством, то получить с нее налоговый вычет не получится. Зато его предельная сумма – такая же, как и при обычных сделках.

Если налоговый вычет семья собирается получить с квартиры, которая приобретена в ипотеку, то все будет несколько сложнее.

Так, маткапитал учитывается в том случае, если возврат оформляется на стоимость квартиры: от нее отнимается его сумма, и только потом высчитываются проценты.

Если вычет налогоплательщик будет получать с уплаченных процентов, то тут неважно, был ли использован сертификат для первоначального взноса или нет.

Зато в ситуации, когда материнский капитал используется уже на погашение кредита, все будет зависеть о того, какую часть средств банк направит на то, чтобы погасить тело ипотеки. То есть если вычет получается с процентов, а часть маткапитала ушла как раз на них, то нужно сначала отнять эту часть, а уже потом высчитывать 13% налогового вычета.

Правило по выделению долей в купленной квартире

Согласно закону, их должны получить все члены семьи, однако соблюдается оно не всегда. По наблюдениям юристов, это требование закона невозможно соблюсти, если приобретается не до конца готовый новострой – право собственности на квартиру в этом случае может быть оформлено только после сдачи дома в эксплуатацию, когда он уже стоит на кадастровом учете.

Ущемляются права детей и при заключении ипотечных сделок, поскольку банки не хотят видеть в собственниках несовершеннолетних граждан. Обойти закон в этом случае можно – мать в таком случае пишет заявление, что на протяжении полугода все члены семьи получат свои доли. Но несмотря на то, что заявление это нотариально заверяется, фактически это происходит далеко не в 100% случаев.

Поскольку Пенсионный фонд никак не контролирует этот момент, отстоять свое право на долю может только сам ребенок по наступлении совершеннолетия, но только до тех пор, пока ему не исполнится 21 год.

Из-за таких моментов сделка в будущем может быть расторгнута на основании ее недействительности, так что к квартирам, купленным благодаря маткапиталу, покупателям стоит присматриваться внимательнее, чем к обычным, чтобы не получить бомбу замедленного действия вместо жилплощади.

Источник: https://akcent.pro/content/osobennosti-priobreteniya-kvartiry-s-ispolzovaniem-sredstv-materinskogo-kapitala

Жилье для многодетных: какие существуют программы и льготы

2018-04-18T13:00+0300

2018-04-18T13:07+0300

https://realty.ria.ru/20180418/1518895057.html

Жилье для многодетных: какие существуют программы и льготы

https://cdn22.img.ria.ru/images/151889/45/1518894515_0:51:3007:1742_1036x0_80_0_0_6aa4372ba30e0483d96d087c04786571.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Кроме льгот на оплату ЖКУ, многодетные семьи могут также получить соответствующую субсидию. Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг в ее совокупном доходе.

Субсидии предоставляются семьям, не имеющим задолженности по оплате ЖКУ, а также гражданам, заключившим и (или) выполняющим соглашения по ее погашению, по месту постоянного проживания в виде денежной компенсации.

Субсидия оформляется только на одно жилое помещение. Преференции предоставляются по прописке. Если гражданин желает, чтобы их учли по фактическому адресу проживания, ему необходимо предоставить справку о том, что скидки по прописке не учитываются.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов “Арбат” Вадима Башир-Заде, юриста  адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Марии Бородиной и НП СРО “МГУ ЖКХ”.

Помимо льготных программ по приобретению жилья, многодетным семьям также полагаются льготы на оплату жилищно-коммунальных платежей. Так, указом президента РФ для многодетных семей установлена скидка в размере не ниже 30% платы за пользование отоплением, водой, канализацией, газом и электроэнергией.

В Москве, например, многодетная семья имеет право на ежемесячную компенсационную выплату на возмещение расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Для получения выплат в столице необходимо собрать определенный пакет документов и оставить онлайн-заявку на официальном интернет-сайте мэра Москвы. 

А вот для получения подобных выплат в регионах нужно уточнять информацию отдельно по каждому субъекту РФ, такая информация размещается на официальных сайтах администрации субъекта.

Еще одной мерой поддержки многодетных семей является предоставление бесплатного земельного участка.

Для определения возможности и порядка приобретения участка необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту жительства.

Точный размер предоставляемых земельных участков, а также условия, необходимые для его получения в собственность, регулируются законодательными актами субъектов РФ.

Так, например, законом Московской области установлен максимальный размер предоставляемых многодетным семьям земельных участков – до 15 соток.

При этом родители и их дети должны проживать на территории Московской области не менее 5 лет, дети не должны находиться на государственном обеспечении, а родители не должны быть лишены родительских прав.

Для подачи заявления на получение земельного участка необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту жительства. В течение 14 дней после подачи заявления и проверки документов многодетной семье выдается постановление, предоставляющее право собственности на участок. После этого оформляется свидетельство о регистрации права собственности.

Еще одним способом приобретения жилья, в том числе для многодетной семьи, является программа материнского капитала, которая действует до 2021 года. Он может быть направлен, в том числе на улучшение жилищных условий семьи, в полном объеме или только в части. В 2018 году размер материнского капитала составляет 453,026 тысячи рублей.

Он предоставляется женщинам, которые родили/усыновили второго, третьего ребенка или последующих, начиная с января 2007 года.

Материнский капитал также могут получить мужчины, которые являются единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 года.

Для получения государственного сертификата на материнский капитал нужно обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением, либо непосредственно в территориальный орган Пенсионного фонда РФ.

Материнский капитал можно использовать для приобретения новостройки и вторичного жилья. В том случае, если семья хочет взять ипотеку, ей необязательно ждать, пока ребенку, за рождение которого получен маткапитал, исполнится три года. В остальных случаях это необходимо. С помощью маткапитала можно оплатить первоначальный взнос по ипотеке, а также погасить основной долг и проценты.

Подробно обо все условиях использования материнского капитала можно прочитать на сайте Пенсионного фонда РФ.

Кроме льготной ипотеки многодетные семьи имеют право на получение жилищной субсидии. Субсидия предполагает покрытие за счет бюджета определенной части стоимости приобретаемого жилья. Размеры этой субсидии различаются в разных субъектах страны и составляют от 30% и более от стоимости приобретаемого жилья.

Регулируются размер и правила предоставления этой субсидии региональными актами. В Москве это закон Москвы “Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения”.

Согласно этому закону, многодетным семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, по их желанию, может быть предоставлена субсидия в размере нормативной стоимости жилого помещения.

То есть в Москве размер субсидии для многодетных семей составляет 100% от покупной стоимости жилья.

Для получения такой субсидии многодетная семья должна быть признана малоимущей и должна состоять в очереди на улучшение жилищных условий.

На федеральном уровне для семей действует льготная ипотечная программа с льготной ставкой в 6% годовых на срок от 3 до 8 лет. В ней могут принять участие семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребенок.

По данной программе возможно приобрести жилье в новостройке у юридического лица либо готовое жилье у застройщика. Подробную информацию можно уточнить на официальном интернет-сайте  Единого института развития в жилищной сфере семейная-ипотека.дом.рф.

Самостоятельные льготные ипотечные программы для многодетных семей есть и в различных банках, в которых, например, действуют программы по той же ставке 6%. Подробности можно узнать на официальных сайтах банков или непосредственно в их офисах.

На региональном уровне существует множество льготных ипотечных программ для многодетных семей, разработанных во исполнение указа президента “О мерах по социальной поддержке многодетных семей”. Узнать про условия действующих региональных программ можно на официальном интернет-сайте Единого института развития в жилищной сфере семейная-ипотека.дом.рф.

Жилищным кодексом также предусмотрена возможность  на льготных условиях получить жилье по договору социального найма. Однако одного факта того, что семья является многодетной, недостаточно. Необходимо, чтобы семья была официально признана малоимущей или нуждающейся в жилом помещении (ст.49 ЖК). 

В каждом регионе России действуют свои критерии отнесения семей к многодетным.

Так, в Москве, например, многодетной признается семья в которой родились и воспитываются трое и более детей (в том числе усыновленные, а также пасынки и падчерицы) до достижения младшим из них возраста 16 лет. Если один из детей в семье является учащимся, то такая семья считается многодетной до достижения им 18 лет.

При этом в составе многодетной семьи не учитываются умершие дети, дети, находящиеся на полном государственном обеспечении, и дети, в отношении которых родители были лишены родительских прав или ограничены в родительских правах, а также дети из приемных семей.

Источник: https://realty.ria.ru/20180418/1518895057.html

Материнский капитал на жильё — что не так?

Михайлов Виктор Камоевич, кандидат юридических наук, Государственный советник РФ 1 класса

mixvik77@mail.ru

Конституция Российской Федерации провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, и закрепляет, что в Российской Федерации обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства (статья 7), материнство и детство, семья находятся под защитой государства (статья 38, часть 1).

Одним из элементов многоаспектного механизма социальной поддержки семей, имеющих детей, является предоставление им возможности получить государственную поддержку за счёт средств федерального бюджета в виде материнского (семейного) капитала в случае рождения второго и последующих детей.

Как следует из Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ), такая возможность предоставляется родителю второго или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки (статьи 3 и 5). Право на дополнительные меры государственной поддержки в виде материнского капитала подтверждается выданным Пенсионным фондом России соответствующим государственным сертификатом.

Направленную на создание условий, обеспечивающих семьям-участникам программы достойную жизнь, программу по прошествии 8-летней реализации можно признать едва ли не самой удачной из всех подобных социальных затей государства.

Именно поэтому, в общем, ничего, кроме положительной оценки (впрочем, как и любая дополнительная социальная помощь населению), она не заслуживает.

При этом практика её применения свидетельствует о том, что она отнюдь не лишена недостатков и просчётов, уменьшающих эффективность и приводящих к неоднозначному пониманию её регулятивных норм.

Согласно Закону от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, средства материнского капитала могут направляться на три цели: получение образования ребёнком (детьми), формирование накопительной части трудовой пенсии матерей, а также улучшение жилищных условий, причём как в полном объёме либо по частям, так и одновременно по нескольким направлениям (части 3 и 4 статьи 7).

Настоящая работа посвящена порядку распоряжения средствами материнского (семейного) капитала на цели именно улучшения жилищных условий семьи, поскольку, помимо отраслевой близости к тематике издания, это является самым востребованным направлением реализации и в то же время, из-за многочисленных особенностей, самым проблемным из трёх вариантов, предлагаемых законодателем.

Итак, согласно статье 10 Закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, лицо, получившее государственный сертификат на материнский капитал, вправе использовать его на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в долевом строительстве многоквартирного дома, в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путём безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, а в случае самостоятельного строительства (реконструкции) путём перечисления указанных средств на банковский счёт лица, получившего сертификат.

Другими словами, материнский капитал можно использовать на основании сделки купли-продажи жилого помещения как за счёт своих средств, так и заимствованных, либо покупки строительных материалов, предназначенных для строительства или реконструкции жилого домовладения; сделки долевого участия в строительстве жилого помещения (переуступки прав по ней), либо участия в жилищных кооперативах, на основании которых у владельца сертификата после осуществления необходимых выплат возникнет право требовать передачи в собственность жилого помещения.

Действующие взаимосвязанные нормы законодательства позволяют не осуществлять финансирование за счёт материнского капитала при использовании иных, нередко применяемых сегодня на рынке правовых конструкций приобретения жилья (как например, предварительный договор, вексельные и заёмные обязательства, договор простого товарищества).

Это связано с тем, что приобретение гражданами жилых помещений посредством указанных моделей принято считать подменными схемами, что с позиции положений ст. 10 ГК РФ должно рассматриваться как обход закона с противоправной целью.

(Интересно, что подобные формы приобретения недвижимости юридическими лицами вполне допустимы и не возбраняются правоприменителем).

Таким образом, материнский капитал является дополнительной мерой социальной поддержки семей, имеющих детей, которая предоставляется за счёт средств федерального бюджета в случае рождения в семье (усыновления) второго и последующих детей в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года в твёрдой сумме (которая ежегодно пересматривается с учётом роста инфляции и на 2015 год составляет 453 026 рублей1) без учёта возраста родителей и которая может быть использована, в частности, на улучшение жилищных условий, причём независимо от факта признания семьи нуждающейся в жилом помещении.

Всё это дополняется закреплёнными действующим законодательством обязательными требованиями при выборе варианта улучшения жилищных условий, которые нам предстоит рассмотреть:

• приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться только на территории Российской Федерации (ч. 3 ст. 10 Закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ);
• распоряжаться средствами материнского капитала можно не ранее чем по истечении трёх лет со дня рождения (усыновления) ребёнка, которое явилось основанием для его выдачи (ч. 7 ст. 3 и ч. 6 ст. 7 Закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ).
• жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ).

Если первое требование хоть как-то соотносится со здравым смыслом, то второе явно идёт вразрез с ним.

Очевидно, что установление в законе любого срока, замораживающего возможность распорядиться материнским капиталов, не отвечает его основным целям и тем самым не позволяет обеспечить своевременную государственную поддержку семьям, имеющим детей.

Более того, при наличии у государства не ограниченной ничем возможности вернуть у недобросовестных родителей, необоснованно обогатившихся, средства материнского капитала, такое ограничение является, как нам представляется, неоправданным и избыточным.

Благо, из него Законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ предусмотрено, по крайней мере, одно исключение (ч. 6.1 ст. 7): на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения законодательство устанавливает льготный режим — средства материнского капитала можно направить на них сразу же после получения сертификата.

Отдельного внимания заслуживает представленное нами заключительное требование законодателя об оформлении приобретённого жилья в общую собственность родителей и детей. Во исполнение этого предписания в Постановлении Правительства Российской Федерации от 12.12.

2007 № 862, утверждающем Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (далее — Правила), вне зависимости от оснований распоряжения материнским капиталом предусмотрена необходимость представления засвидетельствованного в установленном законодательством Российской Федерации порядке (на практике исключительно в нотариальном — уточнение автора) письменное обязательство лица, получившего сертификат, в течение 6 месяцев после вступления во владение жилым помещением (либо с момента распоряжения материнским капиталом, если он направлен на погашение ранее выданных кредитов), приобретённым (построенным, реконструированным) с использованием средств материнского капитала, оформить в общую собственность супругов и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Исходя из этого, следует, что неоформление (или уклонение от оформления) жилого помещения в общую собственность супруга и детей в указанный в обязательстве период может являться основанием для признания сделки по приобретению такого помещения, в силу статей 168 и 422 ГК РФ, недействительной.

Реализуя данное законоположение, правоприменитель порой пренебрегает важнейшей оговоркой, связанной с порядком определения размера долей таких сособственников и интерпретирует его по-своему.

Отдельные территориальные подразделения Пенсионного фонда, призванные реализовывать указанные дополнительные меры государственной поддержки, неофициально вынуждают лиц, обратившихся с заявлением о распоряжении сертификатом, представить письменное обязательство с указанием размера доли, подлежащей передаче детям.

Так, Верховный суд Республики Башкортостан своим определением от 12.08.2014 по делу № 33-11212/2014 признал законным решение Советского районного суда г.

 Уфы от 19 декабря 2013 года, обязывающее лицо, распорядившееся материнским капиталом, исполнить обязательство по оформлению приобретённой квартиры в равнодолевую собственность с супругом и детьми, поскольку обязательство было оформлено именно в такой форме.

Между тем, действующее законодательство прямо предусматривает возможность оформления жилого помещения, приобретённого с использованием средств материнского капитала, в общую собственность родителей и их детей и, соответственно, достижения согласия лишь в течение 6 месяцев после наступления определённых правовых событий (пп. «г» п. 8, пп. «в» п. 9, пп. «в» п. 10, пп. «д» п. 11, пп. «в» п. 12, пп. «ж» п. 13 Правил). До наступления указанных обстоятельств такое помещение не признаётся общей собственностью.

Иными словами, приобретение жилого помещения с использованием средств материнского капитала не влечёт за собой безусловного возникновения на него права собственности у лиц, не указанных в договоре в качестве приобретателя, и обусловлено наступлением определённых обстоятельств. При ненаступлении таких обстоятельств обязанность оформления помещения в общую собственность не возникает, в связи с чем и достигнутые соглашения по выделению долей могут быть пересмотрены.

Такой вывод отчасти находит своё подтверждение в апелляционном определении Омского областного суда по делу № 33-5610/2014, которым признан правомерным отказ в удовлетворении иска о признании права общей долевой собственности на квартиру, так как право собственности на спорную квартиру не возникло, срок исполнения обязательства, данного ответчиком, не наступил при заключении договора купли-продажи, равно как и условия, предусмотренные пп. «ж» п. 13 Правил.

Как уже отмечалось, по закону размеры долей должны определяться по соглашению между сособственниками.

Это означает, что де-факто они определяются по решению родителей, причём законодательство никак не ограничивает нижние пределы, то есть доля «менее любимого» ребёнка (детей), конечно же, по итогам достигнутого соглашения, предположительно может составить «неприлично» маленький процент (например — 0,01 %). Это, в свою очередь, как одно из необходимых условий, в силу части 4 ст. 252 ГК РФ, создаст предпосылки в будущем инициировать принудительный выкуп подобной незначительной доли.

Становится очевидным, что достижение чуть ли не самой важной цели законодателя при распоряжении материнским капиталом на улучшение жилищных условий — обеспечение прав детей на жильё в последующем — отдано исключительно на откуп родителям, среди которых время от времени встречаются не совсем добросовестные личности.

Во избежание связанных с этим угроз интересам детей, представляется целесообразным законодательно определить минимально возможную долю в праве общей собственности на жилое помещение, выделяемую детям, пропорциональную сумме использованного материнского капитала по отношению к общей стоимости приобретённого помещения. Арифметически это будет выглядеть следующим образом.

К примеру, если стоимость квартиры, приобретаемой семьёй (состоящей из родителей и 2 детей) с использованием материнского капитала в размере 453 026 рублей, составила 4 530 260 рублей, то государство может обязать таких родителей передать в собственность каждого ребёнка по 1/20 доли в общей долевой собственности на квартиру, что, как представляется, обеспечит баланс частных и публичных интересов, а также будет в полной мере соответствовать принципу справедливости.

Раз уж речь зашла о справедливости и достижении максимального эффекта от дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, пожалуй, следовало бы, помимо ежегодной индексации размера материнского капитала, при направлении на улучшение жилищных условий предусмотреть на законодательном уровне для отдельных регионов использование поправочного коэффициента с учётом места (региона) проживания семьи и распоряжения капиталом. Ни для кого не секрет, что 450 000 рублей, выделяемых в Москве и в республиках Калмыкия либо Ингушетии, — не одно и то же. Иначе в регионах с высокой стоимостью жилья использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий будет крайне затруднительно, а при применении предложенного нами механизма распределения долей в праве собственности московским детям всегда будет доставаться меньше доли в праве собственности приобретаемого жилья и, соответственно, меньше прав, чем детям Калмыкии и Ингушетии.

Тем более что применение подобных поправочных коэффициентов многократно апробировалось на иных формах субсидирования государством улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан2 и успешно себя зарекомендовало.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?670

Покупка квартиры и материнский капитал: подводные камни

Согласно Федеральному закону, принятому в 2006 году, семьям, у которых родился второй или последующий ребенок, государство оказывает поддержку в виде материнского (семейного) капитала. С учетом инфляции сумма субсидии постоянно возрастала, и сейчас она составляет 453 026 рублей.

Точно в таком же размере предусмотрена помощь семьям, которые усыновляют малыша. Большинство российских семей используют в какой-то мере материнский капитал на покупку квартиры.

При всей простоте применения сертификата на данную субсидию, есть и некоторые нюансы, которые лучше тщательно изучить, ведь бывают случаи, когда материнский капитал невозможно потратить на приобретение жилплощади.

Сертификат на материнский капитал можно получить в Пенсионном фонде сразу после рождения ребенка.

Воспользоваться же им, в большинстве случаев, можно только тогда, когда малышу исполнится три года. Кроме того, необходимо помнить, что обналичить капитал и получить деньги на руки невозможно. Конечно, некоторые недобросовестные фирмы предлагают свои услуги по обналичке субсидии, но их деятельность – незаконна.

Механизм передачи средств – исключительно безналичный: пенсионный фонд перечисляет средства со счета получателя субсидии на счет ЖК или лица (как юридического, так и физического), продающего жилье.

Получить семейный капитал, точнее – сертификат на него, может:

• мама ребенка;
• отец ребенка, если мама утратила право на использование субсидии;
• сам ребенок, если его родители лишены права воспользоваться материнским капиталом.

Важно помнить, что договор купли-продажи квартиры под материнский капитал должен указывать владельцем жилья именно то лицо, которое имеет право использовать субсидию. Если, например, мама малыша получает материнский капитал, а отец – покупает квартиру, то погасить стоимость жилья суммой субсидии не получится.

Отдельно рассматриваются случаи, когда используется материнский капитал на квартиру, приобретаемую на несколько владельцев, например, на маму и бабушку. Субсидия может быть выдана только в случае, если в договоре прописаны доли собственности и указан их денежный эквивалент.

Как использовать материнский капитал на покупку квартиры?

1. Оплатить первый взнос по договору ипотеки. Это единственный способ применить субсидию сразу же, без трехлетнего ожидания. При этом, используя материнский капитал, можно оплатить либо первоначальный взнос за жилье, либо погасить какую-то сумму процентов по договору банковского займа (ипотеки).

Этот способ потратить материнский капитал на жилье имеет свои «но». Если вы оплачиваете первый взнос, то его размеры не должны превышать сумму субсидии. А если вы оплачиваете проценты, то вам предварительно нужно оформить банковский кредит и заплатить первоначальный взнос из своих собственных сбережений.

1. Оплатить вступительный взнос участника жилищного кооператива (в любой его форме).

Кроме непосредственно, суммы материнского капитала, в таком случае необходимо рассчитывать и на немалые собственные средства. К моменту заключения сделки купли-продажи необходимо погасить разницу между стоимостью квартиры и суммой субсидии. Как только это будет сделано, недостающая часть размером в материнский капитал будет перечислена на счет застройщика.

1. Купить квартиру по наличному расчету. Покупатель лично договаривается с продавцом о стоимости, после этого обращается в ПФ, и сумма в размере материнского капитала перечисляется на счет продавца. До того, как Пенсионный фонд расплатится с продавцом, жилплощадь будет оставаться в залоге у последнего. Документ на право собственности покупателю может быть выдан, однако он будет с ограничениями до полной оплаты суммы стоимости жилья.

Однако не каждый продавец согласится действовать в таком порядке. Обычно людям, продающим жилье, нужны деньги в полном размере и сразу же.

1. Погасить ранее взятый целевой заем. Пенсионный фонд требует, чтобы купленная по займу квартира принадлежала не одной, например, только маме, а всем членам семьи и была оформлена в общую собственность.

Если квартира находится в общей собственности, ее гораздо труднее впоследствии продать или обменять на более комфортабельную.

Материнский капитал на покупку жилья не может быть использован в том случае, если речь идет о приобретении недостроенного жилья дольщиком у другого дольщика. Такая покупка сопровождается Договором о переуступке права, который не предусмотрен законодательством. Единственный выход – заключать новый Договор об участии в долевом строительстве, но это можно сделать только при согласии и участии застройщика.

Банки и ипотека под материнский капитал

Заявление об использовании материнского капитала подается в Пенсионный фонд, где может рассматриваться в течение месяца. Чтобы ПФ не отказал в приведении в действие имеющегося сертификата на семейный капитал, стоит предварительно проконсультироваться с сотрудниками фонда по поводу конкретной квартиры, которую вы планируете приобрести.После того, как принято решение о переводе средств со счета получателя субсидии на счет организации или физического лица – продавцов недвижимости, деньги будут начислены в течение времени от пяти дней до двух месяцев. Обычно никаких задержек с выплатами не происходит, однако это никак не поощряет российские банки работать с семейным капиталом. И все же основные крупные банковские организации согласны на погашение ипотеки материнским капиталом. Среди них – Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ Банк, Банк Москвы, Банк «Открытие», Юникредит, ДельтаКредит. Варианты использования материнского капитала для того, чтобы приобрести жилье – более чем достаточно. Однако, чтобы воспользоваться любым из них, необходимо внимательно изучить все условия, установленные Пенсионным фондом и юридически грамотно составить договор, сопровождающий покупку.

Источник: http://www.ysz76.ru/novosti-nedvizhimosti/13614/