IRN: Кадастровая стоимость квартир: имеет ли смысл оспаривать для снижения налога на имущество?
18 Июля 2016
С 1 января 2015 года введен новый налог на имущество, обязывающий владельцев нести расходы на собственное жилье и высчитываемый из его кадастровой стоимости. Последняя должна быть приближена к рыночной цене недвижимости, но не превышать ее. Однако на практике кадастровая стоимость квартир подчас значительно больше рыночной стоимости, что приводит к дополнительным и необоснованным налоговым отчислениям.
Размер кадастровой цены жилья можно оспорить. Но насколько экономически оправданы действия, направленные на снижение кадастровой стоимости и уменьшение налоговой нагрузки собственников – большой вопрос.
Повальное завышение кадастровой стоимости
Большая часть населения еще не знает, во сколько оценены их квартиры. Но те, кто из любопытства или после получения уведомления об оплате налога проверил, какова кадастровая стоимость их недвижимости, успели убедиться, что она завышена или завышена чрезвычайно.
Официальной статистики о том, какое количество объектов жилого фонда по кадастровой оценке не соответствует рыночной стоимости, в России не ведется.
Однако повальные обращения владельцев недвижимости в суды с оспариванием кадастровой стоимости в 2014 – 2016 годах свидетельствуют, что нарушения носят массовый характер и могут коснуться каждого.
Причина тому – общий, ориентировочный подход кадастровых оценщиков при определении цены жилья, не соответствующий требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» и не учитывающий специфики каждого отдельного помещения.
Другой причиной является кризис, значительно повлиявший на падение стоимости рынка недвижимости, что также не всегда учитывается экспертами. И, наконец, третья причина – зависимость оценщиков от постоянных заказчиков, работающих непосредственно на региональные или местные органы власти, которые как раз и получают налоговые отчисления и, соответственно, заинтересованы в завышенной кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Приведу собственный пример. Купив в августе 2015 года квартиру на юго-западе столицы по цене 8,5 млн рублей, при проверке документов я обнаружил, что ее кадастровая стоимость составляет 12,9 млн. рублей, что на 4,4 млн рублей больше суммы сделки, а соответственно, рыночной цены жилого помещения.
Затраты на устранение нарушений
Собственники жилья, если они являются физическими лицами, а не организациями, вправе оспорить кадастровую стоимость либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), либо сразу в суде.
К сожалению, комиссии очень редко соглашаются с требованиями заявителей, и в большинстве своем оставляют кадастровую стоимость неизменной. Суды действуют по иному принципу, руководствуясь судебными экспертизами, по результатам оценок которых и выносят решения.
Для обращения в комиссию потребуется отчет оценщика о рыночной стоимости квартиры и экспертиза саморегулируемой организации о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Средняя цена отчета в московском регионе составит от 15 000 до 25 000 рублей. Заключение специалиста потребует от 20 000 до 25 000 рублей. Юрист или адвокат за представление интересов собственника в комиссии запросит еще 30 000 – 50 000 рублей. Итого, затраты составят от 65 000 до 100 000 рублей.
Как уже говорилось выше, желаемый результат в комиссии вряд ли будет достигнут, что приведет к дополнительным расходам при обращении в суд с административным исковым заявлением: от 50 000 рублей до 100 000 рублей на услуги адвоката, от 20 000 рублей до 25 000 рублей на судебную экспертизу, за государственную пошлину придется выложить 300 рублей.
Стоит ли овчинка выделки
Налог на квартиры равен от 0,1% до 0,3% в год от их кадастровой стоимости. Соответственно, если обратиться к моему собственному примеру, то при кадастровой оценке жилья, равной 12,9 млн рублей, ежегодно мне придется оплачивать налог, равный 19 350 рублей (0,15% от 12,9 млн руб.).
С действительной, рыночной стоимости квартиры налог бы составил всего 8500 рублей (0,1% от 8,5 млн. руб.).
Разница в 10 850 рублей достаточно значительная, тем более если учесть, что она переплачивается из-за ошибок государства и привлекаемых им неквалифицированных и заинтересованных специалистов.
Однако если посчитать, что затраты на суд по оспариванию завышенной кадастровой стоимости при самом бюджетном варианте составят 105 000 рублей, то становится понятным, что оправдают они себя лишь через десять лет.
Кроме того, следует иметь ввиду, что переоценка кадастровой стоимости, к примеру, в Москве, должна осуществляться каждые два года, а в других регионах – не чаще чем 1 раз в 5 лет и не реже 1 раза в 3 года.
Получается, что определенная судом новая стоимость квартиры уже через год потеряет юридическое значение и будет недействительной.
А дальше? Опять по новому кругу за получением справедливости, не имеющей никакого отношения к закону и налоговым обязательствам?
Серьезные недостатки закона
Если обратиться к статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», то можно увидеть значительные нарушения конституционных прав граждан, которые выражаются в следующем:
– оспаривать кадастровую стоимость можно только на дату ее определения оценщиком, но нельзя на момент самого оспаривания. Подобная норма возлагает на собственников обязанности по оплате налогов по завышенным ценам, без учета снижения стоимости жилья после проведенной кадастровой оценки.
Проще говоря, если кадастровая оценка квартиры определена в 2013 году, то оспорить ее можно только на указанную дату 2013 года, при этом значительное падение цен на недвижимость в 2014, 2015, 2016 годах судами и налоговыми органами учитываться не будет и, соответственно, налог придется оплачивать по завышенной стоимости 2013 года до следующей переоценки жилья;
– уменьшенный налог допускается оплачивать только с того года, в котором заявитель обратится в комиссию или в суд с оспариванием кадастровой стоимости имущества, а предшествующие годы, даже если кадастровая стоимость будет снижена, налог подлежит оплачивать по завышенной первоначально определенной цене.
Например, в 2016 году собственник узнает о несоответствии кадастровой стоимости квартиры ее рыночной цене, установленной в 2013 году, и добивается пересмотра и уменьшения ее вдвое.
При этом налог по уменьшенной вдвое кадастровой стоимости он получит право платить только с 2016 года, а за 2013, 2014, 2015 года налоговые отчисления так и останутся привязанными к первоначальной кадастровой стоимости жилья при установленном факте ее ошибочного и завышенного размера.
Что следует поменять в законе
Налоги должны быть справедливыми и по карману каждому. Необоснованная и не соответствующая Конституции налоговая кабала – это не путь правового государства. Институт массовой оценки кадастровой стоимости необходимо упразднить.
Определять кадастровую величину следует ежегодно, или по крайней мере ежегодно ее уточнять, затрат на это теперь предостаточно – налоги с каждой квартиры позволят государству увеличить число оценщиков и обеспечить улучшение их работы. Система налогообложения должна быть заточена именно под рыночную стоимость объектов, определяемую каждый год, а не раз в пять лет.
Оспаривание кадастровой стоимости должно иметь обратную силу и распространяться на прошлые периоды налогообложения, чего в настоящее время нет, как уже было сказано выше. От налога следует освободить собственников, чей доход ниже прожиточного минимума (постановлением № 297-ПП от 31.05.2016 в Москве он определен в месяц в размере 17 130 р. – трудоспособное население; 10 623 р.
– пенсионеры; 13 198 – дети.), как категории, не способной нести подобное дополнительное финансовое обременение и не обеспеченное государством достойным доходом для нормального существования.
Следует отметить, что на сегодняшний день от налога освобождены инвалиды I и II групп, пенсионеры, люди творческих профессий, владельцы хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не превышает 50 кв. м, если такая постройка расположена на земле, предоставленной для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ст. 407 НК РФ).
Что ждет собственников жилья
Большая часть населения еще не получила уведомлений от налоговых органов и не знает о нависшем и неустранимом обременении завышенных налоговых обязательств, которые явно ударят по карману каждого владельца квартиры, за исключением очень редкой категории граждан, освобожденной от подобных обязательств. Любой простой, любое неиспользование жилья будет стоить теперь владельцу дорого, что, безусловно, негативно отразится как на цене недвижимости, так и на ее популярности в качестве вложения капитала.
Масштабы проблемы
Десятки тысяч удовлетворенных заявлений и исков налогоплательщиков доказали ущербность действующей системы кадастровой оценки и необоснованно завышенного налогообложения. Следствием чего стало указание президента России правительству навести порядок.
Порядок должен выражаться в том, что оценщиками для определения кадастровой стоимости недвижимости теперь будут выступать не частные компании, а государственные.
Полагаю, нет смысла останавливаться на критериях, которые определяются в настоящее время в новом законе для правильного определения предмета оценки. Все они уже давно предусмотрены и для частных оценщиков. Однако на практике либо не работают данные критерии, либо не работают по ним сами оценщики.
Насколько обоснован шаг перелива из пустого в порожнее – покажет время. Во все времена и во всех государствах действовало одно золотое правило – важно не то, как написан закон, а то, как он исполняется.
Источник: http://sroroo.ru/press_center/news/1737602/
Кадастровая стоимость жилья вырастет: какова новая методология и снизят ли налог
По новой методологии кадастровая стоимость недвижимости приблизится к рыночной, а в некоторых случаях превысит ее
РИГА, 6 мая — Sputnik. Пусть и с задержкой, но Государственная земельная служба и министерство юстиции все же разработали новую методологию определения кадастровой стоимости, которая будет использоваться для обсчета налогов. Новый проект будет находиться на общественном обсуждении до 14 мая, сообщает LNT.
Если правительство утвердит эту методологию, изменения почувствуют почти все, указывают эксперты.
Во-первых, Государственная земельная служба повысила порог соответствия кадастровой стоимости рыночным ценам до ста процентов. Одно только это означает повышение кадастровой стоимости на пятнадцать процентов. Для большинства владельцев жилья изменения будут еще более чувствительными, потому что в новые подсчеты будет включаться и изменение рыночной цены.
Глава отдела жилых площадей агентства недвижимости Ober Haus Кристине Дубане ожидает повышения на двадцать — двадцать пять процентов.
“В последние четыре года повысилась стоимость жилого сегмента, квартир в новых проектах, соответствующих современным потребностям”, — рассказал глава отдела оценки агентства недвижимости Latio Робертс Ардавс.
Сведения о сделках с недвижимостью будут использованы, чтобы определить один из важнейших элементов кадастровой стоимости — базовую стоимость. Она была заморожена с 2016 года, когда для ее установки использовали данные рынка 2012-2013 годов.
Новая методология
Авторы проекта надеются, что новый метод позволит установить настоящую стоимость недвижимости.
“Больше не будет такого фрагментированного зонирования, как сейчас, так что зонирование уже будет первым фильтром”, — объясняет генеральный директор земельной службы Солвита Звидриня.
Так как недвижимость бывает разной, прежде всего базовую стоимость установят для стандартных объектов. К примеру, в случае с квартирами будут оценивать площадь, в каком доме находится квартира, на каком этаже.
Если раньше базовую стоимость определяли по 67 типам зданий, теперь в одну группу объединены все многоквартирные здания, в другую все частные дома.
Кадастровая стоимость будет различаться в зависимости от того, есть ли в здании водопровод, канализация, центральное отопления.
Важное значение будет иметь год постройки. Наибольшее повышение — в половину стандартной цены — ждет квартиры в хорошем состоянии, построенные после 2001 года. Цена на подобные частные дома может вырасти на сорок процентов.
Эксперты по недвижимости критикуют такое разделение по годам, указывая, что проект, построенный пятнадцать лет назад, нельзя сравнить с постройками последних лет.
“Проект десятилетний давности считается новым, но вы не сможете продать его по цене новых проектов. Это не будет правильно. Кадастровая стоимость может получиться выше рыночной”, — объясняет Дубане.
Однако год постройки может иметь решающее значение для владельцев унаследованных частных домов, рядом с которыми были построены шикарные виллы.
Хорошая новость — планируется установить стандартную площадь территории застройки многоквартирного дома. Все, что будет ее превышать, будет считаться зеленой зоной, и платить за нее больше не надо будет.
В случае с индивидуальным строительством для расчета налогов планируется делить территорию участка на три части: 150 квадратных метров — это естественное основание для дома, стоимость следующих 1500 квадратных метров будет оцениваться вполовину меньше, а остальная территория будет стоить дороже.
© Sputnik /
Предполагаемые изменения противоречиво оценила советник Латвийского союза самоуправлений по финансовым и экономическим вопросам Санита Шкилтере.
“У методологии есть позитивные особенности, но они небольшие по сравнений с той проблемной зоной, которую осознавали, когда заморозили предыдущую методологию”, — говорит Шкилтере.
Особенно она недовольна тем, как будет рассчитываться стоимость эксклюзивных домов — по ее мнению, фактически для их владельцев установлены налоговые каникулы. Кадастровая стоимость таких домов часто составляла от двадцати до пятидесяти процентов рыночной цены, и новая методология этой проблемы не исправляет.
“По этому проекту я понимаю, что у нас в Латвии вообще нет ни одного эксклюзивного объекта недвижимости премиум-сегмента”, — говорит Шкилтере.
Что делать с налогами
Эксперты считают, что такое повышение кадастровой стоимости не может обойтись без сокращения налога на недвижимость, особенно на участки вокруг частных домов, где ставка налога составляет полтора процента, если только самоуправление не предоставляет скидок, к примеру, за декларирование.
После повышения кадастровой стоимости в среднем на 30—40 процентов часть жителей просто не смогут заплатить сотни и тысячи евро налога, и это понимают в министерстве финансов. Но там ожидают более конкретных подсчетов по новой методологии, чтобы понять, что делать дальше.
“Когда кадастровая стоимость всех объектов приблизится к рыночной, в тот момент мы можем ожидать каких-то изменений налоговой политики, серьезных изменений налоговой политики, и думать, как нам быть с целевыми группами, а сейчас наша целевая группа — домохозяйства”, — рассказала директор департамента прямых налогов Астра Каляне.
Депутатов просят заметить петицию об отмене налога на единственное жилье>>
Источник: https://lv.sputniknews.ru/Latvia/20190506/11487762/Kadastrovaya-stoimost-zhilya-vyrastet-kakova-novaya-metodologiya-i-snizyat-li-nalog.html