Могу ли я капитально отремонтировать вымороченное имущество?

Государство попыталось отнять квартиру у законного добросовестного покупателя

Источник: Постановление КС № 16-П от 22.06.17

Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/zabrali-kvartiru/

Архив – Министерство имущественных отношений УР

Вопрос:можно ли приватизировать общежитие, которое ранее находилось в собственности Удмуртской Республики?

Ответ: Общежитие ранее находилось в собственности Удмуртской Республики и было закреплено на праве оперативного управления за бюджетным учреждением здравоохранения Удмуртской Республики.

В соответствии с положениями части 11 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,распоряжениями Минимущества Удмуртии Общежитие было передано в собственность муниципального образования «Город Ижевск».

            Общими положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (статьи 92, 94, 99) и Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (статья 4) установлено, что жилые помещения в общежитиях относятся к специализированному жилищному фонду и не подлежат приватизации.

            Вместе с тем статья 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» допускает безвозмездную передачу в собственность граждан жилых помещений в общежитиях в случае передачи общежитий, находящихся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений, в ведение органов местного самоуправления.

            Следовательно,препятствий для приватизации законными нанимателями занимаемых ими жилыхпомещений в Общежитии на сегодняшний день не имеется.

Вопрос: Каким образом возможно приобрести земельный участок с жилым домом в собственность, если не оформлено право собственности на дом?

Ответ: В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании здания, строения, сооружения,расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности,приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Для приобретения прав на земельный участок указанные граждане обращаются в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

            Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30октября 2007 года № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и, на котором расположены здания, строения, сооружения» утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. В качестве указанных документов перечнем предусмотрены в том числе – выданная не позднее чем за одни месяц до дня подачи заявления выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение,сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение,сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке). Данные документы не могут быть предоставлены Вами в виду того, что возведенный Вами индивидуальный жилой дом не зарегистрирован в качестве объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике. В сложившейся ситуации отказ Управления земельных ресурсов Администрации муниципального образования основан на нормах Земельного кодекса Российской Федерации и иных подзаконных актах.

            Исходя из Вашего письма и устных пояснений выясняется, что договор аренды земельного участка,заключенный между гражданином А и местной Администрацией не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике (на тот момент – Регистрационная палата по Удмуртской Республике), что является обязательным условием для договора, где предметом выступает объект недвижимости. В соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Следовательно, и договор субаренды заключенный между Вами и гражданином А также недействителен.

            Между тем,законодатель позволяет признать такую сделку действительной, если будет доказано, что одна из сторон выполнила свои обязательства (использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, оплата арендных платежей по договору).                             

Таким образом, рекомендуем Вам обратиться сисковым заявлением в суд общей юрисдикции за признанием договоров аренды и субаренды действительными.

            Поскольку жилой дом был построен без получения необходимого разрешения на строительство, в настоящее время, не представляется возможным зарегистрировать правособственности на него в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике.

Такой дом, в настоящее время, считается самовольной постройкой. В соответствии со ст.

222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

            Рекомендуем Вам обратиться в суд за признанием права собственности на возведенный жилой дом после положительного окончания суда по признанию договоров аренды и субаренды действительными.

            Вопрос:Каким образом осуществляется возмещение причиненного ущерба в результате чрезвычайной ситуации?

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 21 мая 2007 года № 304 «О классификации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» чрезвычайная ситуация, связанная с пожаром на складах войсковых частей с последующей детонацией и взрывами, носит федеральный характер. В соответствии ст. ст.

24 Федерального закона от 21декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон) финансовое обеспечение установленных настоящим федеральным законом мер по предупреждению и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций федерального характера является расходным обязательством Российской Федерации.

            Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 2008 года № 750 «О порядке выделения бюджетных ассигнований из резервного фонда Правительства Российской Федерации по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий» утверждены Правила выделения бюджетных ассигнований из резервного фонда Правительства Российской Федерации по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и последствий стихийных бедствий на финансовое обеспечение мер по ликвидации чрезвычайных ситуаций, а также на осуществление компенсационных выплат физическим и юридическим лицам, которым был причинен ущерб в результате террористического акта правомерными действиями. Пунктами 9,10 и 12 Правил определены перечни мероприятий, финансовое обеспечение которых может осуществляться за счет бюджетных ассигнований из резервного фонда.

            Согласно указанным перечням бюджетные ассигнования из резервного фонда могут быть выделены в отношении физических лиц на следующие мероприятия, связанные с ликвидацией чрезвычайной ситуации:

            – оказание гражданам единовременной материальной помощи в связи с повреждением частного жилого помещения из расчета до 10 тысяч рублей на человека, но не более 50тысяч рублей на семью (подпункт «г» пункта 9 Правил);

-предоставление гражданам финансовой помощи в связи с утратой или имущества первой необходимости из расчета за частично утраченное имущество – 50 тысяч рублей на человека, за полностью утраченное имущество – 100 тысяч рублей на человека (подпункт «д» пункта 9 Правил);

-погашение в установленном порядке государственных жилищных сертификатов,выданных гражданам Российской Федерации, лишившихся жилья в результате чрезвычайной ситуации (подпункт «а» пункта 12 Правил).

В соответствии с пунктом 13 Порядка использования бюджетных ассигнований из резервного фонда на финансовое обеспечение мероприятий, не предусмотренных пунктами 9, 10 и 12 запрещается.

С учетом вышеизложенного, бюджетные ассигнования не могут быть направлены на компенсацию ущерба, причиненного в результате чрезвычайной ситуации, гражданам,вновь возведенным дома которых не зарегистрированы в установленном порядке в качестве объектов недвижимости.

Вместе с тем, ст. 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 1079 ГК РФ установлено, что юридические лица, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения,атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих ядов и т.п.

;осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности и другое),обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

С учетом названных положений гражданского законодательства предлагаем Вам определить величину ущерба, причиненного в результате произошедшей чрезвычайной ситуации, и обратиться в суд.

Источник: http://www.miour.ru/miour/info/archiv_2018.html

Ответы на обращения | Суховское сельское поселение

Здравствуйте Ольга Ивановна! В ответ на Ваше обращение администрация Суховского сельского поселения сообщает, что автодорога от д. Кобона до д. Леднево по Новоладожскому каналу принадлежит Кировскому муниципальному району, внутри населенного пункта д. Леднево Суховскому сельскому поселению, участок дороги от д. Леднево до Староладожского канала – Кировскому ДРСУ.

По соглашению между Кировским муниципальным районом и Суховским сельским поселением грейдеровка и очистка от снега проводится в пределах запланированных бюджетных средств Кировского муниципального района. График очистки от снега дорог местного значения внутри населенных пунктов Суховского сельского поселения прилагается.

«СОГЛАСОВАНО»ИсполнительМУП «СухоеЖКХ»

Директор

____________Курушина Л.А.«___»____________2016 г. «УТВЕРЖДАЮ»глава администрации МО Суховское сельское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области __________________Бармина О.В.

«___»_______________2016 г.

Графикочистки от снега территориимуниципального образования Суховское сельское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области на период 2016-2017 г.г.Директору МУП «СухоеЖКХ» организовать уборку снега в следующей последовательности:I. дер. Сухое1.

У здания дошкольного образования при МКОУ «Суховская основнаяобщеобразовательная школа» находящегося по адресу: д. Сухое, д. 38до дороги.2. Уборка дорог внутри муниципальных домов, расположенных поадресу: д. 1, д. 3, д. 5, д. 7, д. 19.3. У здания ЗАО «Ладога», находящегося по адресу: д. Сухое, д. 34 додороги.4. У магазина № 12, находящегося по адресу: д.

Сухое, д. 17 до дороги.5. У магазина ООО «Луч», находящегося по адресу: д. Сухое, д. 30 додороги.6. У здания ФАП, находящегося по адресу: д. Сухое, д. 16 доавтомобильной дороги Дусьево-Кобона.7. Очистка дороги внутри населенного пункта.8. Подъезд к пожарному водоему около земельного участка № 36.П. дер. Выстав1.

У здания МКОУ «Суховская основная общеобразовательная школа»,находящегося по адресу: д. Выстав, д. 16а до автомобильной дорогиДусьево-Кобона.2. Уборка дорог внутри муниципальных домов, расположенных поадресу: д. 16, д. 26.3. У магазина № 13, находящегося по адресу: д. Выстав, д. 41 доавтомобильной дороги Дусьево-Кобона.4.

У здания ДК «Выстав», находящегося по адресу: д. Выстав, д. 46 доавтомобильной дороги Дусьево-Кобона.5. Подъезд к пожарному водоему у остановки.

6. Подъезд к пожарному водоему около дома № 33.

III. дер. Сандела1. Уборка дорог внутри муниципальных домов, расположенных поадресу: д. 8.2. У магазина, находящегося по адресу: д. Сандела, д. 19 до дороги.3. Очистка дороги от снега внутри населенного пункта до региональнойавтодороги Дусьево-Сухое-Остров.4. Подъезд к пожарному водоему около дома № 25.IV. дер. Гулково1. Очистка дорог от снега.V. дер. Остров

1. Очистка дорог от снега.

_

VI. дер. Гавсарь

1. Очистка дорог от снега.VII. дер. Лемасарь1. Очистка дорог от снега.VIII. дер. Верола1. Очистка дорог от снега.

IX. дер. Бор

1. Очистка дорог от снега.

X. дер. Мостовая1. Очистка дорог от снега.XI. дер. Низово1. У здания ФАП, находящегося по адресу: д. Низово, д. 22 доавтомобильной дороги Дусьево-Кобона.2. У магазина, находящегося по адресу: д.

Низово, д. 42 до автомобильнойдороги Дусьево-Кобона.3. Уборка дорог внутри муниципальных домов, расположенных по адресу:Д. 14, д. 35.

4.

Очистка снега внутри населенного пункта до региональной автодороги.

XII. дер Кобона1. У здания почты, находящегося по адресу: ул. Староладожский канал, 1линия, д. 8.2. У магазинов, находящихся по адресу: ул. Староладожский канал, 2линия, д. 1 и д. 3.3. У здания ФАП, находящегося по адресу: ул. Набережная реки Кобона,д. 2.4.

Очистка снега внутри населенного пункта до региональной автодороги.XIII. дер. Черное1. Очистка дороги внутри населенного пункта.XIV. дер. Лаврово1. У здания ФАП, находящегося по адресу: д. Лаврово, ул. Центральная, д.51 до автомобильной дороги Лаврово-Кобона-Сухое.2. У магазина, находящегося по адресу: д.

Лаврово, ул. Центральная, д. 36

до региональной автодороги.

3. У здания почты, находящегося по адресу: д.Лаврово, ул.Староладожский канал, д. 9 до региональной автодороги.4. У здания СК «д.Лаврово», находящегося по адресу: д. Лаврово, ул.Староладожский канал, д. 68 до региональной автодороги.5. Очистка дорог от снега внутри многоквартирного дома муниципальногожилого фонда, расположенного по адресу: ул.

Центральная, д. 1.6. Очистка снега внутри населенного пункта до региональной автодороги.XV. дер. Ручьи1. Очистка дорог от снега.XVI. дер. Колосарь1. Очистка дорог от снега.XVII. дер. Леднево1. Очистка снега внутри населенного пункта до региональной автодороги.XVIII. дер. Митола

1. Очистка снега внутри населенного пункта до региональной автодороги.

Page 4

Источник: http://xn--b1agoococns.xn--p1ai/?page_id=11

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Дмитрий Бурняшев

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение.

Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса).

Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст.

158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г.

№ 10-П “По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы”.

При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст.

158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч.

2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации”. Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год.

При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ).

При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года.

Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году.

Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз “Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края”

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г.

№ 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/burnyashev/1280690/

Отказ в принятии помещения арендодателем: основания и последствия

Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы. 

Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.

Компания направила уведомление о расторжении договора и необходимости явиться на приемку помещения, арендодатели в ответ указали, что пока помещение не будет приведено в первоначальное состояние, оно принято не будет.

Компания обратилась в суд с требованием о взыскании стоимости капитального ремонта, поскольку условиями договора было предусмотрено согласие арендодателей на его проведение и возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Арендодатели заявили встречное исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно приведение помещения в первоначальное состояние.

По делу была назначена экспертиза, в рамках которой было установлено, что фактически из двух помещений было образовано одно, которые использоваться на сегодняшний день невозможно, что является реконструкцией объекта.

Экспертами также было установлено нарушение пожарной безопасности, ГОСТов, ухудшение потребительских свойств объекта. Экспертизой установлено, что возможность использовать помещение возможно только либо путем узаконения реконструкции, либо путем приведения помещения в первоначальное состояние. Суд в удовлетворении требований компании отказал встечные требования удовлетворил со ссылкой на ст. 393, 623, 1064, 1082 и под конец добил еще ст. 10 ГК РФ. 

В последующем уже арендодатели обратились в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, когда проводились ремонтные работы по приведению помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требования, фактически скопировав мотивировку из первого решения между сторонами. 

С первого взгляда, кажется, что все довольно справедливо: арендатор, владея помещением, провел его реконструкцию без согласования, за что должен отвечать.

Однако, больше вызывает вопросов правовая квалификация данных правоотношений.

Суды по факту смешали все в один котел: нормы ответственности за нарушение договорных отношений, деликтные нормы, а в качестве вишенки на торте, чтобы вообще окончательно всех запутать, указали еще и ст. 10 ГК РФ. 

В каком состоянии арендатор обязан вернуть помещение?

На мой взгляд, необходимо попытаться распутать этот клубок, поэтапной, обращаясь по порядку и последовательно к нормам, содержащимся в ГК РФ. 

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

 Следовательно, у арендатора существует обязательство по возврату имущества либо в том состоянии, в котором он его принял, либо в том, о котором договорились в договоре аренды.

Сразу возникает вопрос, если стороны в договоре укажут формулировку “возврат осуществляется в фактическом состоянии”, будет ли это значить, что арендатор всегда будет считаться исполнившим свою обязанность по возврату? На мой взгляд, нет, поскольку абстрактное согласие на принятие помещение в фактическом состоянии, абстрактное согласие на капитальные ремонт и иные подобные формулировки, не являются согласием. В нашей ситуации, подобных формулировок договор не содержал, но в нем присутсвовало то самое абстрактное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Однако, поскольку экспертизой было установлено проведение реконструкции, то не имеет какого-либо правового значения согласие на капитальный ремонт. 

В связи с чем, требование арендодателей о понуждении к исполнению обязательства в натуре в виде проведения помещения в первоначальное состояние правомерно и основано, в частности на ст. 12, ст. 308.

3 и ст. 622 ГК РФ. Однако, следует указать, что суды в данном деле квалифицировали данное требование не как обязательственное, а как деликтное, в качестве основания, указав ст. 1064 и 1082 ГК РФ.

Обязан ли арендодатель принять помещение в любом состоянии? 

Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”,  арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. 

Но является ли уклонением арендодателя от приемки помещения тот случай, когда помещение передается не в тот состоянии, в котором принималось? Я бы руководствовалась в этом случае правилом, установленным ч. 3 ст. 420 и применила бы ст. 328 ГК РФ.

Можно считать, что обязательство арендодателя принять помещение , обусловлено обязательством арендатора передать помещение в состоянии, в котором он его принял. В случае, если помещение передается не в состоянии, в котором оно принималось, то и обязанности арендодателя по его приемки нет.

И, как следствие, он не уклоняется от его принятия. 

Примеными ли нормы о деликтной ответственности?

Если порассуждать, то можно найти смысл  и необходимость применения ст. 1064 и ст. 1082 к сложившимся правоотношениям. Суды, вероятно, хотели указать, что раз была проведена реконструкция, которую не узаконили, то со стороны арендодателя был совершен деликт.

Но, во всей этой истории, меня смущает тот факт, что необходимости применять нормы деликтной ответственности, просто нет! Ведь, поскольку арендатором нарушено обязательство по возврату помещения в том первоначальном состоянии, то руководствуясь ч. 3 ст. 420 и ст. 393 и ст.

15 ГК РФ, кредитор (арендодатель) вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности, а не требовать возмещение вреда. Хотя суды, в качестве обоснования ст. 393 ГК РФ указали. В качестве подтверждение данной позиции, очень интересным является положение, содержащееся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.

2014 № 35 “О последствиях расторжения договора”, в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В таком случае, положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. Хоть тут прямо не сказано, но и гл. 59 в данном деле не подлежала применени.

Абзац 2 данного пункта содержит указание, что  в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

То есть по факту, Пленум № 35 заполнил пробел, содержащийся в ст. 622 ГК РФ таким образом, что даже обращаться и ст. 393 и 15 ГК РФ не требуется.

Более того, если примененить данный пункт Пленума, то компания еще “легко” отделалась, поскольку, исходя из его содержания, взыскание аредной платы за период не компенсируют убытки арендодателя, которые могли возникнуть в связи с невозможностью, например, сдавать помещение новому арендатору. 

Следовательно, необходимости примененяя ст. 1064 и 1082 ГК РФ в данном деле у судов не было. 

А как же статья 10 ГК РФ?

Если учитывать все вышеизложенного, то я необходимости ее применения вообще не вижу. 

Таким образом, при нарушении обязанности передать помещение в состоянии, в котором оно принималось, влечет за собой обязанности либо возместить убытки, либо привести его в первоначальное состоянии, а также обязанность по оплате арендных платежей на время проведения ремонта и компенсации убытков. Как избежать данной ответственности? На это можно написать отдельную статью, но мысли, лично у меня, по этому поводу есть. Надеюсь, они также появились и у тех, кто прочитает статью. 

Примечание: необходимо учитывать, что в каждом конкретном деле свои обстоятельства, которые не являются индентичными в других случаях. Поэтому не факт, что если в данном случае, решение было такое, оно будет аналогичным в ином деле. Дело, рассмотренное в настоящем блоге: А46-9600/2018.  

Источник: https://zakon.ru/Blogs/otkaz_v_prinyatii_pomescheniya_arendodatelem_osnovaniya_i_posledstviya/77278

В омской области пустует более сотни благоустроенных квартир

Сегодня в селе Элита пустует более сотни благоустроенных квартир. Более десяти лет их владельцев никто не видел в глаза. Между тем молодым семьям негде жить.

Сельские чиновники обратились за помощью в “РГ”. Уже несколько лет они ломают голову над тем, как найти выход из непростой ситуации. Долги за коммунальное обслуживание брошенного жилья давно превысили весь деревенский бюджет.

“Очередники” обивают пороги администрации с просьбой отдать им свободные квадратные метры. Обещают расплатиться по всем счетам и сделать капитальный ремонт помещений.

Однако заселить нуждающихся в эти квартиры администрация не имеет права – по документам у них есть хозяева.

Прощание с “Элитой”

В былые времена омский совхоз “Элита” гремел на всю Россию. Его так и назвали, потому что именно здесь производили элитные семена для лучших сельхозпредприятий страны. Крепкий совхоз-“миллионщик” участвовал во многих экспериментальных программах. В том числе и в знаменитом проекте “Приблизить деревню к городу”.

– Тогда и появились в нашем селе первые панельные “трехэтажки”, – вспоминает глава местной администрации Николай Домосканов. – Полностью благоустроенные, с удобствами, горячей и холодной водой. Предполагалось, что налаженный быт улучшит рабочие показатели доярок и скотников. Они перестанут отвлекаться на собственное хозяйство, и совхоз ждет дальнейшее процветание.

Однако в тяжелые годы перестройки доярки переселились из элитного жилья в дома с огородами. А квартиры по дешевке тут же скупили неизвестные люди из города. С той поры в жилищном хозяйстве совхоза и началась полнейшая неразбериха.

Поселок буквально оккупировали “черные” риелторы. Частные продавцы недвижимости действовали по стандартной схеме. Находили в Омске одиноких алкоголиков и совершали неравноценный обмен.

– По утрам они протрезвевшие бродили по Элите и искали трамвайную остановку, – вспоминают местные старушки. – А когда понимали, куда их занесло – собирали вещи и уезжали в город. С тех пор бедолаг больше никто и не видел.

Неприятным исключением для риелторов стала лишь некая гражданка Русакова. Пожилую женщину заманили в совхоз рассказами о чудесной природе и безбедной старости. Однако, познакомившись с соседями, бабушка поняла, что ее обманули, и отправилась в отдел по борьбе с экономическими преступлениями.

– На следующий день мы обнаружили гражданку Русакову с удавкой на шее, – рассказал “РГ” бывший сотрудник ОБЭПа.- Ее квартиру подожгли.

Криминальная смерть старушки наделала немало переполоха. Впрочем, уголовное дело по факту ее гибели так и осталось нераскрытым. Тогда же “черных” риелторов обвинили в мошенничестве.

Несколько томов скандального уголовного дела имели неплохую судебную перспективу. Но они также затерялись в недрах следствия.

Корреспонденту “РГ” так и не удалось узнать причину, по которым громкое дело было приостановлено.

Аферисты залегли на дно, а на сельского главу Домосканова обрушилось проблемное наследство. Четырнадцать “трехэтажек” – с беззубыми балконами и заколоченными фанерой окнами. И что с ними делать – Николай Семенович даже не представляет.

Жилищный тупик

Более сотни квартир в Элите и более тридцати квартир в соседнем Звездино сегодня фактически являются бесхозными. Собственники зарегистрировали свое имущество в юстиции, но вряд ли даже помнят о нем.

Скорее всего, лишившись квадратных метров в Омске, они пополнили армию городских беспризорников. А может, многих уже и нет в живых – ежегодно в Прииртышье хоронят несколько сотен безымянных бродяг.

На протяжении многих лет Домосканов ходит по всем инстанциям с единственным вопросом – что делать? Обслуживание одной квартиры стоит три с половиной тысячи рублей в месяц. Сто квартир – 350 тысяч рублей. Такую роскошь село с четырехмиллионным бюджетом в год не может себе позволить. В пустых квартирах коммунальщики обрезают стояки. У соседей промерзают стены и отваливаются обои.

– На кухню зимой мы даже не заходили, – рассказывает молодая хозяйка Светлана Васина. – А бои с крысами, заполонившими бесхозные комнаты, вообще не прекращаются ни на минуту.

По закону, забывших о своих обязанностях собственников надо найди и в судебном порядке взыскать с них долги. А где искать бомжей?

– Я не могу объявить их в розыск, – вздыхает прокурор Москаленского района Иван Деревянко. – Нет для этого никаких оснований. Вот если бы они преступление совершили, или алименты не заплатили…

Между тем на очереди в “Элите” – тридцать семей с маленькими детьми. Некоторые в отчаянии уже захватывают жилье самовольно. Костя с улицы Школьной поднял разбитую “трешку” в буквальном смысле из руин. Но не успел заселиться, как квартиру отобрали. Занял незаконно. Теперь квартира вновь стоит без хозяина.

У главы района Валерия Ермолаева, избранного месяц назад – приемный день. Практически все посетители с жилищным вопросом. Люди готовы ехать работать в село – была бы крыша над головой.

– Я был потрясен, когда узнал о том, что в районе сотни квартир стоят без дела, – говорит Ермолаев. – У других глав беда – надо строить, да нет денег. А у нас готовый жилой фонд умудрились довести до развала.

Свет в конце тоннеля

После визита “РГ”, выход, который сельские чиновники искали на протяжении десяти лет, профессиональные юристы нашли за несколько дней. В регионе уже были прецеденты, когда у нерадивых собственников отбирали жилье.

Повод – многотысячные долги и угроза безопасности для соседей. Дело осталось за малым – найти хозяев.

У правоохранительных органов нет полномочий объявлять владельцев в розыск, но тем не менее они могут принять меры по установлению места их нахождения.

– Если владелец квартиры умер – мы унаследуем выморочное имущество, – говорит Ермолаев. – Если нет – будем добиваться полного погашения задолженности. В противном случае изымем квартиры в судебном порядке.

Четырех без вести пропавших собственников нашли в течение нескольких дней. Среди умерших. В настоящее время их жилье официально признается “бесхозяйным”. Почему это нельзя было сделать раньше – непонятно. Сотрудники правоохранительных органов объясняют, что просто считали дело бесперспективным.

Сегодня скандальную ситуацию с пустыми квартирами в Москаленском районе взял под контроль прокурор Омской области. В настоящее время в Элите идет проверка по соблюдению жилищного законодательства. Парадокс в том, что главе Домосканову, который единственный из должностных лиц пытался решить проблему и бил во все колокола, теперь может грозить обвинение в бездействии.

А как у соседей?

В Алтайском крае практика выселения злостных должников по жилищно-коммунальным платежам пока не получила применения. По данным краевого управления Федеральной службы судебных приставов, в 2009 году и за пять месяцев 2010 года в регионе не было вынесено ни одного судебного решения о выселении должника за неуплату коммунальных услуг.

– Как правило, мы описываем иное имущество – мебель, бытовую технику, средства от продажи которого идут на погашение долга по ЖКУ, – пояснили специалисты этого ведомства. – До выселения дело еще ни разу не доходило.

Между тем поставщики неоплаченных услуг считают, что уже давно пора применять именно практику выселения, может тогда многомиллионная задолженность населения начнет сокращаться. За четыре месяца 2010 года только в службу судебных приставов было подано к взысканию более 356 миллионов рублей долгов по коммунальным платежам.

При этом многие коллекторские агентства вообще отказываются работать с этим видом долгов, считая их бесперспективными. “В крае отсутствует четкий механизм взыскания задолженности по ЖКУ, да и ресурсоснабжающие организации и управляющие компании не могут договориться между собой, чтобы выступить единым взыскателем”, – говорят коллекторы.

Источник: https://rg.ru/2010/06/10/reg-sibir/zhilie.html