Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Государство не чинит препятствий семьям, которые используют материнский капитал для покупки собственного жилья. Сложности возникают, если семейство решает продать, купленную таким образом недвижимость.
Основной нюанс сделки — соблюдение интересов детей, поэтому продажа должна быть одобрена органом опеки. В отдельных случаях потребуется согласие банка.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, соответственно российскому законодательству?
Отличительный характер сделки
Материнский капитал выделяется государством для поддержки семей, которые воспитывают двух и более детей. Денежное пособие призвано обеспечить, в первую очередь, достойный уровень жизни маленьким гражданам России. Употребить материнский капитал родителям разрешено в трех направлениях:
Если родители решают на выделенное пособие купить дом, то все члены семьи, включая несовершеннолетних, получают в приобретенной недвижимости равные доли. Соответственно, дети выступают собственниками жилья наравне с взрослыми.
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ совершать сделки с детским имуществом взрослые имеют право, заручившись поддержкой органа опеки и попечительства. Служба призвана следить за соблюдением детских прав, поэтому родителям, прежде чем купить другую квартиру, придется доказать чиновникам, что дети:
- не утратят права собственности в новой недвижимости;
- не лишатся крова;
- не станут жить в худших условиях.
Если семейная пара проигнорирует требование законодательства и продаст жилье без разрешения органа опеки, то подобная сделка будет аннулирована.
Варианты совершения сделки
Законодательство не содержит прямого указания на запрет продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Но подобная операция непосредственно затрагивает интересы детей, поэтому доступных вариантов проведения сделки не так много:
- Получение несовершеннолетним равнозначной доли в новом жилище. В таком случае потребуется одновременное подписание договоров о продаже старой и покупке новой квартиры. Обязательно получение разрешения органа опеки на проведение сделки.
- Замена доли детей денежной компенсацией. Родители открывают на имя ребенка банковский счет и вносят туда деньги. Распоряжаться вкладом отпрыск сможет после достижения совершеннолетия. Подобная операция также проводится под контролем органа опеки. К заявлению следует приложить справку о стоимости доли ребенка.
- Выделение детской доли в квартире, принадлежащей близким родственникам. В таком случае часть ребенка может стать меньше первоначальной, поскольку будет определяться в соответствии с количеством людей, проживающих на новой жилплощади.
Несовершеннолетние снимаются с регистрационного учета только при условии, что будут зарегистрированы по новому месту жительства. Поэтому проводить сделки желательно в один день. Чтобы получить дополнительные гарантии законности операции, куплю-продажу следует проводить через риэлтерское агентство.
Как получить разрешение?
Заявление в орган опеки родители подают при личном посещении. Если один или оба родителя не могут посетить службу, следует подать документы, свидетельствующие о невозможности их присутствия:
Перечень документов, которые прикладывают к заявлению:
- паспорта совершеннолетних собственников жилья (для детей — свидетельства о рождении);
- заявление о добровольном согласии на продажу от детей старше 14 лет, расписка — для более младших;
- свидетельство о собственности на жилье;
- технический паспорт из БТИ, план жилища;
- справка из ЖЕКа об отсутствии задолженности по квартплате.
На приеме специалист проверит наличие всех документов, сделает и заверит необходимые копии. На рассмотрение заявления органу опеки отводится 1 месяц. При вынесении положительного заключения, собственники жилья получают распоряжение о разрешении купли-продажи квартиры. Срок действия разрешительного документа составляет 3 месяца.
Если получен отказ
Отклонить заявление орган опеки вправе по следующим причинам:
- отсутствие необходимых документов;
- несоответствие документации установленным нормам;
- выявление ухудшения жилищных условий.
Разрешена ли продажа до выделения долей?
В общих случаях законодательство устанавливает обязательное выделение детской доли при покупке недвижимости с использованием материнского капитала. Исключение составляет покупка жилья в кредит.
В таком случае родители берут на себя обязательство, которое заверяют нотариально, по выделению доли детского имущества спустя максимум полгода после выплаты ипотеки.
Родители обязаны уведомить службу опеки о предстоящей сделке и получить разрешение.
Одним из вариантов решения проблемы может стать выделение детской доли в недвижимости родственников. Например, бабушки или дедушки. Взрослым придется заверить службу опеки, что интересы детей в подобном случае не пострадают, а жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам.
Законодательство разрешает продать недвижимость без выделения долей, если ребенок тяжко болен. Родителям придется доказать, что деньги от продажи пойдут на лечение малыша. В орган опеки необходимо представить медицинские документы:
- заключение комиссии о диагнозе;
- договор на проведение операции;
- рекомендации врача по лечению.
Продажа квартиры без покупки новой
Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, если у родителей нет средств для обеспечения отпрысков. Как правило, к подобной мере прибегают неблагополучные семьи, которые принимают решение о передаче детей в детский дом.
Однако совершение продажи не означает, что горе-родители смогут потратить вырученные деньги по своему усмотрению. Орган опеки проследит, чтобы граждане открыли банковский счет на имя ребенка и перечислили на него денежную сумму, эквивалентную детской доли в проданной недвижимости.
Самостоятельное строительство
Если родители принимают решение продать квартиру, а на вырученные деньги построить дом, то выделить долю ребенка в новом жилье сразу после продажи не получится. Потребуется оформить у нотариуса документ, где взрослые обязуются выделить причитающуюся ребенку долю спустя максимум полгода после введения новостройки в эксплуатацию.
Покупка квартиры в ипотеку
Банки не всегда соглашаются предоставлять кредит на недвижимость, если в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. Ведь квартира выступает в качестве залога и должна быть продана, если семейство не сможет вовремя погашать взятые на себя обязательства. А продажа недвижимости, где один из собственников — ребенок, является делом непростым.
Недвижимость оформлена на одного из супругов
Законодательство разрешает оформить жилье на одного из родителей. Но, поскольку сделка совершена в период нахождения в браке, все дальнейшие операции с недвижимостью проводятся только с согласия второго супруга. Попадает сюда и выделение детской доли, которое обязательно подтверждается нотариусом.
Продажа квартиры после развода
Вопрос о том, как делить квартиру, приобретенную на материнский капитал, решается родителями в суде. Если супруг, покидающий семью, требует свою долю имущества, то возможны следующие варианты действий:
- Квартира не продается. Соответственно, отец не получает свою долю, но освобождается от уплаты алиментов на содержание детей.
- Частичная продажа недвижимости. Супруги вправе обменять общее жилье на другое, с меньшей площадью. Родитель, который не планирует дальнейшее проживание с ребенком, получает свою долю в денежном эквиваленте. Следует помнить, что в новом жилье ребенку обязательно выделяется его доля собственности. Юристы рекомендуют проводить подобные сделки с привлечением риелтора, чтобы оформить документацию в соответствии с законодательством.
- Квартира в ипотеке продаже не подлежит. Оба родителя обязаны выплачивать равные платежи до полного погашения обязательств перед банком. Супруги смогут продать квартиру, когда она перейдет в их полную собственность. До этого момента граждане имеют право проживать на ипотечной жилплощади.
Материнский капитал не подлежит разделу между супругами при разводе, поскольку не относится к совместно нажитым активам. Поэтому прав на квартиру, приобретенную за счет материнского капитала после развода, ушедший родитель не имеет.
Налогообложение операций по продаже недвижимости
Нормы Налогового кодекса РФ содержат указание, что доходы от операции по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы. Но собственникам, владеющим жильем более 5 лет повезло: они от уплаты налога освобождены.
Собственникам жилья следует помнить, что после продажи недвижимости необходимо подать декларацию о доходах в налоговые органы.
Чем рискует покупатель?
Желающим приобрести жилье, купленное на материнский капитал, следует крайне осторожно относится к подобным сделкам. Привлечение грамотного юриста обезопасит покупателя от дальнейших неприятностей.
Если родители несерьезно подошли к вопросу выделения детской доли, то сделка может быть аннулирована судом. Подать в суд на признание сделки неправомочной могут сами дети по достижении совершеннолетия.
Законодательство предоставляет им для этого 3 года.
Какие неприятности грозят покупателю в случае аннулирования сделки? Ему придется вернуть жилье прежним владельцам. Но сразу получить деньги, потраченные на покупку недвижимости, бывает проблематично. Прежние владельцы могут инициировать соглашение об оплате суммы частями.
Кроме того, ежегодная инфляция может съесть львиную долю денежных средств. Если у покупателя это жилище было единственным, то он рискует остаться без крыши над головой. Поэтому нелишне проявить осторожность, поскольку малейшее отклонение от закона грозит им значительными финансовыми лишениями. Привлечение юриста и риелтора в подобном случае весьма оправданно.
Продажа квартиры, купленной в свое время с использованием сертификата на материнский капитал, законом разрешена. В то же время, существует ряд ограничений, призванных защитить интересы ребенка. За проведением сделки пристально следит орган опеки и попечительства.
Служба призвана проконтролировать выделение доли жилья ребенку, а также надлежащее состояние жилищных условий. И не стоит забывать, что операции по продаже недвижимости подлежат налогообложению.
Если квартира находится в собственности меньше 5 лет, то со сделкой выгоднее повременить.
Источник: https://legal03.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/
Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам в 2020 году
Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.
Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.
Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.
Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал
ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.
Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.
Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:
- сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
- недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).
Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.
Как получить разрешение органов опеки и попечительства
Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:
- свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
- паспорт гражданина России (для каждого родителя);
- документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
- обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
- справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).
Дополнительно могут быть затребованы:
- отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
- документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
- согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
- документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).
В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.
В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.
Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.
Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.
Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую
Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.
Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:
- согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
- новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.
Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.
В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.
Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.
Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.
Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.
В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.
Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.
Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).
Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
- продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
- обменять;
- продать с целью строительства отдельного дома;
- реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
- семья переезжать в другой регион или город;
- ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
- семья получила возможность расширить жилплощадь;
- появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
- Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
- Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
- Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
- Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
- Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
- зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
- получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
- снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Документы
Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:
- разрешение от ООиП;
- документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
- документы на продаваемое и покупаемое жилье;
- предварительные дкп жилья.
Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.
Особенности, если квартира была куплена в ипотеку
Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:
- наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
- жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.
На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:
Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.
Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.
- Продажа жилья с обременением «в обход банка».
Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.
Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.
Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.
Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
После того как государство учредило выплату материнского капитала для семей, где рождается второй ребенок, многие семейные пары получили возможность улучшить квартирный вопрос.
Недвижимость, приобретенная за государственные средства, очень часто становится стартовой площадкой для покупки другого, более просторного жилья. В связи с этим у граждан часто возникает, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Если да, то как это сделать на законном основании и не в ущерб семье. Продажа жилья пройдет без проблем, если процедура нацелена на улучшение качества жизни семьи в более комфортном доме.
Какие существуют ограничения для продажи квартиры
Государство выделяет деньги на рождение второго ребенка безвозмездно, поэтому жилье, купленное с их использованием, становится собственностью семьи.
Но как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если все процедуры с этой недвижимостью строго регулируется на законодательном уровне? Ограничением для продажи этого жилья является наличие условий и обязательное их исполнение:
- Каждый член семьи должен иметь законную долю недвижимости в собственности.
- Семья должна поставить в известность о планируемой продаже органы, ответственные за использование материнского капитала.
Использование капитала держится на контроле компетентных органов с момента рождения ребенка, так как есть случаи незаконного обналичивания средств. Деньги должны использоваться только путем перечисления от владельца в необходимую инстанцию.
Органы опеки отслеживают, чтобы при использовании денег на приобретение квартиры не нарушались права детей, поэтому при покупке недвижимости необходимо доказать:
- Что условия проживания в новом жилье не будут хуже прежних.
- Дети не должны лишиться прав на часть собственности.
Соблюдение условий подтверждается соответствующими документами, в этом случае будет выдано разрешение на продажу надвижимости.
Как получить разрешение на продажу квартиры с материнским капиталом
Получение разрешения на продажу недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, дает возможность владельцам продать ее на законном основании. Необходимо побеспокоиться о его получении заблаговременно, чтобы к моменту заключения договора оно имелось в наличии, т.к. оформление сделки возможно только в случае, если на это дадут разрешение органы опеки.
Если подтверждается документально, что квартира продается с целью улучшить условия проживания, то препятствий для получения разрешения не предвидится. Собственникам необходимо написать заявление в отдел опеки с подробным изложением причин необходимости продажи недвижимости и приложить к нему:
- Документы, удостоверяющие личности.
- Согласие взрослых членов семьи о том, что они не против участия детей в сделке.
- Справку о стоимости имущества.
- Правоустанавливающие документы.
- Справку об отсутствии долгов по уплате за коммунальные услуги.
Что делать, если вы хотите продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую:
- Если родители желают обменять квартиру на частный дом, то им необходимо предоставить информацию о технических характеристиках: наличии водопровода, канализации, теплоснабжения, материалов постройки.
- Если производится обмен на жилье с меньшей площадью, то за ребенком должна закрепиться доля, аналогичная прежней.
- Если обмен на меньшую квартиру связан с необходимостью направить высвободившиеся средства на лечение ребенка, то разрешение выдадут без препятствий. Факт необходимо подтвердить медицинской справкой.
В каждом случае присутствуют индивидуальные обстоятельства, на основании которых требуется получить разрешение на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала. Все обстоятельства необходимо подтверждать документально.
Возможные причины отказа органов опеки:
- Документы не соответствуют требованиям.
- Не все документы предоставлены.
- Ущемлены права детей в плане ухудшения условий их проживания.
Если два первых условия устранить не составит проблем, то факт ухудшения жилищных условий сложно оспаривается. Суд признает данное решение правомерным и обоснованным, поэтому наилучший выход — искать другие варианты жилья.
Разрешение от опеки действительно в течение 3 месяцев. Если за это время семье не удалось найти подходящего покупателя, то по истечении срока придется оформлять новый документ. Необходимость в разрешении отпадает, когда квартиру выставляют на продажу в то время, когда дети в семье стали взрослыми и обзавелись свои жильем.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Жилье, купленное с привлечением материнского капитала, можно распоряжаться, имея соответствующее разрешение из органов опеки. После его получения, можно переходить к проведению сделки. Процедура продажи потребует предоставления перечня документов в зависимости от особенностей каждого конкретного договора.
Варианты продажи:
- Продажа и покупка другой квартиры параллельно.
- Обмен имеющейся квартиры на другую.
- Оформление сделки купли-продажи для того, чтобы на эти средства построить дом.
- Продажа с переводом средств на счет детей в банке.
Иные способы продаж неприемлемы, так как они нарушают законодательство в области прав детей.
Другие варианты продажи жилья, приобретенного на материнский капитал:
- Продажа квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту. До погашения долга необходимо получить разрешение банка, который выдал ипотеку. Могут возникнуть трудности с поиском покупателя, который согласится на сделку по приобретению жилья с обременением. Когда покупатель найден, продажа производится по алгоритму:
- Переоформление договора купли-продажи, по новым условиям которого кредитные обязательства по ипотеке перекладываются на покупателя. Продавец в результате освобождается от кредитного долга. Из денег, заплаченных ему продавцом, он получает незначительную часть, так как основная сумма уходит на погашение долга по ипотеке. Он может не получить ни рубля, но освободится от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
- Зачисление покупателем средств в счет погашения ипотеки.
- Снятие с квартиры обременения.
- Продажа дома. Сделка должна основываться на соблюдении прав несовершеннолетних детей, так как закон требует соблюдения норм по предоставлению им доли при продаже:
- Планирование покупки нового дома взамен продаваемого.
- Наличие обязательной доли в новом доме. Она должна быть не меньше доли в прежней квартире.
- Продажа квартиры, если родители разведены. Этот вопрос решается в суде. Идеальный вариант – когда муж, уходя из семьи, отписывает свою долю в пользу бывшей жены и детей, но в жизни часто происходит иначе. Супруг может предложить бывшей супруге выплатить его долю. Если семья не имеет средств на это, то он не имеет права требовать продажи квартиры. Варианты решений проблемы:
- Договор между супругами об освобождении от алиментов на сумму, которая соответствует размеру его доли.
- Соглашение о пожизненном освобождении от алиментов при условии, что его доля перейдет детям.
Несоблюдение условий продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал, может привести в итоге к проблемам вплоть до аннулирования сделки.
О рисках для покупателей
Недвижимость, купленная на средства материнского капитала, имеет определенные риски для следующих владельцев. Сделка, совершенная без привлечения органов опеки, аннулируется судом, если продавец квартиры не обозначил доли несовершеннолетним детям. Органы опеки имеют право подать иск в суд о нарушении прав несовершеннолетних.
Гражданам, приобретающим жилье на вторичном рынке, рекомендуется поинтересоваться у продавца, не использовался ли им материнский капитал при покупке квартиры.
Эту информацию можно получить в Росреестре, сделав запрос в регистрационный орган об истории продаж недвижимости. Если сделки не были связаны с привлечением материнского капитала, то препятствий при покупке не будет.
В случае сокрытия собственником факта использования государственных средств, сделка не может быть совершена.
Таким образом, основное требование при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала – это получение разрешения от органов опеки. Соблюдение этой нормы необходимо как обеспечение гарантии на имущественные права детей и предотвращение их нарушений или ограничений.
После того как ребенок достигнет совершеннолетия, он имеет право обратиться в суд в течение 3 лет. Причиной подачи иска может стать нарушение его прав в распределении долей.
Сделка продажи будет признана недействительной, вне зависимости от того, когда была произведена продажа. Продавцу придется вернуть полученные деньги, а покупателю освободить жилплощадь.
Подобная ситуация представляет большой риск для покупателей.
В связи с этим продавцу необходимо придерживаться установленных законом правил и не завышать стоимость жилья, иначе покупателей на недвижимость не найдется.
Теоретически продажа квартиры возможна, так как она является зарегистрированной собственностью семьи, то есть, по закону с ней можно осуществлять сделки.
Квартира, приобретенная с привлечением материнского капитала, подлежит продаже, но предварительно придется основательно подготовиться к этому.
Об авторе
Источник: http://bastion-centre.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital/
Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?
Если жилье куплено с использованием материнского капитала, оно оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).
Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам.
Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.
Главное о материнском капитале для покупки жилья
Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Другое дело, если речь идет о продаже жилья, в котором имеет право собственности несовершеннолетний ребенок. Сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся.
Это означает, что получить согласие на сделку можно, если ребенок в итоге получит равноценное жилье или получит улучшенное жилье.
Законодательство не содержит конкретного перечня документов, которые необходимо предоставить в орган опеки для подтверждения того, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую.
Во избежание недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в конкретном учреждении – требования могут отличаться.
В нашей практике был случай, когда органы опеки разрешили продажу доли несовершеннолетнего ребенка в квартире только после того, как на ребенка была фактически оформлена доля в новом жилье и оформлена постоянная регистрация по месту нахождения нового жилья. То есть, до продажи старой квартиры необходимо было предоставить документы на новое место жительства ребенка.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
Квартиру, купленную с привлечением средств материнского капитала, конечно, можно продать, однако сделать это довольно сложно.
Сначала необходимо исполнить данное Пенсионному фонду обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, включая детей.
Если недвижимость приобреталась в ипотеку, выделение долей откладывается до полной выплаты кредита и снятия банковского обременения. Сделка с квартирой, в которой дети не получили положенные им доли, признается недействительной.
Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы
Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?
Когда родители переоформили жилье в соответствии с требованием ПФР, они могут законно продать его. Однако в этом случае необходимо получить разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства (ООП).
Данная госструктура обязана проследить, чтобы при продаже недвижимости права несовершеннолетних собственников не нарушались.
ООП может вынести положительно решение с различными условиями продажи недвижимости:
- с одновременной покупкой новой квартиры, в которой будет выделена соответствующая доля ребенка;
- с последующим приобретением жилья, например, новостройки в высокой стадии готовности. При этом органы опеки потребуют предоставить письменное разъяснение, где будет проживать ребенок в течение срока строительства дома;
- с перечислением суммы, эквивалентной доли ребенка в цене квартиры, на расчетный счет, открытый на имя несовершеннолетнего продавца. Это самый сложный вариант, так как средства должны поступить в банк до подписания договора купли-продажи. Поиск покупателя, который согласится авансировать весьма значительную сумму, может затянуть процесс продажи квартиры.
Все сделки с долевой собственностью должны быть заверены нотариусом, который получает за свои услуги процент от кадастровой стоимости объекта. Без разрешения органов опеки и подтверждения выполнения всех поставленных ими условий договор удостоверен не будет.
Отвечает старший управляющий партнер «PG Partners: юридическая помощь» Петр Гусятников:
Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ не содержит запретов или ограничений, связанных с продажей жилья, приобретенного на средства материнского капитала.
Данный Федеральный закон устанавливает правило, согласно которому приобретаемое с использованием средств материнского капитала жилье должно оформляться в общую собственность родителей и детей.
Таким образом, определенная доля жилого помещения на момент его продажи будет находиться в собственности несовершеннолетних детей, в связи с чем необходимо соблюсти ряд условий. Так, гражданское и семейное законодательство в Российской Федерации исходит из принципов приоритета и защиты прав ребенка.
Поэтому продажа жилья, доля в котором принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему, возможна только с согласия органов опеки.
Для того чтобы получить такое согласие, необходимо представить в орган опеки ряд документов, а также доказательство того, что новое помещение, приобретаемое взамен старого, не будет ухудшать имущественное положение ребенка. Это означает, что ребенок должен получить долю в праве собственности в покупаемом жилье не меньше той, которая ему принадлежала в продаваемой квартире/доме.
Для предоставления в органы опеки должных доказательств необходимо одновременно производить продажу старого жилья и покупку нового.
Это можно сделать с использованием конструкции предварительного договора купли-продажи, например, в отношении нового жилья: это позволит органам опеки удостовериться в намерениях родителей приобрести новое жилье и соблюсти права ребенка.
Таким образом документы по покупке нового жилья, в частности упомянутый выше предварительный договор купли-продажи, будут входить в комплект документов, подаваемых в органы опеки для получения их согласия.
Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?
Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Использовать материнский капитал могут семьи с двумя и более детьми, при этом помощь от государства весьма ощутима. Размер материнского капитала, который можно направить на оплату части стоимости квартиры или погашение задолженности по кредиту, составляет 453 026 рублей. Это весьма существенные деньги для регионов.
Покупатели, использующие материнский капитал при оплате недвижимости, обязаны наделить собственностью своих детей. В дальнейшем, если у семьи возникнет необходимость продать квартиру, им нужно согласовать это с органами опеки и попечительства.
Если материнский капитал погашает ипотеку или используется в качестве первоначального взноса, то семья обязана наделить детей собственностью в квартире в течение 6 месяцев с момента полной выплаты ипотечного кредита. Но иногда бывает так, что сразу после погашения задолженности семья принимает решение обменять квартиру. Например, чтобы улучшить жилищные условия или переехать в другой, более удобный район.
У нас на практике была подобная ситуация. Семья планировала выплатить полностью ипотеку и купить с доплатой более просторную квартиру.
Если бы семья наделила детей собственностью, пришлось бы получать согласие органа опеки и попечительства, что требует сбора дополнительного пакета документов и платной оценки двух квартир. Однако выход был найден.
С согласия Пенсионного фонда было оформлено нотариальное обязательство и заявление о наделении детей собственностью в новой квартире. Старая квартира была продана, а новую купили сразу, и оформили на детей в том числе.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Любое жилье можно продать при соблюдении всех формальностей. Если Вы приобрели квартиру или дом с помощью материнского капитала, то у Вас в сособственниках Ваши дети.
И для продажи Вам потребуется получить разрешение органов опеки и попечительства.
Такое разрешение Вы получите, если одновременно (но не ранее) с продажей приобретете на детей доли в праве собственности на другое жилье, но с некоторым улучшением условий: например, доли будут чуть больше или квартира лучше.
Если же Вы купили жилье в ипотеку и погасили часть ипотечного кредита средствами материнского капитала, то путь длиннее. Вам сначала надо полностью погасить кредит, снять обременение с квартиры, обязательно выделить доли детям в соответствии с требованием законодательства о материнском капитале, зарегистрировать в Росреестре, а потом проделать все то же, что и в первом случае.
Одна небольшая лазейка: законом не оговорены размеры долей, выделяемых детям, и не определено их минимальное значение. Нет необходимости выделять в равных долях, достаточно просто одной двадцатой или десятой на ребенка. Тогда «улучшить» условия детям будет гораздо проще.
Еще один совет: в качестве альтернативной покупки для несовершеннолетних подойдут доли в квартирах родственников или другие Ваши квартиры или дома.
Продать детям ничего нельзя, но, если в разрешении органов опеки будет написано не «с одновременной покупкой на несовершеннолетнего…», а «с одновременным приобретением несовершеннолетним…
», то, к примеру, бабушки и дедушки могут подарить своим внукам доли в своем жилье.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?
Может ли бывший муж претендовать на долю в квартире, купленной на маткапитал?
Дети и недвижимость: 15 полезных статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_zhile_kuplennoe_na_matkapital/6740