Общая и проектная площадь квартиры

Содержание

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической – ЮК
Проектная площадь квартиры это
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Площадь квартиры – какой она бывает
Общая проектная площадь квартиры это

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы.

Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как вернуть переплату?
Как посчитать размер переплаты?

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора.

Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора».

Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

Пример претензии к застройщику о возврате части цены квартиры за недостающие метры

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры.

Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Источник: https://paritet.guru/stati/sovetyi-dolshhikam-chto-delat-kogda-ploshhad-kvartiryi-otlichaetsya-ot-proektnoy.html

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической – ЮК

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Причины несоответствия реальной и планируемой площади

Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика.

На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства.

Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.

Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм.

Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ.

В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.

Возможно ли изменение цены

Законодатель разрешает изменять цену договора после его подписания по соглашению обеих сторон, если его условия предусматривают такую возможность в связи с происшедшими изменениями.

Если площадь полученной квартиры меньше, чем указано в договоре долевого участия или, наоборот, больше, и застройщик требует доплату за лишние квадратные метры, необходимо внимательно изучить свой договор.

Если в нем вообще отсутствуют пункты, позволяющие изменять первоначальную цену, то ни дольщик, ни девелопер не могут рассчитывать на компенсацию и требовать перерасчета первоначальной суммы договора, даже при существенном изменении метража помещения.

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр.

Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями. Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

Дольщик должен знать, что с 2017 года начали действовать изменения в законодательстве, согласно которым, если отклонение реальной площади объекта от проектной превышает пять процентов, можно обратиться в судебный орган с требованием одностороннего расторжения ДДУ.

Что делать, если квартира оказалась меньше

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений. Например, фактически не хватает 2,5 кв.м., при этом отклонения в 1 кв.м. по договору не учитываются.

Застройщик обязан вернуть деньги не за 1,5 кв.м., а за реальную разницу в 2,5 кв.м.

При возникновении такой ситуации также следует обращаться в судебный орган, который своим решением обяжет девелопера выплатить полную стоимость недополученных квадратных метров.

Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь

Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.

Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.

В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.

Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации

Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

метраж квартиры по ДДУ;
реально полученную площадь;
цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом:

Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей.

(63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику. Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику.

Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто. Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

В этом и заключается сложность решения подобных дел. Юристы общества защиты прав дольщиков детально разберутся в вашей ситуации, помогут вам оспорить площадь помещения и разрешить спор с застройщиком в вашу пользу.

Все свои вопросы вы можете задать нам как при личной встрече, так и по телефонам, которые указаны на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/proektnaya-ploshhad-kvartiry-otlichaetsya-ot-fakticheskoj

Проектная площадь квартиры это

Входит ли площадь балкона в площадь квартиры? Площадь балкона в общей площади квартиры по БТИ

Подписывая инвестиционное соглашение на приобретение жилья с застройщиком, клиенты зачастую интересуются проблемой подсчёта стоимости размера сделки.

В том числе многих волнует вопрос: входит ли площадь балкона в площадь квартиры и будет ли она предусматриваться при расчёте стоимости за коммунальные услуги? Если рассматривать вопрос со стороны законодательства РФ, поведение застройщиков, которые применяют фактический метраж балконов/лоджий/террас при расчёте стоимости жилья, неправомерно, так как данный показатель рассчитывается с использованием понижающих коэффициентов.

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Вывод: при заключении договоров участия в долевом строительстве гражданам следует обращать особое внимание на условия, связанные с возможностью изменения фактической площади квартиры, а также условия, определяющие порядок взаиморасчетов в подобных ситуациях.

Читать еще –> Проводка перечислен ндфл в бюджет

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической

Но, как правило, застройщик включает в ДДУ пункты, предусматривающие возможность изменения цены договора, если фактическая площадь квартиры будет отличаться от запланированной.

Чем отличается общая площадь квартиры от жилой

Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения.

В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят.

Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Что делать, если площадь квартиры увеличилась, и как не переплатить за «лишние» квадратные метры

Дом построен, но после обмеров БТИ выяснился, что метраж вашей квартиры увеличился на 7%, или на 415 тысяч рублей (40/100%=0,40 – 1%, умножаем на 7% и получаем 2,77 кв.

метра, в деньгах это составит 415 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить «лишние» 7% площади квартиры и внести в кассу 415 тысяч рублей.

Однако вы указываете ему на обновленный 214-ФЗ, где говорится, что вы должны оплатить лишь 5%, то есть 297 000 рублей.

Читать еще –> Для строительства дома в снт какие нужны документы

Квартира одна, а площади разные

В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

В статье о приемке квартиры мы писали о том, что в случае, если ваша новая квартира уменьшилась в размерах, можно вернуть себе деньги. Покупая квартиру в новостройке внимательно ознакомьтесь с тем, что написано в ДДУ. Ведь площадь квартир в монолитных домах может измениться от 2 до 5 кв.

Проектная и фактическая площадь квартиры

Кроме того, следует принимать во внимание и такое обстоятельство: проектированием и строительством многоквартирного дома занимается застройщик, свои обязательства он должен выполнять надлежащим образом (ст.

309 ГК РФ).

Действуя добросовестно и должным образом, застройщик обязан просчитывать возможные риски при осуществлении своей коммерческой деятельности, в том числе и риск расхождения между проектной и фактической площадью.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Не все люди хорошо разбираются в квадратных метрах и уж тем более не все знают различия между общей и жилой квартирной площадью. Например, к какой площади причисляется кухонное помещение и ванная комната или как поступить в двухуровневой квартире с террасами, балконами и лесенкой.

Источник: https://firstjurist.ru/pereplanirovka/proektnaya-ploshhad-kvartiry-eto

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.

Возможно ли изменение цены по договору долевого участия

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.

Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.

Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.

Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.

При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон. Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.

Можно ли вернуть часть денег при получении квартиры меньшей площади?

Согласно ст. 7 ФЗ № 214, в число обязанностей застройщика входит обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, качество которого соответствует, в том числе, проектной документации.

Если объект долевого строительства создан застройщиком с отступлением от условий договора, и оно делает объект непригодным для использования, это дает право дольщику на соразмерное уменьшение цены.

Если такие несоответствия не делают объект строительства непригодным, то применению подлежат нормы ст.

29 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющие требовать соразмерного уменьшения цены, при обнаружении недостатков выполненной работы.

В то же время ст.

5 ФЗ № 214, ставит возможность уменьшения цены договора долевого строительства в зависимость от наличия в нем условия, регламентирующего возможность изменения такой цены, а также определяющего случаи, в которых это возможно.

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст. 7 ФЗ № 214).
При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия?

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

Так, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату.

Застройщик не вправе требовать осуществления доплаты без заключения соглашения с дольщиком, поскольку это является односторонним изменением договора, что запрещено ст. 310 ГК РФ.

В то же время отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, на основании отказа дольщика от осуществления доплаты, застройщик не может. В таких случаях внесение изменений цены договора, осуществляется путем обращения застройщика в суд (п.

2 ст. 452 ГК РФ). При этом дольщик должен учитывать, что:

Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере. Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.
Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
Более того, согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.

На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков.

Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади

Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв. м., установленная положениями договора.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией.

При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу:

(проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.

Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула:

(фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример

М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей. После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М.

доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м). Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.

Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.

Основные выводы из судебной практики:

Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение

Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется.

Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Доплата застройщику стоимости квартиры

Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м?Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м. В случае если предельное отклонение более 0,9 кв.м. или в договоре отсутствует условие об изменении цены, то такое требование незаконно.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/izmenenie-ploshhadi-kvartiry/

Площадь квартиры – какой она бывает

Одними из самых популярных вопросов у покупателей недвижимости являются вопросы про площадь квартиры, про то как считается площадь квартиры. Этот вопрос лишь немногим уступает по популярности вопросу о том входит ли балкон в общую площадь квартиры.

Интерес людей к этой теме понятен, от этого зависит размер коммунальных платежей, рыночная стоимость и грамотное оформление перехода права собственности на объект недвижимости.

В этой статье я объясню, что такое общая площадь квартиры, чем она отличается от жилой, почему проектная квадратура может отличаться от фактической, затрону другие важные моменты, касающиеся жилплощади.

Оглавление

Общая площадь квартиры

Рассчитывается как суммарное значение площадей всех помещений, которые входят в данный жилой объект. Общая площадь квартиры – это совокупный метраж следующих составных частей жилья:

жилых комнат;
холла;
ванной комнаты, туалета, совмещенных санузлов;
коридора;
ниш-углублений, расположенных в стенах;
кухни;
кладовок-шкафов.

При определении общей площади квартиры в расчет не берется метраж следующих помещений:

пространство под внутренними лестницами (если высота конструкции не превышает 160 см);
летние веранды и террасы без отопления;
балконы и лоджии, которые не отапливаются;
прочие неотапливаемые помещения;
камины;
проемы дверей, арки с шириной до 2-х метров.

Важно! Определяющим для расчета жилплощади документом является Федеральный Закон «Технический регламент о безопасности зданий» № 384-ФЗ, принятый 30.12.2009 г.

Именно данный закон является приоритетным и отменяет нормы старой редакции Жилищного Кодекса РФ и СниП 2003 г. в части того, как рассчитывать общую площадь жилого помещения. В старой документальной базе к ней относились балконы, лоджии с понижающим коэффициентом 0,3 и 0,5 соответственно.

Должностные лица компании-застройщика или служащие государственных органов нередко пытаются вписать в общую площадь квартиры балкон или лоджию, пусть и учитывая уменьшающий их метраж множитель. Этим они идут на прямое нарушение норм ФЗ-384 от 30.12.2009 г. Закон корректирует прежние нормы расчета и является приоритетным для руководства.

Жилая площадь квартиры

Ее значение будет всегда меньшим общей, иногда может отличаться даже вдвое. Жилая площадь квартиры включает в себя совокупный метраж всех комнат, предназначенных непосредственно для проживания граждан.

Если обратиться к нормативной документации и прочесть что такое жилая площадь квартиры в Жилищном Кодексе Российской Федерации, из его 15-ой статьи можно узнать, что она представляет собой «площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении».

Как рассчитать жилую площадь квартиры

Согласно методике Бюро технической инвентаризации этот показатель выясняется путем проведения замеров и вычислений по следующему алгоритму:

Производится замер всех помещений, расположенных в исследуемой квартире.
Согласно пункта 3.36 Инструкции БТИ вычитается метраж балконов, лоджий, террас, кладовых без отопления, тамбуров.
Затем из полученного значения убираются квадратные метры, занятые подсобными помещениями:

кухней;
коридорами;
ванной;
туалетом;
совмещенным санузлом;
пространством под лестницей в многоуровневой квартире.

После вычета метража вышеперечисленных помещений в квартире получаем значение, которое является суммарным метражом жилых комнат:

гостиной;
спален;
детской;
столовой;
библиотек;
прочих комнат: кабинетов и т.п.

Совокупная квадратура этих помещений и будет равна жилой площади квартиры.

Проектная площадь жилья

На этапе подписания договора со строительной компанией размеры будущей жилплощади могут быть указаны лишь согласно проекту будущей новостройки. Проектная площадь квартиры – это ее общий метраж, который включает в себя все помещения, относящиеся к квартире: и подсобные, и жилые. Указывается в технической документации застройщика.

Нередко возникает ситуация, когда проект претерпевает изменения до или даже в процессе возведения многоквартирного дома. Реальный метраж определяется уже после окончания строительного процесса специалистами БТИ. Именно их измерения ложатся в основу определения фактической общей или жилой площади квартиры.

Покупателям-дольщикам, заключающим ДДУ с такой компанией, нужно обязательно обращать внимание на нормы урегулирования разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

Отличие проектного и фактического метража не является каким-то редким случаем в долевом строительстве. Отклонения возникают и в большую, и в меньшую сторону. В результате ошибок или недобросовестных действий строительной компании дольщик вынужден либо доплачивать за «лишние» метры, либо мириться с получением квартиры с меньшей, чем указанная в ДДУ, площадью.

Если увеличение площади квартиры по окончанию строительства произошло в существенном, более 5%, размере покупатель такого жилья вправе требовать расторжения договора и возврата всех внесенных средств.

Общая приведенная площадь квартиры

Устаревший термин, который применялся раньше и был заменен со временем на «общую площадь квартиры». В документации на жилье могут встречаться разные версии обозначения общего метража. Это зависит от того, в какие годы оформлялись эти документы.

Нормативные акты прошлых лет и современное законодательство отличаются друг от друга в трактовке того, что входит в общую площадь квартиры.

Согласно строительным правилам «Жилые многоквартирные здания» при расчете общего метража жилья нужно было учитывать площадь неотапливаемых кладовых, балконов и лоджий.

При этом применялись соответствующие каждой категории таких дополнительных помещений понижающие коэффициенты.

Что входит в площадь квартиры сейчас определяет закон ФЗ-384 от 30.12.2009 г. Он исключает внешние конструкции из числа общего метража жилплощади.

Площадь квартиры в свидетельстве не совпадает с кадастровым паспортом

Не менее часто, при различных операциях с недвижимостью у наших клиентов возникает вопрос, что делать, если площадь квартиры в свидетельстве не совпадает с кадастровым паспортом.

Для начала, неплохо бы понять почему это может произойти. Чаще всего, происходит это с недвижимостью на вторичном рынке, который сдавался в эксплуатацию много лет назад.

Свидетельство о регистрации права собственности фиксирует информацию об объекте недвижимости на момент регистрации, сколько бы лет назад она не была произведена. На основании этого документа данные о площади вашей недвижимости попадают в ЕГРН (ранее назывался ЕГРП – единый гос. реестр прав)

Таким образом, получаем, что информация в свидетельстве и в ЕГРН должна быть полностью идентична.

Разная площадь в свидетельстве на право собственности и в кадастровом паспорте может появиться в следующих случаях:

технический сбой;
данные об объектах недвижимости вносились в реестр прав в ручном режиме, отсюда не исключены ошибки;
в свидетельствах до 01.03.2013 г могли указывать условный номер объекта, а не кадастровый!
первичным документом для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года — является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.

Источник: https://novostrojka-anapy.ru/ploshad-kvartiry-kakoj-ona-byvaet

Общая проектная площадь квартиры это

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

1.4. Проектная площадь Объекта долевого строительства – площадь Квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на Многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений Квартир, без учета площади лоджий и балконов (неотапливаемых помещений). Проектная площадь Квартиры составляет _____ кв.м.

Жилой Комплекс — ФилиЧета — (2-я Филевская ул

3.6. Если общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ окажется более той, что указана в п. 1.1.2 настоящего Договора, Дольщик обязуется осуществить доплату, в размере, пропорциональном изменившейся площади, в течение 30 (Тридцати) банковских дней со дня получения соответствующего уведомления Застройщика.

жилую площадь — площадь квартиры без холодных помещений (без балкона)
общую площадь — площадь квартиры, включая балкон. Но балкон считается с коэффициентом. То ли 0,5, то ли 0,7.

Застройщик естественно заинтересован в максимальной прибыли и считает все вместе без всяких коэффициентов.

Общая площадь квартиры по СНИП или ЖК

Жилая площадь должна быть посчитана конечно по ЖК, а общая площадь по СНиП, заказчик отчитываться будет по своему ПП РФ — т.е. ваша запроектированная общая (вместе с балконами) и жилая (без балконов, техэтажей и пр.) должна совпадать с той, что у него в Постановлении.

ст.15 п5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Входит ли лоджия в общую площадь квартиры: как учитывать при покупке жилья

В случае, если вы стали жертвой подобной ситуации, и заплатили по договору долевого участия больше, чем впоследствии оказался метраж жилья согласно полученного из БТИ технического паспорта, то за защитой своих интересов следует обращаться в судебные инстанции.

Зачастую, в договоре долевого строительства балконы и лоджии указываются схематично, однако в приложении застройщик обязан указать ее общую площадь. Например, если площадь лоджии, измеренная по внешним сторонам равна 4 кв. метра, то с покупателей оплату за нее можно требовать исходя из расчета: 4,0х0,5=2,0 кв.м.

Подсчеты общей площади квартиры

По правилам, заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные).

Впрочем, многоквартирные жилые дома, начатые строительством по проектной документации, разработанной и утвержденной до 1 января 2004 года, могут строиться и вводиться в эксплуатацию без корректировки проектной документации в соответствии с требованиями этих норм и правил.

СНиПом установлено: “Площадь и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”.

Этот документ утвержден приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37, но последние изменения в него были внесены 19 мая 2008 года. Если в него вчитаться, выяснится, что квартира имеет три разные площади: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Описание квартиры, которое содержится в договоре о купле-продаже квартиры, говорит о комфортабельности жилья и дает информацию о том, как складывается его цена.

Квартира в трех измерениях

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

По договору долевого строительства приобрели 2-комнатную квартиру жилой площадью 36,28 кв. м, общей 70,66 кв. м. В акте приемки квартиры указано, что передаваемая мне квартира состоит из одной комнаты площадью 20,9 кв. м и комнаты-кухни площадью 29,2 кв. м, которая отнесена к нежилой площади.

Так получилось потому, что между кухней и одной из комнат по плану проем более двух метров, и ПИБ приняло эти два помещения как одно. Строительная компания сначала согласилась своими силами оформить перепланировку и получить новый технический паспорт. Но потом отказалась.

Как нужно поступить, чтобы получить ту квартиру, которую я приобрела по договору?

Рекомендуем прочесть: Ржд скидки по вторникам