В большинстве случаев оплата свежекупленной недвижимости происходит через депозитарную ячейку банка. Мы рассмотри пошагово, как именно это происходит и какие подводные камни могут встретиться на пути покупателя и продавца.
Преамбула. До всех денежно-оформительных хлопот
Человек хочет продать свою недвижимость, заключает договор с риэлтерской фирмой или нанимает частного маклера, размещает рекламу и ждет своего покупателя. Наконец покупатель находится. Он смотрит на предлагаемую квартиру, торгуется (или не торгуется), принимает решение и… начинает бояться за свои деньги. Одновременно с ним за свою недвижимость начинает бояться продавец.
Страхи оправданы. Квартира зачастую является единственным капиталом гражданина, а деньги за нее платятся огромные.Рынок недвижимости выработал достаточно простые и надежные схемы передачи денег с гарантиями для всех сторон сделки.Самым распространенным из них является передача денег через депозитарную ячейку банка. Его мы и отследим пошагово.
Вот краткий перечень действий, которые придется совершить:
- заключение договора аванса (задатка);
- подготовка пакета документов для передачи в регистрационную палату;
- подготовка документа купли-продажи;
- назначение дня совершения сделки (если все это делается без привлечения агентства недвижимости, то документы подписываются непосредственно в банке или в регистрационном центре при банке).
Предварительный договор
Это первый шаг на пути совершения сделки. Предварительный договор составляется тогда, когда обе стороны уже собрались ответственно совершить сделку. И покупатель собирается передать первые деньги продавцу в ознаменование серьезности своих намерений. Это «Авансовый договор» или «Договор о задатке».
Стоит знать, что «Договор о задатке» подпадает под ст. 391 Гражданского кодекса, в которой оговорено, что при невыполнении договора с виновной стороны взимается сумма задатка в двойном размере. И любой суд, вне зависимости от частных договоренностей, примет именно такое решение. Закон – выше частных договоренностей.
Так как никто не гарантирован от форс-мажорных обстоятельств, опытные риэлтеры советуют заключать «Авансовый договор», как более гибкий.
Заключается этот договор (вне зависимости от названия) в простой письменной форме и не требует заверения у нотариуса, поскольку нотариус по закону заверяет действия.
А эти бумаги – выразители намерения.
Договор отчуждения
В «Договоре отчуждения» прописывается время, в которое должна совершиться сделка: когда документы должны пойти на госрегистрацию. По «Договору отчуждения» право собственности должно перейти от одного лица к другому. Он тоже может быть заключен в простой письменной форме, но может быть заключен и у нотариуса (не обязательно).
Если этот договор заверен нотариусом, но не прошел госрегистрации, то силы он не имеет. Соглашаться на передачу денег до госрегистрации нельзя. Нотариус выступает только в качестве свидетеля и смысл обращения к нему появляется, если в сделке участвуют люди, относящиеся к группе риска. На суде нотариус выступит соответчиком.
Цена подписи нотариуса – 1-1,5% от цены, указанной в договоре продажной стоимости.
Отступление
Чаще всего в договоре указывается необлагаемая налогом цена до 1 млн. руб. Причина общеизвестна: нелюбовь граждан платить налоги, ведь все, что выше этой суммы, облагается налогом и немалым. Это экономно, но рискованно.
Если дело дойдет до суда и сумму, выплаченную за квартиру, по каким-то причинам захочется вернуть, ничего не получится. Вернется только то, что было указано в договоре. Все сказки о расписках или иных бумажках, в которых указаны дополнительно выплаченные деньги – пустое. В суде они не помогут.
Если хочешь быть уверенным в возврате именно той суммы, которую заплатил – именно ее и укажи в договоре. Договор отчуждения (продолжение). Банковский договор Договор подписывают все стороны-участники. Одновременно подписывается договор с банком о банковских услугах (аренде сейфовой ячейки).
У всех банков есть специальный договор, касающийся риэлтерских сделок, где оговаривается кто, когда и с какими документами может пройти к ячейке. Регистрация сделки идет месяц. По ускоренной процедуре – две недели.
Банк пустит к ячейке продавца, предоставившего зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о собственности на квартиру. Если сделка не состоялась или в течение 28 дней продавец не является, то в последние 2 дня месяца к ячейке пропускают только покупателя. Для прохода к деньгам ему нужно предъявить паспорт.
Банк за содержимое ячейки ответственности не несет. Он берет на себя функции контролера. Если в дополнительных условиях прописаны два человека, то одного уже не пустят ни при каких обстоятельствах. Если на бумаге помарка или грамматическая ошибка, человека не впустят.
Нужно будет снова собирать всех участников сделки и переписывать договор.
Если совершается не простая сделка купли-продажи, а «альтернатива» (цепочка), то в договоре стоят только два крайних звена: человек закладывающий деньги и человек, достающий их из ячейки. Если же внутри цепочки присутствуют доплаты, то, как правило, на получение этих (меньших) денег просто пишется расписка.
Акт приема-передачи собственности
И последний шаг, который стоит сделать покупателю – подписать акт приема-передачи собственности. Он составляется в простой письменной форме. В нем указывается, что квартира передана в том виде, в котором была при просмотре.
Или в том, в котором это было предусмотрено устной договоренностью.
Проще говоря, акт приема-передачи свидетельствует о том, что продавец не захватил с собой свой золотой унитаз и джакузи, на которые, собственно, и позарился покупатель при выборе квартиры.
Собственник
11.01.2018
Источник: https://www.domkontrol.ru/news/5-shagov-pri-pokupke-kvartiry
Как узнать историю квартиры при покупке – Юридический онлайн справочник
При приобретении жилья на вторичном рынке существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить «чистоту» квартиры самостоятельно.
Главное — избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья.
Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке «чистоту» квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.
Первые шаги
Первое — подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц.
Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить.
Конечно, проверять юридическую «чистоту» нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.
Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно.
Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения.
Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.
Новостройка и «вторичка»
Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете.
Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит.
Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.
И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика.
Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев.
Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся.
Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств.
Долго и сложно проверяется юридическая «чистота» при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.
Документы
Юридическую «чистоту» квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.
- Начинать ознакомление с документацией лучше всего со свидетельства о государственной регистрации права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
- Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в Едином государственном реестре содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
- Третий шаг — выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
- Справка — также из МФЦ — ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
- Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.
Подробности
Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали.
Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.
Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры — это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся.
Далее нужно проверить графу «Обременение» в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, — не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку.
Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.
На что обращать особое внимание
Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его «чистоты» в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали.
Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам.
Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?
Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования.
Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.
Ещё сведения
До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру.
Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.
Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой.
Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.
Органы опеки и справки о дееспособности
Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки.
Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки.
Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.
Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах.
Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться.
А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.
На официальных сайтах
Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников — собственников квартиры.
Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное — не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным.
Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.
Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом.
Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан.
Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.
Источник: https://rezonans-law.com/kak-uznat-istoriyu-kvartiry-pri-pokupke/
Действия после покупки квартиры: своевременные меры
Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.
Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства.
Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.
Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.
Запасаемся копиями документов
После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:
- паспорт на квартиру, с указанием общего метража;
- договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);
- свидетельство о праве собственности.
Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.
Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее
Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.
Итак, мы отправляемся в:
1. РКЦ (расчетный кассовый центр)
Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.
Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.
2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)
Согласно действующему законодательству, любой гражданин должен, в течение семи дней с момента смены места жительства, пройти общеобязательную регистрацию в органах федеральной миграционной службы. Для этого воспользуйтесь услугами почты, портала государственных услуг или многофункционального центра (МФЦ).
3. Управляющую компанию
В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:
- Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;
- Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;
- Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.
4. Городские телефонные линии
Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа.
Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.
Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято
Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.
Интернет-провайдер, цифровое телевидение
В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов.
Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ.
Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.
Доставка питьевой воды
Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой.
Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой.
Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.
Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация
Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.
Страхование
В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить.
В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить.
Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях (пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы – это не те траты, на которых стоит экономить.
Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность.
Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.
Охранная сигнализация
Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию.
Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев.
Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.
Пора приступать к ремонту? Не торопитесь
Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится.
Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать.
Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:
Электросистема
Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки.
Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины.
Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.
Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.
Теплоизоляция
Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка.
Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей.
Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.
Заключение
Приобретение собственной жилплощади – это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека.
Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире.
С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.
Источник: https://novostroev.ru/articles/deystviya-posle-pokupki-kvartiry/
Пошаговая инструкция по получению ипотеки
Покупка квартиры в ипотеку для всех граждан выглядит одинаково, вне зависимости от того, через какой банк идет оформление.
Процедура может затянуться на несколько месяцев, поэтому до ее начала необходимо иметь представление о том, из каких этапов она состоит.
Исходя из этих знаний, гражданин сможет распланировать свои действия и сделать процедуру покупки квартиры максимально безболезненной.
Этапы получения ипотеки на квартиру
Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.
Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой.
Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию.
К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.
Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:
- Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
- Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
- Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.
Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.
Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор.
Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.
Поиск квартиры
Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику.
Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки.
На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.
Оценка
Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик.
Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья.
На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.
Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.
Одобрение квартиры банком
Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:
- Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
- Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.
Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.
Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.
Кредитный договор
Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.
Получение средств
В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.
Нотариальное удостоверение
Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант.
Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях.
Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.
Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.
Государственная регистрация и оформление ипотеки
После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности.
Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств.
Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.
Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.
Дальнейшие действия
Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.
Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки
При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет.
Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие.
Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.
Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.
Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе.
Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости.
Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.
Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости
Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:
- Покупки загородного дома;
- Покупки таунхауса;
- Для строительства дома.
Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.
Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию.
Это невыгодно не только покупателю, но и банку.
Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.
Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?
Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки.
Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.
Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.
Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены.
Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований.
К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.
Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/poshagovaja-instrukcija-po-polucheniju-ipoteki/
Как купить квартиру-пошаговое руководство-юридический аспект
Покупка квартиры – отличное финансовое вложение, но также и очень рискованный шаг для тех, кто еще не сталкивался с операциями с недвижимостью.
Для того, чтобы в итоге не остаться без квартиры и без денег советуем Вам обратиться к нашим юристам по недвижимости, чтобы они провели оценку рисков и негативных последствий, правовую экспертизу документов, проверили законность документов на квартиру и права лица распоряжаться данным имуществом.
В том случае если Вы решили действовать самостоятельно – давайте разберемся в процедуре покупки квартиры, разработав пошаговую инструкцию по покупке квартиры.
Актуальные статьи:
— Список документов – предварительный договор купли-продажи квартиры
— Военный сбор – юридический аспект – вопросы и ответы
Изначально когда Вы нашли покупателя, проверили состояние квартиры, коммуникации, наличие доброжелательных соседей, инфраструктуры, самое время проверить документы и законность права собственности продавца.
ШАГ 1. Проверяем владельца( собственника) квартиры
Нередко к нам за сопровождением сделки обращаются лица, которые хотят купить имущество у лиц, которые только прописаны в приватизированной квартире, а не имеют права собственности.
Прописка не дает права распоряжаться собственностью: продавать, дарить, заключать договор мены, пожизненного содержания, прочее.
Для заключения договора купли-продажи и его предварительного договора должен присутствовать лично собственник (собственники, если из правового документа видно, что их несколько).
Если собственник по каким-либо причинам не может лично присутствовать, тогда договор подписывается его представителем по доверенности, который имеет такие полномочия. Имеет или не имеет человек данные полномочия можно увидеть из текста доверенности, проверить срок действия доверенности, проверить отменена/изменена доверенность, проверить действительность бланка, на котором изложен документ (не украден ли он!).
Итак:
Для проверки собственника нужны : оригинал паспорта, оригинал идентификационного кода (или копия), документы на квартиру, технический паспорт, доверенность (при необходимости).
Случай из практики:
проверяя законность владельца мы столкнулись с ситуацией, когда от имени собственника действовал представитель по доверенности. После многочисленных проверок было выявлено факт смерти владельца.
Соответственно, действие доверенности утратило силу со смертью собственника. Лицо, намеревавшееся продать имущество нарушало закон! Юристами были предприняты соответствующие меры – устранены риски и негативные последствия.
В дальнейшем, если бы этот факт был упущен, такой договор признали бы недействительным в суде.
ШАГ 2. Проверяем имущество
Для проверки имущества нужно взять правовой документ и техпаспорт, проверить орфографические ошибки, сверить фамилии, имена, отчества владельцев во всех документах, адреса, иные данные, было ли переименование улицы, прочее.
Проверить подлинность и законность данного документа, необходимо исходя из законодательства, которое действовало на момент его заключения (проверить форму документа, необходимость нотариального удостоверения, необходимость согласия второго из супругов при его удостоверении, прошел ли правовой документ государственную регистрацию, прочее). Поинтересоваться и посмотреть по техпаспорту наличие перепланировок сделанных собственником, и не узаконенных надлежащим образом. Более детально разобраться с законодательной базой и правовым анализом документов, проверить аресты, запреты, ипотеки, залоги законность права собственности владельца и права третьих лиц помогут компетентные юристы нашей компании.
Если Вам нужна квалифицированная помощь специалиста рекомендуем Вам обратить внимание на нашу услугу по Проверке Юридической Чистоты Недвижимости.
ШАГ 3. Переговоры
Перед сделкой сторона продавца, покупателя, представитель агентства недвижимости, юристы (при наличии), собираются для урегулирования стоимости квартиры, кто за какие платежи платит, назначают дату и время сделки, оговаривают основные нюансы по договору.
Если есть необходимость передать обязательственный платеж (раньше использовалось слово «задаток»), то в таких случаях заключается предварительный договор в той форме, в которой заключаться будет основной договор (для покупки квартиры – нотариальная форма). Вид договора стороны выбирают сами: двухсторонний (продавец – покупатель) или трехсторонний (продавец – агентство недвижимости – покупатель).
Мы советуем воспользоваться нашей услугой Сопровождение Подписания Сделки с Недвижимостью.
Важно! Если нет документа, подтверждающего факт передачи денег (договор, расписка, прочее), вернуть такие денежные средства невозможно.
ШАГ 4. Заключение договора купли-продажи квартиры. Регистрация квартиры на нового собственника в Укргосреестре
При заключении договора купли-продажи у нотариуса нужно подписывать основной договор, заявления, согласие супруга на продажу или на покупку. Анализировать данные документы нужно внимательно, ничего не упустив.
При возникновении неточностей, нюансов, всю информацию вы можете узнать у нотариуса или у юриста, который сопровождает Вашу сделку.
После того, как Вы поставили свои подписи на договоре, считается, что вы ознакомлены с текстом договора, содержание его Вам понятно, и Вы согласны и подтверждаете факт осуществления продажи квартиры (продавец- что деньги получены, покупатель – что получены ключи и документация).
С января 2013 года действует Государственный реестр вещных прав (раньше база БТИ). К данной базе имеют доступ регистраторы регистрационной службы, государственные и частные нотариусы.
Теперь при заключении договора купли-продажи по итогу у покупателя на руках остается Договор купли-продажи, технический паспорт, Вытяг с реестра вещных прав о регистрации в электронной базе покупателя новым собственником квартиры.