По дду оплата разными лицами

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

По дду оплата разными лицами

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре.

Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру.

Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия.

Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями.

Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

ПродавецПокупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправныПокупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займаЕсли покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублейИзучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимостиЗарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банкаЧерез 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений.

Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке.

А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2019 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги.

Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия.

Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю.

Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов.

Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

[consult]

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Какие существуют риски, если оплату по договору производит третье лицо – ЮК

По дду оплата разными лицами

Квартира в новостройке, приобретенная в результате участия в долевом строительстве, стоит намного дешевле рыночной стоимости готового жилья. Однако и на недорогое жилье деньги есть не у всех. Одни в этом случае берут ипотечный кредит, другие занимают деньги у родственников, есть также категория граждан, за которых деньги вносят другие лица.

В качестве инвестора может выступать как частное лицо, так и организация, например, работодатель дольщика. Оплата ДДУ третьим лицом не противоречит законодательству, застройщик обязан ее принять и зачесть на счет дольщика, с которым у него заключен договор.

Как производится оплата, и не существует ли каких-либо рисков для дольщика в том случае, если деньги по ДДУ за него вносит кто-то другой?

Законодательный аспект

Договорные отношения, при которых оплата за услугу, работу или поставку товара производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке, на практике встречаются достаточно часто. Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

214 ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим лицам, физическим или юридическим. При этом участник может не спрашивать согласие застройщика на финансирование проекта 3 лицом, он может это сделать на свое усмотрение.

Однако здесь нужно отметить, что оплата подобным образом возможна при условии, что ДДУ не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника строительства другими лицами. Если такое условие присутствует в договоре, необходимо получить согласие застройщика.

В противном случае он имеет основания не принять оплату.

Дольщик, привлекающий постороннее лицо для исполнения своего обязательства, не выбывает из самой сделки. Оплата ДДУ третьим лицом не означает смену участников. Третье лицо не становится стороной в договоре, на него возлагаются только обязанности по оплате.

Участником долевого проекта остается сам дольщик, за ним сохраняются все его права и обязанности по договору долевого участия.

Он так же, как и раньше может предъявлять застройщику претензии за нарушение условий ДДУ, требовать с него неустойку за неисполнение обязательств, расторгать договор при наступлении законных на то оснований.

Правила оформления документов

В законе нет четких указаний, как следует оформлять возложение обязательств по оплате на третье лицо. Но существует сложившаяся практика оформления подобных сделок. Если финансирование строительства объекта будет производить организация, то на ее имя необходимо составить письмо с просьбой произвести оплату по ДДУ.

В письме нужно указать:

  • данные компании, которой поручается исполнить обязательство (полное наименование, реквизиты);
  • размер платежа;
  • в какой срок должна быть произведена оплата;
  • реквизиты компании-застройщика для перечисления денег;
  • сведения о дольщике (ФИО, адрес), за которого вносятся деньги;
  • в назначении платежа указываются данные ДДУ, по которому производится оплата (номер, дата заключения).

Письмо следует направить в организацию почтовым отправлением с уведомлением о получении или отнести в компанию лично. В последнем случае необходимо на своем экземпляре поставить штамп организации, также на нем должна быть подпись и должность лица, его принявшего. Производя оплату, организация в платежном поручении на имя застройщика должна указать, за кого и по какому договору производится оплата. Желательно чтобы у дольщика также была копия платежки с отметкой банка.

Рекомендуется также направить письмо застройщику о том, что исполнение своих обязательств по договору дольщик возлагает на третье лицо. В нем необходимо указать данные организации, которая будет производить платеж, а также просьбу принять исполнение. Письмо направляется в строительную компанию аналогичным образом.

Возможные риски при оплате ДДУ посторонним лицом

Данный способ оплаты по договору нельзя назвать полностью безопасным, определенные риски при этом присутствуют.

Дольщику нужно учесть, что вся ответственность за неисполнение обязательств по ДДУ несет только он, но никак не компания, которой он поручил произвести оплату.

Если деньги не будут перечислены, ответственность за это ложится на участника, поэтому в его интересах позаботиться о том, чтобы были соблюдены все формальности.

Желательно придерживаться приведенной выше схемы оформления сделки. Письмо участника с просьбой об оплате и платежное поручение с указанием данных ДДУ в дальнейшем могут послужить доказательством совершения платежа по конкретному договору.

Это важно как для самого дольщика, так и для застройщика.

В судебной практике известны случаи, когда при отсутствии таких доказательств компания, перечислившая оплату, впоследствии через суд взыскивала деньги с получателя платежа за незаконное обогащение.

При этом пострадает и сам дольщик, для которого в подобной ситуации существует опасность оказаться в должниках, и тогда он будет вынужден самостоятельно выплачивать свой долг.

Кроме того, застройщик может выставить участнику требование уплатить неустойку за просрочку оплаты, которую ему также придется заплатить.

Если оплату за участника производит частное лицо, то также необходимо иметь документ, являющийся основанием для внесения платежа.

Таким документом может послужить отправленное по всем правилам письмо-просьба о внесении денег или доверенность, заверенная нотариусом.

Эти документы пригодятся дольщику для обоснования произведенной оплаты при судебном разбирательстве дела, если застройщик заявит о не поступлении денег на его счет.

Положен ли дольщику налоговый вычет

По налоговому законодательству при оформлении собственности на квартиру гражданам положены льготы. Государство возвращает определенную сумму платежа. Данный вычет могут получить один раз за всю жизнь плательщики подоходного 13% налога. Максимальная сумма вычета, на которую можно рассчитывать – 260 тысяч рублей.

При внесении платы по договору другим лицом дольщики могут лишиться этой льготы, поскольку она полагается только тогда, когда граждане самостоятельно из своих средств оплачивают купленное жилье.

Вычет не полагается гражданам, приобретающим недвижимость за счет средств других лиц, в том числе своего работодателя, другой организации или частного лица.

Однако здесь существует оговорка: если дольщик сможет представить подтверждение, что перечисленные деньги на самом деле принадлежат ему, вычет будет произведен.

Как видно, оплата по договору другим лицом может обернуться для дольщика весьма неприятными последствиями. Поэтому к данной сделке нужно подходить со всей серьезностью и четко следовать приведенной схеме оформления документов. Чтобы избежать возможных осложнений, желательно привлечь к делу опытного юриста.

Общество защиты прав дольщиков много лет работает в долевом строительстве и знает все нюансы проведения подобных сделок. Обратившись в нашу организацию, вы сможете свести на нет все свои риски участия в долевом проекте. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/oplata-ddu-tretim-litsom

По дду оплата разными лицами

По дду оплата разными лицами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «По дду оплата разными лицами». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Такой договор долевого участия наиболее приемлем для участников долевого строительства. Застройщик, понимая это, зачастую устанавливает именно такие условия, которые привлекают большее число участников.

Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Начать процедуру нужно с поиска подходящей компании. Для поиска можно воспользоваться несколькими источниками:

  • обратиться к рекламным сайтам в интернете;
  • получить рекламную информацию из местных СМИ;
  • узнать адреса подходящих компаний у своих знакомых, участвующих в долевом строительстве.

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

Без этого соглашение не имеет юридической силы. Только после внесения соответствующих данных в госреестр дольщик имеет гарантии того, что уплату произведут в счёт объекта недвижимости в новостройке, которое достанется ему», — разъясняет эксперт Международной Коллегии Адвокатов «Санкт-Петербург», Сергей Романович Ануфриев.

Цена изначально прописывается в договоре, но в дальнейшем ее можно изменить. Но это условие включают в соглашение (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214).

Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене.

Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Положение об ответственности содержит ситуации, когда таковая наступает, с установлением соразмерных штрафов или неустойки.

В процессе консультации с представителем застройщика нужно уточнить все тонкости и нюансы, подробнее расспросить о гарантиях дольщиков в случае замораживания строительства.

Основным документом, по которому впоследствии можно заселиться в квартиру, может выступить только ДДУ. Он составляется по типовому образцу, разработанному юристами компании. Для каждой компании могут быть выбраны специфические требования к сторонам, соответствующие сопутствующей ситуации и специфике коммерческого предложения.

Форма договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к договорам статьями 549 и 550 ГК РФ.

Документ состоит из следующих фрагментов:

  • «шапки»;
  • основной части;
  • заключительной части.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

При этом цедент может даже получить прибыль, так как стоимость жилья в новостройках по мере приближения к сдаче растет.

Кроме самой суммы в договоре указывают размер и порядок расчета. Единого правила внесения платы нет. Стороны сами определяют удобные для себя требования, затем вписывают их в соглашение. На практике условия оплаты долевого строительства зачастую устанавливают застройщики, а дольщики принимают их. Впрочем, предусмотрен и индивидуальный подход.

Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:

  • Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
  • Вы заключаете договор долевого участия
  • Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
  • Ждете, пока дом сдадут

Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка.

Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

К дополнительным сведениям могут относиться:

  • порядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
  • сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
  • оформление права собственности застройщиком;
  • разрешение на переуступку;
  • нотариальное удостоверение ДДУ;
  • число экземпляров;
  • обязательность регистрации.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

Как переоформить ДДУ на другого человека? Какие документы нужны для переоформления договора долевого участия?

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ».

Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве

Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться.

Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры.

Нет требований и к размеру вносимых денежных средств, определяется соглашением сторон. Хотя за просрочку взносов предусмотрена ответственность. Дольщику, который просрочил платеж, назначается пеня (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214). Грубые нарушения по срокам ведут к расторжению соглашения.

Основные риски при заключении соглашения цессии:

  • Долгострой
  • Некачественное жилье
  • Банкротство застройщика
  • Двойная переуступка

Договорные отношения, при которых оплата за услугу, работу или поставку товара производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке, на практике встречаются достаточно часто. Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

Передача квартиры по договору долевого участия

При этом участник может не спрашивать согласие застройщика на финансирование проекта 3 лицом, он может это сделать на свое усмотрение. Однако здесь нужно отметить, что оплата подобным образом возможна при условии, что ДДУ не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника строительства другими лицами.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки.

Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ.

Договор уступки прав требования на квартиру

Это делает его самым актуальным, на сегодняшний день, способом решения жилищного вопроса для граждан РФ.

Обязательные положения должны содержать в предмете договора следующие параметры помещения:

  1. общую площадь здания;
  2. площадь совместных площадей;
  3. площадь квартиры и комнат;
  4. координаты осей здания, согласно проекту.

Достаточно часты судебные разбирательства, когда под видом ошибки квартира была продана двум или более лицам. Конечно, деньги им были возвращены частями и в течение длительного периода, а в реальности квартира досталась тому гражданину, чей договор был зарегистрирован первым.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Во втором случае, когда стоимость жилья не оплачена полностью, то проведение цессии возможно лишь после получения разрешения на то застройщика. Разрешение нужно получить письменное. Одновременно переводится долг на покупателя. Процедура перевода долга регламентируется статьями 391-392.3 ГК РФ.

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом.

Переуступка прав по договору долевого участия (дду)

Обратив внимание на этот документ, вы можете понять серьёзность намерений застройщика и степень его ответственности перед дольщиками. Если компания не представит вам по вашей просьбе проектную информацию – будьте осторожны.

В последующем от него уже не потребуют каждый раз предоставлять эти данные, так как достаточно сделать это один раз. После отправки заявки о регистрации ДДУ в Росреестр произведут его тщательную проверку. Если в Регпалате и ЕГРН о зарегистрированных ранее сделках купли-продажи с этой квартирой информация отсутствует, договор будет зарегистрирован, а сведения переданы в ЕГРН.

В письме нужно указать:

  • данные компании, которой поручается исполнить обязательство (полное наименование, реквизиты);
  • размер платежа;
  • в какой срок должна быть произведена оплата;
  • реквизиты компании-застройщика для перечисления денег;
  • сведения о дольщике (ФИО, адрес), за которого вносятся деньги;
  • в назначении платежа указываются данные ДДУ, по которому производится оплата (номер, дата заключения).

Третьей стороной должен выступать застройщик. Либо можно получить его официальное согласие на совершение «переуступки» за подписью руководителя (с печатью).

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием.

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Источник: http://an42.ru/trudovoe-pravo/5441-po-ddu-oplata-raznymi-licami.html

Договор долевого участия: тонкости оформления и оплаты

По дду оплата разными лицами

Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.

Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.

Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме.

Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика.

И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.

Что содержит ДДУ в обязательном порядке

ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.

К сведениям о застройщике относятся:

  • финансовые и учредительные документы;
  • уставная и правоустанавливающая документация;
  • данные руководителя.

Данные об объекте недвижимости – это:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство дома.

С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.

Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:

  1. адрес, площадь, этаж;
  2. стоимость квартиры;
  3. срок ввода дома в эксплуатацию;
  4. дата передачи квартиры застройщиком участнику;
  5. стоимость объекта.

К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:

  • ответственность застройщика в рамках гарантийного срока;
  • гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • способы разрешения споров, разногласий.

К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.

Права и обязанности компании-застройщика

Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:

  1. обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
  2. не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
  3. передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.

Права застройщика, согласно ДДУ:

  1. передача квартиры участнику досрочно;
  2. содействие в оформлении права собственности на квартиру.

В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.

Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)

Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.

Участник обязан:

  1. внести 100% оплаты по договору;
  2. не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
  3. внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
  4. нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
  5. предоставить все документы для регистрации договора;
  6. зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.

Права покупателя жилья по ДДУ:

  1. заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
  2. после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
  3. уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).

Как и когда производится оплата по ДДУ

Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.

Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот способ выглядит следующим образом:

  1. покупатель открывает в банке (не в любом – в том, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) специальный счет на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включающего и сам ДДУ;
  2. застройщик регистрирует договор в Росреестре;
  3. после получения зарегистрированного договора банк отправляет денежные средства на расчетный счет застройщика.

Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:

  • оплата услуг застройщика по возведению парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;
  • оплата услуг застройщика по постановке на кадастровый учет дома;
  • доплата при увеличения фактической площади квартиры.

Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней».

Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.

Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости. Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.

Источник: https://YuristPrav.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-tonkosti-oformleniya-i-oplaty

Юридическое дело
Добавить комментарий