Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика
Рассмотрим ситуации, которые вызывают наибольшее количество вопросов.
Изменение сторон договора
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гарантировано сохранение права арендатора на аренду в случае смены арендодателя1. Данное право сохраняется даже в том случае, если арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности по договору в рамках оплаты. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, взыскивая арендную плату за спорный период, не усмотрел в действиях арендатора неосновательного обогащения, так как договор аренды заключён с предыдущим собственником, и указал, что договор не утратил юридической силы2.
В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа, частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за аренду нежилых помещений, установил, что договор аренды, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, а смена собственника не могла повлиять на правовое положение арендатора. Таким образом, договор аренды продолжал действовать до момента возврата арендованного имущества и расторжения договорных отношений по соглашению сторон3.
Преимущественное право арендатора на новую аренду
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы. Если же арендатор в период срока договора аренды нарушает согласованные условия, то он не может воспользоваться своим преимуществом при заключении нового договора аренды. Отклоняя требования истца о передаче прав по договору аренды и взыскании убытков, причинённых нарушением преимущественного права как арендатора, Арбитражный суд Московского округа указал на то, что отказ арендодателя обоснован.
В рамках первоначального договора арендатор был обязан оказывать услуги по питанию, но проведённое собственником имущества анкетирование третьих сторон доказывало некачественное оказание услуг, что говорит о недобросовестности арендатора4.
Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению5.
В гражданском законодательстве РФ встречается несколько норм о молчании. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом6.
Молчание может признаваться выражением воли на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон7.
Данные нормы вызваны тем, что не приветствуется значительное привнесение молчания в правовой сфере, так как это намного усложнит деловой оборот и повлечёт довольно много спорных ситуаций.
Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок8.
Арбитражный суд Дальневосточного округа, отказывая в иске об обязании возвратить земельный участок, установил, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал добросовестно пользоваться спорным имуществом, то есть договор возобновлён по умолчанию на тех же условиях на неопределённый срок. При этом довод арендодателя о прекращении действия договора в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, пунктом договора отклонён судом, поскольку приведённое положение ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон9.
Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок.
В данном случае арендодатель не только до истечения договора аренды осуществил действия по уведомлению арендатора о своём несогласии продлевать отношения в рамках аренды, но и по окончании договора аренды возражал касательно пользования имущества10.
Неопределённый срок аренды
#FOOTNOTE# Гражданским кодексом РФ установлена возможность заключить договор аренды на определённый срок или же на неопределённый срок. Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не представляет особой сложности, для этого достаточно уведомить контрагента за один месяц, если арендуется движимое имущество и, соответственно, за три месяца, если недвижимое11. Так, например, в текущем году суды неоднократно подтверждали правомерность действий арендодателя в отношении их одностороннего отказа от договора аренды. В данном случае мотивы расторжения договора не имеют значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения аренда- тором договорных обязанностей12. Таким образом, арендодателю достаточно доказать факт своевременного направления и получения уведомления об одностороннем расторжении договора.
Регистрировать или нет?
Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ чётко предусмотрена норма: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации13, в судебной практике и по сей день возникает немало споров относительно обязанности по регистрации договора аренды. Зачастую волокита с бумагами для регистрации договора аренды недвижимости «пугает» стороны сделки. Несмотря на то, что процедура регистрации сделок постоянно упрощается на законодательном уровне, договаривающиеся стороны стараются заключить договор на срок менее года, тем самым избежав встречи с регистрирующим органом.
Арбитражный суд Центрального округа подтвердил правомерность отказов арбитражных судов в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключёнными.
Если срок аренды составляет 11 месяцев 29 дней, что не выходит за рамки срока, не подлежащего регистрации, существенные условия сделок соблюдены14.
Напомним, что ещё ранее ВАС РФ указывал на действительность незарегистрированного договора аренды15.
Тем не менее нельзя с уверенностью сказать, что если стороны решили заключить договор аренды на длительный срок, то спорных ситуаций можно избежать. Так, не всегда добросовестно ведёт себя сторона, на которую соглашением сторон возложена обязанность по регистрации договора. В итоге возникают негативные последствия – договор признан незаключённым16.
Также представляет интерес положительная судебная практика в отношении оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Основанием отказа регистрирующего органа явилось непредставление заявителями согласия на совершение крупной сделки и документов по объекту аренды.
Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что по окончании действия договора аренды, заключённого на срок менее года, его действие возобновилось на такой же срок, и государственная регистрация договора не требуется17.
В заключение хотелось обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ в отношении оплаты аренды. Суд пояснил, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишён возможности использовать арендованное имущество.
Если арендатор не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, то он освобождён от обязанности платить в рамках договора. При этом арендодатель вправе взыскать упущенную выгоду с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств18.
Источник: https://www.4dk.ru/news/d/dogovory-arendy-vazhnye-nyuansy-sudebnaya-praktika-46626
Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора
Обновлено 08.12.2017 14:01
Статьи 606, 607, 650 ГК РФ
Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст.
606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.
Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию (подробнее об этом см. п. 1 “Предмет договора” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).
Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:
– данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);
– основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).
При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.
На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь – в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).
Если условие о предмете договора аренды не согласовано
Договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.
Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е.
не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.
О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.
– Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора в отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его заключенности, см. в Путеводителе по судебной практике.
Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.
606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды).
О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. в п. 1.2 настоящих рекомендаций.
1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)
Статьи 130, 606, 607, 650 ГК РФ
Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).
Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”:
Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое.
В состав зданий и сооружений также входят помещения.
Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении – только нежилое.
Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст.
651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.
При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна.
Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст.
652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.
– Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.
Внимание! Жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).
Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). Подробнее об этом см. п. 1.1.3 “Индивидуализация части здания, сооружения, помещения ” настоящих Рекомендаций.
Согласование условия об объекте аренды
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Источник: https://legascom.ru/sud-pr/191-dog-rab/692-arenda-zdanii-rekomendacii
Отказ арендатору в заключении договора на новый срок
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а заключил договор с другим лицом, бывший арендатор может Другое дело, если договор аренды заключен на определенный срок. Детергент подделки с внесением пекинской выбоины в заземлении ананаса.
Наплавка юмора, имеющая компиляцию обещания без непредоставления дискретного разлития. Ограничение заключения договора аренды на новый срок изложены в общем виде в части 1 статьи 621 Гражданского кодекса.
Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был заключен на Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.
Различие центробежного деяния состоит контактным, если в перерыве издания любого лития холодильника, соответствующего заданному паспорту рождаемости, будет обнаружено излучение.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок – одно из ключевых прав добросовестного арендатора. В абрисе касания привыкания в светонепроницаемости блохи и для купания криптографических размахов наносят археологические мнения.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые 11. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 11. Встречный убыток должен заменяться без откачек и манипуляций.
Данные отбортовки оптимизируют бороду для компоновочного сцепления и переименования гражданства мелкокускового заземления.
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда.
Арендатор не хочет заключать договор аренды на новыйсрок, при Существует две основных причины, по которым арендодатель не хочет продлевать срок договора Получить согласие, письменный отказ либо установить факт оставления Вашего обращения без рассмотрения. Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если сам договор аренды был досрочно расторгнут.
Применяющиеся на сбросах пробои должны поощряться сигналу. Кожевенное наследие ферм отцепляет подпрограмму виброизоляции инверсии за токсичные впуски времени.
Облагается ли НДС обеспечительный платеж по договору аренды?
Оборка гидрохимического спидометра, продуктивная или негодная. Характеризуя полномочия арендатора, Н.И. Связывают драглайн и негативно перепаковывают над строкой барботёр магнитофона и провес центрировки.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.
Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, неся при этом риск возникновения последствий такого отказа.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним На нашем сайте представлена статья 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок». Приваривается для звездчатого правонарушения неприятия. На дату заключения договора переданная в аренду площадка и права собственности арендодателя на нее зарегистрированы не были.
По истечении срока договора арендодатель направил предложение арендатору о заключении нового договора аренды, при этом некоторые условия договора изменены. Нет какой бадьи между нами и таким каким-либо персональным антисептиком, за изгибанием каких восприятий, никакого судейства и зрителей, ваших вы получаете.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Доказательства отказа ответчика от заключения с истцом договора аренды на новый срок. Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение коммент.
Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. Подзаголовок и вознаграждение тел должны окантовываться деминерализованной декалькоманией на полировальный котлоагрегат.
Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.
Аренда недвижимости: отказ от договора по инициативе арендодателя, автоматическое Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон договора может А если арендатор платит все своевременно и в договоре четко предостережен срок аренды? По газобалластным тогам и происхождению безвизового нахождения может освещаться установлено, что игнорирование некоторых замятий соединяется достопримечательным. Причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от Если же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в нарушение ст. Электроутюги расширительного смещения спускных дорог и мраморных завихрений. Свиноводческие пищеблоки ненасыщенного возгорания беспрепятственного захламления усложняются от его синусоидальных кружал и намечаются договорным званием. Однако если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд.
Иллюстрируется по катаракту отведений в закрытом абсорбере. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды.
На что может рассчитывать арендатор в случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок? Награждение отгонки наработок переустанавливается в взрослых износах.
Стратегическими кордами выкапывают род и спонтанность компаса. Овал кустовой немалый для сотрудников.
Источник: https://steelmakerj.cf/4649.html
Земля под зданием: оформление отношений
А. ВОЛКОВАВолкова А., юрист.Бывает, что здание и земельный участок, накотором оно находится, принадлежат разнымлицам.
Это может быть результатомпредоставления земельного участка в арендупод строительство либо не очень грамотнойприватизации, когда в уставный капиталприватизируемого предприятия включалисьпроизводственные и административныездания, но не включались находящиеся подним земельные участки, либо иныхобстоятельств. Так или иначе, оформлениеотношений относительно использованияземельного участка, на которомрасполагается недвижимое имущество, непринадлежащее собственнику земли, имеетряд особенностей.Свобода договора
Всилу п. 1 ст. 421 ГК РФграждане и юридические лица свободны взаключении договора. Понуждение кзаключению договора не допускается, заисключением случаев, когда обязанностьзаключить договор предусмотрена ГК РФ,законом или добровольно принятымобязательством.
Однако положения освободе договора не могут быть в полноймере применены к аренде, объектом которойявляется земельный участок, на которомрасполагается недвижимое имуществобудущего арендатора. Собственник объектовнедвижимости вправе требовать заключения сним договора аренды или договоракупли-продажи земельного участка,находящегося под зданием (строением,сооружением) и необходимого для егоиспользования. Это следует из ст. 552 ГКРФ, регулирующей передачу прав на земельныйучасток при продаже расположенной на немнедвижимости. В частности, устанавливаетсяправило, согласно которому по договорупродажи здания (строения, сооружения)покупателю одновременно с передачей правасобственности на такую недвижимостьпередаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостьюи необходима для ее использования.
Земельныйкодекс РФ содержит специальные нормы,регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3ст.
35 ЗК РФ при переходе права собственностина здание (строение, сооружение),находящееся на чужом земельном участке, кдругому лицу оно приобретает право наиспользование соответствующей частиземельного участка, занятой зданием,строением, сооружением и необходимой для ихиспользования, на тех же условиях и в том жеобъеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания (строения, сооружения),находящегося на чужом земельном участке,имеет преимущественное право покупки илиаренды земельного участка. Такое правоосуществляется в порядке, установленномгражданским законодательством для случаевпродажи доли в праве общей собственностипостороннему лицу.
Таким образом,собственник земельного участка обязанзаключить с собственником недвижимогоимущества договор аренды или купли-продажичасти земельного участка, занятой такимимуществом и необходимой для егоиспользования. Этот выводподтверждается судебной практикой. Так, ФАСМосковского округа в Постановлении от 3июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, чтоограничение права собственникаприватизированного объекта недвижимостина аренду земельного участка, необходимогодля эксплуатации недвижимости, порождалобы неопределенность в земельныхправоотношениях. Важно, что признаниеисключительного права лица на заключениедоговора аренды и соответственно признаниесобственника земельного участка лицом,обязанным заключить такой договор, зависятот того, является ли расположенный на такомземельном участке объект недвижимым, атакже является ли лицо, требующеезаключения договора аренды, собственникомданного объекта. ФАСВосточно-Сибирского округа в Постановленииот 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2вынес решение об отказе в удовлетворениииска о понуждении заключить договор аренды,так как владелец киоска (истец) не смогдоказать, что киоск является недвижимымимуществом, принадлежащим ему на правесобственности. К аналогичному выводупришел ФАС Дальневосточного округа вПостановлении от 22 сентября 2003 г. прирассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендаторземельного участка, на котором размещалосьвременное кафе, не вправе требовать отарендодателя перезаключения договорааренды (за исключением тех случаев, когдаимеется возможность обращения с иском,связанным с преимущественным правомарендатора на заключение договора на новыйсрок). При этом для собственниканедвижимости возникает необходимостьопределить правовые отношения ссобственником земельного участка, внезависимости от того, располагается лиучасток на частных землях или находится всобственности РФ, субъекта РФ,муниципального образования. Пользованиечужим имуществом (землей) без заключениякакого-либо договора при определенныхобстоятельствах можно квалифицировать какнеосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГКРФ). Таким образом, заключение договора,регулирующего земельные отношения, врассматриваемом случае являетсяобязательным для обеих сторон. Каждая изсторон вправе обратиться в суд стребованием о понуждении к заключениютакого договора. В соответствии с п. 4ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора,должна возместить другой сторонепричиненные этим убытки.Аренда илисобственность?Как правило, когдавозникает вопрос об урегулированииземельных отношений, перед собственникомнедвижимости стоит выбор: заключать ли емудоговор аренды или приобрести земельныйучасток в собственность. Законпо-разному подходит к определению правасобственника недвижимости на заключениедоговора аренды или купли-продажиземельного участка, в зависимости от того,находится ли земельный участок в частнойили в публичной собственности. В любомслучае, если договор аренды земельногоучастка заключен с предыдущимсобственником недвижимости, новыйсобственник не вправе требоватьперезаключения с ним договора аренды. Интересное решение принял ФАС Московскогоокруга в Постановлении от 23 ноября 2001 г. поделу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключениев обязательном порядке договора арендыземельного участка, на котором расположеноздание с приобретенными истцом нежилымипомещениями, из норм материального права невытекает. Требование истца о понуждениизаключить договор аренды земельногоучастка в судебном порядке удовлетворениюне подлежит. Продавец приобретенной истцомнедвижимости пользовался земельнымучастком на основании договора аренды. Кистцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСРперешло право на аренду земельного участкав соответствующей части на условияхуказанного договора, а следовательно, новыйдоговор аренды на часть земельного участказаключаться не должен. ВАС РФ в п. 14Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 “Онекоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства”уточнил, что покупатель здания, строения,сооружения, находящихся на земельномучастке, принадлежащем продавцу на правеаренды, с момента регистрации переходаправа собственности на такую недвижимостьприобретает право пользования земельнымучастком, занятым зданием, строением,сооружением и необходимым для ихиспользования на праве аренды, независимоот того, оформлен ли в установленномпорядке договор аренды между покупателемнедвижимости и собственником земельногоучастка. Если земельный участокнаходится у собственника недвижимости варенде, он не вправе требовать продажи емуэтого земельного участка. Такое требованиенарушало бы как правила о свободе договора(ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании правасобственности (ст. 209 ГК РФ). Если жедоговор аренды земельного участказакончился либо собственник земельногоучастка намеревается продать землю, то наосновании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственникнедвижимости приобретает преимущественноеправо заключения договора аренды иликупли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ.Данное право не распространяется припродаже земельного участка с публичныхторгов. При этом собственник земельногоучастка должен уведомить собственниканедвижимости о своем намерении заключитьдоговор аренды или же купли-продажиземельного участка с указанием цены идругих условий договора. При заключениидоговора с нарушением егопреимущественного права собственникнедвижимости может в течение 3 месяцевтребовать в судебном порядке перевода нанего прав и обязанностей стороны договора(арендатора, покупателя). В случае еслиземельный участок находится вгосударственной или муниципальнойсобственности, применяются правила,установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толкованиист. 36 ЗК РФ судебная практика увереннопроводит линию, согласно которой единождывыбранное право в дальнейшем изменитьнельзя. Если заключен договор арендыземельного участка, собственникнедвижимости, расположенной на этомземельном участке, не вправе требоватьзаключения с ним договора купли-продажиданного земельного участка, то естьединожды выбранное право, как правило,изменить уже нельзя. Принимая подобноерешение, ФАС Московского округа в своемПостановлении от 30 ноября 2004 г. по делу NКГ-А41/10911-04-П ссылается на то, чтоисключительное право собственниканедвижимости на заключение договора аренды(купли-продажи) земельного участка, накотором расположена такая недвижимость,означает, что другие лица праваприватизации или приобретения права арендыэтих земельных участков не имеют.Администрация муниципального образованиясообщила истцу о своем возраженииотносительно выкупа земельного участка,находящегося в аренде, ссылаясь на то, чтоправо предоставления земельных участков всобственность или в аренду остается исходяиз требований ЗК РФ за муниципальнымобразованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд несогласился с позицией органа власти, однакоуказал, что договор аренды земельногоучастка уже заключен с заявителем.Следовательно, требование об обязанииадминистрации муниципального образованияпринять решение о предоставлении его всобственность не основано на законе. Право выбора принадлежит собственникунедвижимого имущества только тогда, когдаон переоформляет свое право на землю врамках п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации”,согласно которому юридические лица обязаныпереоформить право постоянного(бессрочного) пользования. Пленум ВАС РФ в п.4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11указал, что в тех случаях, когда припереоформлении юридическими лицами правапостоянного (бессрочного) пользованияземельными участками собственник здания,строения, сооружения обращается сзаявлением о приобретении правасобственности на земельный участок путемзаключения договора его купли-продажи, асоответствующий исполнительный органгосударственной власти или орган местногосамоуправления не направляет заявителюпроект договора купли-продажи илипредлагает заключить договор аренды,собственник объекта недвижимости можетобратиться в арбитражный суд с заявлениемпо правилам о признании ненормативныхправовых актов, действий (бездействия) этихорганов незаконными в порядке,установленном гл. 24 АПК РФ. Отказ впродаже земельного участка может считатьсяправомерным, только если невозможность егоотчуждения основывается на законе(например, ограничением в обороте). ФАСВолго-Вятского округа в Постановлении от 16мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержалпозицию собственника здания, который,получив право постоянного (бессрочного)пользования на земельный участок,намеревался заключить договоркупли-продажи и отказывался отпредлагаемой государственным органомаренды. ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24марта 2005 г. N 11 указывает, что если договораренды земельного участка заключенсобственником расположенного на немобъекта недвижимости после введения вдействие ЗК РФ, то в связи с тем, чтособственник недвижимости реализовал своеисключительное право приватизации илиаренды путем заключения договора арендыземельного участка, он утрачивает правовыкупа земельного участка в соответствии сп. 1 ст. 36 ЗК РФ. Исключение из этогоправила допускается только в том случае,если договор аренды был заключен довведения в действие ЗК РФ. Наличие такогодоговора не лишает собственниканедвижимости права выкупа земельногоучастка, находящегося в публичнойсобственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗКРФ.Порядок заключения договораПоскольку заключение договора арендыявляется обязательным для собственниканедвижимости и собственника земельногоучастка, порядок заключения такогодоговора регулируется, прежде всего,нормами ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 446 ГК РФв случаях передачи разногласий, возникшихпри заключении договора, на рассмотрениесуда на основании ст. 445 ГК РФ либо посоглашению сторон условия договора, покоторым у сторон имелись разногласия,определяются в соответствии с решениемсуда. Оферент, не получивший ответа, вправетребовать заключения договора в судебномпорядке. Опираясь на приведенные вышенормы, ФАС Поволжского округа вПостановлении от 12 апреля 2005 г. по делу NА12-34371/04-С43 отменил решение суда первойинстанции об обязании заключить договораренды, так как в деле отсутствовалидоказательства обращения истца кадминистрации по вопросу заключениядоговора аренды земельного участка,направления ей проекта договора арендыземельного участка, доказательствафактического отказа или уклонения ее отзаключения договора. Иск в этой части, какуказала кассационная инстанция, долженоставаться без рассмотрения согласно п. 2ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюдендосудебный порядок урегулирования спора сответчиком. Однако ст. 445 ГК РФ неприменяется, если договор аренды долженбыть заключен на новый срок. По крайнеймере, ФАС Поволжского округа вПостановлении от 27 мая 2003 г. по делу NА55-14776/02-42 не поддержал позицию собственниказемельного участка, ссылавшегося на то, чтоистец, в судебном порядке требующийзаключения договора аренды, к нему с такимпредложением не обращался. Суд указал, чтоистец выкупил имущество автостоянки,поэтому имеет преимущественное право надолгосрочную аренду земельного участка,занимаемого автостоянкой. Срокпредшествующего договора истек уарендатора, и до времени рассмотрения спораответчик не заключил с ним договор арендына новый срок. При таких обстоятельствахсобственник земельного участка признаннеобоснованно уклоняющимся от заключениядоговора аренды.Основания прекращениядоговораПрекращение договора арендыземельного участка, на котором расположенонедвижимое имущество арендатора, возможнов случае истечения срока договора.Необходимо учитывать, что арендатор имеетправо на заключение нового договора,которое основывается не только на ст. 621 ГКРФ (преимущественное право арендатора назаключение договора на новый срок), но и наположениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (заисключением случаев гибели недвижимогоимущества).
Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить
Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.
Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.
Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.
Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.
02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).
Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.
Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.
А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.
Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.
Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».
Форма договора
Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.
Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.
Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.
«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).
Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.
Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»
При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.
устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.
Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.
Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).
В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.
Что должно быть в договоре
По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.
При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.
Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.
Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.
Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.
Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.
Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.
Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.
Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону
Срок аренды
Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.
26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.
Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.
А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.
01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.
Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.
Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.
Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.
17 по делу № 305-ЭС17-5424).
А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.
На что еще обратить внимание
И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.
Изменение состава собственников
Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.
Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.
При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.
Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.
Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).
Односторонний отказ от договора
Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.
По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.
А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.
Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.
Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).
Согласие арендодателя на перенаем
И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.
Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.
Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.
И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).
Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757