Приобрёл сад в браке, покупал без жены. Могу ли продать без разрешения жены?

Как разделить автомобиль при разводе, раздел машины при разводе супругов, как делится кредитная машина при разводе

Приобрёл сад в браке, покупал без жены. Могу ли продать без разрешения жены?

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Среди множества вопросов, возникающих при разделе совместно нажитого бывшими супругами имущества, особняком стоят споры о том, кому из них будет принадлежать автомобиль.

Делится ли машина купленная до брака?

Нет.

Данный вопрос можно ставить только в том случае если данная машина, была куплена в период брака – в том случае если авто было приобретено кем-то из супругов до вступления в законный брак, оно не входит в список имущества подлежащего разделу после развода. Раздел автомобиля, как и любого другого имущества, может осуществляться как во время развода, так и отдельным иском после расторжения брака.

Рекомендуем воспользоваться юридической поддержкой наших специалистов. В рамках уникальной программы “Развода без участия одного из супругов” наши юристы возьмут ведение судебного процесса под ключ. Берегите ваши нервы, деньги и время. Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Особенности раздела автомобиля

В соответствии со статьей 133 ГК РФ, имущество или предмет, раздел которых в натуре невозможен, признаются неделимыми. В тоже время в соответствии со статьями 34, 39 Семейного кодекса РФ имущество, приобретенное супругами за время проживания в браке, является их общей собственностью.

Так как автомобиль невозможно разделить на части без причинения ему невосполнимого вреда он признается неделимым имуществом. Исходя из этого, существуют различные варианты раздела машины при разводе.

Соглашение о разделе автомобиля при разводе

Одним из важнейших факторов, напрямую влияющим на дальнейшие действия по разделу рассматриваемого имущества, является наличие или соответственно отсутствие совместного соглашения между бывшими супругами о том, кто станет владельцем авто после развода. Супруги могут договориться разделить автомобиль следующим образом:

  • Безвозмездно оставить его за кем-либо из супругов;
  • Продать, а вырученные средства разделить поровну;
  • Оставить автомобиль за одним из супругов, обязав его выплатить второму супругу денежную компенсацию.

Лучше всего, если между мужем и женой (в том числе бывшими, после развода) было достигнуто соглашение о разделе общего имущества, включая, естественно, и автомобиль.

Было бы правильным после достижения договоренности по данному вопросу зафиксировать условия документально и нотариально удостоверить данный документ в ближайшей нотариальной конторе.

Это действие застрахует обе участвующие в договоре стороны от возможных претензий в будущем. Но, увы, в спорящей и рушащейся семье согласия часто достигнуть невозможно.

Раздел автомобиля в судебном порядке

В случае отсутствия добровольной договоренности между супругами о разделе автомобиля порядок дальнейших действий определяется вне зависимости от того имеется ли другое имущество подлежащее разделу.

Но данный вопрос будет решаться только в процессе судебного заседания, в ходе которого судья, выслушав обе стороны и изучив предоставленные документы, примет решения и определит владельца автомобиля.

Суд может:

  • Оставить автомобиль в собственности одного из супругов, обязав второго выплатить компенсацию в размере половины стоимости;
  • Оставить автомобиль за одним из супругов в составе прочего имущества, присудив второй стороне другое имущество или денежные средства.

В том случае если вместе с машиной у супругов имеется другое имущество, то автомобиль может войти в долю одного из них наряду с разделом всего имущества.

Бывает и такой вариант, что машина была единственной крупной совместной собственностью супругов приобретенной за время совместной жизни.

В этом случае суд чаще всего передает данное транспортное средство тому супругу, который чаще его использовал во время брака, обязав его выплатить денежную компенсацию в размере половины стоимости автомашины бывшему супругу или супруге.

Но до того как судьей будет принято то или иное решение данный автомобиль должен пройти независимую экспертизу оценки стоимости на момент раздела.

Кроме оплаты услуг эксперта необходимо будет оплатить госпошлину, размер которой зависит от суммы иска.

Расходы на проведение экспертизы взыскиваются поровну с супругов пропорционально удовлетворенным требованиям, а государственная пошлина оплачивается истцом лишь в части той доли имущества, на которую он претендует.

При подаче искового заявления в суд по месту жительства ответчика о разделе совместно нажитого в браке имущества в части, касающийся автомобиля, необходимо представить следующие документы:

  • свидетельство о разводе и решение суда о расторжении брака;
  • технический паспорт транспортного средства;
  • заключение эксперта о стоимости автомобиля;
  • иные документы, имеющие значение для дела: чеки о прохождении ТО, подтверждение расходов на автомобиль одним супругом, копия водительских прав и т.д.

Судом также будет учитываться, кто из супругов имеет водительские права и кому автомобиль объективно необходим.

Логично, что, например, муж, для которого наличие автомобиля является важным условием для продолжения работы, имеет больше шансов заполучить данное имущество фактически, нежели его жена, даже не имеющая водительского удостоверения.

Но может иметь место и другая ситуация, когда супруг лишен водительских прав на три года, а с женой остается двое малолетних детей, которых необходимо возить в школу, детский сад или больницу.

В случае, когда в ходе судебного разбирательства супруги принимают решение о добровольном разделе имущества, они всегда могут заключить мировое соглашение при разводе.

Если автомобилей несколько

В последнее время участились случаи в судебной практике, когда разделу подлежат не один, а несколько автомобилей. Чаще всего они значительно разняться по цене и качеству.

Их раздел в натуральном виде будет не справедливым.

Поэтому автомобили оценивают, после чего их общую стоимость делят на количество машин, отнимают стоимость более дешевого авто и, таким образом, определяют, кто, кому и что должен и сумму подлежащую оплате.

Пример: В семье имеется два автомобиля. Внедорожник, стоимостью 1 млн. рублей и седан, стоимостью 500 тыс. рублей. Суд может оставить внедорожник за мужем, а седан – за женой, однако в целях соблюдения равенства долей, муж будет обязан дополнительно выплатить супруге 250 тысяч рублей компенсации. Как происходит раздел, если автомобиль в семье не один

Как делится кредитная машина при разводе?

В том случае если машина приобретена в кредит, и она на момент расторжения брака полностью не оплачена, то к перечисленным выше документам необходимо добавить также кредитный договор. Не имеет значения, на чье имя оформлен кредит – если авто куплено в период брака, то оно в любом случае будет являться общим имуществом.

После рассмотрения данного вопроса в суде будет принято решение кто из супругов, и на каких условиях будет обязан выплатить остаток долга по кредиту.

Суд, проводя раздел кредитного автомобиля, может:

  • Поделить его, как и все прочее имущество, присудив имущество одному из супругов, а второго обязав выплатить компенсацию. Допускается, если долг по кредиту незначителен или когда супруг, на чье имя оформлен кредит, не возражает против такого исхода дела;
  • С согласия и предложения супругов обязать их продать автомобиль, а вырученные средства разделить поровну.

Чтобы грамотно осуществить раздел автомобиля, необходимо выполнить указанные моменты:

  • в обязательном порядке оценить машины;
  • автомобиль, купленный в кредит, будет разделен пропорционально присужденным долям;
  • при разделе двух и более транспортных средств нужно учитывать их совокупную стоимость;
  • при достижении соглашения между супругами важно грамотно составить необходимые документы.

Во всех этих случаях не обойтись без помощи опытного юриста, который постоянно будет держать руку на пульсе и подстрахует от возможных правовых ошибок. Опытные бракоразводные адвокаты МЦПИ «Планета Закона» помогут вам грамотно разделить совместно нажитое имущество как в рамках развода, так и после его проведения. Комплексная юридическая помощь по программе «Расторжение брака без участия супругов» позволит свести ваше участие в процессе к минимуму, а результат от правовой помощи – к максимуму. Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Источник: https://www.planeta-zakona.ru/blog/kak-razdelit-avtomobil-pri-razvode.html/

Распоряжение недвижимостью без согласия супруга

Приобрёл сад в браке, покупал без жены. Могу ли продать без разрешения жены?

  1. Одна из самых застарелых проблем российского права недвижимости заключается в том, что у нас (а) по умолчанию действуют режим совместной собственности супругов на общее имущество и (б) супружеская собственность на недвижимости выведена из-под общего регистрационного режима и существует как исключение из т.н.

    принципа внесения (означающего, что права на недвижимости возникают в результате внесения записи в реестр; супружеская собственность возникает и существует без всяких записей в реестре).
     

  2. Обоснованность первого решения – более чем спорная, на мой взгляд.

    Совместная собственность нужна тогда, когда один супруг (например, муж) работает в поле или, например, в город поехал на заработки, а другой (предположительно, жена) у печи хлопочет, занимается воспитанием семи детей и т.п. И все, что один зарабатывает, должно принадлежать и второму тоже, ведь она – его тыл, обеспечивает домашнее хозяйство.

  3. Но в связи с тем, что все эти прекрасные пасторальные картины давно ушли в прошлое, современные супружеские пары нельзя делить по признаку “работает – сидит дома на хозяйстве”, как правило, в современных семьях работают и зарабатывают оба супруга, само по себе сохранение режима совместной собственности является диковинным и постыдным атавизмом, который должен быть как можно скорее изгнан из нашего юридического быта. Современная российская женщина – умная, красивая, самостоятельная, зарабатывающая деньги – должна тяготиться действующим совместным режимом супружеской собственности (особенно если супруг – трутень, пьяница и придурок), рассматривать его как унижение и оскорбление для себя.
     
  4. Разработчики реформы вещного права в порядке шутки попытались пообсуждать переход российского права из режима совместной собственности в режим раздельной собственности супругов, но это все так на уровне шуток и осталось. А зря, на мой вкус.
     
  5. Вторая проблема – это то, что режим супружеской совместной собственности на недвижимое имущества не подчиняется принципу внесения. Это вытекает из сочетания двух норм.

    Во-первых, положений п. 2 ст.

    8.1 ГК, где установлено общее правило о том, что права, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, но содержится оговорка – “если иное не предусмотрено законом”.

    А (и это во-вторых) иное как раз и предусмотрено законом – в п. 2 ст.

    34 СК РФ содержится норма о том, что вне зависимости от того, на кого из супругов зарегистрировано право на имущество, оно все равно признается общим.

     

  6. Отказ от этого изъятия из принципа внесения и подчинение супружеской недвижимой собственности общему регистрационному режиму также обсуждался рабочей группой по реформе вещных прав. Но дальше шуток дело тоже не пошло. Помню, что обсуждалась также возможность внесения супругом отметки в реестр о совместном характере собственности. Однако положение об этой отметке , если мне не изменяет память, появилось в проекте реформы вещного права в виде дополнительной опции, а не обязанности супруга.
  7. Таким образом, предложения по изменению режима недвижимой собственности супругов, сделанные в ходе реформы ГК, совершенно беззубые. И очень зря. Потому что проблема с супружеской недвижимостью есть, и она довольно серьезная. Она связана с режимом оспаривания сделок, совершенных супругом без согласия другого супруга.

    Общее правило ГК таково: “совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом” (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

    Однако в соответствии с п. 4 этой же статьи, другим законом может быть установлено иное регулирование владения, пользования и  распоряжения совместной собственностью.

  8. Традиционно считается, что “иным” с точки зрения последствий совершения сделок без согласия другого супруга выступают нормы п. 3 ст. 35 СК РФ: “Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”. Эта норма рассматривается как положение, устраняющее саму возможность учета добросовестности контрагента супруга, не получившего согласие на сделку.  
  9. Насколько такой подход верен? На мой взгляд, он глубоко ошибочен. 

    Во-первых, мне кажется неверным искать в фразе п. 3 ст. 35 “иное” чем то, что заложено в ст. 253 ГК.

    Задача этой нормы Семейного кодекса лишь в том, чтобы ввести нотариальную  форму согласия супруга на совершение другим супругом сделки с недвижимостью и установить годичный срок давности для оспаривания сделки. Считать, что п. 3 ст. 35 отменяет положения ст. 235 или даже общее правило п.

    2 ст.

    35 (в котором, кстати, слово в слово вопроизводится идея о защите добросовестного контрагента) будет означать введение исключения из общего правила (защиты добросовестного контрагента) путем интерпретации текста, но ведь известное правило толкования гласит, что исключения никогда не толкуются расширительно. Исключения должны быть прямо и недвусмысленно выражены в тексте закона. Иначе есть большой риск того, что интерпретатор подменит действительную волю законодателя.

     

  10. Во-вторых, мне кажется, что с точки зрения правовой политики возложение на контрагента риска конфликта между супругами также является глубоко неправильной идеей.  Устоявшаеся в гражданском праве теория распределения рисков незаконной продажи имущества, называемая принципом наименьшего зла, гласит, что риск незаконной продажи должен по-разному распределяться в зависимости от того, знал ли пострадавший того, кто совершил незаконное отчуждение либо не знал его. Идея заключается в том, что если пострадавший знал нарушителя и доверился ему, но тот обманул доверие, то пострадавший должен разбираться с нарушителем. Пострадавшему это сделать проще, так как он знает нарушителя, находится с ним каких-либо экономических отношениях. Добросовестный же может видеть нарушителя первый и последний раз, ему разбираться с нарушителем будет намного сложнее. Но если нарушитель не знаком пострадавшему, он не связан как-либо с ним, то и риск нарушения пострадавший нести не должен. Тогда этот риск перекладывается на добросовестного. Это, по всей видимости, объясняется тем, что в ситуации равного положения (и собственик, и добросовестный не знают нарушителя и не состоят с ним в каких-либо отношениях) при выборе того, кто будет пользоваться защитой, приоритетом будет пользоваться собственник, как обладающий правом (добросовестный в силу дефекта сделки, совершенной нарушителем, правом не обладает).
  11. Этот принцип распределения рисков может быть обнаружен в совершенно разных разделах гражданского права.  Например, он работает в виндикации следующим образом: вещи краденые истребуются от добросовестного приобретателя. А если была незаконно продана вещь, которую собственник вверил отчуждателю (например, арендатор продал арендованное), то защите подлежит добросовестный приобретатель (он приобретает собственность на вещь), но не пострадавший собственник.

    Этот же принцип может быть обнаружен также в теории представительства. В соответствии со ст.

    189 если доверенность была отменена досрочно, но осталась на руках у представителя и он совершил сделку, не имея уже на то полномочий, то защищен будет добросовестный контрагент.

    Если же имеет место лжепредставитель, которому никогда доверенность не выдавалась (ст. 183 ГК), то защищен будет пострадавший, от чьего имени действовал лжепредставитель.

    Похожий принцип действует в корпоративном праве: в соответствии со ст. 51 ГК ЕГРЮЛ защищает добросовестных лиц, полагавшихся на записи реестра, если только эти записи были внесены не помимо воли юрического лица.

    Аналогично решается вопрос о защите лица, утратившего корпоративный контроль – если это произошло против воли участника корпорации, его корпоративный контроль восстанавливается за счет других лиц, к которым перешел корпоративный контроль. 

  12.  Особенно верно это в отношении супругов. Супруг, выбравший себе в качестве спутника жизни лицо, которое впоследствии нарушило его доверие (совершило сделку по распоряжению общим имуществом без согласия) должен нести риски такого поведения своего избранника. Примерно так же как учредители несут риски того, что избранный ими директор совершит сделку, нарушающую корпоративные правила одобрения сделок: если контрагент по сделке не знал об этих нарушениях, то риски лежат на учредителях. Иными словами, мы все должны нести риски того, что лица, с которыми мы вступаем в те или иные правовые связи, обманут наше доверие. В этом случае будет защищен добросовестный контрагент.
  13. Совершенно в русле этой правовой политики находится и новая статья 173.1 ГК. Она устанавливает, что если лицо совершило сделку без получения согласия, которое требовалось в силу закона, то риски  совершения этой сделки не могут быть возложены на лицо, которое не знало и не должно было знать о необходимости получения согласия.

    Непростым является вопрос о соотношении ст. 173.1 ГК и нормы п. 3 ст. 35 СК (в том случае если полагать – а я думаю, что это неверно – что норма СК устанавливает изъятие из общей защиты добросовестного контрагента по ст. 253).

    Мне представляется, что здесь  надо применять правило о том, что закон новый сильнее закона старого. Законодатель, формулируя новое правило о согласиях (ст. 157.1) и последствиях его отсутствия (ст. 173.

    1) явно хотел “накрыть” им все случаи необходимости дачи согласий и ввести общее правило о защите добросовестного контрагента (взамен разбросанных ранее по всему законодательному массиву положений об учете добровестности).

     

  14. Здесь надо сделать одно небольшое отступление. Дело в том, что есть точка зрения (и она в целом заслуживает право на существование), суть которой заключается в том, что супруг не является “другим лицом”, чье согласие требуется на сделку. Он является вторым собственником, чье волеизъявление на отчуждение необходимо для того, что отчуждение состоялось. То есть, строго говоря, ст. 173.1 в данном случае вообще не применима. 

    Эта интерпретация дает, кстати, решение, близкое к тому, которое получается при применении ст. 173.1.

    Если считать, что правильного волеизъявления обоих собственников нет, то это означает, что один собственник – супруг – не имел права на отчуждение только лишь своим единоличным волеизъявлением.

    Это, в свою очередь, означает, что приобретатель приобрел имущество от неуправомочного отчуждателя. А это, в свою очередь, открывает защиту по ст. 302 ГК. 

    Такая трактовка ситуации продажи одним супругом без согласия второго супруга как минимум остроумна. Но она расходится с устоявшимся уже взглядом судов на то, что согласие супруга на распоряжение подчиняется правилам 157.1 (п. 55 ПП ВС 25), поэтому, как мне представляется, практического значения этот взгляд не имеет.

  15. Идем дальше. Как рассматривает вопрос о защите добросовестного контрагента супруга, совершившего распоряжение недвижимостью без согласия другого супруга, судебная практика, в первую очередь – гражданская коллегия Верх.суда? Здесь мы видим полный разброд и шатание.

    1) В недавнем деле (от 6 сентября 2016 г. N 18-КГ16-97, судьи Кликушин, Назаренко, Рыженков) гражд.коллегия говорит, что добросовестность контрагента не учитывается, так как про это не написано в п. 3 ст. 35 СК, а это, мол, специальное правило по отношению к п. 2 ст.

    253 ГК. При этом коллегия ни словом не обсуждает новую ст. 173.1, на основе которой покупатель получил бы защиту.

Источник: https://zakon.ru/comment/300646

Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Приобрёл сад в браке, покупал без жены. Могу ли продать без разрешения жены?

Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.

Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.

Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.

Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).

Продажа квартиры иностранному гражданину

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

  1. юридическое лицо;
  2. российский гражданин, 
  3. иностранец;
  4. лицо без гражданства. 

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

  1. Жилой дом;
  2. Квартира, комната;
  3. Гараж, машино-место;
  4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты, т.е. граждане иностранных государств, не являющиеся фактическими налогоплательщиками в России, заплатят 30% от полученного дохода.

Напомним, что налоговым резидентом (налогоплательщиком) является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

  1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
  3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

  1. Реквизиты сторон;
  2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
  3. Цену;
  4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

  1. Предмет договора;
  2. Срок передачи;
  3. Цена (сроки и порядок уплаты);
  4. Гарантийный срок на объект;
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации.

 Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

  1. Заявление;
  2. Квитанция об оплате госпошлины;
  3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
  4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
  5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив). 

Источник: https://spbhomes.ru/science/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom/

Согласие супруга на продажу квартиры

Приобрёл сад в браке, покупал без жены. Могу ли продать без разрешения жены?

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Юридическое дело
Добавить комментарий