Распоряжение органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Разрешение органов опеки на продажу квартиры: порядок действий, документы

Последние изменения: Май 2019

Бывает, что дети становятся собственниками доли недвижимости. Данные ситуации обусловлены передачей жилья несовершеннолетним в дар, наследство.

Также право собственности ребенок приобретает в том случае, если он просто зарегистрирован в квартире (приватизированной). Так как несовершеннолетнее лицо не обладает полной дееспособностью, то потребуется разрешение органов опеки на продажу квартиры.

Рассмотрим, каким категориям граждан потребуется разрешение, куда обращаться и с какой документацией.

Кому и зачем может потребоваться разрешение

В соответствии с ст. 37 ГК РФ опекун не вправе самостоятельно распоряжаться имуществом опекаемого лица, а попечитель разрешать сделки связанные с переходом имущества от одного лица к другому.

Для обмена, продажи, сдачи в найм и любых других сделках с жилплощадью потребуется разрешение органов опеки.

Если собственником объекта является недееспособное лицо, то распоряжение имуществом осуществляется на основании его мнения.

Итак, разрешение для продажи собственности потребуется следующим категориям граждан:

• Несовершеннолетним;
• Ограниченно дееспособным;
• Недееспособным.

Важно разграничивать вышеперечисленные категории граждан, так как для сделок, в частности связанных с недвижимыми объектами, потребуется соответствующее разрешение.

Несовершеннолетние лица

В возрасте от 6-14 лет вправе совершать:

• мелкие бытовые сделки;
• сделки, связанные с распоряжением средствами, полученными от родителей (или иных законных представителей);
• сделки, связанные с получением безвозмездной выгоды.

В возрасте от 14-18 имеют право без согласия законных представителей:

• самостоятельно управлять своими доходами (стипендией, заработком и так далее);
• распоряжаться продуктами, полученными в результате интеллектуальной деятельности (патенты, авторство);
• инвестировать в финансовые организации и распоряжаться вносимым депозитом.

Ребёнок по достижению 16 лет имеет право стать полностью дееспособным. Эта процедура называется эмансипацией и регламентируется ст. 27 ГК РФ. Для эмансипации надо, чтобы несовершеннолетний официально работал либо самостоятельно занимался предпринимательской деятельностью.

Ограниченно дееспособные и недееспособные лица

Нет необходимости углубляться в спектр полномочий, потому кратко разберём понятия.

Человек признаётся ограниченно дееспособным, если ставит семью или близких родственников в тяжёлое материальное положение. Новый правовой статус ограничивает лицо в распоряжении своими доходами и имуществом, принадлежащем на праве собственности.

К примеру, гражданин злоупотребляет алкоголем или наркотическими средствами, данные зависимости усугубляют материальное положение семьи настолько, что иные члены семьи (муж, жена, дочь, сын) вынуждены полностью либо частично содержать «злоупотребляющее лицо».

В таких ситуациях, как правило, ограничивают способности лица, чтобы предотвратить дальнейшее ухудшение материального положения семьи.

Человек признается недееспособным, если гражданин вследствие своих психических расстройств или серьёзных физических травм не может реализовывать свои права и соответствовать обязанностям, которые предполагает дееспособность.

Куда обращаться

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы видите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства либо в его отдел по месту регистрации и написать заявление на получение разрешения для продажи недвижимости.

В заявлении необходимо указать следующее:

• Шапка документа. Указывается наименование органа, в котором рассматривается заявление и данные о заявителе, то есть его ФИО, паспортные, адресные, контактные данные.
• Просьба. Прошение разрешения продажи недвижимости с её описанием (площадь, собственники, вид собственности). В прошении также иногда указывают, что продажа происходит одновременно с покупкой другого жилья (снова необходимо его описать).
• Обязательства. Письменное обязательство родителей в том, что ребенок будет зарегистрирован по другому адресу. Также учтите, что заявитель обязуется в течение одного месяца предоставить в органы опеки копии договора купли-продажи и иной документации, подтверждающей факт регистрации несовершеннолетнего на новом месте жительства.
• Дата подачи заявления и подпись заявителя.

Стоит отметить: Заявление заполняется и подписывается при сотруднике органов опеки и попечительства.

К написанному заявлению потребуется приложить некоторую документацию, к основной относят:

• Паспорта родителей;
• Свидетельство о рождении, паспорт ребенка (если достиг возраста 14 лет);
• Свидетельство о браке/разводе;
• Кадастровый и технический паспорта продаваемой недвижимости;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Правоустанавливающая документация на отчуждаемую недвижимость (дарственные, договора купли-продажи и так далее).

Иногда к документации прикладывают данные банковского счёта ребёнка. Это требуется только в тех случаях, если ребёнок находится в дет.

доме либо будет помещен в иное государственное учреждение, либо если квартира ранее была приобретена с использованием материнского капитала, но нового жилья семья еще не приобрела (в связи с переездом, например).

На приложенный счёт ребенка переводят деньги в сумме стоимости причитающейся ему доли в отчуждаемой недвижимости.

Если жильё приобретается с использованием материнского капитала, то сертификат необходимо приложить к заявлению. Если привлечение данных денежных средств ещё в процессе, то приложить копию заявления из территориального отдела ПФР.

Сроки получения разрешения органов опеки на продажу квартиры

Разрешение или отказ в соответствии с п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008 выносится в срок, не превышающий 15 дней со дня подачи заявления. Также сроки рассмотрения подлежат ускорению, если уже был внесён аванс или залог. На практике какие-либо договоренности, авансовые платежи и так далее не являются уважительными причинами для ускоренного рассмотрения.

Реально веской причиной считают только переезд по медицинским причинам, таковыми являются аллергия или астма. Выданное решение действует в течение 1 месяца со дня выдачи, если срок действия не указан в постановлении. Лучше всего прояснить сроки у сотрудников органа, так как каждый отдел их устанавливает индивидуально.

Если решение о смене квартиры было принято, то для начала соберите вышеописанную документацию и обратитесь в местный отдел органов опеки и попечительства с соответствующим заявлением.

Не стройте преждевременных планов о продаже или покупке нового жилья без постановления на руках. Отказ органов опеки подлежит обжалованию в судебном порядке, но учтите, что в суде придётся подробно описать положительные изменения условий жизни ребёнка.

Потому к данной процедуре подойдите неспеша, с «холодной головой» и терпением.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/opeka/kak-poluchit-razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiryi/

Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры?

Продать недвижимость вправе собственник или уполномоченное по доверенности лицо. Сделки с недвижимостью граждан, лишенных дееспособности или ограниченных в дееспособности, малолетних граждан запрещены, но возможны, если они направлены к выгоде подопечных. Для продажи квартиры потребуется согласие от органов опеки.

Оно предоставляется в заявительном порядке и возможно, если граждане, желающие продать квартиру подопечного, готовы предоставить гарантию обеспечения подопечного жилищными условиями, уровень которых не будет меньше тех, которые были у подопечного на момент оформления сделки.

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки предоставляется в письменной форме.

Правовые нюансы получения разрешения

Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.

Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости.

Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.

Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.

Продажа квартиры возможна только в случаях, когда несовершеннолетний получит в собственность равнозначную жилплощадь или долю в ней (если ранее владел долей). Обратиться за разрешением потребуется в управление органа опеки по месту постоянной или временной регистрации несовершеннолетнего.

Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.

Порядок обращения в органы опеки

Обращение необходимо в письменной форме. Родители или опекуны оформляют заявление в присутствии инспектора по охране прав детей управления соцзащиты.

В документе они обязуются сохранить жилищные права несовершеннолетних.

Должны быть указаны конкретные гарантии, свидетельствующие о приобретении в собственность несовершеннолетних другой жилплощади, в том числе комнаты или доли в квартире. Заявление должно быть заверено должностным лицом.

Решение принимается в зависимости от особенностей ситуации. Одновременно с заявлением прилагаются документы, подтверждающие право владение или собственности на жилое помещение.

Действия не ограничиваются заявлением. Инспектор обязан проверить цель продажи жилья, правильность формы, условия сделки.

Если есть основательные подозрения в том, что сделка нарушает интересы несовершеннолетнего, то согласие не предоставляется.

При собеседовании должны присутствовать родители ребенка, опекун, а также сам несовершеннолетний, если он старше 14 лет. Может также потребоваться письменное согласие собственников покупаемого жилья и дополнительное разрешение на продажу жилплощади ребенку. Все документы оцениваются в совокупности.

Согласие от органов опеки может не потребоваться, если квартира продается с зарегистрированными детьми, которые не являются собственниками недвижимости. Но предварительно органы опеки могут потребовать, чтобы детям было предоставлено другое пригодное для проживания жилое помещение.

Необходимые документы

Их следует подготовить предварительно, еще до обращения в органы опеки. В перечень сведений входит:

• паспорта родителей или опекунов;
• паспорт ребенка старше 14 лет, а также заявление от него о согласии на продажу недвижимости;
• копия свидетельства о рождении детей;
• копия свидетельства о браке или разводе;
• выписка из банка, подтверждающая перевод средств на счет ребенка;
• документы, подтверждающие сделку с жильем.

В перечень правоустанавливающих сведений входят договоры, выписки ЕГРН, техническая документация на недвижимость.

Понадобится представить оригинал выписки из домовой книги, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги в отчуждаемом жилом помещении.

Представлять документы на жилье нет необходимости, когда несовершеннолетний ребенок помещается в социальное учреждение и переходит под опеку государства.

Если ребенок находится на государственном содержании, то родители обязаны положить в банк сумму, равную стоимости квартиры или доли, принадлежавшей ребенку. Это выступает гарантией сохранения имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Деньги должны быть на счете еще до оформления договора купли-продажи недвижимости.

Органы опеки не дадут согласия на сделку, предполагающую продажу квартиры в рассрочку или одновременное отчуждение нескольких жилых помещений, принадлежащих ребенку на праве собственности. Согласие не будет предоставлено, если в заключаемой сделке усматриваются признаки мнимости или притворности – например, когда квартира приобретается по залоговому соглашению или сделке дарения.

Порядок оформления разрешения

Разрешение на продажу оформляет глава муниципального образования. Документ подготавливает инспектор по охране прав несовершеннолетних. Постановление выносится после изучения сделки и приложенных документов.

Срок подготовки документов составляет 1 месяц с момента подачи заявления. На сокращение времени выдачи разрешения не влияют следующие обстоятельства:

• истечение срока действия документов, представленных в органы опеки;
• если заканчиваются сроки внесения аванса, задатка, основной суммы сделки купли-продажи недвижимости;
• иные обстоятельства, с учетом которых сделка продажи квартиры ребенка может не состояться, например, потеря интереса к сделке со стороны покупателя.

Средний срок получения разрешения составляет 1.5 месяца с момента обращения в опеку. Продажа квартиры ребенка и покупка ему новой жилплощади должны совершаться одновременно или с небольшим интервалом. Дополнительно может потребоваться письменное нотариальное обязательство родителей или опекунов о приобретении в собственность ребенка жилого помещения или доле в квартире (частном доме).

После перехода права собственности на квартиру к новому владельцу и приобретения ребенком другого жилья необходимо зарегистрировать ребенка или взрослого подопечного по новому месту жительства, за исключением случаев, когда несовершеннолетний или взрослый недееспособный человек находятся в социальном учреждении. Отсутствие регистрации на собственной жилплощади не лишает граждан права собственности на жилье.

Если ребенок не проживает в квартире, то она может быть предоставлена в доверительное управление, аренду. Средства, получаемые от использования жилья, должны быть зачислены на депозит несовершеннолетнего и расходоваться только на его содержание.

Потребуется также повторное уведомление органов опеки о том, что жилое помещение приобретено в собственность ребенка.

Копии правоустанавливающих документов на недвижимость должны быть представлены в органы опеки в течение месяца после оформления сделки.

Допускаются случаи, когда одновременная продажа и покупка недвижимости необязательны. Это возможно в следующих ситуациях:

Разрешение свидетельствует о том, что государство санкционирует сделку купли-продажи квартиры и не допускает нарушений прав ребенка. Сложности могут заключаться в своевременности его получения. Возможны фактические злоупотребления опекунами своими правами. Продажа жилья может совершаться из корыстных побуждений, желанием получить финансовые средства на собственные цели.

Защита прав несовершеннолетних органами опеки может быть недостаточной, если должностные лица подходят к своим обязанностям формально. В таких ситуациях потребуется помощь других родственников подопечных и (или) детей и юридическая поддержка. Оспаривание сделки продажи недвижимости, при выявлении нарушений к ее форме и содержанию, осуществляется в судебном порядке.

Последние изменения

В 2019 году значительных изменений в законодательстве по данному вопросу не предусмотрено.Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Источник: https://lawinfo24.ru/family/opeka/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

• сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
• соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

• ст. 20 ГК РФ;
• п. 4 ст. 292 ГК РФ;
• ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

• № 51 (ГК);
• № 188 (ЖК);
• № 223 (СК);
• № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
• № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

• до 6 лет он считается недееспособным;
• с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
• с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
• после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
2. Паспорта родителей.
3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
8. Экспликация (кадастровый паспорт).
9. Справка о количестве прописанных в помещении.
10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
11. Выписка из домовой книги.
12. Справка о стоимости недвижимости.
13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

• полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
• данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
• информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
• обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
• причины продажи недвижимости;
• подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

• требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
• неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

• ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
• семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
• материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

• заявление;
• паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
• нотариальный запрос в письменной форме;
• документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
• справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html

Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
3. Имеются все необходимые документы.
4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества.

Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

• если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
• при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;согласия на приобретение новой жилплощади.

Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

• паспортного стола;
• органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

• с обоснованием причины продажи;
• указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя.

Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: образец

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

• наименование органа;
• ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
• факт дачи разрешения;
• условия продажи;
• действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
• служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2019 году следующий:

1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
4. Свидетельства о рождении детей.
5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
6. Документы о продаваемой квартире.
7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

• документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
• технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
• документ-основание приобретения;
• справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
• справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

• предварительный ДКП;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

• вызывать родителей на собеседование;
• просить представить дополнительные доказательства;
• выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
• совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

• приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
• новая квартира по площади меньше старой;
• после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
• квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
• новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
• новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-razreshenie-organov-opeki.html