Соседские войны на шести сотках: как защитить свои права. * Правовая зоозащита
Соседские войны на шести сотках: как защитить свои права
С.Е. Жмурко,
адвокат, эксперт по правовым вопросам
МОО «Московский союз садоводов»
Предисловие
Народная мудрость гласит: не узнав соседа, дом не покупай.
Абсолютно правильная и актуальная мысль как для квартир в многоквартирном доме, так и для загородной недвижимости.
Покупка земельного участка — дело непростое. Сначала нужно найти достойный вариант, чтобы подходил по всем параметрам, включая месторасположение, наличие инфраструктуры, транспортной доступности, а главное — был приемлемым по цене.
Но не нужно сбрасывать со счетов при выборе участка и «наведение справок о соседях». Если речь идет о покупке участка на территории садоводческого или дачного объединения, то узнать о соседях можно у председателя, членов правления, садоводов, у которых участки на этой же улице. Наконец, можно познакомиться и пообщаться с самими потенциальными соседями.
Я встречала в своей практике случаи, когда собственники земельных участков не ездили на свою дачу и мечтали ее продать только лишь по той причине, что там их ждали бесконечные конфликты и ссоры с ненавистными соседями.
Хорошие соседи помогут не только с солью, но и уберегут участок от непрошеных гостей, польют урожай в случае вашего отъезда, но самое главное — с ними можно обсудить разные вопросы и договориться.
Без желания обсуждать и договариваться не получится решить возникающие вопросы без суда, а суд по земельным спорам — дело не быстрое и не простое. Поэтому, если есть возможность договориться, надо попробовать это сделать.
В данной книге приведены разъяснения по наиболее часто встречающимся спорным вопросам, которые могут возникнуть между соседями по земельному участку. Большое количество судебной практики поможет понять перспективы обращения в суд и правильно подготовить свою позицию по делу.
1. Споры о местоположении границ земельных участков
Ведущее место среди земельных споров, которые рассматривают суды, занимают дела об установлении границ земельных участков. Чаще всего в таких делах участвуют владельцы соседних земельных участков (смежные землепользователи), которые без обращения в суд не могут договориться, где должна проходить граница их наделов.
Необходимость обращения в суд может возникнуть, например, в следующих случаях.
1. В результате межевания земельного участка выясняется, что забор соседа по даче стоит не в соответствии с данными государственного реестра недвижимости, в результате чего выявляется наложение границ.
2. После проведенного межевания выясняется, что площадь земельного участка меньше, чем по правоустанавливающим документам.
3. Приехав на земельный участок, вы обнаруживаете, что установленный между участками забор смещен вглубь вашего участка, уменьшив его размер.
4. Сосед отказывается подписать акт согласования границ. Без этого документа проведенное межевание будет недействительным.
Таким образом, споры о границах земельного участка могут проистекать из нарушения постройками или сооружениями смежного землепользователя (соседа) границ земельного участка, отказа подписать акт согласования границ в процессе межевания, наложения смежных участков на кадастровой карте.
В силу п. 1 ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. К таким спорам относятся споры смежных землепользователей о границах земельного участка.
Данная позиция подтверждается разъяснениями Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ о некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, согласно которым к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
Таким образом, если владельцы земельных участков не смогут договориться между собой по перечисленным вопросам и урегулировать возникший конфликт путем переговоров им не удастся, придется обращаться в суд.
Обратиться в суд с исковым заявлением об установлении границ земельного участка имеет право гражданин, который обладает земельным участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды государственного (муниципального) участка со сроком договора более пяти лет (ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре).
Ответчиком по гражданскому делу об установлении границ земельного участка будет правообладатель соседнего (смежного) земельного участка, с которым возник межевой спор.
В качестве третьего лица по делу привлекается дачное или садоводческое объединение, на территории которого находятся спорные земельные участки.
В том случае, если ранее не было проведено межевание обоих земельных участков, ответчик может заявить встречный иск об установлении границ земельного участка по другим точкам и координатам, которые отличаются от предлагаемых истцом.
Межевой план — документ, содержащий сведения о земельном участке
При рассмотрении спора об установлении границ истец и ответчик предоставляют суду межевые планы, которые были составлены кадастровыми инженерами.
В соответствии с ч. 1 ст.
22 Закона о регистрации недвижимости межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.
Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда (ч. 12 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости).
Судебная землеустроительная экспертиза
В ходе гражданского процесса по земельному спору практически всегда возникает необходимость в проведении судебной землеустроительной экспертизы.
В том случае, если отсутствуют документальные доказательства правильного местоположения границ спорных земельных участков, проведение землеустроительной экспертизы является обязательным, так как фактическое пользование не может быть достаточным доказательством для установления границ.
После того, как будут проведены замеры земельных участков, с учетом правоустанавливающих и иных документов, а также мнений сторон, эксперт подготовит варианты того, как должна проходить граница между участками.
Рассматривая земельный спор об установлении границы земельного участка, суд исходит из фактически сложившегося землепользования, интересов сторон, правоустанавливающих документов, определяет вероятность кадастровой ошибки, учитывает целевое назначение спорных земельных участков.
Земельные споры об установлении границы рассматриваются судами по месту нахождения земельных участков.
Приведем пример из судебной практики.
Одно из дел об установлении границ земельного участка стало предметом рассмотрения Верховного Суда РФ, куда поступила кассационная жалоба на решение нижестоящих судов первой и апелляционной инстанции.
Обратились в суд сразу два владельца земельных участков — соседи. Истцы являются собственниками смежных земельных участков, границы которых в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. Другими словами, межевание не делал ни тот, ни другой.
Иски были направлены друг против друга, и в своих требованиях соседи просили установить границы своих земельных участков.
Рассматривая данное дело, суд первой инстанции опирался на заключение судебной землеустроительной экспертизы и на основании выводов эксперта установил границы земельных участков.
Суд апелляционной инстанции пересмотрел решение первой инстанции и отменил его, отказав в удовлетворении требований и одному, и второму истцу.
Суд апелляционной инстанции исходил из положений ст. 39 и 40 Закона о кадастре*(1), придя к выводу, что правилами установления и закрепления границ земельного участка не предусмотрена возможность определения и согласования границ земельного участка со смежным землепользователем посредством судебного решения.
По мнению апелляционной инстанции, суд может установить смежные границы между земельными участками, определенные в соответствии с результатами межевания. Межевание земельных участков не проводилось, границы земельных участков не согласовывались со всеми смежными землепользователями.
С этими выводами не согласился Верховный Суд РФ.
Источник: http://pravo-zoozahita.ru/spory-v-sadovodstvakh/
Аварийный дом: получение жилья при расселении, процедура, права граждан | Правоведус
Что такое ветхое и аварийное жилье? Кто может претендовать на получение новой жилплощади вследствие признания помещения непригодным для проживания? Какой порядок действий для признания жилья ветхим/аварийным и расселения граждан-собственников? Об этом читайте в нашей статье.
Одной из важнейших задач в жилищной политике российского государства является – переселение собственников жилых помещений, признанных ветхими или аварийными. Порядок действия по расселению граждан из ветхого жилья регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также, ст. 32 Жилищного кодекса РФ и утвержденными программами в каждом отдельном регионе, действующими в рамках Постановления Правительства №1743.
Стоит отметить, что ветхое и аварийное жилье – понятия различимые, в частности:
- ветхое жилье – объекты, износ которых составляет не менее 70% в кирпичных строениях и не меньше 65% – в деревянных, здания не соответствуют требованиям действующих санитарных и эксплуатационных норм, хотя основная конструкция не несет собой угрозу разрушения;
- аварийное жилье – объекты, износ которых составляет от 70 до 100%; здания имеют сильно поврежденные несущие конструкции, что влечет за собой опасность для жизни и здоровья граждан.
Жилье признается ветхим специальной комиссией, в которую входят специалисты отдела архитектуры и градостроительства, жилищной инспекции, специалисты отдела коммунального хозяйства и благоустройства.
Процесс оценки жилья на несоответствие требованиям и стандартам инициируется на основании личного обращения граждан и государственных структур от лица форм самоуправления.
Результат проведенного исследования несущих стен, перекрытий и коммуникационных сетей выдается на руки всем проживающим в помещении лицам.
В соответствии с Постановлением №47 жилье признается ветхим по следующим критериям:
- естественный износ несущих стен и перекрытий, составляющий не менее 65-70%, не может быть восстановлен даже при проведении капитального ремонта (осыпание отдельных частей конструкций, гниение деревянных элементов);
- недостаточный уровень поступления электро- и водоснабжения, приводящие в результате к техногенным авариям;
- износ конструкций стал причиной возникновения бактериологической и химической угрозы, а также других негативных последствий для жизни и здоровья граждан.
После проведения оценки комиссией составляется заключение о том, что данное помещение не может быть восстановлено для полноценной эксплуатации даже после проведения крупномаштабных ремонтных работ. Чаще всего ветхими домами признаются жилые помещения, амортизационный ресурс которых составляет более 70 лет.
Рассчитывать на расселение из ветхого и аварийного жилья в новый дом с комфортными условиями для проживания могут следующие категории граждан:
- владельцы муниципального жилья, признанного аварийным, либо их правопреемники, проживающие в жилом помещении на основании договора соцнайма, заключенного с местной администрацией много лет назад;
- собственники жилых помещений, прошедших государственную регистрацию права собственности, находящихся в муниципальном многоквартирном доме или собственники частных домов, чьи владения располагаются на муниципальной земле;
- владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, являющихся также муниципальной собственностью.
Аварийное жилье: варианты расселения жильцов
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий. Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре.
Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания.
На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Важно! Если владелец не согласен с размером назначенной денежной компенсации, данный вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. В случае выбора владельцем ветхого жилья альтернативного варианта квартиры, компенсация засчитывается в качестве оплаты за новое жилье.
Если рассчитанной компенсации недостаточно для полной оплаты нового жилья, допускается установление долевой собственности между физическим лицом и муниципальным образованием (то есть часть жилого помещения предоставляется в пользование по договору социального найма).
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье.
Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий
Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.
Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов: 1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания. 2.
Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам.
3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг:
- копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире;
- проект реконструкции помещения;
- документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания;
- иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении.
4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи.
5. Вынесение соответствующего решения комиссией:
- жилое помещение пригодно для проживания;
- существует необходимость в проведении капитального ремонта;
- данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке;
- жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов;
- аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт;
- дом признается аварийным и подлежит сносу.
На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения.
Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.
В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.
Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:
- частный;
- государственный;
- муниципальный.
Вместе с тем, программа переселения из ветхого жилья предполагает следующие меры компенсации:
1. Предоставление равноценного жилого помещения.
Данная мера возможна, если выселяется собственник. Предоставляется жилье, полностью соответствующее техническим характеристикам прежнего помещения, включая размер общей площади и количество комнат.
2. Предоставление альтернативного жилья по договору социального найма.
Жилые помещения, которые предоставляются по договору соцнайма для граждан, расселяемых из ветхого или аварийного жилья, должны находиться на учете в фонде социального пользования. Размер такого жилого помещения соответствует установленным в регионе нормам, положенным на каждого члена семьи на момент принятия распоряжения о выселении. Предоставляемое по соцнайму жилье должно располагаться в том же районе или области, что и признанное аварийным. В случае, если владельцы помещений, признанных непригодными для проживания, отказываются расторгать договор социального найма, данный вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Судом будет вынесено решение о принудительном выселении жильцов с предоставлением альтернативного жилья.
3. Выплата выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ граждане имеют право получить денежную компенсацию, как альтернативу предоставления иного жилого помещения. Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость жилья, оформления правоустанавливающих документов и расходы на переезд.
В случае, если собственник отказывается от получения выкупной цены, государственный орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указываться стоимость, которая будет выплачена владельцу помещения.
Как показывает практика, большинство судебных споров связано с искусственно заниженной выкупной ценой государством, и, учитывая безвыходность своего положения, собственники зачастую вынуждены соглашаться на такие кабальные сделки.
Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ
Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).
Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.
Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.
Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/avariynyy-dom-poluchenie-zhilya-pri-rasselenii/