Признание договора аренды земельного участка недействительным (образец) – в 2019 году, последствия, судебная практика, сделка, основания
Соглашение об аренде недвижимости является довольно частым способом оформления правоотношений между гражданами. Сторонами договора при этом могут выступать как физические лица, так и различные организации.
В некоторых случаях возникает необходимость доказательства несостоятельности такого соглашения. Причиной этому могут служить различные обстоятельства. Далее будет в деталях рассмотрено, каким образом возможно признание соглашения об аренде земли недействительным.
Опора на закон
Арендные договорные отношения регулируются Гражданским кодексом. В статьях 168-174 прописываются все случаи, при которых соглашение признается недействительным.
К ним относятся:
| Статья 168 | Нарушение прав третьих лиц.Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта |
| Статья 169 | Несоответствие нравственным нормам либо установленному правопорядку. Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности |
| Статья 170 | Доказательство того, что соглашение является мнимым.Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок |
| Статья 170 | Установление факта того, что соглашение было заключено с целью прикрытия другой сделки. |
| Статьи 171-172 | При участии в заключении соглашения недееспособного человека (в том числе ребёнка до 18 лет) либо лица, страдающего психическими расстройствами.Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособнымСтатья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет |
| Статья 174.1 | При игнорировании наложенного ограничения на земельный участок.Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено |
Какие бывают основания
Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
Если соглашение является ничтожным, то, по сути, оно недействительно уже с момента его подписания. В связи с этим доказывать в суде тот факт, что оно недействительно, нет необходимости.
Если же соглашение оспоримо, то недействительным оно может быть признано только через суд.
Практика показывает, что в большинстве случаев обращение в суд подаётся каким-либо третьим лицом, права которого были нарушены при передаче земли в аренду.
Образец договора аренды земли:
Обязательные требования
Чтобы соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.
В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК РФ).
Соглашение об аренде является простым видом договора. Закон требует, чтобы оно заключалось в письменной форме.
При этом в нём должны быть прописаны следующие сведения:
| Преамбула | Здесь указываются:
|
| Предмет сделки |
|
| Дополнительные положения |
|
| Сведения о сторонах |
|
Образец свидетельства о праве собственности на землю
Оспаривание и ничтожность
Как уже было упомянуто выше, для признания ничтожного соглашения недействительным не нужно обращаться в суд, так как для этого достаточно, чтобы любая из сторон заявила о данном факте. При этом заявляющая сторона должна иметь аргументы, подтверждающие факт несоответствия соглашения законодательным нормам.
Если обстоятельства, подтверждающие факт нарушения закона, действительно имеют место быть, то суд не имеет отказывать в удовлетворении иска.
При необходимости признания недействительным оспоримого соглашения об аренде участка в судебный орган предоставляются следующие бумаги:
- ксерокопия соглашения об аренде;
- правоустанавливающая документация на землю;
- оригиналы документов, подтверждающие внесение оплаты арендатором;
- заявление, в котором приводятся основания для признания сделки недействительной;
- прочие подтверждающие документы.
В судебном процессе могут участвовать также и свидетели, которые могут подтвердить, что одна из сторон нарушила свои обязательства.
В результате судебного слушания возможны два исхода: либо соглашение признаётся недействительным, либо предоставляется отказ в удовлетворении иска. Если заявитель или другой участник соглашения не согласен с вынесенным решением, он вправе подать апелляционную жалобу.
Прерогатива суда
Чтобы суд удовлетворил требования о признании соглашения об аренде земельного участка недействительным, судебной комиссии должны быть представлены аргументированные претензии относительно неправомерности соглашения.
Такими основаниями в 2019 году могут быть:
| Нарушения законодательства | К примеру, если организация заключила соглашение об аренде, хотя не имела прав на это (в случае, когда истекли полномочия лица, подписывающего договор, нарушены положения устава организации, отсутствует лицензия и т. д.). |
| Заключение соглашения мнимого характера | Например, в случае, когда имеется заключенное соглашение, но никакие арендные права на самом деле не предоставляются. |
| Нарушение публичного порядка | Например, при использовании участка в качестве кафе в жилой зоне. |
| Подписание соглашения недееспособным человеком | В случае, если в сделке участвовало лицо, признанное судом полностью и ограниченно недееспособным, а также при заключении сделки с гражданином, которому ещё не исполнилось 18 лет. |
| Ввиду возникновения тяжелых обстоятельств | Из-за которых сторона пошла на заключение договора на невыгодных для себя условиях (при этом потребуется это доказать, что довольно проблематично). |
| Сделка заключалась мошенническим путём либо посредством насилия | Если это будет доказано, то помимо расторжения договора виновному лицу будет грозить ещё и уголовная ответственность. |
Необходимо иметь в виду, что договор не может быть признан недействительным, если просто не выполняются какие-либо его положения – например, арендатор вовремя не перечисляет ренту либо оплачивает её не полностью. В таких случаях вопрос встаёт не относительно недействительности соглашения, а о невыполнении его условий.
Меры, которые предпринимаются по отношению к стороне, нарушающей свои обязательства, прописываются в соглашении.
Если и они не выполняются, то в качестве способа решения проблемы также может использоваться обращение в суд лица, которое столкнулось с недобросовестным выполнением обязанностей со стороны другого участника договора.
При этом сторона, в отношении которой нарушаются договорные обязательства, должна сначала предпринять попытки досудебного урегулирования проблемной ситуации.
На основе поданного заявления суд фиксирует размер задолженности, а также пени за просрочку, которые подлежат оплате в пользу истца.
Вопрос признания соглашения об аренде участка недействительным в большинстве случаев является проблематичным для обывателей, поэтому рекомендуется обращаться к профессиональным юристам. Они помогут выявить основания, с помощью которых можно оспорить заключенное соглашение в суде.
Каковы последствия признания договора аренды земельного участка недействительным
Для обеих сторон сделки немаловажным вопросом являются последствия признания договора аренды земельного участка недействительным. Вне зависимости от того, ничтожной либо оспоримой была признана сделка, к заключенному соглашению применяется так называемая реституция. Это означает, что стороны обязуются вернуть всё то, что было передано в результате заключения соглашения.
Таким образом, на основании решения суда собственник получает назад имущество, которое было предоставлено в пользование арендатору, возвращая при этом последнему все средства, полученные в качестве арендной платы. Зачастую при этом вычитаются средства за фактическое использование участка. Но данное решение, а также сумма вычета устанавливаются исключительно судом.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://1kvartirka.ru/priznanie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-nedejstvitelnym/
Судебное взыскание долгов
Как и любую гражданско-правовую сделку, договор аренды земельного участка можно оспорить путём подачи искового заявления в суд. Любая из сторон договора, неудовлетворенная его условиями, может признать действующий договор мнимым или ничтожным. В более редких случаях такой договор может быть обжалован третьим лицом, пострадавшем в результате его действия.
Как показывает практика, нередко возникают и такие случаи, при которых арендатор внезапно узнаёт, что юридическому лицу, сдавшему помещение в аренду, угрожает банкротство, в результате которого договор, может быть расторгнут без всякой вины арендатора.
Досудебное оспаривание
Самым простым способом оспорить заключённое соглашение является попытка досудебного урегулирования. Сам факт обращения в суд означает неспособность сторон уладить имеющиеся разногласия полюбовно. Оспорить договор аренды можно путём написания другой стороне официальной претензии, в которой можно изложить все имеющиеся жалобы по существу. Такая претензия должна содержать:
реквизиты сторон договора;
изложение причин, по которым оспаривается сделка или договор;
важные приложения (к примеру, заключение эксперта о неудовлетворительном состоянии арендуемого помещения);
дата и подпись составителя претензии.
Дальнейшая судьба такого договора зависит только от другой стороны. Независимо от реального положения вещей и добросовестности другой стороны ответные действия могут быть различны. Лица, получившие такую претензию, могут совершить следующие действия:
проигнорировать полученную претензию;
написать ответную претензию, указывая на недостатки другой стороны (к примеру, арендодатель, получив претензию о плохом состоянии помещения, сданного в аренду, пишет в ответ о несвоевременном внесении арендатором платы);
расторгнуть заключённый договор.
Существенные условия
Предметом рассматриваемого договора может являться земельный участок, находящийся на кадастровом учёте. Сведения об официальной постановке участка на учёт можно уточнить в специальном Департаменте городского имущества (ДГИ).
При этом наиболее частыми доводами к расторжению договора являются:
непригодность арендуемого имущества для проживания;
несоответствие рыночной стоимости земельного участка и его кадастровой стоимости;
не соответствие фактической площади земельного участка площади, указанной в договоре (при применении коэффициентов на помещение арендодатели часто искусственно завышают площадь, чтобы взять с арендатора большую плату);
невыполнение арендодателем своих обязательств в части поддержания имущества в надлежащем состоянии;
отказ арендодателя выходить на контакт с арендатором помещения.
В свою очередь для арендодателя существенными причинами расторгнуть договор могут оказаться:
несвоевременная уплата по договору;
порча арендованного имущества;
не сообщение другой стороне информации о любых существенных условиях, касающиеся арендуемого имущества;
иные нарушения, нарушающие суть договора. К ним можно отнести увеличение стоимости аренды на основе оценки земельного участка, произведённой арендодателем, с чем другая сторона может быть в корне не согласна.
Судебный процесс
Если сторонам так и не удалось договориться о расторжении договора, спор подлежит рассмотрению в суде. В подаваемом исковом заявлении должно быть указано:
содержание иска и требований одной стороны к другой со ссылками на нормы права и обстоятельства;
копия договора аренды и иных документов, имеющих отношение к делу (для арендатора это могут быть чековые квитанции подтверждающие оплату по договору).
Если судом будет вынесено решение, не устроившее заявителя, он имеет право его обжаловать в суде апелляционной и кассационной инстанциях. Процессуальные сроки обжалования договоров, равно как и сроки для обжалования решении суда по вопросам аренды аналогичны процессуальным срокам по большинству различных дел.
Наше предложение
В некоторых случаях стороны договора находят друг с другом общий язык и улаживают возникшие противоречия. Но бывают случаи, при которых качественная юридическая помощь очень необходима.
Юридическая компания «Лигал Мил» поможет разобраться в различных вопросах, окажет помощь в сложных и противоречивых случаях, поможет справиться с негативным развитием событий для любой из сторон спора в вопросах аренды земельных участков, позволив сэкономить деньги, время, отстоять права на имущество или аренду в различных ситуациях.
Источник: https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/arbitrajnye-spory/osparivanie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka.php
