Недействительные сделки по новым правилам
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.
Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.
Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.
по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.
Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.
Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.
Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.
На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.
По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.
Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.
Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:
– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
– дарение между не родственниками;
– снятие с регистрационного учета по доверенности;
– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
– признание прав собственности по решению суда;
– нерыночная цена в договоре;
– неэквивалентная мена без доплаты;
– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.
Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».
Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.
Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.
В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть.
И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».
Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?
Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.
Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.
Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».
Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».
Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?
Алексей Комаров: «В моей практике нет».
Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?
Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.
Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.
Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».
Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».
Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?
Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.
А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.
В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».
Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?
Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.
Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».
Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью
Последнее обновление: 23.05.2017
– Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.
Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (ст.195 ГК РФ).
Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (ст. 199 ГК РФ).
В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (ст. 205 ГК РФ).
Как Покупателю квартиры стать «добросовестным приобретателем»? Об этом рассказано в Глоссарии по ссылке.
По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.
Например, срок исковой давности для требования признать оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (п.2, ст.181 ГК РФ).
В отличие от ничтожной сделки – там срок составляет «стандартные» три года (п.1, ст.181 ГК РФ).
Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.
Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?
Течение срока исковой давности
Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (ст. 200 ГК РФ).
Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.
Вообще, «исковая давность» описывается в Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.
Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).
Перерыв срокаисковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.
Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.
Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.
Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/srok-iskovoj-davnosti-po-sdelkam/
Какие сделки могут быть признаны недействительными?
Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.
Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами:
- В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
- Независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сроки исковой давности и возможность их восстановления
По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.
Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.
Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.
Основания признания сделки недействительной
Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.
1. Сделки, совершение которых запрещено законом
При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь.
Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.
К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита.
В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:
- По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
- При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.
2. Мнимые и притворные сделки
Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.
Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.
В такой ситуации сделка может быть признана мнимой.
Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.
Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи.
3. Сделки, недействительные по субъекту
К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:
- Признанными недееспособными;
- Ограниченными судом в дееспособности;
- Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
- Не способными понимать значение своих действий и руководить ими.
Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов.
Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.
4. Сделки, совершенные под влиянием
Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.
5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий
Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.
6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства
Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.
На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно.
Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть.
Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.
Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными.
Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.
При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.
Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.
Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!
Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.
Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html
Споры о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными
Дарья Болгерт, юрист-эксперт
Сегодня все больше происходит судебных споров, которые возникают в связи с приобретением по договорам купли-продажи недвижимости.
Это связано с тем, что недвижимость, в силу своей высокой стоимости и обусловленной ею большой привлекательности для недобросовестных граждан, очень часто становится объектом неправомерных действий.
Споры возникают как при совершении сделок, государственной регистрации прав, так и в последующем, когда заявляются требования о признании регистрационной записи недействительной, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Обычно к признанию сделки с недвижимостью недействительной прибегают как к последней возможности вернуть утерянное в результате сделки имущество или прекратить обязательства по сделке.
Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.
Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:
1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству.
Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).
2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.
3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т. п.
1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству
Т. А. Петросян обратился в Приволжский районный суд Самарской области (решение от 22 июля 2011 г.) с иском к А. С. Нижегородову, Е. А. Нижегородовой о взыскании денежной суммы, переданной в качестве аванса. В обоснование иска указал, что в августе 2010 г.
он и ответчики в устной форме договорились о купле-продаже квартиры, расположенной по адресу , принадлежащей ответчикам на праве общей совместной собственности за 2 500 000 рублей. В октябре 2010 г.
с согласия Нижегородовых переехал в указанную квартиру вместе со своей семьей, нес расходы на коммунальные услуги, оплатил установку нового газового счетчика. За квартиру он поэтапно передал ответчикам аванс в размере 770 000 рублей, а оставшуюся сумму обязался выплатить к ноябрю 2010 г., а затем к маю 2011 г.
Однако впоследствии Нижегородовы квартиру продавать отказались, аванс ему не возвратили и вселились в свою квартиру, а ему с семьей пришлось покинуть квартиру ответчиков.
Решением Приволжского районного суда Самарской области от он был обязан возвратить ответчикам ключи и вывезти принадлежащие ему вещи из указанной квартиры, что он выполнил. Возвратить ему сумму выплаченного аванса ответчики отказались.
Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимости в предусмотренной законом форме сторонами не заключался, а имела место устная договоренность о совершении сделки купли-продажи в будущем. Поскольку заключение сделки купли-продажи и передача товара — квартиры, не состоялись, то уплаченная Т. А. Петросяном в качестве аванса денежная сумма подлежит возврату, иное означало бы неосновательное обогащение ответчиков.
2. договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам
ЗАО ГКБ «Автоградбанк» (далее — Банк) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с иском к Е. А.
Хабарову о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, указывая, что между ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и ответчиком был заключен кредитный договор , согласно которому ответчик получил кредит в размере рублей сроком на 180 месяцев.
Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность квартиры. Просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору.
Х. Г. Забиров обратился в суд с иском к ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и Е. А. Хабарову о признании недействительным договора купли-продажи , заключенного с привлечением кредитных средств и аннулировании записей о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.
Хабаровым и переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк». При этом указал, что договор купли-продажи этой квартиры заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. , в то время как С.Х.И. умерла , и соответственно этот договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с Е. А.
Хабаровым заключить не могла, следовательно, спорная квартира не могла быть предметом кредитования и залога и на нее не может быть обращено взыскание, в связи с этим просит аннулировать и вышеуказанные записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Е. А.
Хабаровым, и о переходе права собственности на нее к ЗАО ГКБ «Автоградбанк».
Суд пришел к следующему: Г. Х. Забиров и С.Х.И. находились в зарегистрированном браке (л. д. 124). С.Х.И. умерла , договор же купли-продажи вышеуказанной квартиры с привлечением кредитных средств заключен между Е. А. Хабаровым и С.Х.И. …
, то есть спустя два месяца после смерти «продавца» С.Х.И., чего в принципе не должно было быть. Г. Х.
Забиров проживал в указанной квартире и до заключения договора, и после этого, о сделках в отношении жилого помещения, находившегося также и в его пользовании, извещен не был. Соответственно договор купли-продажи вышеуказанной квартиры С.Х.И. с Е. А.
Хабаровым не заключала, он является недействительным в силу его ничтожности как заключенный с нарушением требований закона, в связи с чем спорная квартира не могла быть и предметом кредитования и залога.
Об этом договоре купли-продажи квартиры Г. Х. Забирову стало известно только в связи с рассмотрением дела по иску Банка о его выселении в мае — июле — сентябре 2011 г. Г. Х.
Забиров был зарегистрирован и проживал в указанной квартире, и ему до рассмотрения дела по иску Банка не было известно о заключенных в отношении квартиры сделках. Представитель Банка также не отрицала того обстоятельства, что о договоре купли-продажи Г. Х.
Забиров был извещен только в связи с иском о его выселении из нее. При таких обстоятельствах срок исковой давности по оспариванию им указанного договора в силу его ничтожности подлежит восстановлению.
В связи с признанием договора купли-продажи квартиры недействительным в силу его ничтожности, записи о государственной регистрации права собственности на нее за Е. А. Хабаровым и права собственности на указанную квартиру за Банком подлежат аннулированию. С учетом этих обстоятельств требование Банка об обращении взыскания на вышеуказанную квартиру подлежит отклонению.
Решением от 11.02.2012 г. суд решил: договор купли-продажи квартиры от , заключенный между С.Х.И. и Е. А. Хабаровым, признать недействительным в силу его ничтожности.
Записи государственной регистрации права собственности на указанную квартиру на Е. А. Хабарова от и на закрытое акционерное общество ГКБ «Автоградбанк» от аннулировать.
В обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры закрытому акционерному обществу ГКБ «Автоградбанк» отказать.
3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников)
Решением от 8 июля 2011 г. Ординский районный суд Пермского края исковые требования С. Н. Честиковой удовлетворил в полном объеме. С. Н.
Честикова обратилась с иском к администрации Ординского сельского поселения о признании договора купли-продажи (купчей) земельного участка недействительным, в силу совершения сделки лицом, находившимся под влиянием обмана, угрозы; применении последствий недействительности сделки в виде расторжения договора купли-продажи, обосновывая свои требования тем, что между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка. Сделка оформлена договором от 15.03.2011 г., согласно которому истица обязуется передать администрации Ординского сельского поселения в собственность земельный участок общей площадью 1484,89 кв. м, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу . Указанный земельный участок принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по закону. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 25688 рублей, а администрация Ординского сельского поселения покупает его у нее за 500 рублей.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?429
Оспаривание сделки купли продажи недвижимости в Москве
Виды юридической помощиОспаривание сделки купли продажи недвижимости
Недвижимость – пожалуй, наиболее ценный актив, которым располагает гражданин, компания или организация.
Как правило, для неё характерна высокая стоимость, поэтому потеря строения или участка земли – серьёзный финансовый удар, зачастую ставящий под вопрос всё благополучие человека или ведение бизнеса.
Но то, что высоко ценится – обладает притягательной силой для разного рода нечистоплотных лиц, для мошенников и аферистов. В российском бизнесе до сих пор случаются и рейдерские захваты, внешне оформленные под добропорядочные сделки с недвижимостью.
Если вы оказались в ситуации, когда проведённые операции с недвижимостью в силу своей незаконности нанесли вам ущерб, нужно как можно скорее обратиться за помощью к опытному юристу.
Затягивать оспаривание сделок с недвижимостью нельзя! Сроки исковой давности по таким делам довольно короткие, поэтому, если долго думать и раскачиваться, можно оказаться в ситуации, когда суд уже попросту не примет дело к рассмотрению.
Кто будет заниматься Вашим делом? Адвокат города Москвы; Кандидат юридических наук; Высшее образование получено в ВУЗе, который специализируется на подготовке кадров для судебной системы; 2 года работы в суде; 6 лет преподавательской деятельности юридических дисциплин; 7 лет защиты интересов в судах Российской Федерации. Задать вопрос
Законодательство делит сделки с недвижимостью на оспоримые и ничтожные. В обоих случаях единственным способом добиться признания сделки недействительной является обращение в суд.
При этом необходимо провести работу по подготовке к судебной тяжбе:
- опираясь на законодательство, сформулировать обоснование для оспаривания договора купли-продажи (возможные обоснования указаны в Гражданском кодексе Российской Федерации);
- подготовить комплекс документов, подтверждающих право истца на данную недвижимость;
- собрать пул доказательств, которые подтвердят нарушение закона при совершении сделки, её мнимость, притворство или иное нарушение;
- при необходимости – привлечь экспертные заключения, в частности, медицинские;
- юридически грамотно составить исковое заявление.
Затем последует судебный процесс, и, возможно, даже потребуется обращение в апелляционную инстанцию.
Поскольку признание сделки недействительной требует и хорошего знания законодательства, и проведения длительной работы по сбору доказательной базы и подготовке документов, и регулярное участие в судебных заседаниях, самостоятельно приступать к столь сложному процессу будет довольно опрометчиво. Целесообразно обратиться к юристу, имеющему опыт в оспаривании сделок такого рода.
Сроки подачи искового заявления по сделкам купли-продажи недвижимого имущества
Если вы намерены предпринять юридические меры по оспариванию сделки купли-продажи здания, квартиры, участка земли, необходимо вписаться в сроки исковой давности, установленный законодателем. Необходимо учитывать, что для оспоримой и ничтожной сделки эти сроки разные.
Оспоримая сделка может быть оспорена в течение лишь одного года. Для того, чтобы оспорить ничтожную сделку, у истца есть три года.
Тем не менее, опытный адвокат в ряде случаев сможет помощь вам даже при истечении срока давности, поскольку, согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ, возможно увеличение искового срока до 10 лет.
Кроме того, срок для подачи иска отсчитывается с того момента, когда заинтересованное лицо получило информацию о проведении сделки, нарушающей его интересы и которая может быть признана ничтожной.
Следовательно, перед адвокатом встаёт задача доказать суду, что срок давности по делу следует увеличить.
Если срок исковой давности истек, то это не значит, что на судебном разбирательстве можно ставить крест, однако этого лучше не допускать, так как на кону, как правило, стоят дорогостоящие активы.
Бывают случаи, когда сроки исковой данности по данному виду сделок расширяются в силу выявления ранее неизвестных обстоятельств, о которых заинтересованное лицо не знало в момент подписания договора купли-продажи.
Такие ситуации нередко возникают, если сделка оказалась мнимой или притворной (это разновидности ничтожной сделки).
И, опять же, задача юриста – доказать суду, что срок исковой давности в данном случае должен отсчитываться с момента обнаружения новых обстоятельств.
Особая ситуация возникает при осуществлении в отношении заинтересованного лица насильственных или угрожающих действий, в результате которых оно было вынуждено заключить невыгодную для себя сделку.
Подобная ситуация может возникнуть, если на недвижимость посягают преступные элементы, использующие угрозы или иные незаконные меры для склонения к подписанию договора купли-продажи.
В этом случае отсчёт исковой давности ведётся с того момента, когда насильственные или угрожающие действия были прекращены и истец смог, наконец, предпринять меры для восстановления справедливости.
Мои успешные дела
Помощь адвоката при оспаривании сделок с недвижимостью – многосторонний и многоэтапный процесс. На первом этапе, представляющем собой юридическую консультацию, адвокат проанализирует документы, связанный со сделкой, изучит обстоятельства конфликта и даст вам обоснованный прогноз развития ситуации.
Затем, если вы примете решение начать борьбу, адвокат приступит к подготовке документов для суда и сбору доказательной базы, к разработке стратегии судебной баталии и составлению аргументации.
Целесообразность привлечения Адвоката к делу каждый оценивает по своим собственным критериям, однако, когда предметом спора является единственное жилье или многомиллионное имущество, то раздумья излишни.
Впрочем, есть шанс не довести дело до суда: разрешение спорной ситуации, в центре которой оказалась сделка купли-продажи, в досудебном порядке. Нельзя сказать, что такие случаи довольно часты, но они встречаются в юридической практике.
Иной раз, когда ответчик видит, что вас поддерживает опытный юрист, и ваши шансы выиграть дело очень велики, он может согласиться на досудебное урегулирование конфликта по сделке. Вероятность такого исхода повышается, когда с потенциальным ответчиком беседует адвокат, объясняя ему юридический расклад.
При этом следует помнить, что выбор способа разрешения конфликта – судебный или досудебный – остаётся за заинтересованным лицом.
Если отвечать по иску должны Вы…
Благодаря оспариванию договора купли-продажи происходит восстановление справедливости: сделка признаётся недействительной, владельцу возвращается недвижимое имущество.
Однако бывают случаи, когда лицо, решившее оспорить сделку, нарушает ваши интересы.
Такие случаи тоже бывают: иногда они носят мошеннический характер, иногда базируются на неоднозначности обстоятельств сделки купли-продажи.
Ситуация неприятная и грозит потерей активов. В этом случае вам необходимо срочно проконсультироваться с адвокатом, чтобы оценить законность сделки и разработать стратегию защиты приобретённого имущества в досудебном порядке или в суде.
15, : 4,7)
Сколько стоит ведение дела?
Определить точную стоимость оказания юридической помощи возможно только после полного ознакомления с ситуацией и документами, которые ее касаются. Здесь приведены дела, которые докажут Вам, что проблемы с помощью суда можно решать выгодно. Дело, где потратили 145 тыс. рублей, а сэкономили больше 15 млн. рублей Доверителем был заключен Договор купли-продажи недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы. Данным договором предусматривалась рассрочка платежа за приобретаемое помещение. В силу непредвиденного тяжелого финансового состояния Доверитель не смог во время внести все платежи. По причине нарушения сроков внесения платежей за проданное помещение Департамент обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, а также неустойки за просрочку внесения платежей.
Общая сумма исковых требований составила 16 038 276 рублей
Затраты и выгода составили Выгода доверителя В суде нами были представлены доказательства того, что на дату судебного разбирательства Доверителем были внесены уже все необходимые платежи в части основного долга. Также нами было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволило снизить неустойку в несколько раз.
Выгода Доверителя составила – 15 037 603 рубля.
Скачать судебные акты Затраты составили менее 1/4, чтобы возместить ущерб размером более 200 000 рублей Нашему Доверителю на постоянной основе для ведения бизнеса требовалась доставка товара в разные регионы России. При одной из доставок товара сложилась ситуация, что товар фактически был утерян и Перевозчик в добровольном порядке отказался возместить стоимость утраченного товара.
Наш Доверитель добросовестно относился к документам и вся необходимая документация для обращения в суд была у него на руках. В связи с этим нам не потребовалось много времени, чтобы подготовиться к судебному разбирательству.
Затраты и выгода составили Выгода доверителя Само судебное разбирательство прошло достаточно гладко. Доводы нашего оппонента судом приняты не были и наше исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Судебный акт впоследствии также был исполнен Ответчиком полностью.
Тем самым, нашему Доверителю удалось полностью восстановить свое нарушенное право, проявив активную позицию, при этом не затратив значительных денежных средств. Без инициирования судебного разбирательства нашему Доверителю оставалось бы только подсчитывать убытки.
Скачать судебные акты Потратили всего 90 тыс. рублей, чтобы получить почти 700 тыс. рублей Для ответственного автомобилиста мойка собственного автомобиля – всегда приятное занятие, так как после него машина предстает во всей красе, да и ездить на чистом автомобиля намного приятнее.
Однако, нашего Доверителя в конце мойки автомобиля, ждала очень неприятная ситуация – на всех пластиковых деталях отошла краска. Экспертиза, которая была проведена до суда, показала, что сотрудниками мойки было применено средство, которое нельзя было использовать для пластиковых деталей.
Затраты и выгода составили Выгода доверителя Досудебное переговоры ни к чему не привели и собственник мойки отказался в добровольном порядке возместить ущерб, в связи с чем пришлось обращаться в суд.
Пострадавший собственник автомобиля обратился к нам еще до суда, поэтому нам удалось полноценно подготовиться к судебному разбирательству. Это дало свои плоды, так как никакие сопротивления собственника автомойки не позволили ему уйти от ответственности. Судебный акт был вынесен в нашу пользу и он был полностью исполнен Должником.
Скачать судебные акты Взыскали достойную неустойку по договору подряда, несмотря на применение ст. 333 ГК РФ Подрядчик нашего Доверителя нарушил сроки выполнения работ. В досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию не удалось, в связи с чем пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Со стороны Подрядчика мы получили возражение относительно наших требований. Подрядчик указывал, что по вине нашего Доверителя были нарушены сроки выполнения работ, а также Подрядчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.
Ни один из доводов нашего оппонента не сработал и суд удовлетворил требование нашего Доверителя, взыскав неустойку в размере 1 680 000 рублей.
Затраты и выгода составили Выгода доверителя В договоре подряда, заключенным между нашим Доверителем и Ответчиком, условие о неустойке было достаточно суровым. Мы ожидали серьезного снижения неустойки, однако, мы хорошо были подготовлены к судебному разбирательству и доказали суду обоснованность наших требований. Так, нашему Доверителю удалось добиться результата с затратами, которые составили менее 10 %. Скачать судебные акты Заказчик не захотел забирать свое оборудование, но платить ему за него все равно пришлось Наш Доверитель произвел для своего Заказчика оборудование. Часть данного оборудования Заказчик забрал, а остальную часть долгое время забирать не хотел и не оплачивал его. После того, когда уже вышли все разумные сроки, в адрес Заказчика были направлены письменные требования забрать произведенное по его заказу Оборудование. Однако, и это не подействовало, после чего было принято решение обращаться в суд.
В 2-х судебных инстанциях пришлось доказывать, что наш Доверитель не мог реализовать данное оборудование третьим лицам, так как оно являлось уникальным и было сделано специально по заказу нашего Ответчика. Суды сочли наши доводы убедительными и удовлетворили исковые требования.
Затраты и выгода составили Выгода доверителя Расходы на взыскание задолженности в 2-ух судебных инстанциях (г. Ярославль и г. Киров), с учетом всех расходов, составили менее 1/5 от суммы выигрыша. Нашему Доверителю удалось не только компенсировать затраты на производство оборудования, но и получить прибыль, а также возместить расходы на ответственное хранение. Скачать судебные акты Взыскали почти 1 млн. рублей, а потратили всего 95 тыс. рублей Между Индивидуальным предпринимателем, моим Доверителем, и Организацией был заключен Договор аренды. По истечению некоторого времени Арендатор перестал вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги. Когда все разумные сроки для погашения задолженности истекли, было принято решение обращаться в суд. При подготовке искового заявления в суд нами были заявлены максимальные исковые требования, в том числе проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Сумма исковых требований составила почти 1 000 000 рублей.
Затраты и выгода составили Выгода доверителя Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Более того, с Ответчика были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, за период до даты фактического погашения задолженности.
Размер удовлетворенных исковых требований составил почти 1 млн. рублей, при затрате на оказание юридической помощи всего в 95 тыс. рублей.
Скачать судебные акты
Я придерживаюсь следующего правила: “Покупателям нужен не бур – а дырка, не газета – а информация, не юрист – а решение проблемы”.
Только исходя из этого правила я и строю свою работу. Если Ваша задачу невозможно эффективно решить, то я честно сообщу Вам об этом и предостерегу от лишних трат и необдуманных действий. Блог адвоката Носкова Игоря Здесь Вы найдете полезный для Вас материал по интересующей Вас теме Больше статей Вы можете найти в моем блоге
Запишитесь на бесплатную консультацию
Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут
Источник: https://noskov.ru/uslugi/osparivanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/