Типовой договор управления многоквартирным домом 2018 образец

Образец договора управления многоквартирным домом (часть 1)

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом. 

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.  

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Внимание, документ состоит из двух частей. Часть 2 размещена здесь. 

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией. 

«»  2017 (поставить нужную дату заключения – 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

 в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и  в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося .

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3.

При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города .

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2.

, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

• адрес Многоквартирного дома ;
• номер технического паспорта БТИ или УНОМ ;
• серия, тип постройки ;
• год постройки ;
• этажность ;
• количество квартир ;
• общая площадь с учетом летних помещений  м2;
• общая площадь жилых помещений без учета летних  м2;
• общая площадь нежилых помещений  м2;
• степень износа по данным государственного технического учета %;
• год последнего комплексного капитального ремонта ;
• правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу ;
• правовой акт о признании дома ветхим ;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома  м2;
• кадастровый номер земельного участка .

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.

1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3.

Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.

1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города  (ЕИРЦ).

По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника.

По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения.

Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, – в течение  часов с момента поступления заявки по телефону.

Источник: https://www.energo-konsultant.ru/sprav/zhkh_/poleznye_materialy/obrazec_dogovora_upravlenia_mnogokvartirnim_domom/

Договор управления многоквартирным домом (МКД) – образец договора с управляющей компанией в 2019 году

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

заключили настоящий  (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

1.

Общие положения

1.1.

 Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от г. (протокол № от г.). 

1.2.

  Условия Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме и определены в решении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме от г. (протокол № от г.).

2.

Предмет договора

2.1.

По Договору  по заданию  в течение согласованного в п. 3.

2 Договора срока за плату, указанную в разделе 5 Договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению Многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг  и пользующимся его помещениями в Многоквартирном доме лицам, осуществление иных направленных на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельности, указанной в Договоре. 

2.2.

 Общая характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

2.2.1.

Кадастровый номер Многоквартирного дома: .

2.2.2.

Серия, тип постройки: .

2.2.4.

 Год последнего комплексного капитального ремонта: .

2.2.5.

Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома:   кв. м.

2.2.6.

Кадастровый номер земельного участка: .

2.3.

 Состав и состояние общего имущества Многоквартирного дома указаны в Составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома (Приложение № к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора.

2.4.

Цель Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг помещений в Многоквартирном доме и пользующимся его помещениями в Многоквартирном доме лицам.  

2.5.

Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является:

2.5.1.

На системах горячего, холодного водоснабжения и системы отопления – первое отключающее устройство на ответвлении от стояков, включая данное отключающее устройство.

2.5.2.

На системе канализации – первое раструбное соединение тройника (крестовины) от стояка с внутриквартирной разводкой.

2.5.3.

По электрооборудованию – точка присоединения питающих проводов к общему (квартирному) прибору учета, а в случае его отсутствия – к аппарату защиты (автоматический или пакетный выключатель, предохранитель и т.п.).

2.5.4.

По строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещения, которые относятся к имуществу собственника.

3.

Срок действия договора

3.1.

Договор вступает в силу с  и действует до .

3.2.

Договор заключен на   лет. 

3.3.

При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия такой Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

4.

Права и обязанности сторон

4.1.1.

Своевременно и полностью вносить плату за управление, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений Многоквартирного дома, принятым в соответствии с законодательством РФ.

4.1.2.

Соблюдать следующие требования:

4.1.2.1.

Не производить никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу Многоквартирного дома, без согласования последних с .

4.1.2.2.

Не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг.

4.1.2.3.

Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети (более  кВт), дополнительные секции приборов отопления.

4.1.2.4.

Не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды).

4.1.2.5.

Не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме, а в случае, если это может привести к убыткам , то и к порче жилых и нежилых помещений.

4.1.2.6.

Не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, входящих в перечень общего имущества, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и помещения общего пользования.

4.1.2.7.

Не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки.

4.1.2.8.

Не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.

4.1.3.

Обеспечить в течение  дней с момента обращения доступ представителей  в принадлежащие ему помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещениях, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с  время, а работников аварийных служб – в любое время суток.

4.1.4.

Сообщать  о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме.

4.1.5.

Понудить застройщика к передаче  технической документации на Многоквартирный дом, указанной в Перечне технической документации (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

4.2.1.

Приступить к управлению Многоквартирным домом, начиная с г., и осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации с наибольшей выгодой в интересах  в соответствии с целью, указанной в п. 2.4 Договора.

4.2.2.

Оказывать  услуги по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме и выполнять работы по ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в Перечне услуг и работ по содержанию общего имущества в Многоквартирном доме (Приложение № к Договору) и в Перечне работ по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме (Приложение № к Договору), являющимися неотъемлемыми частями Договора, а также предоставлять коммунальные услуги   и пользующимся его помещениями в этом Многоквартирном доме лицам в необходимых объемах, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу.  

4.2.2.1.

Холодное водоснабжение.

4.2.2.2.

Горячее водоснабжение.

4.2.2.4.

Электроснабжение.

4.2.2.6.

Отопление (теплоснабжение).

4.2.3.

Качество коммунальных услуг не может быть ниже требований, установленных в приложении №1 к “Правилам”.

4.2.4.

Устранять за свой счет все выявленные недостатки оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4.2.5.

Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, принимать круглосуточно от  и пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме лиц заявки по телефонам: , факсу: , электронной почте: , устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством и Договором.

4.2.6.

Хранить и постоянно обновлять техническую документацию и относящиеся к управлению Многоквартирным домом базы данных в соответствии с перечнем, содержащимся в Перечне технической документации, а также иные документы, связанные с управлением Многоквартирным домом, вносить изменения в техническую документацию, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию  знакомить его с содержанием указанных в настоящем пункте документов.

4.2.7.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы от  и лиц, пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков. Не позднее  рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу.

4.2.8.

Информировать  и пользующихся его помещениями в Многоквартирном доме лиц о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за  рабочих дней до начала перерыва, о причинах и предполагаемой продолжительности непредвиденных перерывов в предоставлении коммунальных услуг, продолжительности предоставления коммунальных услуг, качества ниже, предусмотренного приложением №1 к “Правилам” и Договором, в течение одних суток с момента обнаружения недостатков путем размещения соответствующей информации на информационных стендах дома, а в случае их личного обращения – немедленно.

4.2.9.

В случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и/или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, провести перерасчет платы за коммунальные услуги в соответствии с п. 4.3.3 Договора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_ZhKH/dogovor_upravleniya_mnogokvartirnym_domom/

Договор управления многоквартирным домом (МКД)

В 2018 году поменялся порядок и стандарты управления многоквартирными домами. Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД.

Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией.

В статье мы рассмотрим произошедшие изменения и приведем готовые формулировки, которые в соответствии с ними можно просто вписать в имеющийся договор.

Корректировки договора управления МКД в связи с законодательными изменениями 2018 года

Появившиеся изменения делятся на 2 категории – обязательные и желательные. В соответствии с первыми договор управления МКД необходимо корректировать обязательно, так как в противном случае он будет противоречить законодательству. Желательные изменения включаются в ДУ по желанию управляющей организации. Их появление поможет минимизировать риск ответственности.

Некоторые изменения потребуют разработки приложений к договору. Они также будут приведены в рекомендациях.

Обязательные изменения в договоре

В договоре управления МКД обязательно нужно поменять 5 условий. Если этого не сделать, то ДУ будет считаться несоответствующим законодательству, а значит, и недействительным. Ниже мы детально опишем все эти условия.

Если вы хотите сразу прочитать и скачать все  важные исправления, они доступны в материале справочной системы, также в статье журнала есть он-лайн сервисы для самостоятельной проверки.

Условие первое. Начало действия ДУ

Исправление требуется потому, что поменялись правила о начале действия договора. Раньше он вступал в силу спустя тридцать дней после подписания, сегодня этот момент привязан к внесению сведений в реестр лицензий. Сама управляющая организация тоже не может устанавливать дату, когда начинает действовать договор, потому что это позволяет продлить срок обслуживания дома.

Откорректировать нужно условие о том, когда начинает действовать договор. УК обязуется приступить к выполнению ДУ с того момента, как соответствующие изменения появятся в региональном реестре лицензий. Раньше этой даты управляющая организация не вправе начинать обслуживать дом.

В тематической статье из журнала «Управление МКД» вы найдете не только описания необходимых изменений договора управления МКД, но и примеры формулировок из этого документа. Для лучшего понимания подготовивший материал эксперт привел неправильную и правильную формулировку. Вторую можно напрямую перенести в свой договор. В том числе, в статье есть формулировки для пункта о начале действия ДУ.

Условие второе. Утверждение величины оплаты и ее односторонней индексации.

В 90% ДУ присутствует пункт о возможности индексации размера платы за содержание жилья в одностороннем порядке. Этот пункт договора нарушает законодательство. Подобное условие индексации вступает в противоречие с п. 2 ст. 310 ГК РФ, поэтому при возникновении судебного спора признается его незаконность.

Верховный суд пояснил, что поменять фиксированную величину платы можно только путем принятия соответствующего решения ОСС. Об этом говорится, в частности, в определении Верховного суда № 306-КГ17-6867 от 2 июня 2017 года.

Исправление здесь возможно двумя путями:

•  незаконное положение исключается из договора управления МКД;
•  пункт корректируется так, чтобы не противоречить закону.

В ДУ следует прописать саму процедуру, по которой владельцы помещений будут устанавливать новую величину оплаты за жилье. В журнале приведена правильная формулировка этого пункта договора, а также дана ссылка на скачивание документа с соответствующим текстом.

Новый размер платы утверждается последовательным прохождением 3 стадий:

•  предложение о величине оплаты согласуется с домовым советом (по желанию);
•  собственники информируются об изменении платы с помощью установленных в подъездах и других местах досок объявлений. Эту информацию нужно разместить, как минимум, за тридцать дней до назначенной даты проведения ОСС;
•  новая величина платы за жилье утверждается на общедомовом собрании.

Условие третье. Положения об осмотре общедомового имущества.

Исправление здесь нужно по причине того, что 11 апреля 2018 года обновились правила осмотра общедомовой собственности. Раньше осмотры могли быть плановыми и внеплановыми. По новым правилам они делятся на 3 вида: текущие, сезонные и внеочередные. Как именно проводятся осмотры, описывается в п. 13(1) правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Корректировка в данном случае заключается в изменении условий, предусматривающих порядок осмотра дома. В договоре управления МКД эти изменения отражаются в виде следующих положений:

•  порядок осуществления текущего и внеочередного осмотра;
•  процесс фиксирования итогов осмотра;
•  привлечение к проведению осмотра членов домового совета (по желанию).

Оформление дополнений можно произвести двумя способами:

•  подготовить отдельное приложение к ДУ;
•  сослаться в договоре на ПП РФ № 491.

Примеры правильной и неправильной формулировки, а также бланки актов оценки технического состояния имущества вы найдете в материале из нашей справочной системы, посвященном рассматриваемому вопросу.

Условие четвертое. Порядок обработки персональных данных.

В 2018 году контролирующие органы обращали особое внимание на то, как управляющие организации используют персональные данные. В связи с этим нужно пересмотреть все связанные с ними пункты из договора управления МКД.

Для исправления договор дополняется правом управляющей компании использовать персональные данные владельцев и нанимателей в случаях, когда:

•  заключившая с УК договор специализированная организация или ЕРЦ формирует платежку;
•  размещается информация о величине оплаты за КУ и содержание жилья самой УК или заключившей с ней договор организацией;
•  в судебном или досудебном порядке ведется работа с должниками. Предварительно нужно предусмотреть согласие владельцев на то, чтобы их персональные данные могли передаваться третьим лицам, которые взыскивают долги.

Отдельно также можно подготовить приложение к ДУ, описывающее все особенности обработки персональных данных.

 Проверьте, нужно ли корректировать условие о порядке обработки персональных данных

Условия пятое. Предоставление отчета о работе.

Управляющая компания обязуется размещать отчет о том, как выполняется договор управления МКД в ГИС ЖКХ. При этом в ДУ можно прописать и какой-то иной способ отчетности. Этой возможностью стоит воспользоваться, когда вы будете производить обновление своего договора управления. Здесь можно предложить собственную форму отчета и способ того, как он предоставляется.

В ДУ следует указать, что если владельцы квартир за пятнадцать дней со дня получения отчета не передадут управляющей компании письменного мотивированного возражения, то отчетность признается утвержденной без претензий.

Желательные изменения договора управления многоквартирным домом

Помимо приведенных обязательных корректировок есть также четыре рекомендуемых условия. Эти положения не имеют обязательного характера, однако они помогают свести к минимуму риски ответственности и предотвратить различные спорные ситуации с Госжилинспекцией и потребителями.

Условие первое. Положения о работе АДС.

С начала марта 2019 года вступают в действие новые правила работы аварийно-диспетчерской службы. Для подготовки к будущим изменениям рекомендуется пересмотреть договор управления МКД на этот счет и убрать из него переставшие действовать формулировки.

Для исправления необходимо детализовать в ДУ деятельность АДС в соответствии с 4-м разделом правил, утвержденных ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года.

Владельцы помещений должны знать, куда обращаться при аварии. УК определяет способ предоставления информации о работе АДС. Она указывает в ДУ телефон для обращений, e-mail и адрес.

Управляющая организация готовит регламент работы АДС, который становится приложением к договору, и ссылается на него. В ДУ вносится упоминание об организации деятельности АДС в соответствии с ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года. В статье журнала «Управление МКД» есть ссылка на скачивание документа, в котором правильно сформулированы эти положения для договора управления МКД.

Условие второе. Порядок взаимодействия между УК и владельцами помещений.

Здесь тоже требуются определенные изменения, так как поменялись условия ДУ о времени, дающемся на ответ на обращение потребителя. Действующие в настоящий момент сроки реакции УК на заявки приведены в разд. 8 правил из ПП РФ № 416.

Соблюдение принятых правил работы с обращениями поможет в налаживании доверительных отношений с потребителями и избавит от риска получения санкций со стороны контролирующих органов.

Для исправления ситуации удаляются устаревшие формулировки. В договор управления МКД необходимо внести следующие сведения:

•  где располагается ближайший офис управляющей компании;
•  как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;
•  каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
•  как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

Условие третье. О переходе собственников на прямые расчеты с РСО.

У владельцев квартир недавно появилось право переходить на прямые договоры с РСО. В договоре управления МКД эта возможность должна быть отражена, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами, а также вы были защищены в случае судебных разбирательств.

Для исправления из предмета ДУ следует исключить «обязанность по предоставлению КУ». Кроме этого, исключается раздел договора, регулирующий порядок предоставления данных услуг и правила их оплаты.

Вместе с тем в ДУ должны сохраниться обязательства по сбору показаний ПУ. Даже если владельцы помещений начинают вносить оплату напрямую, отправлять в РСО показания счетчиков все равно должна УК. Это следует из ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

В ДУ нужно внести дополнения, описывающие порядок работы с ресурсоснабжающей организацией. Если его согласование уже произведено, то следует прописать оставляемые за собой функции. Например, это может быть ограничение предоставления коммунальных услуг.

Условие четвертое. Регистрационный учет собственников.

Раньше управляющие организации вели, хранили и передавали уполномоченным органам регистрационные и поквартирные карточки. Однако приказ ФМС № 288 от 11 сентября 2012 года больше не действует. Отмененными оказались сразу три действовавших ранее документа:

•  форма 9 – регистрационная карточка;
•  форма 10 – поквартирная карточка;
•  форма 11 – домовая книга.

В 2018 году вступил в действие приказ МВД № 984 от 31 декабря 2017 года. Управляющим организациям в вопросах регистрационного учета оставлена лишь задача приема документов от жильцов, которые они в дальнейшем передают органу, занимающемуся таким учетом.

В соответствии с этим изменением управляющей организации необходимо убрать из договора управления МКД обязанность по хранению и передаче регистрационных и поквартирных карточек.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102618-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-s-upravlyayushchey-kompaniey-2018

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проать большинство от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Подсудность и место исполнения договора управления МКД

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом.

Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.Основные условия договора управления МКД

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Типовой договор управления. Нормы законодательства

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Решение утверждается большинством от общего числа , принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке.

Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников.

Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9668/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-i-sposoby-ego-rastorzheniya