Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

4 способа взять земельный участок в аренду у государства

Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

  1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
  2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
  3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
  4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен участок.

Как можно арендовать землю у государства

  1. Выиграть аукцион по аренде, инициатором которого выступает администрация. Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);
  2. Выиграть аукцион по инициативе граждан.

    Для земель стоящих на кадастровом учете (отображаются на публичной кадастровой карте);

  3. Заключить договор аренды без проведения торгов.

    Для земель находящихся в муниципальной собственности, стоящих на кадастровом учете и только для льготной категории граждан;

  4. Заключить договор аренды без проведения торгов на земельный участок, который еще не стоит на кадастровом учете (не отображается на публичной кадастровой карте).

А теперь рассмотрим каждый способ подробнее.

Способ №1 — аренда через аукцион по инициативе администрации

Если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки, значит поселение разделено на участки по видам разрешенного строительства.

Следовательно, все участки под индивидуальное жилищное строительство, которые администрация выставляет на аукцион — уже согласованы и сформированы.

Чтобы получить участок муниципальной земли в аренду, нужно отслеживать информацию о предстоящих аукционах в местных газетах и на сайте муниципалитета.  

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Условия аренды участка через аукцион

  1. Местный орган исполнительной власти инициирует аукцион и выступает организатором его проведения;
  2. Администрация назначает срок заключения договора и начальную ставку арендной платы;
  3. Организатор определяет время и место проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие;
  4. Муниципалитет устанавливает порядок внесения/возврата задатка и шаг аукциона;
  5. Информацию размещают на официальных информационных ресурсах за 30 дней до проведения аукциона.

Какие документы нужны для участия в аукционе (физлица)

  1. Заявка по форме установленной администрацией;
  2. Копия паспорта или загранпаспорта (для иностранцев);
  3. Квитанция о внесении задатка.

Прием документов заканчивается не позднее 5 дней до проведения аукциона. 

Шаг 1 — найти сформированный муниципальный участок

К сформированным землям относятся участки, которые уже стоят на кадастровом учете и отображаются на карте РосРеестра.

Собственником таких участков должен являться либо муниципалитет, либо государство (публичная собственность).

Список таких участков можно посмотреть на сайте администрации или РосИмущества, но, скорее всего, искать свободные участки в публичной собственности придется самостоятельно.

Эффективнее всего — методично просматривать участки на публичной кадастровой карте РосРеестра, получая тем самым информацию о статусе, категории и виде разрешенного использования земель, а также форме собственности. Нас интересует свободные от застройки и обременений участки в публичной или муниципальной собственности:

Когда участок с публичной формой собственности найден, переходим во вкладку «Услуги» и выбираем раздел «справочная информация по объекту недвижимости в режиме онлайн»:

Внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос»:

После чего нажимаем ссылку с участком и попадаем на интересующую нас справочную информацию:

Здесь нас интересуют «Права и ограничения», которые у данного ЗУ, к сожалению, установлены. Значит придется искать новый участок, у которого в поле «Форма собственности» указано — публичная, а графа «Права и ограничения» пустая.

Источник: //zembaron.ru/ekonomiya/kak-vzyat-zemlyu-v-arendu-u-administraczii/

Закон о гаражной амнистии в 2019-2020 году

Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

14.05.2018

Автолюбители в последние годы высказывают серьезные опасения по поводу владения собственными гаражами. У них нет возможности официально подтвердить свое право собственности. Закон о гаражной амнистии в 2019-2020 году призван установить юридический статус построек.

Что говорит федеральный закон № 218 о праве владения гаражами:

ФЗ-218 определяет законодательно установленные правила регистрации недвижимости, к которой при соблюдении определенных условий может относиться и гараж. В частности, таковым может быть гараж, являющийся капитальным строением.

Однако на практике владельцы гаражей сталкиваются со всевозможными проблемами в процессе легализации строений, среди которых:

  • несоответствие санитарным, техническим, градостроительным или иным правовым нормам, возникшее ввиду допущенных ошибок при строительстве или появившееся ввиду технического износа, реконструкции постройки,
  • отсутствие правоустанавливающих документов,
  • отсутствие письменных или иных доказательств добросовестного приобретения гаража, владения этим имуществом,
  • нарушение прав иных лиц,
  • использование постройки не по назначению и т.д.

Не меньше трудностей появляется и из-за невозможности оформить право собственности на постройку, в том числе:

  • сложности с подводом коммуникаций;
  • невозможность страхования помещения;
  • запрет на легальную куплю-продажу.

Также владельцы построек опасаются, что из-за отсутствия разрешающих документов их могут снести. С проблемами сталкиваются и чиновники. Гаражи не облагаются налогом, и владельца нельзя привлечь к ответственности за неправомерные действия на территории.

В связи с этим государство решило рассмотреть законопроект, устанавливающий имущественный статус гаражей. В середине 2017 г.

был разработан правовой документ, который поступил на рассмотрение депутатов Госдумы. Законопроект предусматривал внесение изменений в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Последние поправки касаются гаражной амнистии, которая призвана установить следующие положения:

  • вводится раздел о государственном кадастровом учете нежилых построек;
  • дополняется статья, регламентирующая процедуру регистрации нежилых построек в составе комплекса гаражей.

Чтобы человек мог воспользоваться своим правом, требуется предоставить документ, в котором будет содержаться информация об оплате паевого взноса за помещение, относящееся к комплексу гаражей. Также необходим документ, фиксирующий факт выделения земельного участка гаражному кооперативу.

Но по тем или иным причинам указанный законопроект так и не доходил до стадии принятия.

Что предлагают разработчики

В настоящее время законопроект находится на стадии обсуждения. Если его одобрят, владельцы построек смогут оформлять их в собственность. Однако не стоит радоваться раньше времени.

«Гаражная амнистия» не предполагает стопроцентной легализации всех строений гаражного типа на территории РФ.

И тем более, в законопроекте не идет речи о передачи земли под гаражами в собственность граждан бесплатно.

Читать так же:  Налог на добавленную стоимость в 2019-2020 году

Определенные послабления предусмотрены для тех, кто построил индивидуальный гараж или использовал кооперативный гараж до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, т. е. до 30.12.2004 г. Таким лицам могут предложить упрощенную схему легализации при предоставлении ими необходимых справок. К примеру, оформление земли под постройкой в аренду на 5 лет без проведения торгов.

В остальной же части законопроект направлен главным образом на регламентацию и упорядочение гаражной сферы и процедуры легализации гаражей в стране. В настоящее время четкого законодательного алгоритма просто нет. Более того, в законодательстве не закреплен даже сам термин «гараж».

Официальный текст предложенного документа содержит пункт о признании гаража полноценным нежилым помещением. После принятия закона постройки можно будет продавать, страховать и даже оформлять в ипотеку. Для владельцев это упростит подвод коммуникаций и избавит от опасений по поводу возможного сноса.

Законопроект предлагает ввести в гражданско-правовой оборот такие понятия, как:

  • «индивидуальный гараж» (который, в свою очередь, может иметь подвал/погреб, общие с другими гаражами стены, крышу и фундамент),
  • «машино-­место»,
  • «территория гаражного назначения»
  • «коллективный гараж»,
  • «гаражный кооператив».

Все эти помещения или расположения на определенной территории объекты относятся к капитальным строениям,  имеющим фундамент.

По словам самих авторов проекта, НПА будет носить, по большому счету, социальный характер, поскольку позволит упростить также процедуру возведения гаражных построек инвалидам. В проекте будет предусмотрено еще одно понятие «некапитальный гараж».

Его введение даст возможность предоставлять инвалидам вне очереди места для возведения гаражей или автостоянки вблизи их места проживания (по закону “О соцзащите инвалидов в РФ”).

Сейчас наибольшие трудности возникают по поводу формирования земельного участка с целью последующего возведения гаража или обустройства стоянки на территории, занятой МКД.

Важно! Рассматриваемый проект закона вообще не коснется:

  • гаражей, построенных рядом с индивидуальными жилыми и садовыми домами (такие гаражные постройки считаются вспомогательными объектами и регистрируются по-другому),
  • подземных гаражей,
  • гаражных помещений, находящихся внутри МКД,
  • коммерческих объектов,  к примеру, торговых, офисных, бизнес- центров.

Следующее существенное изменение, планируемое к внесению в действующее законодательство — запрет на использование гаражей любого типа (включая машино-места) в предпринимательских целях.

Что есть сейчас

Сегодня собственники могут доказать свои права только через суд. Однако и в этом случае существует большая вероятность отказа.

Гаражная амнистия позволит оформлять право собственности без привлечения судебной инстанции. Для постановки помещения на учет потребуется собрать и предоставить все необходимые документы.

Гараж будет поставлен на кадастровый учет, его занесут в систему налогообложения.

Предполагается, что оформление постройки в собственность обойдется владельцу в 15 – 20 тыс. руб. Исключение предлагают сделать для ветеранов, позволив им регистрировать гаражи бесплатно. Процедура оформления будет производиться в несколько последовательных этапов:

  • владелец собирает необходимые документы, которые могут подтвердить его право на владение объектом недвижимости;
  • специалисты проводят кадастровую оценку и оформляют технический план помещения, затем вносят его в систему налогообложения;
  • окончательная регистрация происходит в отделении Росреестра (либо МФЦ).

Читать так же:  Закон о запрете военнослужащим смартфонов

Процедура оформления должна занять до 12 рабочих дней. К сумме, которую владельцу придется затратить на проведение всех необходимых действий, добавится оплата госпошлины за регистрацию. Она составит 2 тыс. руб. (при оформлении в общем порядке).

 Госрегистрация права собственности физлица на земельный участок, документально предназначенный (выделяемый) для индивидуального гаражного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества обойдется в 350 руб.

Скачать закон о гаражной и дачной амнистии

Закон о гаражной амнистии предполагает внесение изменений в уже существующий правовой документ «О государственной регистрации недвижимости». Официально он действует с начала 2017 г. Проект, хоть и был принят недавно, уже неоднократно дорабатывался парламентариями.

Поправки в него вносят раз в несколько месяцев. Предлагаем скачать текст закона по следующей ссылке. В нем содержится последняя редакция документа, в которой приведены изменения, касающиеся создания положений об упрощенной регистрации права собственности.

Заключение

В случае принятия законопроекта о гаражной амнистии текст федерального закона № 218 будет дополнен новыми положениями, определяющими юридический статус гаражных построек. Вы можете также скачать предложенный разработчиками документ, чтобы понять, как изменится существующее законодательство в сфере постановки на учет объектов недвижимости.

Закон о гаражной амнистии позволит владельцам нежилых построек узаконить свой правовой статус и более свободно распоряжаться собственным имуществом.

Специалисты считают, что после принятия законопроекта увеличится стоимость земельных участков и владельцы смогут более выгодно продавать гаражи.

В дальнейшем это может привести к более интенсивной застройке гаражных кооперативов и развитию районов, где они располагаются.

Источник: //zakonoved.su/zakon-o-garazhnoy-amnistii.html

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: //www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Четыре ошибки бизнеса при аренде помещений

Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: //www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Системы налогообложения для ИП и ООО| Выбор системы налогообложения | Какие налоги платит ИП? — Эльба

Как осуществляется аренда уже существующего бизнеса и нужно ли заново оформлять все разрешения?

В России действуют пять налоговых режимов. Разберёмся, в чём разница между ними, и какой вид подойдёт вам.

Для крупного бизнеса и тех, кому нужен НДС

Если при регистрации бизнеса вы не подали заявление на другую систему налогообложения, вас поставят на общую систему. ОСНО не всегда выгодна, особенно, на старте бизнеса. Организации должны в полном объёме вести бухучёт, а ИП — формировать непростую книгу учёта доходов и расходов. 

Придётся платить несколько налогов и сдавать по ним отчётность: 

  • налог на прибыль — ООО платят 20% с разницы между доходами и расходами, а ИП платят 13% НДФЛ,
  • налог на имущество организаций, если у вас есть недвижимость,
  • НДС чаще всего составляет 20% с проданных товаров или услуг и уменьшается на НДС, который вы платите своим поставщикам.

В большинстве случаев НДС — основная причина, по которой выбирают ОСН или, наоборот, отказываются от неё.

НДС рассчитывается не самым простым способом: вам придётся содержать в строгом порядке все счета-фактуры, поквартально сдавать отчетность в налоговую инспекцию, хорошо разбираться в тонкостях учёта и потратить много времени. Или нанять бухгалтера, но у начинающих предпринимателей на это часто не хватает денег.

Поэтому, если вы не занимаетесь оптовой торговлей и среди ваших покупателей нет крупных фирм, которые работают с НДС, советуем обратить внимание на спецрежимы.

Выгодна для малого бизнеса и подходит для многих бизнесов

УСН часто выбирают начинающие предприниматели. Она удобна потому, что вы будете платить один налог УСН вместо трёх налогов общей системы и отчитываться раз в год.

Прежде чем перейти на УСН, выберите объект — то, с чего вы будете платить налог:

  • С доходов — по налоговой ставке от 1 до 6% в зависимости от региона, вида деятельности и размера полученного дохода. 
  • С разницы между доходами и расходами — по налоговой ставке от 5 до 15% в зависимости от региона, вида деятельности и размера полученного дохода.

На УСН «Доходы» вы сможете уменьшать сумму налога на страховые взносы за ИП и сотрудников. ИП без сотрудников могут уменьшить налог полностью на взносы за себя, а ООО и ИП с сотрудниками — только наполовину.

На УСН разобраться с отчетностью получится даже без бухгалтера. А сервисы электронной бухгалтерии, такие как Контур.Эльба, облегчают эту задачу. Эльба помогает готовить отчеты за несколько понятных шагов и отправляет их в налоговую через интернет.

 Вы можете быстро создавать счета и акты для клиентов, автоматически отслеживать поступления и списания по банку и получать уведомления о сроках отчётности — даже со своего мобильного. А со сложными вопросами можно обратиться к бухгалтеру прямо в сервисе.

 

Если вашему ИП меньше 3 месяцев, бесплатно пользуйтесь всеми возможностями Эльбы целый год.

Что выгоднее: УСН «Доходы» или УСН «Доходы минус расходы»?

Примерно определите планируемый доход, величину расходов и возможность подтверждения расходов первичными документами (чеками, товарными накладными, путевыми листами и т д.). 

  • УСН «Доходы» выгоднее применять, если у вас небольшой объем расходов — менее 60% от доходов, или расходы сложно подтвердить документами. Хорошо подойдёт для консультационных услуг или, например, для сдачи недвижимости в аренду.
  • УСН «Доходы минус расходы» выгоднее при следующих условиях: большой объем расходов — больше 70–80% от доходов; расходы можно легко подтвердить перед налоговой; планируется, что расходы будут регулярными; если для вашего вида деятельности установлена льготная ставка в регионе (в большинстве регионов, нужно чтобы доход от нее был не менее 70% от общего дохода). При торговле выгоднее применять «Доходы минус расходы».

Как перейти на УСН?

Чтобы выбрать эту систему налогообложения подайте уведомление в налоговую: в течение 30 дней после регистрации бизнеса или до 31 декабря, чтобы применять УСН с начала следующего года.

Для некоторых компаний установлены ограничения на применение УСН: закрытые виды деятельности, годовой доход превышает 150 млн рублей, открыты филиалы и представительства, уставный капитал больше 25% состоит из вклада другой организации.

Узнайте подробности в статье «Упрощённая система налогообложения в 2019 году».

Подходит для магазина, кафе, такси и других бизнесов, нельзя применять в Москве

Применяется только по отдельным видам деятельности, список которых определяет Налоговый Кодекс. Читайте в статье, можете ли вы применять ЕНВД.

На ЕНВД сумма налога фиксированная и зависит не от доходов, а от параметров бизнеса: площади торгового зала, количества работников или транспортных средств . У каждого бизнеса свой показатель.

Налог ЕНВД можно уменьшать на страховые взносы. Организации и ИП с сотрудниками могут снизить налог до половины за счет страховых взносов, которые заплатили за работников. А предприниматели без сотрудников могут уменьшить налог без ограничения на взносы, которые заплатили за себя.

Как перейти на ЕНВД?

Чтобы применять ЕНВД, подайте уведомление в налоговую в течение 5 дней с начала деятельности. Но прежде проверьте, что в вашем регионе введен этот налоговый режим. Помните, вменённый налог нельзя применять, если доля другой организации больше 25% и если у вас больше 100 сотрудников.

Отчётность для ЕНВД

Сдавать отчетность и платить вменённый налог нужно поквартально. Контур.Эльба поможет вам подготовить необходимые отчёты и сдать их в нужные сроки. Поскольку налогообложению ЕНВД подлежит конкретный вид деятельности, то по другим видам, которые не попадают под этот режим, применяется общая система налогообложения или УСН. 

Узнайте подробности в статье «ЕНВД: кто может применять и сколько платить» нашей справочной. 

Только для ИП, которые сдают квартиры в аренду, занимаются разработкой ПО, репетиторством и другим бизнесом

Патентная система похожа на ЕНВД: она тоже действует только для определенных видов деятельности и применяется наряду с общей системой налогообложения или УСН.

В чем плюсы патентной системы?

Не нужно сдавать налоговую отчётность. Вы покупаете патент на срок от 1 месяца до года и освобождаетесь от общения с налоговой по этому виду деятельности.

Вам нужно вовремя оплатить патент и вести отдельную книгу учета доходов. Стоимость патента зависит от потенциально возможного дохода, который устанавливают местные власти.

Ваш фактический доход на неё не влияет и сумма патента не уменьшается на страховые взносы.

На применение патента есть ограничение по количеству сотрудников — не более 15 человек и годовой доход не должен превышать 60 млн рублей.

Как перейти на патент?

Если вы решите применять этот налоговый режим, за 10 дней нужно обратиться в налоговую инспекцию с заявлением. Патент действует на 1 вид бизнеса и на ограниченной территории. При необходимости можно получить несколько патентов. 

Читайте подробнее о патенте в нашей статье Патентная система налогообложения: сколько платить и как перейти.

Предназначен только для сельхозпроизводителей

Похож на упрощенную систему налогообложения, но подходит только для тех, кто самостоятельно выращивает, перерабатывает и продает сельскохозяйственную продукцию. Подробно на этом налоговом режиме останавливаться не будем.

Начинающие предприниматели редко применяют общую систему налогообложения из-за её налоговой нагрузки. Если вам неважно быть плательщиком НДС, советуем подать уведомление на применение УСН. Посчитать налог в одно действие и сдать отчёт раз в год вы точно сможете при любом раскладе.

А эльба поможет?

Эльба — онлайн-бухгалтерия для ИП и ООО. Она помогает рассчитывать налоги и сдавать отчёты на УСН, ЕНВД и патенте. Попробуйте 30 дней бесплатно. 

Статья актуальна на 15.05.2019

Источник: //e-kontur.ru/enquiry/7

Юридическое дело
Добавить комментарий