Как сдать офис в аренду? 6 работающих советов – CRE
KnowHow
Совет 1. Соберите полную информацию об объекте
Во-первых, сделайте качественные фотографии. Ни для кого не секрет, что в 21 веке визуальное восприятие информации становится все сильнее. Человек выбирает товары и услуги, часто основываясь исключительно на фотографиях и видео-контенте. Instagram, , , Vine и другие компании заработали миллиарды долларов, опираясь на данный факт.
Красивыми и качественными фотоматериалами ни в коем случае нельзя пренебрегать! Отсутствие качественных фотографий объекта = уменьшение количества потенциальных арендаторов. Вам понадобится минимум 5 фотографий здания и столько же – офисного блока.
Нужно сфотографировать фасад здания (2 фото), входную группу, ресепшен (пропускная система), парковку, общепит (столовую, кафе или вендинг с кофе-поинтом), отделку офиса.
Во-вторых, прорисуйте план помещений с размерами. Любой потенциальный арендатор делает тестовую рассадку по помещению, прежде чем подписать договоры аренды. Соответственно, если у вас нет качественно прорисованного плана с размерами, вы затрудните ему данную работу.
План БТИ часто сложно прочитать в связи с плохой печатью мелких цифр. По экспликации тоже бывает неудобно сравнивать значения размеров и комнат.
Лучше всего заказать обмер и прорисовку планов специализированым компаниям, которые приедут к вам на объект или в помещение с лазерными рулетками, заполнят по специальной технологии форму и через несколько дней предоставят вам четкие планы с минимальной погрешностью в любых форматах (.png, .dwg, .jpeg, jpg и т.д.). Обратитесь в профессиональную компанию по замеру помещений или найдите фрилансера, который уже делал такую работу.
В-третьих, сделайте продающий текст. Залог правильного текстового описания здания или помещения – наличие корректных данных и выделение сильных сторон. Вначале можно написать несколько предложений про здание, дать информацию по общей площади, количеству этажей и т.д.
Далее обязательно отметьте какие-то положительные характеристики, такие как: удобное расположение, пешая доступность от метро и другие. Затем подробно опишите помещение (до 500 знаков без пробелов). Главное, чтобы все написанное было правдой, хоть и, возможно, субъективной.
Не обязательно писать «продающий» текст, но предоставить точные данные по своему предложению потенциальному арендатору вы обязаны! Перед тем как опубликовать на своем сайте или в рекламу описание предлагаемого объекта, прочтите его несколько раз.
После прочтения описания, вам самим захотелось как минимум посмотреть данное предложение? Если нет – переделывайте текст и доводите его до уровня «привлекательное предложение».
Совет 2. Оформите данные красиво
После того как сделаны качественные фотографии, есть понятный и читаемый план, написано хорошее описание к зданию и помещению, пора сделать флаер. Это несколько страниц с фото, планом и описанием.
Почему именно флаер, а не презентацию? Короткий документ с несколькими качественными фото и планом читается и воспринимается намного «легче», чем большая и громоздкая презентация в 10-12 слайдов.
В мини-презентации должно быть максимум 3 страницы: 1 – фото здания, описание здания; 2 – фото помещения, описание помещения; 3 – план помещения.
Совет 3. Проработайте договор аренды
Последнее, что остается до начала экспонирования объекта на рынок, – это составление договора аренды на ваше помещение. Самое основное в договоре аренды – это защита ваших интересов как собственника помещения! Вам нужно сделать следующее:
1. Подготовить ваш договор с юристом.
2. Показать грамотному брокеру (консультанту), а лучше нескольким.
3. Подготовить все основные документы по помещению.
4. Оформить приложения соответствующим образом.
Не усложняйте договор. Должна быть разница между договором на 50 кв. м в классе «С» и на 2000 кв. м в классе «А». Главное здесь – адекватно оценивать ваш уровень и не оттолкнуть потенциального арендатора большим и «тяжелым» договором аренды.
Совет 4. Размещайте рекламу
Если у вас есть офис или любая другая недвижимость в аренду или на продажу, вы просто обязаны размещаться на Cian.ru. Ни один похожий ресурс не дает такой высокой отдачи.
1. Не забудьте указать и загрузить все собранные вами данные по помещению.
2. Воспользуйтесь премиальным размещением объектов, если по вашей собственности уже много объявлений и вы хотите выделиться.
3. На сайте необходимы регистрация и внесение депозита, если не хотите заниматься этими вопросами самостоятельно, обращайтесь в агентство.
Конечно, здесь также важно учитывать площадь вашего помещения. Если у вас помещение до 500 кв. м, то ваше присутствие на сайте – 100% необходимо. Если помещение свыше 500 кв.
м, то здесь все индивидуально: есть негласное правило, что «дорогие» и «крупные» помещения почти нет смысла размещать на досках в интернете, это обусловлено специфичностью поиска таких арендаторов и вообще общим процессом привлечения BIG FISH (большой рыбы).
Avito Недвижимость – это вторая крупная площадка по недвижимости, на которой тоже хорошо быть представленным, но она, как показала наша многолетняя практика, имеет несколько важных особенностей. «Классические» офисные помещения свыше 300 кв.
м почти не пользуются интересом у пользователей Avito в разделе «коммерческая недвижимость», а площадью от 100 до 300 кв. м показывают слабую отдачу по конверсии «цена размещения/звонок». А вот «креативные/уникальные» офисы показывают неплохую эффективность размещения.
Под понятиями «креативный, уникальный» подразумеваются лофтовые помещения, помещения с высотой потолка более 5 м, двухэтажные, с большими террасами, высокими этажами, любой яркой или просто необычной отделкой.
Совет 5. Правильно презентуйте
Уже многие десятилетия (а в некоторых странах запада – сотни лет) рынок коммерческой недвижимости нельзя представить без агентств недвижимости, консалтинговых компаний и частных специалистов.
Ценность грамотного специалиста-консультанта и сегодня велика: это связанно не только с тем, что агентства обладают большими базами данных клиентов и ресурсами по привлечению новых потенциальных арендаторов, но и имеют огромный накопленный опыт закрытия сделок.
Также многие арендаторы настолько лояльны к хорошим специалистам, что достаточно сильно ориентируются на их мнения в части выбора нового офисного помещения. Поэтому если вы хотите извлечь максимум эффективности от действий по сдаче или продаже своего объекта – не забудьте обратиться к агентствам.
Свяжитесь с топ-30 агентств и представьте им своей объект. Как? Найдите список в одном из рейтингов, обзвоните их или отправьте emailс презентацией и материалами.
Совет 6. Подключите эффективный email-маркетинг
Большая база данных e-mail адресов – это еще «+100» к эффективности процесса реализации помещений. Вообще любая информация, которую сложно разово получить, требует хранения и классификации.
Вы не можете за один день найти все e-mail адреса брокеров, консультантов, новых и «старых» арендаторов и т.д.
Поэтому создайте несколько отдельных файлов и ежедневно добавляйте туда новые email-адреса брокеров, текущих арендодателей, всех прошлых арендодателей и др.
Регулярно делайтерассылки, следуя следующим правилам:
1. Не рассылайте информацию по одним и тем же адресатам чаще двух раз в неделю. Лучше это делать один раз, в один и тот же день недели и временной диапазон.
2. В рассылке нужно делать акцент на высокую информативность с минимальным количеством «воды».
3. Вкладывайте вложения в письмо (презентацию или флаер). Письма со ссылками на сайт или хранилище могут попадать в спам.
Наверное, 30% успеха быстрой и эффективной реализации помещения – это качественно написанные и вовремя разосланные e-mail рассылки с указанием вакантных площадей и общих условий аренды.
Если вам не хочется заниматься всем вышеперечисленным самостоятельно, обращайтесь в агентства с хорошей репутацией: они быстро и качественно сделают все за вас.
Источник: //www.cre.ru/analytics/61478
Доходные метры
Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду
Андрей Махонин/ТАСС
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести.
Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья.
Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб.
, предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв.
м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции.
«Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк.
— Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.
), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.
В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ».
Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей.
Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им.
Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб.
арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб.
Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв.
м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб.
Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше.
В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс.
руб. за 1 кв. м в год».
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone.
— Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.
Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт.
— Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.
Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв.
м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.
Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
Источник: //realty.rbc.ru/news/5c62a7079a7947df2eef5812
Как сэкономить на аренде офиса в Москве — Офис на vc.ru
Ни для кого не секрет, что аренда офиса является весьма существенной статьей расходов, особенно в условиях повысившегося в 2019 году налога на недвижимость и НДС. Как же оптимизировать расходы на аренду офиса в Москве?
Казалось бы, самый просто способ сэкономить на офисной аренде – просто найти помещение подешевле. Однако, тут не все так просто. Затраты на переезд могут оказаться гораздо выше ожидаемых, а новое помещение и новый арендодатель могут порадовать не самыми приятными сюрпризами.
А вам оно надо?
Итак, имея желание сэкономить на аренде, прежде всего оцените, какой и насколько нужен офис вашей компании. Возможно, от большой дорогой аренды в центре можно и отказаться, разместив сотрудников по разным зданиям. Для тех работников, которые общаются с клиентами, снимите небольшой офис класса А или В+ в удобном районе, для всех остальных можно арендовать офис попроще и поближе к МКАД.
Удалённые сотрудники
Разберитесь, насколько необходимо присутствие всех ваших сотрудников в офисе. Возможно, какую-то часть трудящихся целесообразно перевести на удаленную работу, тем самым избавившись от необходимости в больших офисах. Также можно организовать виртуальный офис, снабдив сотрудников всем необходимым для работы “на выезде”.
Офис в квартире
Если в вашей компании совсем мало сотрудников, а общение с клиентами чаще всего происходит в формате онлайн, то неплохим решением для организации офиса будет аренда обычной квартиры с нужным количеством комнат.
У этого варианта есть свои однозначные преимущества, например, удобное расположение и наличие кухни. Также аренда квартиры может помочь сэкономить на коммунальных платежах.
Откровенными минусами размещения офиса в квартире являются частые встречи с соседями и, возможно, недостаточное количество парковочных мест.
Жилые и административные здания
Также если вашему бизнесу не требуется офис представительского класса, то можно рассмотреть помещения подвалов и цокольных этажей в жилых домах и административных зданиях. Офисы в таких местах обычно отличаются не только умеренной арендной платой, но и удобным расположением недалеко от метро.
Если внутреннее “убранство” офиса находится в довольно плачевном состоянии и вызывает острое желание сделать ремонт, попробуйте договориться с арендодателем о проведении ремонтных работ в счет нескольких месяцев арендной платы.
Если ваш бизнес стал неотделим от конкретного помещения, предложите владельцу офиса долю в вашем деле.
Коворкинг
Рассмотрите вариант аренды коворкинг-пространств. Вы можете снять рабочие места на совсем небольшой срок вплоть до одного дня, а можете воспользоваться более долгосрочным съемом.
Обычно коворкинги имеют отлично оборудованные рабочие зоны, повышающие эффективность работы сотрудников. Например, московский коворкинг StanGher предлагает удобные рабочие места с эргономичными креслами и полным техническим оснащением.
Немаловажным является наличие кабинетов-переговорных, снабженных всем необходимым для успешной групповой работы, и комфортных зон отдыха.
Коворкинг является отличным решением для новых проектов, находящихся в стадии тестирования, и для проектов с ограниченным жизненным циклом. Коворкинги позволяют быстро запустить рабочие процессы и не потребуют много времени при расторжении отношений.
Грамотная планировка
Выбирайте пространства с “умной” планировкой. Грамотная организация офисного помещения позволит заметно сократить растраты на аренду.
Open-space вместо классической кабинетной планировки позволит обеспечить удобными рабочими местами на 30% больше сотрудников.
Открытая планировка не только объединяет сотрудников, но и позволяет гораздо быстрее и эффективнее решать групповые вопросы. Также руководитель сможет контролировать работу всего коллектива не выходя из кабинета.
С особым вниманием отнеситесь к организации рабочих пространств в арендуемом офисе. Оптимальная планировка рабочего места дает возможность снизить годовые расходы на аренду на 20-30%.
Упрощайте
Рассмотрите возможность отказа от некоторых помещений. К примеру, можно существенно сэкономить, перейдя на электронный документооборот и упростив бухгалтерию. Благодаря электронному хранению потребность в помещениях под архив сразу исчезает.
Просите скидку
Если же у вас есть свой постоянный офис, который полностью устраивает, попробуйте договориться с арендодателем о льготах или снижении арендной платы.
Тщательно подготовьтесь к разговору, не поленившись ознакомиться с аналитикой по рынку коммерческой недвижимости. На данный момент в Москве пустует почти два миллиона квадратных метров площади классов А и В.
В беседе уповайте на то, что арендодателю гораздо проще и выгоднее пойти с вами на компромисс, чем потерять постоянного арендатора и, как следствие, понести убытки.
Субаренда
Также если вы не хотите менять привычный офис, но по каким-то причинам не используете часть арендованной площади, сдайте её (с согласия арендодателя, разумеется) в субаренду. Это отличный способ остаться в привычном удобном месте, снизив при этом затраты на аренду.
Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.
Написать
Источник: //vc.ru/office/79165-kak-sekonomit-na-arende-ofisa-v-moskve
Аренда помещения для бизнеса в Германии
Некоторые особенности снятия недвижимости для ведения бизнеса в Германии, на которые нужно обращать внимание при заключении контракта.
Задался тут на днях вопросом аренды помещения для бизнеса в Германии. Не то, чтобы мне прямо сейчас офис нужен. Скорее на будущее. Нашёл кое-что интересное, только проверять на собственном опыте пока что не планирую.
Но, думаю, информация может пригодиться кому-нибудь ещё, так что опубликую. Вопросы про открытие своего бизнеса мне задают довольно часто. А для бизнеса в Германии часто потребуется арендовать недвижимость в Германии.
Больше всего меня интересовали отличия обычного контракта на жильё в Германии от аренды помещения для ведения своего дела. Как оказалось, подводных камней в этой области довольно много. Некоторые вещи, очевидно, по неопытности, стали для меня открытиями.
Искать помещения для офиса или для других предпринимательских целей в Германии можно примерно так же, как и обычное жильё. Отличие только в том, что на сайтах с предложениями по аренде недвижимости есть отдельный раздел.
Называется он обычно Gewerbe или Gewerbeimmobolien. Вот раздел для поиска офисов на Immobilenscout. Там собраны предложения для предпринимателей.
Нужно зайти в этот раздел, ввести параметры поиска, получить список результатов и связаться с владельцами помещений или, что чаще, риэлторами, по указанным контактным данным.
Допустим, что помещение понравилось и теперь надо заключать контракт на его аренду. Я намеренно пропустил детали поиска, потому что сам ещё ничего не искал и подобного опыта у меня нет. Я лишь постарался разобраться с деталями контракта на аренду недвижимости для ведения в нём предпринимательской деятельности.
Контракт на аренду офиса в Германии
Первое, на что надо обратить внимание, это то, что стороны, заключающие договор, обычно будут являться фирмами. А в Германии форм организации бизнеса довольно много.
Поэтому при составлении договора важно правильно указать, какую правовую форму предпринимательской деятельности имеют договаривающиеся стороны.
То есть, в контракт нужно писать не “фирма А заключает договор с фирмой Б”, а, например, “частный предприниматель А заключает договор с GmbH Б”. Это является важным хотя бы той причине, что при разных формах ведения бизнеса право подписи договоров могут иметь разные персоны.
К тому же, их может быть несколько. Если форма организации бизнеса в Германии в контракте на аренду помещения для одной из сторон указана неправильно, то другая сторона имеет право досрочно разорвать договор.
Следующим важным пунктом договора на съём помещения для ведения бизнеса в Германии является точное определение части собственности, которая сдаётся в аренду. По-хорошему, нужно приложить к контракту план всех арендованных площадей: самого помещения, прилегающей территории, парковок, подсобок и тому подобное.
Если есть какие-то участки, которые не являются предметом договора о сдаче в аренду, то это нужно указывать отдельно. Вся сданная площадь должна быть подсчитана в квадратных метрах и указана в договоре. Эта величина будет играть важную роль в дальнейшем: при изменении цены на аренду, при расчёте сумм за оплату различных коммунальных услуг, страховок и тому подобное.
Немецкое право допускает ошибку в подсчёте площади до 10%.
Центральной частью контракта на аренду недвижимости в целях предпринимательства в Германии является разрешение на конкретный вид деятельности. Его можно определять как достаточно широко, так и очень специально.
В интересах владельца помещения указать цель съёма как можно конкретнее: помещение для офиса, складское помещение и тому подобное. Расплывчатая формулировка, к примеру, “для ведения предпринимательской деятельности”, позволяет открыть в снятом офисе хоть бордель.
Поэтому при снятии помещения нужно быть внимательным и не позволять загонять себя в слишком узкие рамки. Этот же пункт договора налагает на немецкого арендодателя обязательство обеспечения безопасности использования объекта аренды в указанных по контракту целях.
В общем, не стоит удивляться тому, что владелец недвижимости в Германии станет дотошно выяснять, каким именно видом бизнеса будут заниматься на сданной в аренду территории.
Есть в немецком договоре на аренду бизнес-недвижимости ещё такой пункт, как защита от конкуренции – Konkurrenzschutz.
Обычный стандартный контракт подразумевает, что арендодатель не несёт ответственности в случае, если он сдаст другую часть помещения кому-то, кто теоретически может составить конкуренцию арендатору. Для офисных помещений это и не проблема.
Но как быть парикмахеру или ресторатору? Здесь конкурент под боком может стать настоящим бедствием. В таких случаях можно заранее попросить об изменении стандартной части договора. Правда, не факт, что владелец недвижимости пойдёт навстречу.
Оплата помещений для бизнеса
Вопрос цены аренды недвижимости в Германии для ведения бизнеса не всегда решается стандартно. Можно договориться о постоянной ежемесячной плате, как это обычно бывает в частных контрактах на жильё.
Но есть также возможность указать только некую минимальную сумму платежа в месяц с дополнительными выплатами от доходов предприятия. Это имеет смысл для розничной торговли, а также для сферы прямых услуг, особенно на старте своего дела.
Тогда, пока клиентов мало, можно не беспокоиться о том, что арендная плата будет отнимать существенную часть от доходов. Потом, когда бизнес разовьётся, придётся раскошелиться, конечно, но это будет уже не так страшно.
Вот такие особенности съёма недвижимости для ведения своего дела в Германии удалось мне обнаружить. Вообще, контракт на аренду помещения для бизнеса должен получаться гораздо обширнее, чем обычный договор на съём жилья.
Дело в том, что частники защищены законами, которые регулируют вопросы изменения цен на жильё, разрыв контракта и многие другие стандартные вещи. Для фирм ничего подобного нету. Приходится всё прописывать в индивидуальном порядке.
Поэтому и формуляра для заключения договора на аренду недвижимости для предпринимателей на сайтах в интернете не найти. Думаю, в первое время помощь опытных консультантов в этом вопросе будет нелишней.
Источник: //www.tupa-germania.ru/biznes/arenda-nedvizhimosti-dlya-nemetskogo-biznesa.html
Как снять «правильный» офис за умеренные деньги и что должно быть в договоре аренды?
Столичный рынок коммерческой недвижимости, например, изобилует предложениями различных ценовых категорий, что открывает широкий выбор при поиске нужного объекта.
Однако такой выбор порой и усложняет нахождение оптимального объекта для благоприятного развития компании.
Если Вы всё-таки решили, что компания достаточно развилась и появилась срочная необходимость арендовать офис, и Вы уже можете себе это позволить без лишнего ущерба для жизнедеятельности фирмы, то стоит основательно подойти к выбору помещения.
Для кого какой офис подходит наилучшим образом? А ведь вопрос вполне правомерный. Если бывают разные типы компаний, то у них будут и совершенно разные потребности для офисных помещений. Поэтому, прежде чем приступить к поиску первого офиса, стоит определиться чётко с его будущим типом.
Как минимум, в зависимости от деятельности компании и основных функций (коллективная работа сотрудников, налаживание коммуникации среди сотрудников, приём клиентов, исключительно менеджерская работа в офисе и т.д.
), которые должен будет выполнять будущий офис, можно выделить несколько параметров: размер площади, географическое положение (включая удалённость от основных транспортных узлов), форма объекта.
Ведь, например, если в компании работают дизайнеры, а с клиентами все переговоры происходят по телефону, то офис высокого представительского класса не представляется необходимым, так как его основной функцией станет координация и коммуникация сотрудников. Бывают и обратные ситуации, когда все сотрудники работают удалённо, но руководство или менеджеры встречают клиентов у себя в офисе. В таком случае, может потребоваться небольшое, но расположенное в центре города помещение.
Как может выглядеть офис Вашей мечты? И, тем не менее, можно выделить, независимо от потребностей той или иной компании, несколько критериев, которые присутствуют практически у всех предпринимателей при выборе «идеального» офиса. Как правило, на некоторое время люди забывают о реальности, мечтая об офисном помещении повышенного комфорта. Такой объект, разумеется, обязательно должен находиться как можно ближе к центру города. Не последнюю роль играют и габариты помещения, а также различные дополнительные «вкусности» вроде охраняемой стоянки и мощной службы безопасности. Но когда всё-таки настаёт час икс, то мечты распыляются в воздухе на тысячи мельчайших молекул, а остаётся суровая правда. На начальном этапе развития бизнеса не стоит раскидываться средствами и гнаться за максимальным престижем. Многие небольшие компании прогорают как раз по этой причине, так как слишком большая часть заработка фирмы уходит на оплату офиса и других бытовых нужд. На первых порах важно правильно расставить приоритеты. Также стоит помнить, что многие действительно крупные компании не стыдятся объектов класса «Б», так как по разумным причинам не считают целесообразным переплачивать за те функции офисного помещения, которые стоят для фирмы последними в списке.
Какие типы дешёвых офисов существуют на рынке коммерческой недвижимости? Хорошо можно описать данную ситуацию, основываясь на примере столичного рынка коммерческой недвижимости.
Если с помещениями класса люкс в центре города всё и так более или менее понятно, то вот значительно более выгодные объекты до сих пор являются тёмным лесом для многих предпринимателей.
Офисные помещения недорогих категорий бывают таковыми по причине различных факторов. Рассмотрим самые распространённые варианты.
Часто в Москве и других городах встречаются предложения о сдаче офисных помещений, располагающихся на территории бывших заводов, предприятий, гостиниц, туристических баз, научно-исследовательских институтов и других подобных объектах. В таких помещениях, как правило, есть всё необходимое для полноценной жизнедеятельности небольшой компании. Однако цена на такие офисы, даже при их порой довольно удобном месторасположении, значительно ниже, за счёт меньшей представительности, то есть, другими словами, престижа. Можно встретить немало подобных офисов в подвальных помещениях или на первых этажах жилых домов. Другая частая причина, по которой офис может быть дешёвым, заключается в качестве объекта. Здесь речь идёт скорее не о внутренней отделке помещений, а о различных сопутствующих не очень благоприятных элементах. Такими элементами могут быть отсутствие или малое количество парковочных мест, плохое окружение (промышленная зона, например), слабая вентиляция и многие другие факторы. Ну и, вероятно, самой банальной причиной для низкой цены офиса может быть его удалённость от центра города. Такие объекты, как правило, находятся вблизи или даже за МКАД, за чем часто следуют проблемы с транспортными узлами и пробочные ситуации на дорогах. Всё это говорит о ежедневной потери времени на дорогу и отсутствие комфорта в часы пик. Однако такие объекты часто могут похвастаться высококлассным оснащением и большими площадями за относительно небольшие деньги. Говоря о пробках, правда, стоит учесть некоторые моменты. Например, сколько сотрудников будут ежедневно тратить своё драгоценное время в этих пробках и откуда они будут ездить на работу. Также надо понять, кто и сколько времени будет проводить в офисе. Всё это невероятно важно, так как сотрудники могут жить в ближайшем Подмосковье, и для них такой офис может оказаться оптимальным. А бывают часто ситуации, когда генеральный директор работает с раннего утра и до глубокой ночи и добирается после работы до дома на личном автомобиле во внепробочное время. Подобные факторы необходимо учесть, чтобы правильно расставить приоритеты при выборе оптимального офисного помещения. Тут необходимо в первую очередь ещё раз решить для себя, какие функции будущего офиса наиболее важны, и уже, исходя из этого, выбирать формат объекта и его месторасположение. Для одной компании представительский бизнес-центр будет идеальным, так как туда не стыдно пригласить клиента. Для компаний, занимающихся ежедневно услугами (стоматологические клиники, языковые курсы, слесарные мастерские и т.д.) порой не столь важен центр города с его инфраструктурой. Иногда для таких фирм отсутствие конкуренции в окраинных районах, где проживает большое количество потенциальных клиентов, оказывается идеальным вариантом, и такие компании выбирают помещение в жилом доме вдалеке от ближайшей станции метро. Некоторым молодым компаниям может показаться на данном этапе развития важной только экономия средств. В таком случае их устроит любой удобный офис за адекватную плату. Всё зависит от критериев и приоритетов.
Посредник или не посредник? Обращаясь к риэлторскому агентству, человек, разумеется, платит дважды, так как платит, помимо арендной платы, ещё и разовую комиссию за услуги. Заключая договор напрямую с арендодателем, мы избегаем лишних плат. В качестве надежного собственника бизнес-центров можно обратить внимание на New Life Group.
Но стоит заметить, что достойное на рынке недвижимости агентство свою комиссию получает не зря, так как действительно качественно и тщательно подыскивает объект по запросам клиента. Поэтому даже такой, казалось бы, мелкий вопрос требует обдумывания.
Иногда стоит переплатить лишнюю сумму в размере месячной арендной платы, но получить наиболее подходящий объект за адекватную плату, а иногда удача сама предоставляет подобные варианты напрямую. Агентства недвижимости дают своеобразную гарантию качества Вашего будущего объекта.
Также в базах данных агентств могут храниться объекты, которые так просто не найти, то есть «особые» варианты. Если Вы всё-таки решили обратиться к риэлтору, будьте осторожны. Помимо серьёзных компаний, занимающихся недвижимостью, существует и немало мошенников на этом рынке. В первую очередь всегда надо внимательно читать договор.
Без оного с риэлторским агентством вообще дело иметь нельзя. Существует немало способов мошенничества с предоплатой (за базы данных, готовые варианты и прочие обещания), где необходимо проявлять аккуратность и недоверие.
Нюансы заключения договора. Итак, идеальный офис подобран, деньги в руках, мебель и оргтехника укомплектованы и готовы к переезду. Стоп! Теперь пора перейти к самому важному моменту – к составлению и подписанию договора. Рассмотрим, что обязательно важно знать об этом и какие пункты должны присутствовать в договоре об аренде офисного помещения.
Вопросы аренды помещений в нашем законодательстве регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ. Как и в любом другом договоре найма, здесь должны быть указаны реквизиты обеих сторон, их права и обязанности, сроки действия договора, порядок его расторжения, ответственность за нарушение тех или иных обязательств, размер арендной платы. Важно также помнить, что стандартный договор можно дополнить и другими пунктами, по согласию обеих сторон. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации. Если срок договора менее года, то регистрировать его необязательно. Иногда некоторые арендодатели специально заключают договора на 364 дня или на неопределенный срок, дабы избежать регистрации.
Теперь посмотрим внимательно, что должно присутствовать в подобном договоре:
- подробное описание объекта (адрес, площадь, место расположения на поэтажном плане)
- срок договора аренды (в отсутствие оного, договор будет признан бессрочным, в связи с чем, руководствуясь со статьей 610 ГК РФ, любая из сторон договора может его расторгнуть, направив уведомление об отказе за три месяца до даты расторжения)
- срок аренды (важно знать, что в случае, если подписание передаточного акта не совпадает с моментом вступления в силу договора аренды, срок действия договора аренды может не совпадать со сроком аренды помещения)
- обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года
- права третьих лиц на объект аренды
- арендная плата (также могут учитываться коммунальные или другие расходы)
- порядок возврата помещения арендодателю
- ответственность сторон договора за неисполнение его условий
Как мы видим, аренда офиса лишь на стадии зародившейся мысли кажется столь простой. В реальности же стоит обратить внимание на многие моменты. Лишь потратив некоторое количество времени и усилий, можно без лишнего риска найти и арендовать прекрасное помещение для своей собственной компании.
предыдущая статьявернуться к спискуследующая статья
Партнеры
Источник: //smallbusiness.ru/library/kak_snyat_pravilnyi_ofis_za_umerennye_dengi_i_chto_dolzhno_byt_v_dogovore_arendy.html