Должен ли участник долевого строительства оплатить налог, если застройщик выплатил неустойку?

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Виталий Гензель

Директор направления “Налоги и право” Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться.

Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст.

333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.
 

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

Строительство нового многоквартирного жилья регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости.

На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату.

Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья.

В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет.

Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства.

Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п.

9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п.

73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств”, далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.

). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно “резать” заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз.

В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

Неустойка дольщикам

Если заказчик нарушил сроки строительства, выплачивается неустойка дольщикам. Рассмотрим бухучет и налоги в такой ситуации.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

Застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Если срок в договоре не указан, сделка будет считаться незаключенной.

Законодательство не устанавливает каких-либо особых правил для исчисления срока передачи объекта долевого строительства. Значит, для целей исчисления сроков применяют общие положения гражданского законодательства РФ.

Срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре либо конкретной календарной датой; либо периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, днями и т. д.; либо событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 Гражданского кодекса РФ).

Ответственность за срыв сроков начинается со дня, следующего за днем, указанным в договоре в качестве срока передачи объекта дольщику.

Неустойка

На практике зачастую возникают ситуации, когда застройщик нарушает сроки строительства и не передает дольщикам объект вовремя. В таких случаях он обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку. Об этом сказано в пункте 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Неустойка (штраф, пени) – это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Такое определение дано в статье 330 Гражданского кодекса РФ.

Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта дольщику – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, застройщик обязан уплатить ему неустойку в двойном размере (п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ).

Дополнительные санкции

Учтите: если застройщик не выплатит физлицу неустойку добровольно, дольщик имеет право получить еще и штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в его пользу. Данная норма установлена в пункте 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Взыскать неустойку дольщик может как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором.

Сверх неустоек и штрафов, установленных законодательством и договором долевого участия, пострадавшие могут взыскать с застройщика убытки. Например, в размере стоимости аренды жилья, которую дольщик вынужден был уплатить в связи с нарушением срока передачи ему квартиры. Помимо этого за несвоевременную передачу объекта дольщик вправе потребовать также компенсацию морального вреда.

Кто и в каких случаях платит налог

При выплате неустойки у дольщика возникает доход. Облагается ли он НДФЛ?

Неустойка подлежит налогообложению

По мнению Минфина России, высказанному в письме от 14 мая 2015 г. № 03-04-05/27746, сумма неустойки, выплаченная физлицу за ненадлежащее исполнение условий договора, отвечает признакам экономической выгоды. Поэтому она является доходом, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Аргументы такие.

В соответствии со статьей 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

Доходы, полученные в виде неустойки, согласно статье 217 Налогового кодекса РФ, не входят в перечень доходов физических лиц, освобождаемых от налогообложения. В письме сообщено, что вопрос об уточнении указанного порядка налогообложения будет рассмотрен при внесении изменений в статью 217 кодекса.

Таким образом, ответ Минфина России однозначен: неустойка, выплаченная дольщику застройщиком, это доход физлица, с которого нужно уплатить НДФЛ.

Однако в данной ситуации возникает еще один не менее важный вопрос. Должен ли застройщик при выплате неустойки исполнить функции налогового агента? То есть удержать налог и перечислить его в бюджет. Или дольщик обязан уплатить его самостоятельно? В Налоговом кодексе РФ на данный вопрос однозначного ответа нет, поэтому рассмотрим позицию контролирующих структур.

Застройщик является налоговым агентом

Если выплаты производят по решению суда, то застройщик обязан перечислить именно ту сумму, которая указана в судебном решении. Это следует из пункта 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом, когда в решении сумма НДФЛ не выделена, застройщик обязан выплатить дольщику всю сумму, присужденную судом, полностью.

Ведь в данном случае застройщик не имеет возможности исполнить функции налогового агента по удержанию налога. Соответственно, он должен известить налоговую инспекцию и дольщика о невозможности удержать налог. Сделать это нужно письменно не позднее одного месяца после окончания года, в котором возникли соответствующие обстоятельства (п. 5 ст.

226 Налогового кодекса РФ).

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/83766-qqqm9y16-neustoyka-dolshchikam

Выплата неустойки в строительстве

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору виновная сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Такое правило содержится в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Расскажем о его применении на практике подробнее.

В соответствии со статьей 6 закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, установленного договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Исключение возможно, лишь когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в срок, указанный в договоре. Тогда застройщик не менее чем за два месяца до его истечения обязан предупредить участника и предложить изменить договор.

Соглашение об изменении или о расторжении договора составляется в той же форме, в которой заключен договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное ( п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ ).

Законом не предполагается применение к застройщику каких-либо санкций при изменении срока передачи объекта дольщику, если последний согласился с изменением сроков путем подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве.

Если срок передачи участнику объекта долевого строительства, предусмотренный договором, нарушен и соглашения с дольщиком достичь не удалось, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

Когда участником долевого строительства является гражданин, неустойка выплачивается в двойном размере.

Таким образом, юридическими основаниями для выплаты неустойки является наличие договора долевого участия в строительстве, содержащего срок передачи готового объекта дольщику, и нарушение этого срока.

В то же время фактическим основанием для выплаты неустойки может стать (помимо указанных документов) письмо дольщика с требованием о выплате ему неустойки.

Расчет величины

Сумму неустойки, подлежащей уплате дольщику – юридическому лицу, рассчитаем по следующей формуле:

Для исчисления неустойки, подлежащей уплате дольщику-физлицу, используется та же формула с умножением полученного результата на 2.

Отметим, что ограничение величины выплаты рассматриваемой нами законной неустойки не установлено, как это, сделано, например, в отношении неустойки, выплачиваемой физическому лицу при нарушении исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг).

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором.

И еще одно уточнение: необходимо помнить, что обязанность по уплате неустойки в случае нарушения обязательств по договору долевого участия предусмотрена при условии, что данный договор сторонами не расторгается.

Следует учесть также и то, что, исходя из статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд может снизить величину неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства ( постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2010 г. по делу № А79-6638/2009 ).

Санкции при расторжении договора

В установленных законом случаях дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, в частности, если застройщик:

– нарушает срок сдачи объекта на два месяца;

– не устраняет за свой счет выявленные недостатки (не уменьшает цену договора соразмерно выявленным недостаткам);

– существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства;

– не перезаключил договор поручительства.

Кроме того, участник долевого строительства может расторгнуть договор через суд (при прекращении или приостановлении строительства, при существенном изменении проектной документации, изменении назначения общего имущества и т. д.).

Какие правила действуют при таких обстоятельствах?

При расторжении договора по указанным основаниям застройщик обязан вернуть участнику полученные от него суммы, а также уплатить проценты за пользование чужими деньгами.

Расчет суммы процентов производится аналогично расчету неустойки – 1/300 ставки рефинансирования от полученной суммы за каждый день пользования этой суммой.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.

Если дольщиком является гражданин, указанные проценты застройщик уплачивает в двойном размере.

При самостоятельном расторжении договора дольщиком вернуть ему деньги с процентами застройщик обязан в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора. При расторжении договора через суд – в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора ( п. 2 ст. 9 закона № 214-ФЗ ).

Если в течение соответствующего срока (20 или 10 рабочих дней) участник не обратился к застройщику за получением уплаченных денежных средств и процентов, застройщик должен поступить следующим образом.

Не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, нужно зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по местонахождению застройщика и сообщить об этом участнику долевого строительства.

Учет и налогообложение

Итак, предположим, что застройщик санкции признал и выплатил. Как отразить их в учете и какие возникнут налоговые последствия?

Налог на прибыль

Застройщик вправе учесть затраты на уплату неустойки (а также других санкций за нарушение договорных обязательств и возмещение причиненного ущерба) в уменьшение прибыли в составе внереализационных расходов ( подп. 13 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ ). Делается это на дату добровольного признания застройщиком сумм неустойки либо на дату вступления в законную силу решения суда, обязывающего его уплатить неустойку. 

Основанием для признания внереализационного расхода являются документы, свидетельствующие, что должник согласен уплатить санкции контрагенту. Как разъяснено в письме УФНС России по г. Москве от 18 марта 2008 г. № 20-12/025119 , к таким документам относятся:

– договор, предусматривающий уплату санкций;

– двусторонний акт;

– письмо должника или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства и позволяющий определить размер суммы, признанной должником.

В сфере отношений в рамках долевого строительства такими документами могут быть:

– договор участия в долевом строительстве (даже без указания на ответственность за нарушение обязательств застройщика в виде неустойки, поскольку размер неустойки определен законом; при этом по согласованию сторон в договоре могут быть зафиксированы иные размеры санкций, но не ниже установленных законодательно);

– претензия от дольщика о нарушении срока передачи объекта;

– письмо застройщика к дольщику или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства, который позволяет определить размер суммы, признанной должником (например, расчет размера неустойки).

Источник: https://www.glavbukh.ru/art/22147-vyplata-neustoyki-v-stroitelstve-razyasneniya-minfina

Договор уступки требования о взыскании неустойки по договору долевого участия не зарегистрирован: удовлетворит ли суд требование цессионария?

Недействительность уступки требования по договору долевого участия в строительстве не влияет на правовое положение застройщика, который при отсутствии спора между цедентом и цессионарием не вправе отказать в исполнении лицу, которое ему указал кредитор, на основании ст.

312 ГК РФ. Ссылка застройщика на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки и штрафа, которые он должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения с целью освободиться от такой уплаты.

Суть дела

ООО «Мытищинская строительная компания» (застройщик, ответчик) и гражданка П. заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (далее — ДДУ).

По условиям ДДУ застройщик обязался построить жилой дом и передать участнику квартиру. А участник — оплатить денежные средства и принять объект долевого строительства.

Срок передачи объекта участнику — не позднее II квартала 2016 г.

Квартира была передана участнику в соответствии с актом приема-передачи 19 августа 2016 г. — с нарушением срока передачи, установленного договором.

Тогда П. направила застройщику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства. Однако застройщик оставил данную претензию без удовлетворения. Впоследствии П.

по договору уступки передала права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штрафа за неудовлетворение требования о выплате неустойки обществу «Первая Юридическая Помощь» (истец).

Застройщик был уведомлен о состоявшейся уступке права требования. Между тем договор уступки зарегистрирован не был.

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с застройщика, во-первых, неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, во-вторых, штрафной неустойки за неудовлетворение требования о выплате неустойки. Однако ответчик ссылался на то, что договор уступки был не зарегистрирован, а потому требования истца не могут быть удовлетворены.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования в части.

В отношении первого требования они исходили из того, что застройщик нарушил обязательства по ДДУ. Отсутствие государственной регистрации не влечет за собой недействительность договора уступки права требования, заключенного в соответствии с нормами гражданского законодательства. В то же время суды посчитали заявленный размер неустойки чрезмерным и снизили ее в порядке ст. 333 ГК РФ.

Что касается второго требования, то суды констатировали, что ответчик добровольно не выплатил первоначальному кредитору сумму неустойки. Следовательно, с него надлежит взыскать штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о ЗПП).

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, руководствуясь следующей логикой.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», далее — Закон о долевом участии).

К отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенных гражданами исключительно для личных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом участии (ч.

9 ст. 4). Согласно ч. 6 ст. 13 Закона о ЗПП при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности, в отношении неустойки, предусмотренной ч.

2 ст. 6 Закона о долевом участии, ВС РФ разъяснил в Обзоре судебной практики № 3 (2015), утвержденном Президиумом ВС РФ 25.11.2015.

Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/374216/

Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия.

В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
• за причинение морального ущерба;
• штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
• возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения.

Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку.

Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.

Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Порядок действий следующий:

• составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
• получение (или неполучение) ответа;
• подготовка документов в суд;
• взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/poluchu_li_ya_kompensatsiyu_ot_zastroyschika_za_perenos_srokov_sdachi/7131