Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?

Может ли физ лицо сдавать в аренду нежилое помещение как ип

Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?

Но есть и другой путь решения – за счет самоорганизации граждан.

И делается это более 185 лет, как раз через систему потребительской кооперации.

Т.е., государство не вмешивается в деятельность потребительских обществ (Статья 3 Закона 3085-1 «О потребкооперации …

В РФ»), не взимает налоги (когда деятельность некоммерческая, т.е.

Пайщики НПО/НПК, в любом случае, получают какую-то «потребительскую выгоду» в НПО/НПК.

Это может быть получение продукции, товаров или услуг по цене «ниже рынка» или доступ «в складчину» к каким-то возможностям, которые в одиночку не получишь.

Таким образом, решается государственная задача сдерживания рыночных цен (понятно, что в тех объёмах, которые доступны некоммерческой потребкооперации), а с другой стороны, государство, недополучая налоги, оказывает, фактически адресную помощь пайщику НПО/НПК!

Кроме того, государство предоставляет возможность владельцам бизнеса перевести весь бизнес или его часть в некоммерческую плоскость, сменив цель «извлечение прибыли» на «удовлетворение материальных и иных потребностей пайщиков», а как «приз» — налоги можно оставить у себя «в деле»!

Все вопросы, связанные с составлением договора аренды помещения между юр и физлицом регулируются 34 главой ГК.

Мы коротко пройдемся по основным особенностям соглашения, подробнее остановимся на том, что в него нужно включить.

Сдача в аренду помещений физическим лицом – 3-я группа

Сперва остановимся на особенностях заключения договора аренды между физическим лицом и ИП 2016: Есть ли отличия в структуре договора аренды между ООО и физ лицом и ИП с физ лицом Отличий в договоре аренды между ООО и физлицом и ИП с физлицом нет, в документе указываются те же данные.

Выделим разве то, что в случае проблем с финансами ИП будет рассчитываться по долгам личным имуществом, а в ООО отвечать придется гендиректору, собственникам.

В этом отличие ИП и ООО, собственника сдаваемой недвижимости это должно волновать разве с точки зрения взыскания задолженности при банкротстве арендатора. Еще один нюанс – мы ведем речь исключительно о нежилой недвижимости.

Договор аренды под офис между физическим и юридическим лицом (образец остается стандартный) не будет действовать.

Дело в том, что арендуя жилую недвижимость предприниматель не может ее использовать в качестве нежилой, т.е.

Квартиру сперва нужно было бы перевести в категорию нежилой.

Так что если ИП с физлицом заключает договор аренды и планирует использовать недвижимость, например, под офис, то речь идет именно о нежилой недвижимости.

В состав этого документа входят: Опционально к договору аренды прикладывается акт приема/передачи имущества во временное пользование.

Нужно как минимум 2 экземпляра договора аренды (если он заключен на срок до 12 мес.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: — изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; — хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок; — взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; — устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

И госрегистрация не нужна), еще один нужен будет если договор аренды будет действовать в течение более длительного срока и госрегистрация станет необходимой.

23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП.

Порядок составления договора аренды не зависит от того, заключается он между юр. Образец можно загрузить по ссылке ниже, и на его основе разработать документ, подходящий под вашу ситуацию.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч.

Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности.

Источник: //oxbridge.spb.ru/pravo/mozhet-li-fiz-lico-sdavat-v-arendu-nezhiloe-pomeschenie-kak-ip

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: //imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Сдача в аренду нежилых помещений самозанятыми: налоги

Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?
Существование в стране огромного пласта граждан, которые получают доход от самых различных видов деятельности и при этом не платят налоги, ни для кого не является секретом.

Государству, заинтересованному в повышении собираемости налогов с официальных налогоплательщиков, не дает покоя легальная возможность получать доход и при этом не платить налоги. Эта обеспокоенность вызвала к жизни появление термина «самозанятые» и попытки регламентировать их деятельность, в основном — в части налогообложения.

Пока, только в виде эксперимента который должен продлиться 10 лет, после чего следует ожидать, что он неизбежно будет признан «успешным» и всех без исключения самозанятых обяжут платить налоги.

Однако, вводимая, в качестве эксперимента, в 4 регионах России системе налогообложения самозанятых оказывается выгодной для одной категории граждан — арендодателей, сдающих в наем принадлежащее им жилое недвижимое имущество. Рассмотрим, как складываются взаимоотношения между этой категорией граждан и налоговыми органами.

Люди, занимающиеся приносящей доход деятельностью и при этом не состоящие в трудовых отношениях ни с одним из работодателей, равно как не эксплуатирующие труд ни одного наемного работника в западных странах называются фрилансерами (от англ. freelancer — «свободный художник»).

Российские законотворцы придумали собственный, неуклюжий и корявый термин для обозначения этой категории — самозанятые.

Именно так обозначены в Федеральном Законе № 422-ФЗ граждане, не подпадающие под категорию индивидуальных предпринимателей и являющиеся членом одной из профессиональных гильдий, которые однозначно исключены из категории самозанятых.

В частности, не могут ими являться:

профессиональные оценщики;

индивидуальные старатели и добытчики полезных ископаемых;

посредники при перепродаже товаров (в том числе с помощью интернет-магазинов);

государственные служащие (за исключением регистрации в данном статусе для сдачи внаем собственной квартиры).

Все остальные виды деятельности, не запрещенные законом, могут осуществляться на условиях самозанятости. Существенными ограничениями, которые пытается установить законодатель, являются:

ограничение по сумме годового дохода, при котором человек считается самозанятым. В законе установлена предельная сумма в 2 400 000 рублей в год;

самозанятый не имеет права использовать для получения прибыли труд наемных работников;

он не может состоять в трудовых отношениях с работодателем, который оплачивает страховые и пенсионные взносы за наемных работников;

Закон предполагает, что самозанятые граждане в инициативном порядке (добровольно) будут регистрироваться в таком статусе для того, чтобы уплачивать налоги со своей деятельности и тем самым обрести «законный» статус. Иметь возможность пользоваться благами бесплатного медицинского обслуживания и пенсией по старости. В настоящее время они итак имеют указанные возможности, но, со стороны государства все чаще звучать призывы лишить самозанятых граждан возможности пользоваться медицинским обслуживанием в силу того, что они не платят налоги. Сознавая провальность эксперимента, законотворцы попытались стимулировать граждан регистрироваться в качестве налогоплательщиков минимальным процентом налогообложения. Всего 4% от прибыли, не превышающей 2,4 миллиона рублей в год — при получении дохода от физических лиц, и 6% – при получении дохода от ИП или юридических лиц. Не смотря на то, что в 4 регионах закон уже действует, чтобы не отпугивать потенциальных налогоплательщиков, они до конца 2019 года освобождены от его уплаты. Статья 4 указанного закона предусматривает довольно обширный перечень видов деятельности, которые выведены из-под налогообложения самозанятого гражданина. Часть из них регулируется другими нормативными актами, а получение дохода в натуральной форме — регулировать абсурдно. Работа «на себя» тем и привлекательна, что не имеет никакого режима. Есть индивидуальное планирование распорядка дня, нагрузки, которую фрилансер способен осилить в течение рабочего времени, самостоятельное определение места нахождения и продолжительности рабочего времени, которое может иметь разорванный характер. Казалось бы, все ясно: на жителях Москвы, Московской области, Республики Татарстан и Калужской области отрабатывается механизм реализации закона об установлении специального налогового режима. В случае признания эксперимента успешным, он распространится на все регионы Российской Федерации. В новом законе существует коллизия: получение дохода от сдачи внаем (аренду) принадлежащего гражданину имущества признается самозанятостью. Конечно же, в основном речь идет о самом дорогостоящем имуществе — недвижимости.

Из текста следует, что льготный режим налогообложения применяется только при сдаче в аренду жилых помещений. О том, применяется ли льготный режим при уплате налогов на доход, полученный от сдачи в аренду нежилых помещений, ничего не сказано.

Для того, чтобы однозначно ответить на вопрос, является ли сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятостью, следует внимательно прочесть ст. 6 ФЗ № 442. Из ее содержания можно сделать вывод, что на доходы, полученные от передачи прав на недвижимость (за исключением сдачи в аренду жилого помещения) не распространяется льготный режим налогообложения, применимый к самозанятым. Сдача в аренду нежилой недвижимости налоговыми органами рассматривается как предпринимательская деятельность подлежащая налогообложению.

Воспользоваться льготным режимом, устанавливаемым для самозанятых в данном случае не получится, не смотря на размер дохода, получаемого в качестве арендной платы.

Даже если он будет менее 2,4 миллиона рублей в год, придется регистрироваться в качестве ИП и, в зависимости от видов деятельности, которыми планирует заняться индивидуальный предприниматель, выбирать систему налогообложения — УСН или ОСН.

Подробнее об особенностях налогообложения аренды нежилых помещений.

Порядок постановки на учет в качестве самозанятого

Регистрация в качестве самозанятого предельно упрощена. В указанных 4 регионах России, участвующих в эксперименте, могут зарегистрироваться в этом статусе граждане: РФ, Белоруссии, Армении, Казахстана, Киргизии. Для регистрации не обязательно появляться в офисе ИФНС по мету регистрации (жительства).

Можно воспользоваться возможностями мобильного интернета. Для этого следует войти на официальный сайт ФНС России, добавив к адресу после .ru индекс региона (для Москвы /rn77/). После этого надо: Скачать приложение «Мой налог» (//npd.nalog.

ru/#start)

Заполнить электронную форму: отсканировать паспорт и выслать свою фотографию

Для исчисления суммы дохода, подлежащего налогообложению, следует вести учет: формировать чеки, в которых отражается сумма поступления от каждого из клиентов;

До 12 числа следующего месяца получать информацию о размере налога, подлежащего уплате;

До 25 числа следующего месяца оплачивать начисленный налог любым удобным способом: (через банк, безналичным электронным переводом, платежом через платежные сервисы, через терминал банка).

Подводя итог рассмотрению возможности использования режима льготного налогообложения, вводимого в качестве эксперимента для самозанятых, эйфория владельцев нежилой недвижимости от возможности сдавать в аренду свою собственность и платить при этом минимум налогов, не оправдалась.Даже если доход от такой деятельности не превышает 2,4 миллионов рублей в год, налоговые органы все равно расценивают такую деятельность как предпринимательскую, и требуют регистрации арендодателя в качестве ИП, как минимум.

Расчеты налогов показывают, что самозанятость выгодна только при доходе, не превышающем 700−800 тысяч рублей в год, если она выше, то выгоднее регистрироваться в качестве ИП, налоги по размеру будут теми же, плюс приятный бонус — гарантированное медицинское и пенсионное обеспечение.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: //artur-vlasov.pro/blog/nalogi-sdacha-v-arendy-nezhilih-pomischeniy-samozanyatie

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

  • бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
  • казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?

Вебинар СГС «Аренда»

Учет основных средств у арендатора и арендодателя

Смотреть

Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.

Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».

С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.

1. Как определить тип аренды?

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

  • Объекты учета операционной аренды.
  • Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

  • срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
  • на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?

По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.

Профпереподготовка 272 ак.часа

Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В

Программа

Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.

Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.

Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).

Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:

  • договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
  • договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.

Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:

  • договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
  • договоры с правом выкупа;
  • договоры безвозмездного, бессрочного пользования.

Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.

2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?

Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:

  • подписан договор аренды;
  • приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.

3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?

Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.

С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.

Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.

Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.

Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.

В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:

  • Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
  • Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
  • Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
  • Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
  • Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
  1. Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000    Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.

    (в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).

  2. Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей:
    Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
  3. Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000    Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000    Кредит 0 401 30 000

    (в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):

  • информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.

Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:

4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

  1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
    Дебет 2 401 40 121    Кредит 2 401 10 121    
  2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
    Дебет 2 401 10 121    Кредит 2 303 04 730
  3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
    Дебет 2 401 20 223    Кредит 2 302 23 730
  4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
    Дебет 2 205 35 560    Кредит 2 401 10 135
  5. Получены денежные средства за аренду тира:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 21 660
  6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
    Дебет 2 201 11 510    Кредит 2 205 35 660

Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:

Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.

По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.

Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:

Дебет 2 20111 510    Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).

Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.

5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?

Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.

Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:

  • счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
  • применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
  • особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
  • порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.

Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.

Источник: //school.kontur.ru/publications/1655

Что нужно знать плательщику единого налога при сдаче в аренду недвижимости

Как правильно осуществлять деятельность по сдаче помещений в наем?

23 окт. 2017

Учитывая нестабильность экономической ситуации в Украине, лица, имеющие свободные средства, стали вкладывать в недвижимость. Как результат – образовался целый пласт лиц, которые зарабатывают на сдаче в аренду принадлежащего им имущества.

Говоря по правде, более 90 процентов так называемого «бизнеса» связано с арендой жилья и находится в тени, а те немногие его представители, которые хоть как-то готовы раскрыть свою деятельность, часто регистрируются плательщиком единого налога (ЕН). Именно о них и пойдет речь в данной публикации.

Итак, для начала давайте разберемся, может ли плательщик единого налога заниматься деятельностью по сдаче в аренду недвижимости.

  • 1-я группа Единого налога

разрешенные Налоговым кодексом Украины виды предпринимательской деятельности для данной группы вообще исключают возможность получать такими лицами доход от аренды в рамках предпринимательства.

Если Вы плательщик ЕН 1-й группы – единственный вариант сдавать свою недвижимость как физическое лицо и оплачивать подоходный налог.

  • 2-я группа Единого налога

могут сдавать в аренду принадлежащие им на праве собственности объекты или праве аренды, при этом им запрещается оказывать в этой сфере посреднические услуги.

Арендаторами в отношениях с такими лицами могут выступать только плательщики единого налога или физические лица. Следовательно, официально сдать помещение в аренду плательщику налога на прибыль у Вас не выйдет.

Также установлены ограничения по площади объектов, передаваемых в аренду (пп. 291.5.3 ПКУ), а именно:

– земельные участки общей площадью до 0,2 гектара включительно;

– жилые помещения (квартиры дома и их части) общей площадью не более 100 кв.м.;

– нежилые строения (помещения сооружения и их части) общей площадью не более 300 кв.м.

  • 3-я группа Единого налога

могут вступать в арендные отношения как с физическими, так и с юридическими лицами без каких-либо ограничений по субъектному составу. Однако, если арендодатель является ФЛП, то он имеет право сдавать в аренду недвижимость опять-таки в пределах граничных размеров площади, как и для 2-й группы.

Если арендодателем является юридическое лицо, то оно может сдавать в аренду недвижимость безо всякого ограничения ее размера. 

  • Общие требования для всех групп ЕН

Следует отметить, что для сдачи в аренду недвижимости необходимо зарегистрировать соответствующий вид экономической деятельности, например, один из следующих:

  • 68.20. Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества (подходит для 2-й и 3-й групп);
  • 68.31. Агентства недвижимости (только для 3-й группы);
  • 68.32. Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта (только для –3-й группы).

Осуществление плательщиком единого налога вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН, является основанием для утраты статуса плательщика ЕН с налогового периода, следующего за тем, в котором такая деятельность осуществлялась.

Бытует мнение, что за такое нарушение Вы просто должны оплатить налог в размере 15 % дохода, полученного от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН и можете спать спокойно, однако это не соответствует действительности.

Если обратиться к положению п.293.4. и п.п.298.2.3. Налогового кодекса Украины, мы увидим, что действительно к такому доходу должна быть применена ставка в размере 15%, но уже со следующего налогового периода Вы должны стать плательщиком на общей системе со всеми вытекающими от сюда последствиями.

Как же обойти установленные ограничения для физических лиц-предпринимателей 2-й и 3-й группы ЕН?

Можно сдать в аренду только часть объекта. Например, Вы собираетесь сдавать в аренду жилой дом площадью 120 кв.м. В договоре Вы имеете право прописать, что предметом аренды является не дом, а скажем помещения первого этажа в пределах предусмотренных ограничений или же можете сдать в аренду весь объект, как просто физическое лицо.

Вот чего не следует делать, так это сдавать часть объекта как физическое лицо, а часть – как субъект предпринимательства. «Разбивая» предмет аренды таким образом, независимо от статуса, такое лицо рассматривается фискальным органом как одно целое, а следовательно – у Вас будет превышение разрешенных площадей арендных объектов.

Чем грозит превышение лимита площади?

– применение к такому доходу ставки в размере 15 % от суммы дохода, полученного за налоговый период, в котором началось такое нарушение;

– перевод плательщика на общую систему налогообложения с начала налогового периода, следующего за тем, в котором допущено нарушение с применением установленных для них ставок налогов (18%), а также начислением всех санкций за несвоевременную оплату налога и сдачу отчетности:

–  25% от суммы самостоятельно доначисленного фискальным органом налога;

– 50% от ставки за нарушение правил применение упрощенной системы налогообложения и др. 

Важно:

-при сдаче недвижимости следует помнить, что помимо налоговых, Вы должны выдержать так же другие требования, в том числе в отношении объекта аренды и самого договора.

Так, если предметом аренды является рабочее место, правовая природа которого является смешанной, так как оно включает не только недвижимое имущество (его часть) но и оборудование, необходимо четко определить не только порядок использования помещения (его части), но и его площадь, состав переданного оборудования.

– если Вы сдаете часть дома или помещения, то объект аренды должен быть четко определен с помощью его детального описания или выделения на техническом плане помещений (их частей), которые передаются в пользование арендатору.

-в договоре аренды необходимо отразить все существенные условия так как в противном случае договор буде считаться не заключенным. 

Таким образом для для осуществления деятельности по сдаче в аренду недвижимости необходимо правильно избрать форму такой деятельности,  в том числе и с учетом характеристик предмета аренды.

   Алексей Ющенко

   руководитель корпоративной практики АО “КФ “ДОМИНАНТА”

аренда недвижимость, налогообложение при аренде, единый налог

страницы: 5/5 на основе 6 оценок.

Неполное рабочее время – актуальное для новогодних праздников

В преддверие январских праздников, все больше и больше наши клиенты задают вопросы как можно минимизировать расходы на оплату труда, ведь не секрет, что январь для многих субъектов хозяйствования является убыточным. Одним из вариантов уменьшения зарплатно-налоговой нагрузки является установление неполного рабочего времени для работников.

Итак, неполное рабочее время – рабочее время, меньше нормированного (меньше 40 часов в неделю), и устанавливается по личному соглашению между работником и работодателем.

Які нововведення чекають на бізнес із прийняттям закону про РРО? (ч.2)

Продовжуючи розгляд змін внесених до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» (далі – Закон), хотілось акцентувати увагу на деяких питаннях ведення звітності фізичних осіб-підприємців, а також про штрафи, які передбачені за порушення даного Закону.

Отже, які зміни відбудуться у звітності для ФОПів у зв’язку з обов’язком використання РРО?

Які нововведення чекають на бізнес із прийняттям закону про РРО? (ч.1)

Вже більше місяця минуло з моменту опублікування Законів України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо детінізації розрахунків у сфері торгівлі і послуг» та «Про внесення змін до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» та інших нормативно-правових актів щодо детінізації розрахунків у сфері торгівлі та послуг (далі – Закони), проте баталії навколо нього до сих пір не вщухають.

Источник: //dominanta.od.ua/news/chto_nuzhno_znat_platelshhiku_edinogo_naloga_pri_sdache_v_arendu_nedvizhimosti

Юридическое дело
Добавить комментарий