Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Издания по теме статьи

Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

В ТСЖ возникла конфликтная ситуация: на общем собрании члены ТСЖ приняли решение о смене правления и его председателя. Бывший председатель правления оспорил это решение, указывая на то, что в ании участвовали граждане, еще не принятые в члены товарищества.

Когда же наступает и прекращается членство в ТСЖ? Одним из основных доводов отстраненного председателя правления ТСЖ стало указание на то, что граждане, авшие на общем собрании, не являются членами ТСЖ.

Истец не отрицал, что эти граждане подали соответствующие заявления в ТСЖ, однако получили отказ по двум основаниям:

  • заявления были поданы не лично, а через третье лицо — вновь избранного председателя;
  • заявители не предоставили достоверных контактных данных и сведений о зарегистрированном праве.

На момент написания статьи спор все еще рассматривается в суде, однако его правовое обоснование представляет определенный интерес.

Вступление в члены ТСЖ

Итак, общая норма ч. 1 ст. 143 ЖК РФ звучит следующим образом: членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Согласно действующему российскому законодательству обязательное участие в ТСЖ не предопределяется нахождением в собственности жилого или нежилого помещения.

Вступление в ТСЖ невозможно без добровольного волеизъявления, поскольку обязательность такого участия без наличия волеизъявления собственника признана не соответствующей ст.

30 Конституции РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П).

При детальном разборе правовой нормы выявляем два условия, которые создают возможность для лица вступить в члены ТСЖ.

Первое условие — подача заявления о вступлении в члены ТСЖ. При этом закон не установил ни порядок, ни форму такого заявления.

Кроме заявления законодательство не требует предоставления каких-либо иных документов и условий возникновения членства в ТСЖ.

Закон не позволяет также устанавливать какие-либо дополнительные ограничения для вступления в члены ТСЖ в уставе товарищества, например: оплата членского взноса, рассмотрение заявления на общем собрании членов ТСЖ или правлении и пр.

Второе условие — наличие у лица, подавшего заявление о вступлении в члены ТСЖ, права собственности на недвижимое имущество в многоквартирном доме.

Реестр членов ТСЖ должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ). Закономерно поставить вопрос о пределах усмотрения председателя правления ТСЖ о принятии либо непринятии лица в члены товарищества.

Насколько правомерным может быть отказ в принятии лица в члены ТСЖ в случае, если председатель правления посчитал, что заявление подано неуполномоченным лицом либо не содержит сведений, позволяющих идентифицировать гражданина как собственника помещений, имеющего право на вступление в члены ТСЖ, а равно к заявлению не приложен документ, подтверждающий наличие права собственности на жилое помещении?

Пример 1

Граждане обратились в суд с требованием возложить на ТСЖ обязанность принять их в члены товарищества. В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в МКД и подавали заявления о вступлении в члены ТСЖ, однако им неправомерно было отказано в этом.

Ответчик в обоснование отказа принять граждан в члены ТСЖ указал, что граждане не приложили к заявлениям свидетельства о государственной регистрации права собственности на принадлежащее им в МКД недвижимое имущество. Кроме того, многие граждане подали заявление не лично, а по почте.

Суд заявленные требования удовлетворил, указав, что по смыслу ст. 143 ЖК РФ для вступления собственника жилого помещения в ТСЖ достаточно его соответствующего заявления, представленного в ТСЖ. Каких-либо запретов, устанавливаемых для собственников жилых помещений при приеме в члены товарищества, приведенная норма не содержит.

Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в МКД на основании его заявления.

Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в МКД (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 07.07.2014 по делу № 33–2741/2014).

Пример 2

Истец требовал признать незаконным отказ в приеме в члены ТСЖ в связи с неоплатой вступительного взноса.

Источник: http://www.steps.ru/article/chlenstvo_v_tszh_spornye_voprosy/

Что такое ТСЖ в многоквартирном доме?

Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Очень часто создаются специальные товарищества, которые управляют своим жильем и действуют в интересах жильцов многоквартирных домов.

Многие граждане не имеют сведений о ТСЖ — что это такое, как организовать и какие необходимо выполнить условия для законности действий такого процесса.

Тсж – что это такое?

Под сокращением ТСЖ следует понимать Товарищество Собственников Жилья. ТСЖ является юридическим лицом и формируется после согласования с жильцами многоэтажного дома.

Создаются такие сообщества для достижения эффективности в управлении многоквартирными домами и выполнения определённых целей для улучшения условий проживания жителей.

Чаще всего такие организации создаются при следующих условиях:

  • отсутствие управляющей организации либо невыполнения необходимых условий;
  • индивидуальное желание собственников квартир проводить управление домом самостоятельно;
  • инициатива администрации, которая предлагает жителям создать организацию по управлению многоэтажным строением.

Примечание! Сообщество имеет правовые документы, которые подтверждают законность выполняемых действий и обязанности всех членов общества.

Полномочия и обязанности организации

Юридическое лицо имеет устав, в котором указываются права и обязанности всех членов сообщества. Права и обязанности членов ТСЖ должны быть известны для всех проживающих в многоквартирном доме, только это позволит проводить управление домом эффективно и без возможных претензий.

Полномочия:

  • заключать соглашения по поводу ремонта и обустройства общего имущества;
  • самостоятельно рассчитывать затраты на благоустройство дома и прилегающей к нему территории;
  • назначать дополнительные взносы участников после общего согласования;
  • индивидуально рассчитывать платежи для каждого проживающего в многоквартирном доме;
  • сформировывать различные фонды помощи жителям многоквартирного дома;
  • получать кредитные средства на восстановление общего имущества;
  • распоряжаться общим имуществом не нарушая интересов участников ТСЖ.

Кроме полномочий участники ТСЖ должны выполнять следующие обязанности:

  • выполнять пункты устава;
  • не нарушать законодательные базы;
  • придерживаться всех условий, которые были сформулированы общим собранием участников общества;
  • следить за техническим состоянием имущества;
  • следить за санитарными нормами;
  • проводить наблюдение за деятельностью каждого участника сообщества;
  • распределять обязанности между участниками ТСЖ;
  • следить за отсутствием нарушения в соблюдении прав и интересов, проживающих в многоквартирном доме;
  • выступать в качестве представителя интересов жителей дома.

Отметим! Все права и обязанности должны быть документально оформлены и доступны для всех членов ТСЖ.

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме?

Для того чтобы организовать ТСЖ, необходимо выполнить целый ряд условий и подготовить всю необходимую документацию. Прежде всего, для образования сообщества должны дать согласие на такую процедуру большая часть жильцов.

Также одно из главных условий создания организации = это формирование и утверждение устава, который будет являться одним из основных документов. Сформировавшееся ТСЖ в обязательном порядке подлежит регистрации для законности всех дальнейших действий.

Кто имеет право организовать?

Организовать ТСЖ имеют право жильцы многоквартирного дома, которые владеют имуществом и постоянно проживают в указанной квартире. Это может быть один или несколько человек, которые начнут проводить собрания жильцов и подготавливать необходимые документы.

Создание инициативной группы

Создание группы людей, которые разделяют мнение, и желание сформировать сообщество является одним из первых шагов. Чаще всего в инициативную группу входят лица, которые отличаются высоким уровнем активности и готовы взять на себя ответственность по созданию всех необходимых документов.

Отметим! Для того чтобы процесс создания ТСЖ не был хлопотным, в группе должно быть не менее 5-6 человек. Такое количество позволяет равноправно распределить все обязанности и ускорить процедуру оформления ТСЖ.

Проведение общего собрания

Проведение собрания всех проживающих в многоквартирном доме необходимо для общего осуждения создания ТСЖ. На таком собрании должно присутствовать более половины всех собственников имущества.

На данном собрании обсуждается вопрос обо всех пунктах устава. Также на общее ание выносится выбор группы, которая будет управлять всеми процессами, а также лидера группы. Решаются вопросы о ежемесячном взносе в общий фонд и какие проблемы необходимо решить в первую очередь.

Утверждение устава

После того как избирается председатель, необходимо вынести на общее ознакомление Устав. В документе в обязательном порядке должны присутствовать следующие пункты:

  • общие положения;
  • цели сообщества;
  • виды деятельности ТСЖ;
  • перечень имущества;
  • правовые аспекты;
  • обязанности управления;
  • права членов общества;
  • правила проведения собраний;
  • правила ликвидации сообщества.

Примечание! Такой вид документа позволяет отслеживать законность действий и при необходимости может быть дополнен до того как будет проведена процедура регистрации ТСЖ.

Процесс регистрации

Перед тем как провести регистрацию, необходимо создать свой счет, на который будут переводиться средства на выполнение хозяйственных и других видов работ. Процедуру регистрации должен проводить лидер сообщества, который выступает председателем.

Для этого ему необходимо обратиться в налоговую организацию и предоставить следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • устав (копия);
  • подтверждение внесение государственной пошлины.

Полезно знать! После оформления ТСЖ в налоговой организации необходимо отправить письменное уведомление в местную организацию о переходе многоквартирного дома по контроль ТСЖ. Также сообщество должно провести заключение договоров с жителями многоквартирного дома на предоставление им услуг.

Сроки и стоимость создания

Для сбора необходимого вида документов и регистрации бушующему ТСЖ выделяется срок в течение месяца. В случае если в данный период процедура не будет находиться на стадии регистрации местная организация вправе самостоятельно назначить управляющую компанию по адресу многоквартирного дома.

Стоимость такой процедуры составляет в среднем не более 2000 рублей, однако такая сумма средств предусмотрена только в том случае если участники ТСЖ самостоятельно соберут необходимый перечень документов.

Отметим! После внесения государственной пошлины в обязательном порядке следует сохранить квитанцию для снижения вероятности проблем с налоговой организацией.

Плюсы и минусы ТСЖ

Создание ТСЖ может иметь как преимущества, так и недостатки зависимо от возникших ситуаций.

Недостатки:

  • дополнительные финансовые траты на благоустройство двора;
  • возможные конфликты между участниками ТСЖ;
  • отсутствие своевременной уплаты коммунальных платежей жильцами. Задолженность, как правило, распределяется между другими жильцами;
  • необходимость содержать дополнительных специалистов, таких как бухгалтер, слесарь.

Преимущества:

  • возможность самостоятельно распределять все средства на благоустройство дома;
  • возможность вне очереди решать важные вопросы;
  • возможность переизбирать председателя общества, в случае если последний, не выполняет поставленных задач;
  • контроль над выполненной работой проводится всеми участниками общества.

Могут рассматриваться другие недостатки и преимущества такого сообщества, однако в случае если возникают какие –либо спорные вопросы решение принимается общим анием что уравнивает права всех владельцев имущества в многоквартирном доме.

Большая часть многоквартирных домов находится под управлением специальных организаций, которые занимаются предоставлением такого вида услуг.

Отметим! Однако при желании собственники имущества имеют право отказаться от такого вида управления и создать сообщество, которое будет позволять отслеживать все действия, направленные на решение проблем, связанных с многоквартирным домом.

Такая процедура не занимает большое количество времени и оправдывает усилия, если подобрано ответственное управляющее звено.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://realtymill.ru/zhkx/tszh/kak-organizovat-tszh.html

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) в 2019 году — что это такое, вправе, органами управления являются

К наиболее распространенным методам управления многоквартирными домами относится ТСЖ. Жильцы все чаще выбирают самостоятельное управление.

Какие особенности отличают в 2019 году работу товарищества собственников жилья?

За долгие годы советской власти люди привыкли, что в большинстве случаев заботу об их жилье осуществляло государство.

Развитие рыночных отношений и появление частной собственности заставило граждан пересмотреть свои взгляды.

Сегодня жильцы готовы взять на себя хлопоты по содержанию собственного дома, создавая товарищества собственников жилья. Каковы особенности работы ТСЖ в 2019 году?

Основные моменты

ТСЖ учреждается владельцами помещений в многоквартирном жилом доме. Товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в рамках своей компетенции и обеспечивать надлежащее использование.

Решение о создании объединения собственники принимают посредством ания . Достаточно чтобы две трети собственников высказались «за» создание товарищества.

Источник: https://nedvizinform.com/chto-takoe-tszh-v-mnogokvartirnom-dome/

Определение перечня работ по содержанию жилья

Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

Данная статья является очередной публикацией цикла «Мифы ЖКХ», посвященного развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями коммунальных услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке > > >

**************************************************

Категории работ и услуг, входящих в состав «содержания жилого помещения» рассмотрены в предыдущей статье цикла «Мифы ЖКХ», размещенной на сайте АКАТО. В настоящей публикации рассмотрен миф об установлении перечня работ по содержанию управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК без участия в процессе собственников помещений многоквартирного дома.

Суть лжетеории

Рассматриваемая в данной статье теория гласит, якобы перечень работ и услуг по «содержанию жилых помещений» утверждается той организацией, которая указанные услуги предоставляет — то есть либо управляющей организацией (УО), либо товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Ряд потребителей жилищно-коммунальных услуг вообще не имеют представления, что существует некий перечень работ и полагают, что УО/ТСЖ/ЖСК действуют исходя из сложившейся ситуации – такие граждане уверены, что, например, уборка общего имущества производится по мере его загрязнения (степень загрязнения, при которой пора начинать уборку устанавливается, разумеется, УО/ТСЖ/ЖСК), неисправности, повреждения элементов общего имущества устраняются только при поступлении жалоб и т.д. и т.п. Сторонники указанной теории уверены, что потребители жилищно-коммунальных услуг никак не могут повлиять на перечень и периодичность выполнения работ, и зачастую возмущаются тем, что УО/ТСЖ/ЖСК делают исключительно то, что им вздумается, не обращая внимания на реальные потребности потребителей, вытекающие из состояния общего имущества.

Какова ситуация на самом деле?

Необходимо отметить, что нередко и сами УО/ТСЖ/ЖСК разъясняют, что перечень работ и услуг по содержанию жилья установлен Правительством РФ, и собственники помещений никоим образом не могут влиять на этот перечень и на периодичность выполнения работ и услуг.

Кроме того, часто инициаторы общего собрания собственников помещений МКД (или общего собрания членов ТСЖ), на котором утверждается состав и периодичность работ и услуг по содержанию жилья, не обсуждают этот перечень с участниками собрания, вопрос об утверждении этого перечня указывается в повестке дня и не привлекает особого внимания голосующих.

Эти обстоятельства способствуют укреплению мнения об отсутствии у собственников помещений полномочий по изменению состава и периодичности работ и услуг по содержанию.

С учетом того, что сторонники столь распространенного заблуждения никоим образом не доказывают свою позицию, целесообразно вести речь не об опровержении лжетеории, а о разъяснении порядка утверждения состава и периодичности работ по содержанию жилых помещений.

Для более полного понимания порядка определения состава услуг и работ по содержанию жилья сначала укажем общие требования к указанным работам и услугам, а затем отдельно рассмотрим два случая:1. управление домом управляющей организацией (УО);

2. управление домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

При этом отметим один важный момент. В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир).

Несмотря на то, что часть 2 статьи 161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

Такая ситуация возможна в случае, если в доме выбран способ управления ТСЖ, и при этом ТСЖ заключило договор управления с УО (такой договор может быть заключен между ТСЖ и УО в соответствии с п.1 ч.1 ст.137, ч.2 ст.162 ЖК РФ) — в этом случае, несмотря на выбор способа управления ТСЖ, фактически домом будет управлять УО.

В рамках настоящей статьи указанный случай отнесен к случаю управления домом УО.

Обязательные требования жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами.

Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими).

Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят:1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом;2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

3.

коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН

Источник: https://acato.ru/articles/20170403/mify-zhkh-kto-opredelyaet-perechen-rabot-po-soderzhaniyu-zhilya

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

Каким образом решить спорные вопросы с ТСЖ?

Роман Султанов

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков.

Законодательство на данный момент не содержит определения понятия «коттеджный посёлок». Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведённые на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

В связи с этим и управление такими посёлками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.

Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными посёлками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее ― ЖК РФ).

Исключение составляют коттеджные посёлки, возведённые за землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.

1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными посёлками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых ― посредством создания Товарищества собственников жилья (далее ― ТСЖ или Товарищество).

Особенности создания ТСЖ в коттеджном посёлке

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных посёлках.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ Товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:

  • данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;

  • в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.

Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина «коттеджный поселок». При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном посёлке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой.

Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок.

Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных посёлках.

Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном посёлке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме Товарищество создаётся решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создаётся единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп.1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).

При этом к созданию Товарищества в коттеджных посёлках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании Товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном посёлке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой ― воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% собственников ― задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения.

Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно.

Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном посёлке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причём на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка ещё совсем мало).

В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля Товариществ, создаваемых в коттеджных посёлках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п.

2 ст. 136 ЖК РФ и создаётся по решению только части собственников жилых домов в коттеджных посёлках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.

При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в посёлке оспаривали решение общего собрания жильцов посёлка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании Товарищества по согласию всех (100%) жителей.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведённой после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-4529/2015).

Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.

Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства.

Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведёт к недовольству жителей. Возникшие проблемы придётся разрешать местным органам власти за счёт средств тех же самых жителей поселка ― налогоплательщиков.

В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных посёлках и, по всей видимости, руководствуются принципом «ломать ― не строить».

Тем не менее снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

Что будет, если сделать всё не так

Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ важно понимать, что ЖК РФ фактически не предусматривает проведения общего собрания собственников жилых домов в коттеджном посёлке за исключением первого собрания, на котором единогласно должно быть создано такое ТСЖ.

Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл. 6 ЖК РФ. При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвящённых общему собранию, ясно следует, что нормы гл. 6 ЖК РФ относятся исключительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах.

Норм, распространяющих данные положения на коттеджные посёлки, ЖК РФ не содержит.

Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных посёлках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов.

По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей посёлка.

С точки зрения закона состав членов ТСЖ должен быть таким же, как и состав собственников помещений (жилых домов) в посёлке, так как ТСЖ создаётся путём сбора 100% жителей. Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных посёлках.

Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ посёлков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном посёлке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ? Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников (а не общего собрания членов ТСЖ).

Причём указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. 5. ст.

45 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

Пункт 6 ст. 155 ЖК РФ, предписывающий лицам, не являющимся членами ТСЖ, вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с ТСЖ (что фактически подразумевает внесение платы в само ТСЖ), также распространяется только на многоквартирные дома.

При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором, заключённым с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155). Указанное даёт основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ.

С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на непредусмотренность законодательством случаев наличия в посёлке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ.

В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в посёлке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. 9 ст. 155 ЖК РФ.

Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник имущества обязан нести бремя по его содержанию, а также ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Причём, по мнению суда, отсутствие заключённого между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг.

Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2015 № 33-3442/2015, в котором суд отметил, что иной подход, приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счёт других собственников и созданного ими Товарищества.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?908

Юридическое дело
Добавить комментарий