Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?

Способы управления домом

Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?

     СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

     Жилищный кодекс Российской Федерации  позволяет всем собственникам помещений   реализовывать свое право участия в управлении многоквартирным домом через участие в общем собрании.

     Общее собрание собственников – это механизм совместного принятия основных решений, касающихся общего имущества в многоквартирном доме, платы на содержание и ремонт этого имущества, и выбор способа управления домом.

     Законодательно определено, что собственники не только в праве, но и обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, предложенных жилищным кодексом.

     Рассмотрим более подробно способы управления многоквартирным домом, основные преимущества и недостатки.

1.      Непосредственное управление собственниками помещений дома.

При непосредственном управлении собственниками  договор на управление многоквартирным домом не заключается, а собственники вступают во взаимоотношения с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями каждый самостоятельно.

Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

     Такой способ управления подходит только для домов с небольшим количеством квартир, не более 30.

     Выбирая способ непосредственного управления, собственники возлагают на себя всю полноту ответственности за управление общим имуществом этого дома, но при этом должны полностью сами контролировать его состояние.

Техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома.

     В качестве преимущества данного способа управления домом можно выделить отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию.

2.    Управление товариществом собственников жилья.

     Товарищество собственников жилья – наиболее эффективный способ управления многоквартирным домом, поскольку позволяет достаточно полным образом контролировать объем и качество предоставляемых услуг и снимает с собственников, в большей части, заботы по управлению и содержанию общего имущества. Это достигается тем, что собственники, создавая ТСЖ, выбирают из своего состава исполнительный орган – Правление, которое и осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, включая контроль за объемами и качеством услуг, предоставляемых сторонними  организациями.

     Кроме того, для контроля правильности ведения хозяйственной деятельности и обоснования расходования средств собственников избирается ревизионная комиссия, которая, как и Правление, подконтрольна и подотчетна общему собранию ТСЖ. При этом, товариществу совсем не обязательно выполнять все работы и услуги своими силами либо нанимать весь необходимый персонал.

Большинство работ вполне можно доверить специализированным службам и организациям, с которыми товарищество заключает договор на оказание услуг (техническое обслуживание, содержание, ремонт), осуществляя при этом контроль за качеством работ.

В случае создания ТСЖ собственники, являющиеся членами создаваемой ими организации, не заключают каждый в отдельности ни договор на управление, ни договор на содержание и ремонт их общего имущества (за исключением не членов ТСЖ, с которыми заключается договор на возмещение расходов).

При этом у собственника нет необходимости самостоятельно контролировать объем и качество получаемых услуг, персонально заявлять претензии за некачественное или несвоевременное оказание услуг и требовать перерасчета. Юридическое лицо – ТСЖ от лица всех собственников заявит такую претензию и произведет уменьшение оплаты недобросовестному исполнителю либо поставщику.

Очень важно помнить, что в отличие от коммерческой управляющей компании ТСЖ не преследует цели – извлечение прибыли от своей деятельности, а создается собственниками для решения вопросов связанных с максимально комфортным проживанием в доме.

3.    Управление Управляющей организацией.

     Управляющая организация – коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.

     При таком управлении  управляющая организация с каждым собственником заключает договор на управление общим имуществом многоквартирного дома. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

     Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

     При этом собственники не имеют возможности контролировать качество  выполнения работ и предоставления услуг, а также не могут воздействовать на исполнителя таких услуг. 

     Важным отличием коммерческой управляющей компании от всех других способов управления в том, что такая компания ориентирована на извлечение прибыли. Все средства переданные жильцами, поступают на банковский расчетный счет управляющей организации.

     Выбрать наиболее подходящий способ управления многоквартирным домом могут только собственники, поэтому хочется посоветовать подходить к этому вопросу более серьезно, взвесив все нюансы за и против.

Кадырова О.А., юрисконсульт консультационного пункта филиала ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Иркутской области» в Тайшетском и Чунском районах.

sh: 1: –format=html: not found

Источник: http://38.rospotrebnadzor.ru/376/-/asset_publisher/dB2y/content/id/475162/pop_up;jsessionid=1B69D81A3ADB20B019BC09CF1FAB2EF2.worker38?_101_INSTANCE_dB2y_viewMode=print

Меняем способ управления многоквартирным домом

Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?

Тема ТСЖ не выходит из поля зрения нашей газеты с момента появления в российском законодательстве этой организационно-правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дома1. Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления таким домом, например организовать товарищество собственников жилья или нанять профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющую организацию (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет. У каждой из названных форм управления свои особенности.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений и создаваемая для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании большинством (более чем 50%) от общего числа собственников помещений в таком доме. При выборе способа управления договоры по обслуживанию дома заключает правление ТСЖ от имени жильцов.

Правление распоряжается их денежными средствами, контролирует качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, получает за них платежи и осуществляет расчеты.

Управление домом через ТСЖ сопряжено с определенными сложностями. Так, товарищество ведет бухгалтерский учет и сдает в налоговые органы бухгалтерскую отчетность.

Кроме того, ТСЖ обязано раз в год утверждать на общем собрании членов товарищества сметы доходов и расходов на год, а также отчет об исполнении этих смет. Следовательно, может понадобиться бухгалтер.

Важно и то, что заключение от имени жильцов договоров по обслуживанию дома с управляющей компанией требует специальных юридических знаний.

Управляющая компания

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая на профессиональной основе оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме комплекс жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняет работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в доме.

Если жильцы многоквартирного дома отдали его в управление такой компании, именно она осуществляет все действия, связанные с организацией обслуживания дома, контролем качества услуг (работ), распоряжением денежными средствами жильцов, отвечая перед собственниками помещений.

Таким образом, степень вовлеченности жильцов в управление домом — основной критерий отличия этих двух форм.

И сложно сказать, что лучше: активное участие в управлении посредством ТСЖ, когда жильцам предоставлены широкие возможности непосредственно влиять на обустройство дома и качество получаемых услуг, или пассивное, когда жильцы не обременены коммунальными заботами и в минимальной степени вовлечены в процесс принятия управленческих решений.

Основания для смены способа управления

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений строятся на основе так называемого договора управления многоквартирным домом.

Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

При смене способа управления домом ключевая проблема для собственников — возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является не просто договором возмездного оказания услуг, а особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Именно такой точки зрения до недавнего времени придерживались арбитражные суды.

В 2010 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10 высказался в пользу того, что собственники жилья не обладают безусловным правом по своей инициативе расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке2. Подобное расторжение возможно лишь по основаниям, установленным в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ жильцы вправе решением общего собрания собственников помещений изменить способ управлениям своим домом и на этом основании в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в случае, когда жильцами не выбран способ управления (п. 4 ст.

161 ЖК РФ). Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства.

В прошлом году ВАС РФ изменил точку зрения (Определение от 16.08.2011 № ВАС-7677/11).

По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны. То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. 717, 731 и 740 ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. 782 ГК РФ).

Поводы, побуждающие жильцов отказываться от услуг управляющей компании, различны. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.

Завышенные тарифы

Статья «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома» составляет более половины всей суммы, выставляемой к оплате в квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме.

В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток.

Обычно именно эта статья не устраивает жильцов.

В оправдание управляющие компании заявляют, что руководствуются соображениями «развития бизнеса», имея в виду, что есть определенный порог стоимости услуг, позволяющий обеспечить их надлежащее качество. Но примеров, когда средства собственников действительно направляются на повышение эффективности и переоборудование коммуникаций, немного.

Ненадлежащее оказание услуг

Требования к порядку предоставления и качеству коммунальных услуг в настоящее время установлены в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — действующие Правила)3.

Так, минимальная температура в жилых помещениях не должна быть ниже +18 градусов по Цельсию, в угловых комнатах — не ниже +20 градусов по Цельсию. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается.

За каждый час отклонения размер ежемесячной платы за отопление должен быть снижен на 0,15% за любой градус отклонения (приложение 1 к действующим Правилам).

Жильцам важно обеспечить доказательства ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг. Но сделать это не всегда просто.

Например, при сообщении в аварийно-диспетчерскую службу о проблеме с предоставлением коммунальных услуг (скажем, надолго отключили горячую воду), нужно удостовериться, что сотрудник службы зарегистрировал заявку в специальном журнале и сделал в нем отметку, что потребитель уведомлен о причинах перебоя в оказании услуг. Без этой отметки факт непредоставления услуг нельзя считать признанным управляющей компанией. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы неизвестны причины сбоя в предоставлении коммунальных услуг, потребуется составить акт (раздел VIII действующих Правил).

Дом сдал — дом принял!

После принятия решений о создании ТСЖ и смене способа управления управление многоквартирным домом переходит к такому товариществу.

Но, как показывает практика, управляющие компании не спешат передавать бразды правления ТСЖ: отказываются отдавать техническую документацию на дом, обжалуют решения общего собрания собственников помещений, не возвращают остатки денег, собранных на капитальный ремонт дома.

Борьба за документацию

При смене способа управления домом, в том числе на ТСЖ, управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные документы, связанные с управлением домом (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Как правило, это требование нарушается.

Типичная ситуация описана в постановлении ФАС Московского округа от 21.12.2011 по делу № А41-11369/11.

Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. Руководствуясь п. 1, 8, 9 ст. 162 ЖК РФ и п.

1, 3 ст. 450 ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом.

Желая удержать прибыльный бизнес, компании доходят до абсурда. Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 по делу № А50-2595/2010). Суд отклонил этот довод как несостоятельный.

Претензии к порядку проведения общего собрания

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). С созывом и проведением общего собрания, оформлением результатов ания сопряжено немало тонкостей.

Любое нарушение может стать поводом для управляющей компании, к которой ТСЖ подает иск об обязании передать документацию на дом, оспорить в суде решение собственников (постановление ФАС Московского округа от 09.09.

2010 по делу № А41-28159/09).

Перечислим наиболее распространенные доводы:

  • отсутствие на собрании требуемого кворума в более чем 50% ;
  • отсутствие в протоколе общего собрания указания оснований для расторжения договора с управляющей компанией (п. 8.1 или 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
  • несоответствие формы бюллетеней для заочного ания требованиям ст. 47 ЖК РФ;
  • несоответствие поставленных на ание вопросов вопросам повестки дня общего собрания;
  • ненадлежащее уведомление собственников помещений о проведении ания в заочной форме.

Иными словами, управляющие компании предлагают арбитрам оценить юридическую силу решений общего собрания. К возможности подобной оценки суды относятся неоднозначно.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/159531/

Непосредственный способ управления МКД – что это такое?

Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.

Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.

Непосредственный способ управления – это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст.

161 ЖК РФ)Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.Обоснование:«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.

: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».(часть 9.1.

введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ) Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД – «управление УК».

Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами .   Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.1.1.

: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.Обоснование:«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.Обоснование:«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается». Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.Обоснование:«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».2.     Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему. При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.  Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.3.     Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управленияКак следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг. 4.     Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонтаФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе – прерогатива правительства Челябинской области.По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:- заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией; 

– принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере. 

способ управления домом

0 Подпишитесь на наш канал Яндекс.Дзен

Источник: https://tvernews.ru/folk/174647/

Жк рф непосредственное управление многоквартирным домом

Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Узнайте, какие ещё бывают способы управления многоквартирным домом.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354.

 В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

 В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) — изменения 2017 года

Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются.

Такая схема применяется нечасто, поэтому представления на рынке ЖКХ о ней обычно размытые.

В статье мы разберемся с тем, как работает самоуправление, что нужно сделать для перехода на него, рассмотрим плюсы и минусы, а также четко укажем, в каких именно домах можно реализовать данный способ.

Непосредственное управление МКД – как это работает в 2018 году

Управлять многоквартирными домами можно, в том числе, без создания ТСЖ и приглашения управляющей организации. Собственники при желании могут остановиться на варианте, когда они своими скоординированными действиями решают все необходимые задачи. Такая форма называется непосредственным управлением многоквартирным домом.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Если владельцы квартир и нежилых помещений считают, что сами справятся со всеми задачами по обслуживанию МКД, то они останавливаются на варианте непосредственного управления.

В таком случае обеспечивать безопасные и комфортные условия проживания будут сами жильцы или привлеченные ими лица. Возможность выбора такого способа управления прописана в ст. 161 ЖК РФ.

Источник: https://nedvizinform.com/zhk-rf-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom/

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Можно ли отказаться от УК в пользу непосредственного управления многоквартирным домом от своего имени?
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.

Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ.

Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491.

Иными словами, заключение договоров – это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354.

В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками.

В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников.

Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, – это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Главное полномочие Совета состоит не только в вынесении вопросов на общее собрание собственников, которые касаются ремонта, содержания, правил и распорядка пользования коллективным имуществом, но и в принятии решений, на основании высказанных пожеланий владельцев квартир.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html

Юридическое дело
Добавить комментарий