Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире?

Рассчитать налог на комнату в коммунальной квартире

Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире?

Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту: Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.

Одним из главных условий продажи комнаты в коммунальной квартире является право собственности на недвижимость.

Другим выступает необходимость соблюдения преимущественного права покупки, которым обладают другие жильцы в квартире.

Продажа комнаты в коммунальной квартире на внешнем рынке усложняется наличием преимущественного права, которым обладают другие жильцы.

Суть этого права заключается в том, что прежде, чем отчуждать собственность третьему лицу, необходимо сделать предложение о её покупке своим соседям.

В случае если ответа не поступит, то это позволит провести сделку с покупателями по внешнему рынку.

Обойти преимущественное право покупки недвижимости можно. Для этого может использоваться две схемы: Второй способ значительно легче, но первый безопаснее.

Оформив дарственную, бывший владелец комнаты уже не будет считаться её собственником, а покупатель может его обмануть – не передать денежные средства.

Первая схема позволяет просто обойти преимущественное право, так как владелец комнаты даст согласие на её покупку.

Налог на дарение недвижимости в 2019 году

Коммунальная квартира, как полноценный объект недвижимости, отличается такими чертами: Согласие соседей на продажу недвижимости не требуется.

Они должны лишь оформить отказ (соглашение) от приобретения комнаты, либо не давать ответа в течение месяца.

Важно учитывать, что преимущественным правом обладают только те соседи, у которых имеется свидетельство собственности на недвижимость.

Оно не выдается тем, кто снимает квартиру на основе договора ипотеки или аренды.

Уведомление о продаже комнаты составляется в письменном виде.

В нем указываются следующие сведения: Все перечисленные проблемы могут быть решены с опорой на действующее законодательство.

Если соседи отказываются от получения письма, то оно будет возвращено обратно.

«Почта России» на конверте проставит штемпель о том, что адресат его не принял.

Если соседи получили уведомление, но не отвечают на его содержание, то необходимо обратиться в нотариат.

Нотариус повторно отправит уведомление, предварительно заверив его собственной подписью.

Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет.

Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года.

При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.

Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.

Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.

Законодательство допускает продажу доли в квартире другому собственнику. Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

Налог на имущество квартиру для

Если сосед снова будет молчать, то нотариус составит бумагу, в соответствии с которой будет подтверждено, что извещение отправлено и получено, но ответа нет.

Это свидетельство необходимо предоставить при сдаче договора отчуждения недвижимости в Росреестр.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года.

При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Доказательством послужит выписка, оформленная из домовой книги, решения адресных бюро и т.д.

Суд предпримет попытки розыска гражданина – отправит уведомления о поиске по местам, где он может находиться.

Если место нахождения не удастся установить, то судом будет назначен человек для управления его имуществом, и извещение о продаже комнаты будет направляться ему.

Законодательство допускает продажу доли в квартире другому собственнику. Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству? При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры? Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

Продажа доли в квартире необходимые

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости).

Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте. Впрочем, налог будет расти до 2020 года, когда достигнет своего максимума.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса. Повышение будет проходить постепенно, чтобы не шокировать владельцев квадратных метров.

О кадастровой стоимости важно знать несколько общих фактов: Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Для квартиры налоговый вычет составляет стоимость 20 кв. Налоговая ставка — это основной показатель, влияющий на сумму налога. Важно помнить, что в этом году мы платим лишь 20% от всей суммы.

Он зависит от нескольких факторов — кадастровой стоимости объекта и региона, который эту ставку назначает. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. Если приватизировать комнату или квартиру и сразу ее продать, то Вы попадаете на налог НДФЛ: минус 13% с дохода, полученного от продажи этой недвижимости.

Избежать этого налога можно, применив разрешенные законом налоговые вычеты.1.

Вам можно дождаться истечения трехлетнего срока владения этой комнатой (статья 217.1, НК РФ).

Официально это называется «получение налогового вычета в размере стоимости жилья».

По истечении трех лет налогооблагаемая база от продажи Вашей комнаты обнулится.2.

Кадастровую стоимость (продаваемой комнаты можно узнать бесплатно на сайте Росреестра.

Дело в том, что если эта стоимость близка к 1 млн рублей (такое бывает в небольших городах), то Вам можно не ждать трех лет до продажи, а продать недвижимость сразу, применив к ней другой тип вычета.

Речь идет о вычете в 1 млн рублей, который применяется к той же налогооблагаемой базе, возникающей при продаже недвижимости. Из этой базы и вычитается 1 млн рублей, а с остатка платится налог 13%.

Налогооблагаемой базой здесь является та сумма, которая оказалась больше: реальная рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость комнаты, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п. То есть даже если кадастровая стоимость комнаты будет в районе 1,4 млн рублей, то налогооблагаемая база составит 1,4 млн х 0,7 = 980 тысяч руб.

Применяя к этой базе вычет в 1 млн, получаем нулевой налог с продажи.

В связи с тем, что приватизация комнаты произойдет после 1 января 2016 года, расчет налога будет производиться по новым условиям.

В связи с этим Вам необходимо выяснить показатель кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость используется для определения минимально допустимого уровня налогового дохода.

Исчисляется минимально допустимый доход от продажи комнаты как произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента, равного 0,7.

Полученная величина сравнивается с фактической стоимостью продажи, указанной в договоре.

Налог на дарение в 2019 году родственнику и

Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей.

Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7.

При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет.

В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета.

Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей).

Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения.

Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей.

Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей.

Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7.

При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет.

В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета.

Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей).

Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения.

Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей.

Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Источник: http://oxbridge.spb.ru/pravo/rasschitat-nalog-na-komnatu-v-kommunalnoy-kvartire

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире?

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.

Отвечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов:

О кадастровой стоимости важно знать несколько общих фактов:

  • кадастровая стоимость недвижимости приближена к рыночной. Это значит, что чем выше рыночная, тем выше и кадастровая;
  • для расчета налога на имущество физических лиц важны главные показатели — кадастровая стоимость, налоговый вычет, налоговая ставка.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. В зависимости от вида объекта он будет разным. Для квартиры налоговый вычет составляет стоимость 20 кв. метров этой квартиры.
Налоговая ставка — это основной показатель, влияющий на сумму налога. Он зависит от нескольких факторов — кадастровой стоимости объекта и региона, который эту ставку назначает.

В Москве ставка налога варьируется. Для жилья, кадастровая стоимость которого не превышает 10 млн рублей, она составляет 0,1%. От 10 до 20 млн рублей — 0,15%. От 20 до 50 млн рублей — 0,2%. От 50 до 300 млн рублей — 0,3%. Более 300 млн рублей — 2%.

Впрочем, налог будет расти до 2020 года, когда достигнет своего максимума. Повышение будет проходить постепенно, чтобы не шокировать владельцев квадратных метров. Важно помнить, что в этом году мы платим лишь 20% от всей суммы.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

Если приватизировать комнату или квартиру и сразу ее продать, то Вы попадаете на налог НДФЛ: минус 13% с дохода, полученного от продажи этой недвижимости. Избежать этого налога можно, применив разрешенные законом налоговые вычеты.

1. Вам можно дождаться истечения трехлетнего срока владения этой комнатой (статья 217.1, НК РФ). Официально это называется «получение налогового вычета в размере стоимости жилья». По истечении трех лет налогооблагаемая база от продажи Вашей комнаты обнулится.

2. Кадастровую стоимость (продаваемой комнаты можно узнать бесплатно на сайте Росреестра. Дело в том, что если эта стоимость близка к 1 млн рублей (такое бывает в небольших городах), то Вам можно не ждать трех лет до продажи, а продать недвижимость сразу, применив к ней другой тип вычета.

Речь идет о вычете в 1 млн рублей, который применяется к той же налогооблагаемой базе, возникающей при продаже недвижимости.

Налогооблагаемой базой здесь является та сумма, которая оказалась больше: реальная рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость комнаты, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (п.

5, ст. 217.1 НК РФ). Из этой базы и вычитается 1 млн рублей, а с остатка платится налог 13%.

То есть даже если кадастровая стоимость комнаты будет в районе 1,4 млн рублей, то налогооблагаемая база составит 1,4 млн х 0,7 = 980 тысяч руб. Применяя к этой базе вычет в 1 млн, получаем нулевой налог с продажи.

Отвечает автор программы «Персональный аудит», директор ООО «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:

В связи с тем, что приватизация комнаты произойдет после 1 января 2016 года, расчет налога будет производиться по новым условиям. В связи с этим Вам необходимо выяснить показатель кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость используется для определения минимально допустимого уровня налогового дохода.

Исчисляется минимально допустимый доход от продажи комнаты как произведение кадастровой стоимости и понижающего коэффициента, равного 0,7.

Полученная величина сравнивается с фактической стоимостью продажи, указанной в договоре. Наибольшее из двух сравниваемых значений используется для расчета налоговой базы.

Пример: Вы продаете комнату за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость комнаты определена в размере 4,5 млн рублей. Минимально допустимый уровень дохода определен в размере 3,125 млн рублей = 4,5 млн рублей х 0,7.

При сравнении стоимости продажи (2,5 млн рублей) с минимально допустимым доходом (3,125 млн рублей) выявляем большее значение (3,125 млн рублей), которое используем в качестве налогового дохода для исчисления налога.

При этом для уменьшения налоговой базы следует учитывать право налогоплательщика на использование налоговых льгот — имущественный налоговый вычет.

В описанном случае налогоплательщик имеет право использовать два вида имущественного налогового вычета. Первый — по факту продажи квартиры (равен 1 млн рублей). Второй — имущественный налоговый вычет по факту приобретения.

Размер этого вычета составляет для любого собственника жилой недвижимости 2 млн рублей.

В предложенном примере налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц будет определена как 0,125 млн = 3,125 млн – 1 млн – 2 млн рублей. Налог, который следует уплатить, составит 0,017 млн рублей (0,125 х 13%).

Дополнительное уменьшение налоговой базы возможно за счет использования социального налогового вычета: расходов на оплату образования, медицинских услуг, добровольного медицинского страхования, пенсионного страхования, благотворительных пожертвований.

3 способа максимально быстро продать квартиру

Хочу купить квартиру – с чего начать

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Узнать кадастровую стоимость комнаты, которую Вы собрались приватизировать, очень просто. Для приватизации Вам в любом случае понадобится получить кадастровый паспорт.

В нем указаны площадь, общий объем, планировка, этаж и остальные параметры недвижимости, в том числе и ее кадастровая стоимость, которая будет использована для начисления налога на доходы физических лиц, если Вы эту комнату продадите, не дожидаясь истечения трехлетнего срока после государственной регистрации права собственности.

Данный документ можно получить в Кадастровой Палате или МФЦ (многофункциональный центр или центр «Мои документы»), срок изготовления до пяти рабочих дней после обращения.

Если же Вы хотите немедленно узнать кадастровую стоимость комнаты, которую собираетесь приватизировать, то это легко сделать онлайн — на сайте Росреестра. Там Вы сможете указать адрес Вашей недвижимости и получить достаточно полную информацию как о кадастровом номере, так и о кадастровой стоимости комнаты.

Что касается налогов (точнее, налога на доходы физических лиц — НДФЛ, который Вы будете обязаны уплатить при продаже комнаты), то Налоговым кодексом РФ установлен достаточно жесткий порядок.

При продаже приватизированной недвижимости, право собственности на которую зарегистрировано менее трех лет назад (а это именно Ваш случай), продавец может рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Налоговый вычет в данном случае — это сумма, которая вычитается из налогооблагаемой базы (то есть из стоимости проданной недвижимости, указанной в договоре купли-продажи), и с которой НДФЛ не взимается. То есть если Вы продадите комнату по цене менее 1 млн рублей, то, применив налоговый вычет, НДФЛ платить не будете.

Если же стоимость комнаты составит более 1 млн рублей, то, при условии применения налогового вычета, НДФЛ будет начислен только на сумму, этот миллион превышающую. В общем-то подлежащая уплате сумма налога получается не такая уж и большая. Но в любом случае налогооблагаемая база составит не менее 70% от кадастровой стоимости комнаты.

Согласно поправкам к Налоговому кодексу РФ, с 2016 года, даже если в договоре купли-продажи комнаты Вы укажете меньшую сумму, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет автоматически увеличена до соответствующей цифры.

НДФЛ же будет начислен в размере 13% уже от нее, а вовсе не от суммы, указанной Вами в договоре купли-продажи.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Налог на апартаменты: точный расчет

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/privatiziruem_i_prodaem_komnatu_kak_snizit_nalogi/5814

Как продать комнату в коммунальной квартире – отказы и согласие соседей

Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире?

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Продажа комнаты в коммуналке – дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Продажа комнаты в коммунальной квартире – коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

  • Определение условий и цены продажи комнаты
  • Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
  • Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
  • В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
  • Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
  • Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
  • Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

Продажа комнаты в коммуналке – право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается – переуступить данное право третьему лицу не получится…

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс.

Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили.

Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

  • Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
  • Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
  • Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями – инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

  • В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
  • Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны – цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете.

Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене…

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог.

Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ – из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю.

Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления.

Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты – стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира – чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует.

В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха – сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут.

Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой – чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется.

И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия.

Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов…

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов – нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий…

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru

Источник: https://agent112.ru/stati/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Налог с продажи комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли платить налог с продажи комнаты в коммунальной квартире?

Нужные Вам сведения внесены в государственный кадастр недвижимости. Получить информацию о кадастровой стоимости объекта можно на портале Росреестра с помощью различных сервисов, например «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Если через портал эти сведения получить не удалось, то можно запросить справку о кадастровой стоимости из ГКН (Государственный кадастр недвижимости). Для этого необходимо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо направить туда запрос по почте.

Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, то кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее, чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог при продаже менее 3 лет

Добрый день.У меня такой вопрос.Комната в коммуналке менее 3 лет в собственности,была куплена за 1350000 р. сейчас продаётся за 1400000р. будет-ли начислен налог на сумму свыше миллиона или только на доход из 50 т руб.

В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ Вы можете уменьшить доход от продажи имущества на сумму расходов, связанных с его приобретением. Соответственно, налог в размере 13% необходимо будет уплатить с 50 000 руб.

Сколько надо платить налог при продажи квартиры, если в собственности она была меньше 3х лет?

Сколько надо платить налог при продажи комнаты если в собственности она была меньше 3х лет? Стоимость комнаты покупки 1.1млн, продажи 1млн. Время в собственности 3 месяцы.

Сколько надо платить налог при продажи комнаты если в собственности она была меньше 3х лет? Стоимость комнаты покупки 1.1млн, продажи 1млн. Время в собственности 3 месяцы.
Владислав

нисколько, т.к. при продаже Вы вправе получить вычет в размере 1 000 000 рублей либо уменьшить доход на сумму расходов по приобретению комнаты (а расходы у Вас выше дохода от продажи)

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;…

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Налог при продажи квартиры, который менее 3-х лет в собственности

Здравствуйте! Продаю квартиру (кадастровая и рыночная цена 1,6 млн), которую получила в наследство в прошлом году. Как исчисляется налог при продаже? Как уменьшить сумму налога или вообще уйти от уплаты?

На глаза попались нововведения с 01 января 2016 года: «С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта.

Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб.

или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки».

Читать дальше:  Ндфл дарение недвижимости близкому родственнику

Налог Вы исчисляете с суммы дохода от продажи, применив налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. То есть Вы уплачиваете НДФЛ с 600 000 рублей.

Источник: https://kalibr20.ru/urkons/nalog-s-prodazhi-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire/

Юридическое дело
Добавить комментарий