Можно ли взять кредит под залог единственной квартиры?
Деньги под залог квартиры
Сможете ли вы взять потребительский кредит под залог единственной квартиры залогодателя, причём с определёнными обременениями сказать не берусь, так как однозначного ответа на ваш вопрос нет. Начну с того, что у каждого банка свои правила и подходы к кредитованию.
И в каждом банке действуют свои внутрибанковские требования, предъявляемые к залогу, в том числе и к залогу квартиры. Однако, я вряд ли ошибусь, если скажу следующее – большинство Российских банков не устроит залог квартиры, если она является единственным жильём залогодателя. Поясню, почему я акцентирую внимание именно на единственном жилье.
К залогу квартиры банки, как правило, предъявляют определённые требования, в том числе и следующие:
- Квартира не должна быть единственным жильём ссудополучателя и/или залогодателя.
Это требование связано с Российским законодательством, по которому изъять единственное жильё (квартиру) по обязательствам – невозможно, ну а раз изъять невозможно, то предлагаемый банку залог не может быть гарантом возврата кредита, и не может выступать залогом.Вот как об этом говорится в статье 24 Гражданского кодекса РФ от 30.11.
1994 N 51-ФЗ (Часть первая, Раздел I, Подраздел 2, Глава 3):«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.»
А в Статье 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) приводится перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Из всего перечня имущества приведу только нужные для данного случая фрагменты:«П. 1 – Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину – должнику на праве собственности:
– жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;»
В вашем случае залогодатель должен будет взять на себя обязательство по погашению кредита (на случае его неуплаты) и подписать с банком договор залога квартиры. Если же эта квартира у пенсионера единственная жилая площадь, то подписание договора по залогу недвижимости невозможно, как противоречащее законодательству, и на это ни один банк не пойдёт. - В залоговой квартире не должны проживать и не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние и/или недееспособные граждане.
В течение всего срока кредитования, в квартире не должны проживать и быть зарегистрированы по этому месту жительства несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, так как при обращении взыскания на квартиру могут быть проблемы с органами опеки и попечительства.
Для оформления договора залога и реализации залога (при необходимости), Банку потребуется согласие органов опеки и попечительства на выписку жильцов. Согласие от органов опеки и попечительства не получить, если у проживающих в квартире несовершеннолетних/недееспособных нет другого жилья.
Всё вернётся к той же 446 статье ГПК РФ и ещё к пункту 2 статьи 20 ГК РФ, в которой говорится, что:
«Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.» Нет другого жилья – нет перерегистрации на новое место жительства, нет перерегистрации – не получить решение суда по изъятию жилья в счёт долга. Для банка – это нежелательный замкнутый круг из требований законов.
- Выход из положения – кредит без обеспечения Я решила осветить этот нюанс потому, что он сопутствует вашему вопросу.
Итак, выход из положения у вас всё-таки есть- это кредит без обеспечения, который оформляется при достаточной платежеспособности и положительной кредитной истории (при её наличии).
Многие банки сегодня предлагают клиентам кредиты в значительных суммах без залога и поручительства. Просто сумма таких кредитов у одних банков ограничивается 400 – 700 тыс. рублей, а у других 1000 – 3000 тыс.руб. Но так как банков много – то выбор есть.
И даже в Сбербанке кредит (без обеспечения) имеет максимальную сумма, значительно большую, чем вам необходимо.
Итак, чтобы получить кредит в достаточно большом размере, вне зависимости от наличия или отсутствия залога квартиры, заёмщик должен быть платёжеспособным, т.е. в банк представляются документы, которые подтвердят, что ежемесячного дохода заёмщика достаточно на обслуживание долга и на его личные расходы и проживание. Это главное!
Если ваша платёжеспособность достаточна для оформления кредита в размере 1 млн. руб., то кредит наличными можно оформить без залога квартиры и не надо будет беспокоить пенсионера. Если ваша платёжеспособность недостаточна, то даже при наличии залога – в кредите вам будет отказано.
К этому остаётся ещё раз повторить, что существует большой выбор банков, которые предлагают потребительские кредиты наличными и без оформления квартиры в залог. Для подтверждения своих слов приведу для вас только несколько наиболее известных и крупных банков, имеющих на начало 2017 года такие предложения:
| 1. | МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК | Нецелевой кредит наличными | от 50 000 до 2 000 000 рублей / эквивалент в USD | Наличными, без залога и поручителей | от 12,5% в рублях, от 12% в долларах США |
| 2. | Россельхозбанк | Потребительский без обеспечения | от 10 000 руб. до 1 500 000 руб. | на любые цели без залога и поручительства | от 16,50 % – от 19,50 % |
| 3. | Сбербанк России | Потребительский кредит без обеспечения | от 15 000 до 1 500 000 рублей | Обеспечение по кредиту не требуется. Единовременное перечисление суммы кредита на текущий счет или на счет банковской карты. Без обеспечения | от 14.9% до 22.9% |
| 4. | ЮниКредит Банк | Потребительский кредит на любые цели | до 3 000 000 рублей | не требуется поручительства третьих лиц | от 15,9% и от 17,9% годовых в рублях |
| 5. | Альфа-Банк | Кредит наличными (стандартные условия) | от 50 000 руб. до 1 000 000 руб. | без поручителей | от 13,99 % до 25,99% |
А вот о получении кредита через структуры, не относящиеся к банковской деятельности, говорить ничего не буду, так как такое кредитование в законах не прописано, т.е. находится вне правового поля. Да и процентные ставки в таких структурах выше всяких допустимых норм, и в большинстве случаев, при погашении кредита заёмщиком, оказываются неподъёмными.
Корректировка данных в таблицу внесена 24.03.2017 года.
Источник: https://bankirsha.com/mozhno-li-vzyat-kredit-pod-zalog-edinstvennoy-kvartiry.html
Эксперты рассказали, почему банк может отказать в кредите
Общий объем кредитов, выданных банками в России, сейчас составляет 15,4 трлн рублей, и с каждым годом он только растет. За первый квартал, по данным Бюро кредитных историй, уровень закредитованности вырос на 5%, средняя цифра по стране сегодня – 28%, а в некоторых регионах показатель достигает 50%.
Но и отказов по кредитам меньше не становится. Далеко не всегда причины бывают однозначны, нередко банки отказывают даже заемщикам с отличной кредитной историей и хорошим заработком. Корреспондент «МИР 24» выяснила, каких ошибок нужно избегать, если стоит цель получить кредит или ипотеку.
К очевидным причинам отказа относятся: отсутствие постоянного дохода или его недостаточный размер, излишняя закредитованность, наличие плохой кредитной истории или негатив, выявленный службой безопасности, сказал управляющий партнер финансовой организации Rebridge Capital Сурен Айропетян.
Однако нередко заемщики сами допускают ошибки или неправильно трактуют те или иные требования банка. Например, платежеспособность кредитные организации оценивают исходя из соотношения дохода и размера планового платежа по запрашиваемому кредиту.
«Важно понимать, что банки рассматривают доход с учетом постоянных ежемесячных расходов, например, других действующих кредитов. Допустимая сумма ежемесячного платежа для банков — это 50-60 % от реального дохода клиента.
Если у вас сегодня зарплата 100 тысяч рублей, при этом есть текущие ежемесячные обязательства на 20 тысяч рублей, то можно рассчитывать на кредит с ежемесячным платежом не более 40 тысяч рублей.
Если итоговая сумма кредита вас не устраивает, то можно предоставить документы по дополнительному доходу или договор аренды квартиры, которая находится в вашей собственности», – пояснил основатель «ФИН-ЦЕНТРа» Сергей Долганов.
«Красной тряпкой» для банков служат и многочисленные кредиты на небольшие денежные суммы. Аналитики ставят под сомнение платежеспособность клиента и отказывают ему в кредите. Причиной отказа может стать и большое количество кредитных карт, даже если вы их не активировали и никогда ими не пользовались.
«Кредитные карты идентифицируются банками как дополнительный лимит к вашей финансовой нагрузке от 5 до 10%. То есть если взять общую сумму кредитных карт – 1 миллион рублей – и умножить на 10% (лимит), получается, что ежемесячный платеж заемщика уже составляет 100 тысяч рублей.
Вне зависимости от того пользуетесь данными картами или нет, банк автоматически считывает данную информацию и отказывает в получении кредита. Поэтому набирать огромное количество кредитных карт для того, чтобы они просто были, не нужно.
Их наличие только ухудшает вашу финансовую ситуацию», – пояснил Долганов.
К еще одной неочевидной причине отказа относится цель кредита, которую вы указываете в анкете. Например, банки неохотно дают деньги на развитие собственного бизнеса, погашение другого кредита или помощь друзьям и родственникам, поэтому старайтесь указывать бытовые причины.
Чаще всего банки одобряют кредиты на образование, строительство, приобретение личных вещей.
Кстати, камнем преткновения в получении кредита может быть и ваше поручительство. Эксперты советуют не становиться поручителем у тех, кто сам в будущем планирует взять кредит.
«Если планируете хоть раз в жизни взять кредит, никогда не выступайте поручителем у друзей, знакомых. Даже если вы поручитель, не основной заемщик, у вас увеличивается кредитная нагрузка. В итоге вашу заявку банк отклонит, потому что не хватает заработной платы при такой кредитной нагрузке», – заметил Долганов.
Большую ошибку совершают заемщики, когда после одного отказа сразу обращаются в другой банк. На сегодняшний день Национальное бюро кредитных историй фиксирует каждое обращение клиента, поэтому чем больше отказов у вас будет в базе, тем ниже шанс получить кредит в следующем банке. «Принятие решения о предоставлении кредита сегодня полностью упорядочено.
Его принимает компьютер на основе заложенной скоринговой модели. При наличии нескольких заявок в разных банках шанс отказа в кредите стремится к 99%. Для того, чтобы решение было принято в вашу пользу, нужно поднимать свой скоринговый балл.
Для этого заполняйте анкету максимально подробно: напишите контакты друзей, родственников и знакомых, укажите все дополнительные доходы и активы, наличие действующего загранпаспорта», – посоветовал финансист.
Ни в коем случае нельзя предоставлять в банк недостоверную информацию.
Она вызывает негативную реакцию службы безопасности банка и влечет отказ в кредите, пояснил в разговоре с корреспондентом «МИР 24» эксперт Московского отделения «ОПОРЫ РОССИИ» в сфере банков и финансов Владимир Григорьев.
Кстати, часто банки отказывают как раз тем клиентам, которые намеренно преувеличивают размер заработной платы и уровень платежеспособности. Если банк узнает, что клиент предоставил неверные данные или поддельные документы, то ему и вовсе может грозить уголовная ответственность.
«Например, если вы берете кредит на сумму 50 тысяч рублей и подделали справку о доходах, преувеличив его в два или три раза, то это является основанием для возбуждения уголовного дела по статье 327 УК РФ.
В конечном счете это обернется иском в суд со стороны банка, и вы можете остаться как без имущества и имеющихся денежных средств, так и попасть под процедуру банкротства, которая оставит вас ни с чем», – предостерегла юрист Яна Гостеева.
Прежде чем обратиться в банк, эксперты советуют самостоятельно проверять кредитную историю, посоветовал председатель московской коллегии адвокатов «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка.
«В настоящее время сделать это совсем несложно. Крупные банки предоставляют такую услугу своим клиентам за небольшую плату, также можно обратиться непосредственно в Бюро кредитных историй.
Список можно найти на сайте ЦБ РФ или в приложении Госуслуги. В данном случае вы получите данные своей кредитной истории бесплатно, но сделать это можно не чаще двух раз в год.
Следует обратить внимание и на то, что если вы работаете менее трех месяцев на новом месте, то вероятнее всего вам откажут», – сказал председатель московской коллегии адвокатов «Скрипка, Леонов и партнеры» Игорь Скрипка.
К сожалению, причиной для отказа может стать и слишком хорошая кредитная история. Клиенты, которые погашают долги слишком рано, банкам невыгодны.
«Как ни парадоксально, банки неохотно выдают кредит таким гражданам. Мотивация банка такова: заемщик слишком безупречен в финансовых вопросах, а значит займ вернет очень быстро с возможным его досрочным погашением.
Кредитной организации такие клиенты крайне невыгодны. Помимо этого, есть и другие причины отказа, о которых банки никогда не скажут.
Например, наличие заболеваний, непрохождение воинской службы, неопрятный внешний вид, декрет или беременность», – заметила эксперт Европейской Юридической Службы Ольга Широкова.
Если банки сомневаются по поводу того, выдавать вам кредит или нет, то они могут проверить социальные сети. Поэтому лучше заранее оценить, выглядите ли вы там, как честный заемщик или нет, посоветовал генеральный директор онлайн-сервиса микрокредитования «Честное слово» Андрей Петков.
«Проанализируйте свою активность в социальных сетях: что увидит кредитор в вашем профиле, и охарактеризует ли эта информация вас, как порядочного гражданина и добросовестного плательщика. Лишние вопросы могут вызвать подписки на группы типа «Антиколлектор» или репост публикаций на тему «Как уклониться от выплаты кредитов».
А подписки на сообщества, связанные с финансами, путешествиями и саморазвитием, наоборот, станут позитивным сигналом для кредиторов», – сказал он.
Ни в коем случае нельзя делать фактические или орфографические ошибки в анкете, так как большинство банков работают сродни «бездушной машине» и относятся ко всем документам крайне формально, добавил Сурен Айрапетян.
Если заемщиком выступает юридическое лицо или предприниматель, то ошибка может заключаться в выборе конкретного банка. Важно понимать, что разные банки кредитуют разные отрасли. «Одни банки специализируются на работе с компаниями металлургической сферы, а другие предпочитают рекламные агентства и типографии.
Соответственно, если вы неверно выбрали банк, то отказ будет по сути техническим, так как произвести грамотную оценку вашего бизнеса не смогут или просто откажутся ее делать», – добавил Айрапетян. Если речь идет об ипотеке, которую берет семейная пара, то отдельно проверяется кредитная история каждого из заемщиков.
«Однако часто бывает так, что у одного из супругов на момент подачи заявки имеются просрочки по старым кредитным обязательствам или ранее имелись проблемы. В таком случае банк тоже вправе отказать в выдачи ипотеки.
Если вы заказали проверку кредитной истории, и у одного из супругов выявлена просрочки или незакрытые кредиты, то для положительного решения по ипотеке придётся составить брачный договор, который выведет этого супруга из ипотечного договора», – заключил риелтор Юрий Паршиков.
В заключение эксперты добавили: если у вас плохая кредитная история или присутствуют иные факторы, не позволяющие получить потребительский кредит, то можно закредитоваться под залог текущих активов, например, недвижимости. Ставки в данном случае будут на уровне 10 – 15% годовых, а срок кредита – не более 15 лет.
Источник: https://mir24.tv/articles/16373706/pochemu-banki-otkazyvayut-v-kreditah-eksperty-rasskazali-kakie-oshibki-nelzya-sovershat
В заложниках: как банки продают имущество проблемных должников
Экономический кризис 2014-2015 годов привел к массовым банкротствам и неплатежеспособности клиентов банков. По данным Нацбанка, на 1 июля доля просроченных кредитов в общем объеме займов составила 24,3%.
Общий объем выданных кредитов на эту же отчетную дату составил 931,587 млрд грн. В основном займы были выданы юрлицам — 769,748 млрд грн и 142,256 млрд грн физлицам.
Чтобы вернуть хоть часть денег, банки стараются активно избавиться от залогового имущества, но очереди из покупателей того, что передавалось в залоги, пока не видно.
От земли до бизнес-центра
По данным НБУ общая сумма обеспечения по кредитам, учитывая неплатежеспособные банки, достигает 179 млрд грн, из них по проблемным займам — 75,4 млрд грн. Основу рынка залогового имущества составляют нежилая и жилая недвижимость, авто, земельные участки. Очередность и активность продажи зависит от проводимой банком кредитной политики в прошлых периодах.
“Если говорить о количестве, разумеется, больше реализуется квартир и авто, если говорить о сумме — то коммерческие объекты”, — отмечает Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и мониторинга залогового имущества ОТП Банка.
Кратко и по делу в Telegram
Мария Гуз, директор департамента по работе с проблемной задолженностью Креди Агриколь Банк, уверена, что в продажах залогового имущества преобладают авто (80%), а вот ипотеку и коммерческую ипотеку продают реже (20%) из-за состояния рынка недвижимости и существенной стоимости имущества.
По ее словам, учитывая мораторий, введенный в конце 2014 года на реализацию квартир и домов, которые выступают залогом по ипотеке и являются единственным жильем заемщика, активность в продажах ипотеки значительно снизилась.
Залоговые автомобили продаются лучше, чем жилье, но тоже не так активно, как того хотели бы реализаторы.
Стоит также учесть, что банки не выставляют на продажу все и сразу: залог, который может приносить определенный доход, как, например, торговый центр с высокой посещаемостью, будет выставлен в последнюю очередь, тогда как автомобиль или квартиру банк попытается продать побыстрее. Но покупатель тоже хочет инвестировать средства верно, потому также может дожидаться предложения качественного имущества.
“Очередность зависит от состояния объекта. Чем лучше качество объекта, его ликвидность, тем лучше он продается, в независимости от того, недвижимость это или транспорт.
Прежде всего покупаются объекты, где присутствуют арендаторы, которые приносят доход.
В таком случае стоимость объекта рассчитывается по доходному методу”, — отмечает Павел Мельниченко, директор департамента взыскания кредитов ПУМБ.
Квартиры и машины — не единственное, что есть в залогах у банков, и далеко не самое интересное. Куда примечательнее имущество юрлиц, переданное в обеспечение по кредитам.
Это заводы, производственное оборудование, земля, коммерческая недвижимость, товары.
Банки публикуют данные о продаваемой коммерческой недвижимости на сайтах, а информацию о залогах неплатежеспособных банков публикует Фонд гарантирования.
Из последних крупнейших сделок по продаже залогового имущества компаний стала сделка по долгу группы “Креатив”. Конкурент группы, компания “Кернел”, приобрела права требования на маслоэкстракционный завод “Креатива” за $95,8 млн. Подробнее об истории с долгом читайте тут.
Продажи не растут
Когда мы говорим о продаже залога, стоит помнить, что речь идет об имуществе, обремененном долгом, которое часто реализуется принудительно. Ранее в интервью Delo.UA руководитель ныне неплатежеспособного Авант-Банка Вениамин Лебедев упоминал, что в Украине законодательные коллизии не способствуют особому спросу со стороны покупателей на такую собственность.
“Казалось бы, куда уж законней и прозрачней купить залоговое имущество через исполнительную службу. Человек считает приобретенный объект уже очищенным от претензий. Но, к сожалению, у нас никто не лишил права бывшего владельца оспорить сам момент лишения его имущества.
Уже по завершении процедуры появлялись параллельные процессы, в которых оспаривались действия исполнителя или работника банка в части отчуждения этого имущества — например, при его оценке.
Соответственно, это приводило к запрету на пользование законно приобретенным имуществом”, — приводит он пример.
Если так было в докризисные времена, то в оценке динамики реализации имущества сегодня банкиры расходятся. Например, в ПриватБанке отметили, что активность продаж снизилась, они фактически “стоят”. В Альфа-Банке же уверены, что, играя с ценой (чем и занимается продавец), можно создать спрос практически на любой объект.
“Спрос на залоговое имущество движим теми же факторами, что и те, которые определяют спрос на необремененное имущество. Легковой автотранспорт остается ликвидным. Жилая недвижимость и участки под застройку зависят от региона. Коммерческая недвижимость сейчас имеет очень индивидуальный спрос”, — резюмирует Юрий Грачев, директор департамента взыскания кредитов Альфа-Банка.
В целом схема продажи залогов зависит от ряда факторов: согласия должника на добровольную продажу, типа актива (коммерческая либо жилая недвижимость, движимое имущество, земля и т.п.), его местонахождения и ликвидности.
Одним из действенных вариантов продажи залога (как для кредитора, так и для должника) является добровольная продажа, при которой отсутствуют дополнительные расходы — такие, как исполнительный сбор, вознаграждение торгующей организации и т.п.
“Добровольная реализация выгодна банку, ведь в этом случае устанавливаем рыночную цену, к дополнительным расходам можно отнести поиск покупателей через внешние сайты, однако они не являются значительными”, — рассказала Мария Гуз. А вот при принудительной теряется от стоимости имущества от 25% до 50%.
На падающем рынке стоимость залогового имущества стремится вниз.
Кроме того, имущество, особенно коммерческое, без “хозяина” обесценивается быстрее, чем, например, квартира или авто. Если имущество продается через аукцион, то есть гарантированное законом снижение стоимости в зависимости от раунда аукциона, вплоть до 50%.
При отсутствии согласия должника на добровольную продажу залог продается принудительно. Способов такой продажи есть несколько: на публичных торгах по процедуре исполнительного производства, на аукционе при процедуре банкротства, кредитором от своего имени покупателю-третьему лицу на основании договора либо соответствующего решения суда.
“Добровольную продажу можно провести оперативно, за несколько месяцев, принудительная продажа зависит от судебных решений и переговорной позиции”, — поясняет Владислав Мотузинский.
Банки не всегда справляются сами
Финучреждения могут продавать залоги самостоятельно или же привлекать компании на аутсорсе. То же самое касается и управления имуществом, которое оказалось у них на балансе. Можно отдать его на аутсорс, но многие банки занимаются управлением сами, в частности о таком подходе говорили в Альфа-Банке, Приватбанке, Укргазбанке и Уникредит Банке.
“У нас есть собственный департамент, который занимается управлением таким имуществом, в который набирались специалисты по разным направлениям, в том числе которые могут контролировать земельные и коммунальные вопросы”, — отметили в пресс-службе Уникредит Банка.
Если же говорить о продаже, то самостоятельная реализация залогового имущества, минуя процедуры принудительного взыскания, снижает затраты банка (исполнительный сбор, комиссия торгующей организации).
“Но стоит отметить, что нынешнее законодательство очерчивает очень узкий круг случаев, когда банк имеет право продать залог от своего имени в счет погашения задолженности (только ипотека, по договорам, заключенным после конца 2008 года)”, — рассказывает банкир на правах анонимности.
В тоже время Юрий Грачев отмечает, что банк может реализовать имущество от своего имени, если об этом есть соответствующий договор или оговорка в договоре.
По словам Андрея Пожидаева, в случае, когда такого имущества очень много, вероятно, имеет смысл отдавать его на аутсорсинг. Стоимость данных услуг индивидуальная (зависит в основном от стоимости объекта и его ликвидности).
“Но самостоятельная продажа, в первую очередь, это экономия на затратах торгующей организации и уход от продажи с огромным дисконтом на вторых и третьих торгах. Проведение данных операций самостоятельно не требует значительных затрат или специфических навыков”, — отмечает банкир.
“Все зависит от того, удалось ли банку выстроить собственную структуру по оценке имущества, претензионной работе, отдела продаж, юридической службы, безопасности. В некоторых случаях оптимальным решением является продажа пакета активов за 20-30% стоимости, вместо самостоятельной реализации и получения в итоге 50% “грязными”, — уверен Владислав Мотузинский.
В одном из банков Delo.UA рассказали, что затраты на услуги сторонних компаний по реализации залогов будут составлять порядка 5% от суммы продажи.
“На текущий момент лично я не видела каких-то особенно интересных предложений от специализированных организаций. В основном предлагаются какие-то малопонятные по эффективности информуслуги с условиями абонплаты.
Лично для меня показатель — это когда внешняя компания готова зарабатывать на процентах от результата, т.е.
она понимает, в какие сроки какой результат будет получен”, — уверена Елена Супрун, начальник управления отчетности процессов и поддержки возврата проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса UniCredit Bank.
Банки также прибегают к услугам факторинговых компаний. Как отметил юрист Альфа-Банка, на рынке есть два варианта.
Первый — факторинговая компания действует от своего имени, но в интересах должника. Количество продаж, таким образом, выросло, поскольку вырос объем проблемных активов и количество должников, которые ищут решения.
“По физическим лицам это связано с оптимизацией налоговой нагрузки по налогу на доход физических лиц, который возникнет, если банк просто простит часть долга на своем балансе.
Практически все компании, которые имеют в свидетельстве виды деятельности “факторинговые услуги” и “предоставление кредитов за счет собственных средств”, предлагают свой сервис физлицам”, — говорит Юрий Грачев.
Второй вариант — компания, которая выкупает портфель проблемной задолженности с целью дальнейшего взыскания. “Это практика почти всех крупных коллекторских агентств. Но сейчас по такому варианту продажи упали, так как взыскать долги стало сложнее”, — уточняет юрист.
Банки не говорят о том, к каким конкретно факторинговым компаниям обращаются, но по данным Delo.UA, есть три компании, услугами которых пользуются чаще всего: “Арма Факторинг”, “Паритет” и “Укрборг”.
В тоже время банки активно занимаются продажами сами. Как отметили в Уникредит Банке, они не только выставляют информацию о залогах на сайт, но и точечно предлагают инвесторам, устраивают, так называемое “роадшоу”, вывозят на место, показывают потенциальным покупателям объекты воочию.
По словам Владислава Мотузинского, продажа объекта освещается при помощи различных каналов рекламы — Интернета, телевидения, специализированных каналов, с помощью компаний по продаже недвижимости. Покупателями залоговых объектов могут быть и юрлица, и физические лица.
“По ипотеке покупателем чаще всего выступают риэлторы, а по авто те, кто заинтересован в его покупке”, — говорит Мария Гуз.
По словам Владислава Мотузинского, часто покупателем выступают структуры, связанные с текущим собственником имущества, так как он заинтересован сохранить свой актив.
Цена вопроса
Продать имущество по открытой рыночной цене сложно. По словам Владислава Мотузинского, все зависит от стратегии банка. В основном банки придерживаются мнения, что лучше продать объект за 50% стоимости сейчас, чем за 100% через 3-4 года, когда стоимость денег будет совсем другой.
В основном для оценки используется два подхода: сравнительный для жилой недвижимости и доходный для коммерческой.
“Проблема оценки на сейчас, глубина торга очень высока, иногда дисконт доходит до 50%. Цена экспозиции редко отражает цену, по которой продавец готов заключать сделку”, — сетует Грачев.
В Приватбанке отметили, что для понимания цены прибегают к аналоговому и сравнительному методу — для понимания их реальной цены.
Проблемой тут также остается вопрос налогообложения полученного от продажи имущества дохода. Налоговых преференций в данном случае для банков нет.
“С учетом динамики роста суммы проблемного долга (я имею в виду проценты и штрафы) и потерей стоимости имущества, которое передано в обеспечение (по причинам естественного износа по автотранспорту или рыночных факторов по недвижимости), сложно говорить о прибыли (от реализации — ред). Если речь идет о налоговых преференциях, то их нет”, — поясняет Грачев.
Преференции — это, конечно, то, чего всегда хочет всякий рынок, но даже и без них возможно упростить жизнь банкам, перед которыми стоит вопрос реализации имущества как минимум на 75,4 млрд грн.
К примеру, в ПриватБанке отметили, что большой помощью стала бы отмена моратория по жилью.
В Альфа-Банке уверены, что им не хватает системы принуждения, которая была бы направлена на защиту прав кредитора.
Банкиры также массово сетуют на работу исполнительной службы. Но хотя бы в этом вопросе наметился прогресс: с 6 октября в Украине заработает институт частных исполнителей, которые,в частности, возьмутся за исполнение определенных категорий решений, связанных с коммерческой сферой, например, решений о взыскании денежных средств или передачи имущества.
Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/v-zalozhnikah-kak-banki-prodajut-imuschestvo-322260/
С залогом или без? (про кредиты)
15 июля 2014
Кредит под залог – это потребительский кредит, обеспеченный каким-либо имуществом. «Клиентам интересен данный вид кредитования из-за пониженной процентной ставки и более гибких условий кредитования», – считает заместитель директора Татарстанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Василя Муллина.
«По потребительскому кредиту возможно получить результат рассмотрения банком в течение нескольких минут, однако условия получения будут отличаться от условий по кредитам под залог имущества: залоговые кредиты предусматривают более низкую процентную ставку, длительный срок и большую сумму кредита», – говорит управляющий казанским филиалом ОАО АКБ «Связь-Банк» Наталья Парфенова.
Залоговая схема снижает банковские риски, так как гарантирует возврат заемных средств. Именно поэтому условия выдачи обеспеченных имуществом кредитов более лояльные.
Залог при этом должен обладать высокой ликвидностью, то есть в случае чего его можно продать за хорошую цену. Что касается транспортных средств (автомобилей, катеров, яхт), антиквариата, произведений искусства или драгоценностей, то их возьмет в залог не каждый банк. Опять же, потому что в случае форс-мажора выручить нужную сумму за это имущество может оказаться весьма непросто.
Охотнее всего банки берут в залог квартиры, жилые дома, гаражи, земельные участки. Однако не всякую недвижимость примут в качестве обеспечения по кредиту. Предметом залога, например, не могут быть дачные, садовые домики, коммерческая недвижимость, расположенная в промышленных зонах или имеющая жестко определенную специализацию, пояснили в Связь-Банке.
Зато, если предметом залога является объект недвижимости, то можно рассчитывать, что банк предложит наиболее низкие процентные ставки.
Кредит под залог недвижимости формально считается ипотечным кредитом, даже если он берется не на покупку жилья он оформляется по правилам ипотеки.
«Кредит под залог недвижимости считается ипотечной программой. У нас есть подобное предложение в линейке ипотечных кредитов – «Нецелевой кредит под залог имеющегося жилья». Клиент может получить заем на любые цели, представив в качестве залога недвижимость, соответствующую требованиям банка», – сообщили в Райффайзенбанке.
Обычно кредит под залог выдается в тех случаях, когда речь идет о крупной сумме, которую без наличия залога банк вряд ли одобрит. «В случае, если кредит предоставляется без обеспечения, сумма может достигать 300 тыс. руб. на срок до 5 лет.
Потребительский кредит с обеспечением предполагает более внушительные суммы и более длительные сроки кредитования. Так, сумма кредита под залог имущества может составлять 6 млн. руб. и выдаваться на срок до 10 лет.
Разница в ставках может достигать 5 процентов годовых», – комментирует Василя Муллина (Россельхозбанк).
«По потребительскому кредиту максимальный срок – 5 лет, сумма – до 3 млн. руб. По залоговому же кредиту максимальный срок – 15 лет, а сумма – до 20 млн. руб., – приводит пример Наталья Парфенова (Связь-Банк).
– Что касается ставок, любой продукт нужно рассматривать индивидуально. Потому что практически у каждого банка есть специализированные программы и условия для определенной категории клиентов.
По стандартным условиям разница в ставках между кредитом с обеспечением и без обеспечения может составлять до 10% годовых».
Кредиты с обеспечением чаще всего берут для приобретения недвижимости, на которую по той или иной причине нельзя оформить ипотеку, или на покупку автомобиля, если нет желания брать классический автокредит. Ремонт – также распространенная статья расходов, для оплаты которой нередко берут кредит, обеспеченный залогом.
Кроме того, эту возможность широко используют предприниматели, чтобы получить деньги на развитие своего небольшого бизнеса. Целевые кредиты для предпринимателей получить намного сложнее и стоят они дороже, чем кредит под залог.
Залог также может стать необходимостью и при небольшой сумме кредита, если у заемщика обнаружится какой-то изъян в биографии, мешающий банку выдать ему потребительский кредит без дополнительных условий.
КАК ОФОРМИТЬ КРЕДИТ ПОД ЗАЛОГ
Кредиты под залог оформляются в офисе банка по традиционным схемам. Вы сообщаете сведения о себе в банковской анкете или подаете заявление о выдаче кредита, затем, если вы соответствуете требованиям, предъявляемым заемщикам, банк проводит в отношении вас андеррайтинг – проверку заемщика.
«Требования ко всем заемщикам – и по обычным и по залоговым кредитам – одинаковые. Это – хорошая кредитная история, корректно оформленные документы и предоставление ликвидного залога», – поясняет Василя Муллина (Россельхозбанк).
Есть и дополнительные процедуры, связанные с оформлением залога. Прежде чем оформить обременение на транспортное средство или недвижимость, вам придется сначала оценить их, а затем застраховать от уничтожения и порчи. Иначе в банке не будут уверены в сохранности залога.
«Оценка залога производится в аккредитованной банком независимой оценочной компании, а кредит выдается в размере до 70 процентов от оценочной стоимости залога. Страхование залога также является обязательным.
Все эти расходы несет заемщик», – уточняет Наталья Парфенова (Связь-Банк).
Новости в формате RSS
Источник: https://www.sviaz-bank.ru/press-center/news/21608.html
Как малому бизнесу использовать залог для получения кредита
Многие бизнесмены, решив обратиться за кредитом, полагают, что если предложат банку в залог имущество, то кредит им обязательно выдадут. Но так бывает не всегда.
Банк примет не всякое имущество, которое предприниматели готовы предоставить в качестве залога. Ведь банку прежде всего интересен бизнес заемщика, и его основная задача – выдавать кредиты тем, чей бизнес позволит эти кредиты вернуть.
А залог – подстраховка на случай, если с бизнесом что-то пойдет не так.
Еще несколько лет назад банки были более лояльны к клиентам в вопросах залогового обеспечения и принимали практически любое имущество. Но в кризис 2009 г. банки в полной мере испытали все «радости» реализации заложенного имущества, полученного на волне невозвратов и к тому же резко потерявшего в цене и качестве.
Но даже наличие ликвидного залога, такого, например, как жилая недвижимость, все равно не означает, что банк сможет за счет его продажи погасить задолженность в короткий срок.
Реализация залога с учетом установленных законом сроков судебного разбирательства и работы судебных приставов занимает минимум год-полтора. И эти сроки увеличиваются по меньшей мере вдвое, если в отношении залогодателя еще и введено банкротство.
Ускорить процесс возможно, если залогодатель согласится без суда отдать имущество в счет погашения задолженности или же реализует его сам и вернет банку деньги. Но такое случается, прямо скажем, нечасто.
Все это привело к ужесточению требований к залогам, и сейчас банки относятся к ним с большой осторожностью. Предпринимателю следует знать: вряд ли ему удастся уговорить банк принять в обеспечение имущество, представляющее ценность только для него самого.
Ниже я расскажу, к чему должен быть готов бизнесмен, который хочет предложить в обеспечение банку свое имущество.
Первое. Для начала следует понимать, какой залог банк согласится принять, а с чем не захочет иметь дела вовсе. Еще раз повторю: для банка залог – не главная гарантия возврата кредита.
Он не заинтересован в том, чтобы реализовывать залог, это сложные и длительные процедуры, которые к тому же не всегда эффективны на 100%. Банку интересно получить обратно выданный кредит и проценты по нему.
Безусловно, наиболее желательным видом залога является недвижимость, но только если это действительно ликвидные объекты, а не отдаленные участки или, скажем, цех по производству деталей для парогенераторов, продажа которых представляется маловероятной.
Далее в порядке убывания по степени привлекательности следуют денежные средства, ликвидные ценные бумаги.
Неплохо банки относятся к автотранспорту, спецтехнике, производственному оборудованию, которые также должны быть в хорошем рабочем состоянии и иметь перспективу быстрой реализации.
Что касается товара в обороте, то сейчас прослеживается такая тенденция: многие банки отказываются брать его в качестве залога или соглашаются лишь в том случае, если это высоколиквидный и быстрооборачиваемый товар, на который есть хороший спрос.
Такой залог банкам часто предлагают малые предприятия, работающие в сфере торговли, и небольшие производственные компании. Оборудование, недвижимость, транспорт, которые они используют, как правило, находятся в аренде, техника не новая, и для банков такое обеспечение кредита неприемлемо.
Единственный крупный актив таких организаций – товары на складе, готовая продукция, сырье, материалы. И тут все будет зависеть от того, какой, собственно, товар заемщик предложит банку.
Согласитесь, реализовать аксессуары для мобильных телефонов или партию одежды будет гораздо легче, чем дорогую бижутерию или оборудование для мини-пекарен.
Второе. Оценка залога банком может не совпадать с той, которую дал своему имуществу сам предприниматель. Банк всегда опирается на собственную оценку, она строится на знании рынка подобного имущества и его тенденциях, поэтому непрофессионалу самостоятельно заниматься этим до обращения за кредитом необязательно (и даже не нужно, чтобы потом не удивляться).
Банк оценивает активы, исходя из нормативов, установленных Положением ЦБ № 254-П, и рассматривает в совокупности большое количество факторов. Среди них: ликвидность имущества (банк определяет, сможет ли он быстро и легко его продать), качество залога (соответствует ли имущество рыночным характеристикам. Также банк анализирует цены и ряд других показателей.
Если в обеспечение принимается товар, специалисты банка также внимательно осмотрят состояние помещения, в котором он хранится, обратят внимание на пожарную безопасность, наличие охраны и т. д.
Компания должна также доказать, что способна обеспечить основное условие такого залога – поддержание неснижаемого товарного остатка на складе.
Для этого придется предоставить отдельный пакет документов.
Третье. Даже при наличии солидного залога банк все равно проанализирует финансовое состояние заемщика, изучит его денежные потоки. Банк в первую очередь ориентируется на устойчивость бизнеса заемщика, его способность соблюсти все условия кредитования.
А залог – это своего рода вторая линия обороны на случай, если бизнес будет испытывать какие-либо сложности и у владельца возникнут проблемы с выплатами.
В интересах компании – обеспечить прозрачность финансовой документации, дав банку возможность лучше узнать себя, а значит, повысить шанс на получение кредита.
Четвертое. Обязательное условие предоставления кредита под залог – страхование имущества, которым должен заниматься сам заемщик.
Владелец должен гарантировать сохранность имущества. Никакие действия с предметом залога проводиться не могут, даже если это не указано отдельным пунктом в договоре. Нельзя перезакладывать одно и то же имущество, увеличивая кредитную нагрузку. Если речь о товаре в обороте, то нельзя ухудшать условия его хранения – в таких случаях банк имеет право расторгнуть договор и отозвать кредит.
Многие предприниматели жалуются на излишнюю придирчивость банков в вопросах, связанных с залогами, но эти требования стали следствием в том числе и недобросовестного отношения заемщиков к заложенному имуществу.
Банк и предприниматель по-разному относятся к залогу. Банк настаивает на собственной оценке имущества и хочет его контролировать в течение всего периода, пока оно находится в залоге.
Банку крайне важно видеть, что залогом распоряжаются правильно, не пытаются продать или сдать в аренду и следят, чтобы он был исправен и не терял в цене.
У бизнесменов же отношение к залогу прямо противоположное: они хотят, чтобы имущество «работало» и приносило максимальную пользу. Эти различия и создают определенный конфликт, но он носит управляемый характер.
На тему залога вспомнился хороший анекдот. В банк в центре Нью-Йорка заходит приличный молодой человек и просит выдать ему в кредит $5000 на две недели. У него просят что-нибудь в залог, и он предлагает припаркованную у дверей новенькую Ferrari.
Банкиры посмеялись, но машину стоимостью четверть миллиона долларов в залог приняли, кредит выдали, а машину отогнали на служебную парковку банка. Спустя две недели парень пришел в банк, вернул $5000, заплатил процент за пользование кредитом в размере 15 долларов 41 цента.
Сотрудник банка поинтересовался у него: «Сэр, мы проверили информацию о вас и узнали, что вы миллионер.
Мы не можем понять, зачем вам понадобилось занимать $5000?» На что молодой человек ответил: «Где еще в Нью-Йорке я могу припарковать машину на две недели всего за 15 долларов 41 цент и при этом быть уверенным в том, что смогу найти ее на том же месте, когда я вернусь?»
Мнения экспертов банков, инвестиционных и финансовых компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов
Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/08/24/654349-malomu-biznesu-zalog-kredita
