Что делать,если застройщик угрожает отобрать квартиру?

Может ли банк отобрать квартиру за неуплату задолженности по кредиту

Должникам всегда интересно, может ли банк отобрать их квартиру за неуплату задолженности по взятому кредиту. И хотя это реальная процедура, все же кредитные учреждения редко когда обращаются к такой мере.

Необходимо понимать, что любые действия возможны, если есть на то соответствующее решение суда. Так что, угрозы коллекторов или банка по поводу вашему имущества беспочвенны, так как не имеют под собой никакого правового обеспечения. Как поступать со звонками коллекторов, узнаете на этой странице

Несоблюдение графика платежей по кредиту – частая причина лишения жилья у заемщика. К менее популярным вариантам относят изъятие имущества из-за его неправильной эксплуатации или под нужды государства.

Кредиторы понимают, что судебные разбирательства, как и работа исполнительной службы, может затянуться на годы, поэтому стараются решить дело мирным путем, предложив реструктуризацию. В рамках такой программы можно уменьшить сумму платежа, получить свободный график оплаты, увеличить срок займа и т.д. Детальнее об услуге читайте на этой странице

Такое разрешение ситуации всегда возможно, если клиент банка не может погашать залоговый кредит по уважительной причине: увольнение, болезнь, травма. При этом предоставление реструктуризации – это право кредитора, обязать его нельзя.

Однако, если реструктуризация и отсрочка не помогли, банк будет вынужден изыскивать другие возможности для возврата своих денежных средств от должника. В ход идет служба безопасности, которая, сначала рассылает письма, обзванивает заемщиков, потом может передать дело коллекторам.

Не каждое имущество можно взыскать

Для начала судья изучает материалы дела, прав ли кредитор, что старается затребовать деньги, является ли гражданин в действительности должником. После складывается список, где указано все имущество, которое подлежит взысканию: жилье, акции/облигации, счета в банках, зарплата. После все эти предметы будут реализованы на торгах.

По Закону РФ, есть перечень вещей, на которые не может быть направлено взыскание в судебном порядке:

1. вещи домашнего обихода (одежда, сумки, зеркала), если только они не попадают под предметы роскоши (стиральная машина, микроволновая печь, старинные статуэтки и т.д.)
2. продукты питания
3. домашние животные, птицы, скот или пчелы, которые были разведены для индивидуального потребления;
4. часть заработной платы, которая не превышает актуальный уровень МРОТ
5. все имущество, принадлежащее инвалиду вне зависимости от его группы
6. вещи, которые используются для профессиональной деятельности
7. награды от государства

Также должника не смогут лишить имущества, если оно является единственным для проживания. Но и тут есть исключения, когда речь заходит о жилье, находящееся в залоге у кредитора по ипотеке. Такие ограничения распространяются и на земельные участки, на которых выстроен дом, находящийся в собственности у клиента банка.

Обычно вопросы могут возникнуть в том случае, если недвижимость попадает под долевую собственность. Судебным приставам придется отделять жилье клиента банка от имущества людей, которые проживают рядом с ним.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Когда речь заходит об несовершеннолетних детях, то кредитор обязан ещё до суда получить разрешение у попечительского совета на выселение каждого ребенка. Иными словами, даже если в ипотечной квартире прописаны дети, инвалиды, пенсионеры, это не является аргументом для того, чтобы оставить жилье должнику.

Еще раз отметим: сами банковские компании или коллекторы не могут ничего забрать у заемщика, арестовать счета, лишить его детей и т.д.

Если у банка возникают проблемы с должником, который допустил длительную просрочку, то кредитор обращается в суд.

И только по судебному решению могут начать работать судебные приставы, которые наделены правом ходить по квартирам, описывать имущество, блокировать счета и т.д.

Законом разрешено клиентам банка оспаривать решение суда, на это дается время, что позволяет бороться с незаконным взысканием имущества. Как видите, банк может отобрать квартиру за неуплату кредита, но всегда есть шанс вернуть справедливость.

Рубрика “вопрос-ответ”

Скрыть ответ

Консультант

Иван, если вы по ипотеке платите, то её забрать не могут. Обращайтесь в суд с заявлением, чтобы вам назначили реструктуризацию долгов, объединили их и дали посильный платеж

Скрыть ответ

Консультант

Эльмира, вам нужно обращаться к юристам за консультацией. Мы можем подсказать только в сфере финансовых вопросов, по судебным делам мы не консультируем

Скрыть ответ

Консультант

Наталья, любое залоговое имущество банк имеет право изъять, даже если оно единственное. Относительно продажи дома следует беседовать с заведующим отделения, в котором вы обслуживаетесь, у всех правила разные

Скрыть ответ

Консультант

Инна, арест на имущество может быть наложен только по решению суда. Если вы уже выплачиваете 50%, то недовольство банка не имеет никаких оснований

Скрыть ответ

Консультант

Источник: //kreditorpro.ru/mozhet-li-bank-otobrat-kvartiru/

«Стокманн» угрожает Петербургу забрать инвестиции

В Федеральном арбитражном суде 20 февраля должно состояться судебное заседание по иску компании «Фремад-Отель» к ООО «Стокманн СПб центр» и ООО «Китай-строй». Процесс, начавшийся еще в 2008 году, может привести к тому, что торговому центру «Стокманн», возможно, придется заделать свои окна.

За 4 дня до намеченного судебного разбирательства участники процесса обнаружили на сайте арбитражного суда удивительное письмо, направленное компанией «Стокманн» на имя председателя суда.

В нем компания-ответчик грозит Петербургу страшными карами и отказом от «дальнейших инвестиций» в том случае, если дело будет решено не в ее пользу.

karpoa.net

В Федеральном арбитражном суде 20 февраля должно состояться судебное заседание по иску компании «Фремад-Отель» к ООО «Стокманн СПб центр» и ООО «Китай-строй». Процесс, начавшийся еще в 2008 году, может привести к тому, что торговому центру «Стокманн», возможно, придется заделать свои окна.

За 4 дня до намеченного судебного разбирательства участники процесса обнаружили на сайте арбитражного суда удивительное письмо, направленное компанией «Стокманн» на имя председателя суда.

В нем компания-ответчик грозит Петербургу страшными карами и отказом от «дальнейших инвестиций» в том случае, если дело будет решено не в ее пользу. А заодно приглашает председателя суда «встретиться» и «обсудить сложившееся положение». Письмо от компании «Стокманн СПб Центр», опубликованное на сайте федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, направлено на имя председателя суда Игоря Стрелова, а подписано Лаури Вейаланненом, генеральным директором петербургского отделения «Стокманна».

Написано оно еще в ноябре, после того, как «Стокманн» проиграл дело в 13-м арбитражном апелляционном суде компании «Фремад-Отель».

На первой странице этого, безусловно, любопытного документа подробно рассказывается о том, что «именно в Санкт-Петербурге уполномоченные органы и организации всегда очень внимательно относились к стратегическим инвесторам и создавали благоприятные условия для реализации крупных инвестиционных проектов». Именно по этим причинам наш город выбран для размещения флагманского проекта компании «Стокманн».

В свою очередь, как выясняется из письма, при строительстве нового здания ООО «Стокманн СПб Центр», оказывается, «с пристальным вниманием относилось к сложившейся вокруг нового проекта застройке и в своем проекте учло все ее особенности и потребности». Среди учтенных числятся таинственные требования «к инсоляции и освещенности», а также «требования к противопожарным разрывам и прочее».

Скачать документ Adobe Acrobat (PDF),96.3 Кб

О том, что в процессе демонтажа дома 116 по Невскому проспекту из-за неправильно ведущихся работ обрушился соседний дом 114 — памятник архитектуры, который компания «Стокманн СПб Центр» обязалась сохранить неприкосновенным, в письме нет ни слова. Не говорится там и о проблемах дома 112, жители которого несколько раз пытались подать на застройщика в суд, но им каждый раз отказывали в иске. Зато господин Вейаланнен сообщает, что «Стокманну» «удалось создать добрососедские отношения с большинством владельцев прилегающих объектов недвижимости, мы их поддерживаем всеми доступными способами». Как следует из письма, у «Стокманна» в Петербурге нашелся единственный недоброжелатель — компания «Фремад-Отель», которой принадлежит дом 4 по улице Восстания. Этот несознательный собственник предъявил к инвестору за три года (с 2008-го по 2011-й) целых 8 исков, направленных на прекращение реализации проекта. «Однозначность правовой позиции позволяла нам неизменно выигрывать по искам ООО «Фремад-Отель» и с помощью судебных механизмов предотвращать недобросовестные действия указанного лица», – сообщает Вейаланнен, правда, в суть исков не вдается.

Как уже писала «Фонтанка» , в 2008 году «Фремад-Отель» требовал выполнить комплекс защитных мер по обеспечению безопасности своего здания — из-за строящегося подземного паркинга их дом пошел трещинами.

Свои доводы компания подтверждала заключением ООО “Центр судебных экспертиз”, в котором говорилось,  что строительство торгового комплекса, в том числе его надземной части, “привело и приводит к разрушению соседнего здания и увеличению ущерба”.

Но суд этот документ к рассмотрению не принял.

В ответ «Стокманн» предъявил заключение ГУ “Центр экспертно-технического сопровождения” Службы стройнадзора и экспертизы, в котором сказано, что осадки соседних зданий стабилизировались и влияние текущего строительства на конструкцию “Фремад-Отеля” отсутствует. И выиграл дело. Следующее разбирательство началось в 2009 году, когда «Фремад-Отель» внезапно выяснил, что в стене «Стокманна», выходящей во двор, будут прорублены окна. В компании сочли, что нарушено их право частной собственности, и это делает невозможными планы реконструкции дома 4 по Восстания. По законодательству, строить можно не ближе, чем в 10 метрах от окон в брандмауэрной стене, пояснил адвокат Михаил Мирецкий, представляющий интересы «Фремад-Отеля». «Нам принадлежит весь земельный участок, и мы планировали в ходе реконструкции построить во дворе дополнительный флигель, – объяснили «Фонтанке» в компании. – Но теперь у нас отняли такую возможность». «Фремад-Отель» обратился с иском в арбитражный суд. В августе 2011 года в иске было отказано, в декабре 2010-го 13-й Арбитражный суд оставил решение первой инстанции в силе, но уже в апреле 2011-го кассационная инстанция сочла, что обстоятельства дела не были должны образом исследованы. Иск начал свой путь по второму кругу, но уже с некоторыми изменениями — в июле 2011 года первая инстанция снова вынесла решение в пользу «Стокманна», а 27 октября 2011 года апелляционный суд неожиданно для всех принял решение удовлетворить иск «Фремад-Отеля». На вынесенное судебное решение «Стокманн СПб Центр» отреагировал обращением в кассационный суд и  подкрепил свой иск упомянутым выше письмом на имя председателя Северо-Западного округа Федерального арбитражного суда, сообщив, что апелляционный суд вынес свое решение «абсолютно  неожиданно и без каких-либо правовых обоснований» и «принял незаконное решение обязать ответчика устранить окна».

«Сама абсурдность вынесенного судебного акта заставляет «Стокманн», как иностранного инвестора, усомниться в заинтересованности Санкт-Петербурга и Северо-Западного региона в инвестициях , направленных на их развитие», – пишет Вейаланнен.

По мнению руководителя «Стокманн СПб Центр», вынесенное судебное решение «является судебной ошибкой и следствием исключительной некомпетентности вынесших его судей либо коррупционного воздействия на них».

«И то, и другое свидетельствует о несовершенности судебной системы в Северо-Западном округе», – делает он вывод, с которым, безусловно, согласятся многие петербуржцы.

Далее, апеллируя непосредственно к Игорю Стрелову, Вейаланнен предлагает тому «взять дело под личный контроль и обеспечить объективное рассмотрение кассационной жалобы «Стокманна». Исключительная важность этого процесса связана с тем, что «исход данного спора станет показателем уровня благоприятности инвестиционной среды в Санкт-Петербурге и Северо-Западном регионе и условием для принятия концерном «Стокманн» решения о дальнейших инвестиционных вложениях». Объект уже принес в различные бюджеты налогами свыше 980 миллионов рублей, сообщает финский бизнесмен. Письмо завершается предложением  встретиться председателю федерального арбитражного суда Северо-Западного округа с руководством компании «Стокманн СПб Центр» «для обсуждения сложившейся ситуации». В качестве возможных дат компания называет 29, 30 ноября или 1 декабря. Состоялась ли эта встреча и по какой причине арбитражный суд решил обнародовать это письмо, остается неизвестным. Получить комментарии  в пресс-службе федерального арбитражного суда СЗФО «Фонтанке» не удалось. Не смогли оперативно ответить на эти вопросы и в компании «Стокманн СПб Центр», в которую был отправлен письменный запрос. Прокомментировали ситуацию только в ООО «Фремад-Отель». «Честно говоря, я в недоумении, – развела руками юрист компании Наталья Реськова. – За всю мою практику я сталкиваюсь с такими фактами впервые».  По ее мнению, с точки зрения любого юриста, письмо «Стокманн СПб Центр» можно расценивать только как очевидное неуважение к суду, а сам тон его попросту недопустим, поскольку авторы жестко диктуют свои условия. «И сам текст, а особенно предложение встретиться, – грубейшее нарушение закона и неуважение к нашему законодательству, – добавила она. – Если предположить, что такая встреча бы состоялась, то она бы стала грубейшим нарушением требований нашего законодательства. У нас напрямую запрещено законом общение сторон помимо судебного заседания». Напомним, здание петербургского «Стокманна», уже официально признанное одной из самых чудовищных градостроительных ошибок последних лет, было сдано в эксплуатацию осенью 2010 года. Городские власти объясняли появление «стеклянного монстра» несовершенством законодательства. «К сожалению, когда утверждался проект, еще не было инструментов, с помощью которых можно было бы оценить последствия, – признался в разговоре с корреспондентом «Фонтанки» главный архитектор города Юрий Митюрев. – Теперь можно только попытаться визуально уменьшить размеры стеклянной кровли, нависшей над историческими зданиями».

Мнение российских коллег разделили даже некоторые финские архитекторы. «Я не понимаю, что произошло, – признался корреспонденту «Фонтанки» Хану Лайтила, главный архитектор Eagle Group Int.OY (Финляндия).

– «Стокманн» начинал строить здание, гармонирующее со стилем старого классического Петербурга, а потом неожиданно начал надстраивать на нем какие-то стеклянные коробки.

Это очень странно, поскольку концерн всегда бережно относится к облику старых городов».

«Когда в российских газетах начались нападки на новое здание универмага «Стокманн» в Петербурге, мы были очень удивлены, – рассказывает г-н Лайтила. – Мы даже подозревали, что журналистов просто принуждают тенденциозно освещать ситуацию».

«Я знаю, что архитектор Юрий Земцов, который проектировал это здание, — очень уважаемый человек и настоящий профессионал, поэтому я решил разобраться и специально послал своих подчиненных в Петербург, чтобы они оценили ситуацию.

И я должен сказать, что то, что построили у вас на Невском, — настоящий кошмар, это ужасно!» – добавил он. Однако финский архитектор винит не соотечественников.

По версии Лайтила, в произошедшем виноваты влиятельные лица из числа городских чиновников, которые с какой-то целью убедили компанию «Стокманн» изменить проект и надстроить здание «стеклянными коробками».

Активисты «Живого города», подводя итоги конкурса «Непочетный гражданин-2010» (человек, внесший самый большой вклад в разрушение исторического Петербурга), вручили первую премию Юси Куутса, в то время занимавшему пост директора по международным операциям компании Stokmann. Причем для того, чтобы приз — кирпич из разрушенного исторического здания — непременно дошел до адресата, они даже посетили офис компании Stockmann в Хельсинки.

Вскоре после этих событий Куутса  сменил место работы.

Кира Обухова, “Фонтанка.ру”

Рассылка “Фонтанки”: главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

—

Источник: //www.fontanka.ru/2012/02/17/067/?mobile=false

Застройщик навязывает «свой» ЖЭК и грозится не отдать жилье? Адвокат рассказывает, что делать

Все чаще украинцы, которые решаются купить квартиру в новостройке, жалуются, что застройщики заставляют их подписывать кабальные договоры с сомнительными обслуживающими компаниями, а в случае отказа угрожают забрать уже оплаченные квартиры

О том, как получить свое жилье и не стать заложником недобросовестного застройщика, мы спросили у адвоката Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Марины Суткович

-Законно ли, когда застройщик заставляет владельцев квартир одновременно с актами приема-передачи подписывать договор со “своим” ЖЭКом?

– Следует понимать, что право собственности на квартиры инвесторы приобретают после государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Один лишь факт подписания акта приема-передачи с застройщиком не наделяет лицо правами собственника.

Следовательно, до оформления права собственности на квартиру инвестор не имеет правовых оснований для заключения любых договоров по обслуживанию дома. Различные штрафы и правила являются исключительно самодеятельностью застройщика.

Но застройщику важно это сделать до того, как инвесторы получили квартиру, ведь после этого он потеряет рычаги влияния.

Марина Суткович, адвокат АБ “Цыпин и партнеры”

К сожалению, инвесторы вынуждены играть по правилам застройщика, ведь для регистрации права собственности именно застройщик должен осуществить определенные действия и он находится в положении юридически сильнейшем, поэтому может выдвигать любые требования, которые инвестор должен выполнить, для того чтобы на него таки зарегистрировали право собственности.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию. До завершения строительства застройщик считается владельцем материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства.

После принятия дома в эксплуатацию застройщик или регистрирует на свое имя право собственности на все квартиры в доме, после чего заключает гражданско-правовые договоры с инвесторами, или передает установленные законодательством документы инвестору, и тот самостоятельно осуществляет первичную регистрацию права собственности на квартиру сразу на свое имя.

Таким образом, застройщик играет ключевую роль в процессе приобретения права собственности, что позволяет ему манипулировать инвесторами.

– Может ли застройщик отобрать квартиру у инвестора, если тот не подпишет договор с навязанным ЖЕКом?

-Нужно внимательно читать ваш договор с застройщиком, там могут быть особые условия по содержанию дома, на которые вы не обращали внимание раньше.

Как правило, договор на содержание дома подписывают еще на первом этапе – при заключении договора об участии в фонде финансирования строительства или предварительного договора купли-продажи, или же непосредственно перед регистрацией права собственности.

Не подписали договор о содержании дома – дальше в ход могут пойти разные ваши «ошибки». Застройщик может расторгнуть с вами договор формально – за невыполнение определенных его условий.

Совершенно невинные пункты относительно порядка подписания актов приема-передачи или же организации встречи у нотариуса для подписания основного договора могут стать основанием для лишения вас собственности.

 Как правило, инвестор обязан подписать акты приема-передачи квартиры и/или основной договор купли-продажи в течение определенного срока с момента ввода дома в эксплуатацию или регистрации права собственности на квартиру на застройщика. Например, застройщик может просто не сообщить неугодному инвестору об этом моменте, уклоняться от прямых контактов и запросов.

После истечения определенного срока инвестор может узнать, что договор расторгнут, объект инвестирования откреплен, а может уже и продан другому лицу.

Ваш договор может прятать в себе и другие потайные ходы для застройщика, поэтому перед его подписанием договор лучше изучить с адвокатом.

-Жильцы не хотят подписывать договор с конкретным ЖЭКом, но застройщик давит и грозится не отдать жилье. Что делать?

-Конечно, можно сесть с застройщиком за стол переговоров, если инвесторы действуют сплоченно и организованно. Однако стоит помнить о том, что преимущество не в пользу инвесторов, поэтому лучше сначала получить квартиру в собственность на условиях застройщика, а потом идти в бой. Этот путь с наименьшими потерями для инвестора.

Во избежание манипуляций со стороны застройщика лучше самостоятельно мониторить ввод дома в эксплуатацию и не ждать обещанного сообщения от застройщика. Может оказаться, что оно было совершено в региональной газете, о существовании которой вы и не догадывались.

Эта информация доступна на сайте ДАБИ по ссылке: //dabi.gov.ua/declarate/list.php.

Если согласно вашему договору застройщик после этого должен зарегистрировать квартиру в собственность сначала на свое имя, попробуйте получить информацию о состоянии оформления квартиры у застройщика. Направьте ему письменный запрос.

Если застройщик медлит с ответом, обратитесь к нотариусу или адвокату, который сможет получить справку из реестра вещных прав на недвижимое имущество.

При наличии электронной цифровой подписи вы сможете получить такую справку и самостоятельно на сайте Минюста.

После получения квартиры в собственность инвестор приобретает права самостоятельно распоряжаться ею и общей совместной собственностью вместе с другими жильцами, которые вряд ли будут довольны навязанными тарифами и штрафами. Совладельцам следует сплотиться и создать ОСМД.

-Могут ли владельцы квартир сразу создать ОСМД?

– Инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не являются собственниками, а потому не имеют права создавать ОСМД. После того, как появятся первые владельцы, закон требует наявносты определенного количества собственников квартир в доме.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об ОСМД, учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Только после того, как инвесторы получат свидетельства о праве собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений, можно инициировать процесс создания ОСМД.

-Как создать ОСМД?

-Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку.

Каждый совладелец (его представитель) при ании имеет количество , пропорциональное доли общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Эта норма закона защищает новоиспеченных совладельцев тогда, когда застройщик еще владеет более чем 50-ю процентами площадей всех квартир и препятствует созданию ОСМД.

Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав.

Государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается созданным со дня его государственной регистрации.

-Может ли председателем ОСМД быть человек, не имеющий квартиры в этом доме?

-Закон об ОСМД не содержит требований к лицу председателя и не говорит о том, что он обязательно должен быть собственником квартиры в этом многоквартирном доме.

Совладельцы ОСМД на общем собрании выбирают членов правления объединения, которое является исполнительным органом ОСМД.

Правление должно осуществлять руководство текущей деятельностью ОСМД и имеет право принимать решения по вопросам деятельности ОСМД в пределах, определенных уставом (ч. 17 ст. 10 Закона об ОСМД).

Из своего состава правление избирает председателя правления ОСМД и его заместителя.

Итак, если членом ОСМД может быть только собственник квартиры или нежилого помещения в доме, то председателем правления может стать любое лицо, выбранное общим собранием в состав правления.

Нет единого мнения, целесообразно ли привлекать лицо “со стороны”.  Иногда ни у кого из совладельцев нет соответствующих навыков, квалификации, опыта или времени для выполнения функций председателя.

И довольно часто именно совладелец как никто другой заинтересован в скорейшем решении проблем своего дома.

– Напоследок дайте советы владельцам квартир, которые столкнулись с теми или иными нарушениями со стороны своего застройщика. Каков алгоритм их действий?

-Есть различные юридические механизмы покупки квартиры в новостройках. Для каждого механизма необходим свой алгоритм действий. Его может посоветовать специалист, ознакомившись с документами, которые вы подписали.

Поделитесь полезной информацией с друзьями:

Источник: //ckp.in.ua/ru/articles/16802

Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: //www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot