Покупка жилья (инвестиционный договор, простой вексель). Риски?

Риски при покупке акций – юридическая экспертиза

Покупка жилья (инвестиционный договор, простой вексель). Риски?

Собираетесь приобрести недвижимость по схеме покупки акций компании-«держателя»? Для начала предстоит проверить как сами объекты, так и юридическое лицо, на которое и они оформлены.

В настоящем заключении Правовым центром была проведена проверка и предложенной Заказчиком схемы по приобретению пакета акций организации. Фактической целью сделки была покупка зданий и земельных участков под ними, принадлежащих этой организации. Однако до недавнего времени организация вела активную хозяйственную деятельность, в связи с чем возникли вопросы кредиторской задолженности.

В том числе проведена поверка возможных рисков по оспариванию сделки, приобретения акций миноритариями, рисков, связанных с имуществом и хозяйственной деятельностью организации, финансовых последствий заключения сделки, а также предложены безопасна схема исполнения сделки, во избежание недобросовестных действий со стороны контрагента.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Заказчик намерен приобрести у ПАО «Ромашка» пакет акций акционерного общества «Тюльпан» (далее – АО «Тюльпан», Общество). Размер приобретаемого пакета – 78,69% от общего количества акций в т.ч. 9 357 обыкновенных (62,48% всего уставного капитала) и 2 550 привилегированных (16,7% всего уставного капитала).

Предварительно согласованная с продавцом схема продажи акций предусматривает:

  • приобретение Заказчиком (по договору уступки требований) задолженности АО «Тюльпан» в размере около 100 млн. руб. пред ПАО «Ромашка» и иными предприятиями группы Ромашка (ЗАО «Ромашка Полевая» и «Ромашка Проджект») с её оплатой в полном размере (по номиналу);
  • приобретение заказчиком акций по символической цене (10 000 руб.).

То есть достигнутая договорённость предполагает приобретение акций по стоимости имеющейся задолженности АО «Тюльпан» перед мажоритарным акционером.

Рассматриваемая задолженность основана на выданных АО «Тюльпан» векселях.

При этом АО «Тюльпан» в настоящее время деятельность практически не ведет. Соответственно, его ценность определяется в первую очередь принадлежащим организации недвижимым имуществом.

В состав недвижимости входят ряд зданий и сооружений на промышленной площадке (часть бывшего производственного комплекса) и объекты коммунальной инфраструктуры в.ч. инженерные сети.

При этом право на инженерные сети не зарегистрировано в ЕГРН.

Другая часть объектов, ранее входивших в производственный комплекс комбината, сейчас продана третьим лицам в связи с этим территория промышленной площадки в настоящее время разделена на значительное количество земельных участков, часть из которых также принадлежит третьим лицам. Земельные участки под объектами АО «Тюльпан» принадлежат обществу на праве собственности.

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

1. Устав АО «Тюльпан» содержит положения о преимущественном праве акционеров на приобретение продаваемых третьему лицу акций. Данные положения, вероятнее всего, не могут быть признаны противоречащими закону. Исключение данных положений из устава возможно только при единогласном ании всех акционеров (в т.ч. по привилегированным акциям), что на практике нереализуемо.

При этом преимущественное право покупки акций может быть реализовало акционером только в отношении всего предлагаемого к продаже пакета акций, правило о пропорциональном распределении акций межу акционерами применяется только если о реализации своего права заявит несколько акционеров.

Подробно – п.1 Заключения.

2. В уведомлении о предстоящей продаже акций третьему лицу кроме цены могут быть указаны и иные условия продажи.

В связи с этим целесообразно указать, что акции могут быть выкуплены акционером только при одновременном заключении с ПАО «Ромашка» договора уступки требований по указанной цене.

В таком случае вероятность покупки акций каким-либо миноритарным акционером представляется минимальной.

Подробно – п.1, п. 2.4. Заключения.

3. Предложенная схема с продажей акций по символической цене и отнесением практически всей их цены в счет оплаты уступаемых требований влечет риски:

  • использования миноритарными акционерами преимущественного права покупки акций практически бесплатно;
  • оспаривания сделки в случае банкротства ПАО «Ромашка» как совершенной с занижением цены;
  • оспаривания сделки по иным основаниям, так как в данном случае акции будут возвращены ПАО «Ромашка» в обмен только на полученную по договору купли-продажи акций символическую плату;
  • отказа продавца от завершения сделки после осуществления её первой части – уступки требований.

Подробно – п.2.1. Заключения.

4. Для исключения вышеуказанных рисков уступка требований и купля-продажа акций были должны быть оформлены как единая сделка. Необходимо исключить возможность их толкования как двух отдельных договоров.

Технически это наиболее целесообразно сделать путём заключения единого договора, включающего как куплю-продажу акций, так и уступку требований.

Также возможен вариант заключения двух договоров, исполнение которых будет взаимно поставлено под условие исполнения другого.

Подробно – п.2.2. Заключения.

5. В интересах покупателя произвести оплату уступаемых требований и акций только после поступления акций на лицевой счет покупателя и подписания акта о передаче требований. В то же время такой вариант, вероятнее всего, будет неприемлем для продавца.

В связи с этим целесообразно производить расчеты через аккредитив (или счет эскроу), средства на который вносятся покупателем сразу после заключения договора, но перечисляются продавцу только после передачи требований и зачисления акций на счёт покупателя.

Схема исполнения договора, упрощенно, будет следующей:

  • подписание договора;
  • внесение средств на аккредитив;
  • передача акций (передаточное распоряжение) и требований (двусторонний акт);
  • выплата средств с аккредитива поле поступления акций на счёт покупателя.

Договор уступки требований в таком случае заключается на условиях перехода требований в день подписания сторонами отдельного акта.

Подробно – п.4. Заключения.

6. Даже при реализации вышеуказанных рекомендаций представляется более целесообразным распределить общую цену покупки межу оплатой уступаемых прав и непосредственно покупкой акций в соизмеримых частях. Так уступку требований целесообразно осуществить по их рыночной стоимости в сходной ситуации, т.е. со значительным дисконтом. Покупку акций – по оставшейся части оговоренной цены.

Подробно – п.2.5. Заключения.

7. В договор целесообразно внести заверения продавца об обстоятельствах, имеющих существенное значение для практической ценности приобретаемых акций. В том числе:

  • о действительности прав продавца на акции;
  • об имуществе АО «Тюльпан» (перечень, наличие правоустанавливающих документов, отсутствие обременений, ранее заключённых договоров об отчуждении, судебных споров);
  • об отсутствии не учтенной кредиторской и налоговой задолженности, исков или претензий о взыскании, истребовании имущества или применении штрафных санкций.

За нарушение данных заверений целесообразно установить ответственность в виде неустойки, или, для случаев наиболее существенных нарушений, расторжения договора с возвратом всей уплаченной сумы и неустойкой. Причём данная ответственность будет наступать независимо от того, знал ли продавец о данных обстоятельствах.

Подробно – п.3.3. Заключения.

До заключения договора целесообразно произвести проверку приобретаемых акций и состояния дел АО «Тюльпан» по вопросам имущества и его обременений (в т.ч.

наличия правоустанавливающих документов на инженерные сети), достоверности указанной в бухгалтерском учёте кредиторской задолженности, риска претензий налоговых и иных контролирующих органов, а также по вопросам оформления земельно-правовых отношений.

Подробно – п.3.1, 3.2. Заключения.

ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ И ПОКУПКЕ АКЦИЙ

1. Подготовительный этап (п. 4.1. Заключения).

1.1. Проверка (на основании представленных продавцом документов и данных открытых источников) состояния дел АО «Тюльпан» и действительности прав продавца на акции. В том числе по вопросам:

  • действительности прав продавца на акции;
  • наличия у АО «Тюльпан» прав на недвижимое имущество, отсутствия обременений имущества, оформления земельно-правовых отношений (п. 3.1. Заключения);
  • достоверности сведений о кредиторской задолженности АО «Тюльпан» и судебных спорах, риска возможных претензий со стороны налоговых и иных контролирующих органов. (п. 3.2. Заключения);

1.2. Подготовка и согласование проекта договора (договоров).

1.3. Открытие лицевого счета покупателя в реестре акционеров АО «Тюльпан».

1.4. Выбор банка для расчетов по аккредитиву, предварительное согласование условий в части оплаты с банком.

Ориентировочный срок этапа 2-3 недели (зависит от продолжительности переговоров с продавцом).

2. Направление миноритарным акционерам сообщения о предстоящей сделке (п. 4.2 Заключения, выполняется параллельно с этапами 1.3-1.5.).

Акционерам через АО «Тюльпан» направляется предложение приобрести акции (строго весь продаваемый пакет) по цене планируемой продажи и с условием обязательного заключения договора уступки требований (в отношении всех планируемых к передаче требований ПАО «Ромашка») по указанной цене и на конкретных условиях. Для минимизации риска споров в будущем покупателю целесообразно контролировать весь процесс направления извещений акционерам.

Срок реализации преимущественного права – два месяца с момента направления уведомления продавцом в АО «Тюльпан».

3. Заключение договора и выставление аккредитива (п. 4.3. Заключения).

3.1. Заключение единого договора уступки требований и купли-продажи акций (либо одновременное заключение двух отдельных договоров).

3.2. Выставление покупателем аккредитива (или открытие счета эскроу) на сумму оплаты уступаемых прав (при продаже акций не по символической цене – также оплаты акций).

Ориентировочный срок этапа – 1 неделя.

4. Передача требований и акций (п. 4.4. Заключения).

4.1. Передача покупателю акций на основании распоряжения, направляемого держателю реестра. Получение выписки из реестра акционеров о зачислении акций на счет покупателя.

4.2. Передача требований (по двустороннему акту). Передача подтверждающих требования документов.

Ориентировочный срок этапа – 1 неделя.

5. Расчеты за уступленные требования и переданные акции.

На основании акта передачи уступленных требований и выписки о зачислении акций на лицевой счет покупателя осуществляется перечисление продавцу средств с аккредитива или со счета эскроу. Банк перечисляет средства после проверки соответствия переданных документов требованиям, указанным при открытии аккредитива.

Ориентировочный срок этапа до 8 рабочих дней с момента поступления всех документов в банк.

ОБОСНОВАНИЕ

1. Относительно преимущественного права покупки акций.

В соответствии с п. 8.2.5. Устава Общества акционер имеет право «отчуждать акции по возмездным сделкам третьим лицам при этом акционеры Общества имеют преимущественное право приобретения таких акций».

Таким образом, Устав Общества устанавливает преимущественное право акционеров на приобретение отчуждаемых третьим лицам акций. При этом в силу того же пункта согласие акционеров или самого общества на продажу акций третьим лицам не требуется.

Иных положений о преимущественном праве покупки акций и порядке его реализации Устав общества не устанавливает.

В соответствии с п. 3 ст.

7 ФЗ «Об акционерных обществах» уставом непубличного общества может быть предусмотрено преимущественное право приобретения его акционерами акций, отчуждаемых по возмездным сделкам другими акционерами, по цене предложения третьему лицу или по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества. В случае отчуждения акций по иным, чем договор купли-продажи, сделкам (мена, отступное и другие) преимущественное право приобретения таких акций может быть предусмотрено уставом непубличного общества только по цене, которая или порядок определения которой установлены уставом общества. Если иное не предусмотрено уставом общества, акционеры пользуются преимущественным правом приобретения отчуждаемых акций пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них.

Таким образом, установление в Уставе Общества права преимущественной покупки соответствует закону, если считать, что Общество правомерно приобрело статус непубличного.

Так согласно п. 3.1. Устава Общества оно является непубличным. В данном пункте указано «В соответствии с п.1 статьи 66.3 Гражданского кодекса Российской Федерации АО «Тюльпан» признается непубличным обществом».

При этом вопрос правомерности приобретения Обществом статуса непубличного (с учетом того, что оно создано в порядке приватизации в 1999 г. и изначально имело статус открытого), в рамках настоящего заключения не исследовался, поскольку соответствующие документы не представлены.

В то же время, поскольку устав АО «Тюльпан» в редакции, содержащей прямое указание на непубличный статус, зарегистрирован в 2015 г. (т.е. за пределами срока исковой давности) вопрос о том, что АО «Тюльпан» является именно непубличным можно считать закрытым.

Источник: //www.2m.ru/analitika/obzor-zakonodatelstva/item/analiz-riskov-pri-pokupke-nedvizhimosti

Хеджирование рисков – что это? Объясню простым языком

Покупка жилья (инвестиционный договор, простой вексель). Риски?

Привет, уважаемый читатель!

Вряд ли я ошибусь, если скажу, что тебе нужны деньги, пусть не миллионы долларов, но нужны. Да, ты, наверное, наслышан о всяких акциях, форексах, бинарных опционах.

Но скорее всего тебя уже запугали, сказав, что все это лохотрон и лудомания. А ты не задавался простым вопросом, а почему тогда олигархи и прочие миллиардеры вкладывают свои деньги в акции и неплохо на них зарабатывают?

А знаешь, почему у них получается? Все просто: они умеют управлять рисками и хеджировать их, говоря по-русски — страховать. Здесь ничего сложного нет. Ты сам все сейчас поймешь. Зная, что такое хеджирование рисков, возможно, когда-нибудь попробуешь стать чуть богаче и свободнее, не боясь потерять свои кровно заработанные деньги.

Что это такое — простыми словами

Как я уже говорил вначале, хеджирование это страхование рыночных рисков. Но если говорить простым языком, это метод компенсации вероятных убытков продавца или покупателя, если цена на его товар окажется не той, какую он ожидал.

Такая компенсация возможных убытков осуществляется за счет использования специальных финансовых инструментов — фьючерсных контрактов и опционов. Эти инструменты, как правило, покупаются и продаются на фондовой бирже.

Например, фермер вырастивший урожай кукурузы, рассчитывает, что по осени цена на его товар на рынке будет такой-то, он даже взял под это дело кредит в банке. Но оказалось, что цена осенью ниже его ожиданий.

Тогда наш фермер имеет риск продать свой урожай с убытком, да еще и оказаться должником у банка. Если страховать такой риск, используя услуги страховой компании, это обойдется дорого, да и не каждая страховая компания пойдет на это.

Если же использовать самый простой вариант хеджирования — купить, например, фьючерсный контракт на кукурузу еще весной по той цене, какую ожидает фермер, даже если цена осенью будет ниже ожиданий, он все равно продаст свою кукурузу по той цене, которая была указана во фьючерсном контракте. Иными словами, чтобы ни случилось с ценой кукурузы на рынке, фермер продаст ее все равно с прибылью.

Единственное, за что заплатит фермер, — это за цену фьючерсного контракта. Но эта цена на порядок ниже, если бы он воспользовался услугами страховщика или взял еще один кредит, чтобы расплатиться с долгами.

Всего на практике используется порядка 1200 финансовых инструментов, которые могут быть применены для страхования любого риска, практически в любой отрасли мировой экономики, в любом типе бизнеса.

Где чаще всего используется

Хеджирование рисков как метод страхования используется на многих типах рынков и бизнеса. Больше всего хеджирование применяется на фондовых, валютных, товарных и сырьевых биржах, где риски выше, прогнозировать цену акций и других биржевых активов значительно сложнее.

Кроме этого, хеджирование рисков используется:

  • в экспортных/импортных поставках, когда цена товара заранее страхуется за счет включения соответствующей оговорки в контракте. Это форвардные контракты. В торговле импортом используется практика страхования от колебаний валютных курсов, для этого компаниями-импортерами покупаются валютные фьючерсы или опционы;
  • для страхования кредитных рисков;
  • в сельском хозяйстве, когда страхуется цена будущего урожая;
  • в бизнесах, связанных с продажей сырья — нефти, газа, металлов, удобрений;
  • в туристической отрасли, когда, например, отели страхуют свои риски на случай, если будет спад потока туристов по причине обвала валютного курса денег в стране, откуда они ожидаются;
  • в строительной отрасли или девелоперских проектах, когда хеджируются риски, связанные со спросом на построенное жилье, который может оказаться ниже ожиданий.

Механизм хеджирования

Общий принцип работы схемы хеджирования заключается в том, что заранее фиксируется цена товара межу продавцом и покупателем, т.е. до момента непосредственной сделки.

В этом случае, когда заключается такой контракт, продавец исходит из своих предположений о цене товара в будущем, у покупателя на этот счет есть свои соображения. Заключенное такое соглашение между двумя сторонами является гарантией того, что товар будет продан именно по той цене, которая оговорена в таком контракте.

Такие соглашения раньше подписывались сторонами в виде форвардных контрактов. Сейчас контракты, используемые для хеджирования рисков, продаются в свободном доступе на любой фондовой бирже. Его купить не сложнее, чем приобрести товар в интернет-магазине. Для этого есть даже специальные мобильные приложения.

Инструменты хеджирования

Чтобы выполнить операции страхования рыночного риска, используются специальные формы договоренностей или контракты.

Хотя есть очень простые варианты хеджирования: например, рублевый вклад (депозит) в банке можно захеджировать покупкой наличных долларов (в соотношении на каждые 66 рублей вклада покупается 1 доллар).

А что есть из инструментов? Их насчитывается порядка 1200 штук, но все их можно разделить на две большие группы:

Фьючерсами

Фьючерс — это контракт поставки товара в будущем по фиксированной цене. Стороны, заключившие подобное соглашение, обязаны его исполнить. Т.е. продавец обязан продать, а покупатель купить.

На практике такие фьючерсы покупаются и продаются на фондовой бирже. Соответственно сторонами в сделке являются биржа и покупатель.

Фьючерсы имеют ограниченный срок действия. В основном этот срок ограничен 1 годом. Хотя есть фьючерсы более длительного исполнения.

Опционами

Застраховать рыночный риск можно опционами. В принципе, это тот же фьючерс, только стороны могут как исполнять свои обязательства, так и нет.

Если одна из сторон не хочет продавать опцион по такой-то цене или обе стороны не хотят далее участвовать в сделке, контракт просто автоматически утратит силу в указанный в нем срок.

Произойдет его экспирация без каких-либо штрафов и последствий для сторон.

Виды хеджирования

Используется несколько видов хеджирования.

Основные 3 типа хеджа:

  1. С использованием финансовых инструментов, фьючерсов, опционов, а также с использованием ценных бумаг — акций, валют и векселей.
  2. Товарный или натуральный, когда поставка одного товара страхуется поставками другого. Например, оптовая поставка нефти на внешний рынок хеджируется поставками бензина, дизтоплива на внутренний розничный рынок.
  3. Контрактное или договорное хеджирование, когда риски заранее прописываются в контрактах. Например, при заключении сделки на постройку дома по заказу муниципалитета заранее оговаривается, как бы ни сложились обстоятельства в будущем, город обязан выкупить у застройщика определенное количество квартир.

Методы и способы хеджирования рисков

Для хеджирования рисков на рынке используются такие методы, как:

  • опционный;
  • форвардный;
  • фьючерсный.

Стратегии хеджирования на финансовом рынке

На финансовых рынках используются две основные стратегии хеджирования:

  1. Краткосрочная, в виде приобретения опционов для страхования сделок по покупке или продаже акций. Операции на фондовом рынке (более 90%) проводятся с использованием краткосрочных опционов типа «пут» и «колл».
  2. Долгосрочная. Реализуется при помощи покупки фьючерсных контрактов для защиты инвестиций в ценные бумаги на длительные сроки — более 6 месяцев.

Способы и цели применения хеджирования

Выбор способа хеджирования рисков во многом определяется тем, для каких это будет служить целей.

На практике существует множество алгоритмов. Например, если имеется долгосрочная цель застраховать инвестиции в акции российских компаний на период в несколько лет, лучше для этого подойдет метод натурального хеджа, в виде отрытого валютного депозита в долларах.

Еще лучше — покупка американских казначейских облигаций. Если же у бизнесмена есть только краткосрочная цель — застраховать партию ширпотреба из Китая — оптимальным будет вариант купить опцион на доллары, который ему обойдется в «копейки».

Примеры хеджирования

Приведенный мною в начале статьи пример, иллюстрирующий механизм работы хеджирования рисков, далеко не исчерпывается сельским хозяйством. Самыми близкими, наверное, моему читателю будут случаи, связанные с рублями и банковскими депозитами. На них почти 70% населения копит на старость, на новую машину или на поездку в Крым.

Допустим, вы имеете желание открыть депозит на 5 000 000 рублей на 5 лет. Как сделать так, чтобы инфляция за 5 лет не уполовинила ваши сбережения? Есть несколько вариантов.

Самый простой:

  • 1,4 млн. руб. кладете в один банк;
  • еще 1,4 млн. руб. в другой банк;
  • на оставшиеся 2,2 млн. покупаете доллары и открываете долларовый депозит на 1 год с продлением и капитализацией процентов, но уже в третьем банке.

По этой схеме вы сделаете двойную страховку (двойной хедж риска) — получите гарантию возврата вклада по линии АСВ и нивелируете риск обесценения рубля против доллара, которое обычно случается каждые 5-7 лет.

Заключение

Резюмируя сказанное, хотел бы отметить, хеджирование не является 100% гарантией того, что оно избавит вас от риска и можно покупать все что угодно. Эта модель работает только тогда, когда инвестор, вкладчик банка или бизнесмен четко понимает, каких он должен достичь целей и какие для этого лучше всего подойдут финансовые инструменты.

Остались вопросы по рискам и их хеджирование? Добро пожаловать в обсуждения.

Источник: //greedisgood.one/khedzhirovanie-riskov

Как безопасно купить квартиру в строящемся доме напрямую от застройщика?

Покупка жилья (инвестиционный договор, простой вексель). Риски?

Строительство новостроек в России продолжается. Застройщики предлагают множество способов оформления договоров, которые нередко оказываются юридически неграмотными либо откровенно мошенническими. Во избежание обмана следует разобраться в нюансах заключения подобных договоров.

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд преимуществ:

  1. Отсутствие проблем с капитальным ремонтом дома.
  2. На первоначальном этапе строительства покупатель может самостоятельно определить желаемую планировку своего жилья.
  3. Приобретение жилплощади на первичном рынке обойдется для клиента на много дешевле, чем аналогичный вариант на вторичном.

С юридической точки зрения покупка квартиры на этапе строительства не влечет возможных судебных тяжб, которые могли возникать у предыдущих владельцев. Такие прецеденты стали не редки после принятия нового Жилищного кодекса.

Недостатки в приобретении квартир на этапе строительства

Основным является финансовый риск. В независимости от условий договора клиент может лишиться своих денежных средств, если застройщик окажется недобросовестным.

Строительство может быть приостановлено по причине умышленного банкротства.

На процесс несостоятельности строительной компании может оказать влияние экономическая ситуация в стране, так как строительство осуществляется на протяжении нескольких лет.

Сроки строительства могут затянуться, превышая указанные в договоре, а, следовательно, у владельца жилья не будет возможности въехать в собственное жилье на протяжении определенного времени.

Правовые последствия приобретения жилья в строящемся доме

Заключая сделку на покупку квартиры важно обратить внимание на документацию компании, которая будет заниматься строительством.

Наиболее важным документом является разрешение на строительство.

Договор на покупку жилья накладывает на покупателя обязательства, при неисполнении которых могут наступить нежелательные правовые последствия. Будущий владелец должен быть осведомлен о штрафных санкциях, которые могут быть к нему применены.

Если договор предполагает рассрочку — четко должны быть прописаны сроки платежей, процент по ней и санкции за нарушения данных условий.

Будущий собственник должен быть осведомлен о сроках сдачи его квартиры, и какую ответственность несет застройщик за их неисполнение.

Способы оформления договора на покупку недвижимости

Согласно российским законодательным актам приобретение права собственности на квартиру, которая находиться на стадии строительства, невозможно. Совершение сделок с ней, как с объектом недвижимости, становится доступным только после ввода в эксплуатацию всего многоквартирного дома.

У покупателя появляются только права в отношении жилплощади, которые оговорены в документах. Они могут разниться в зависимости от способа оформления договора на покупку.

В отечественной практике способов оформления представлено несколько:

В практике строительства домов существуют и дополнительные схемы продажи квартир, такие как продажа векселя или договор предварительной купли-продажи. Но они в большей степени выгодны для застройщиков, нежели чем для покупателей.

Данный способ покупки жилья в многоквартирном доме получил в России наибольшее распространение. Это связано с основным преимуществом долевого участия в строительстве – возможность купить недвижимость на 30% дешевле.

Суть участия в доле сводиться к тому, что строительная компания собирает средства дольщиков, на которые затем осуществляется возведение дома.

После сдачи дома в эксплуатацию осуществляется переоформление квартир в собственность инвесторов.

Однако, недостатки у данного способа все же есть: вернуть средства при банкротстве застройщика нельзя, кроме того, он также имеет право менять проектную декларацию без согласия клиента.

Приобретение недвижимости по договору паевого взноса

Такой договор заключается между застройщиком и будущим владельцем жилья, в рамках которого пайщик в определенный период времени вносит оговоренную сумму денежных средств.

Особенностью паевых взносов является то, что на него не распространяется действие ФЗ № 214. В связи с этим срок сдачи официально может переноситься не единожды.

Преимущество такого договора состоит в возможности дольщиков вносить средства и после сдачи дома в эксплуатацию.

Покупатель жилплощади может застраховать свои риски, воспользовавшись услугами страховых компаний.

Вместе с тем, договор паевого взносане подвергается регистрации. И в случае недобросовестности застройщика, еще на этапе строительства квартира может неоднократно перепродаваться нескольким покупателям.

Строительная компания может прописать в договоре более высокую конечную стоимость жилья, так как не ограничена действием закона.

Условия оформления инвестиционного вклада

При строительстве многоквартирных домов между участниками может заключаться инвестиционный договор.

Данный вид договорных отношений регламентируется ФЗ № 39, в котором регулируются инвестиционные отношения.

На основании инвестиционных вкладов у застройщика появляются обязанности перед инвестором и права требования денежных средств в объеме установленным договором.

Заключаемый договор должен содержать определенные условия передачи инвестору квартиры и порядок внесения платежей.

Инвестиционный договор предполагает право инвестора переуступить строящеюся жилплощадь до сдачи ее в эксплуатацию. Для этого заключается договор переуступки прав.

Переуступка прав требования на недвижимое имущество

Договор цессии является распространенным видом долевого строительства.

Его отличительной чертой является ограниченность сроков заключения. Дольщик имеет возможность переуступить свои право до момента подписания передаточного акта.

Применяется право переуступки при необходимости дольщиком вернуть свои средства без уплаты штрафов, которые предусматриваются в долевом строительстве.

Инвестор получает прибыль, так как по мере строительства дома стоимость квартир возрастает.

Такая форма договора несет в себе риски, такие как:

  1. Признание договора цессии недействительным. С юридической точки зрения, требования предъявляются к цеденту, но не к застройщику.
  2. Риск двойной переуступки. В российской практике такая ситуация встречается довольно часто, и зачастую права остаются у первого покупателя квартиры, который надлежащим образом зарегистрировал право собственности.
  3. Риск банкротства застройщика. Следует отметить, что данный риск присущ каждому способу оформления договора, так как зависит от многих факторов, в том числе экономической ситуации в стране.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Создание кооперативов в России практикуется несколько десятков лет.

Суть сделки заключается в том, что строительство дома финансируется исключительно за счет денежных средств дольщиков.

Жилищно-строительные кооперативы регулируются Гражданским кодексов РФ, целью их создания является строительство многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.

Кооператив может предоставить своим участникам ссуды для покупки квартиры.

Вступление в простое товарищество

Распространение при строительстве домов получил договор простого товарищества.

Он предполагает объединение вложений участников товарищества для достижения цели – в данном случае строительства жилья.

Участники товарищества ведут совместную деятельность, и доля ответственности определяется вложением денежных средств.

Как избежать мошенничества при приобретении недвижимости в строящемся доме?

Первичный рынок недвижимости в России отличается наличием большого количества мошенников. Правительство разрабатывает законодательные акты, которые защищают права граждан, однако, мошенники постоянно придумывают новые схемы заключения фиктивных сделок.

Избежать подобных ситуации покупатель может при соблюдении определенных условий.

В первую очередь необходимо получить достоверную информацию о деятельности застройщика.

Для это нужно использовать государственные реестры:

  1. Единый реестр компаний. В нем собрана информация о статусе юридического лица, сроках работы на рынке, нахождении на стадии ликвидации.
  2. Обремененный реестр. В нем собраны данные о судебных исках, как в отношении самого застройщика, так и в отношении объекта строительства.
  3. Реестр ипотек, созданный на государственной основе. Покупатель квартиры может удостовериться в отсутствии ипотечного кредита на строящийся объект.

Залогом удачной покупки квартиры в новостройке является проверка наличия всех необходимых разрешений на строительство дома на занимаемом земельном участке:

Проверке подлежит также кадастровый паспорт участка, в котором должна иметься отметка о строительстве на нем многоэтажного жилого дома.

У застройщика должно быть разрешение на подключение ко всем необходимым коммуникациям.

Распознать мошенничество иногда оказывается непросто, но покупателю следует обратить внимание на некоторые особенности предложений строительной компании.

Должна вызвать подозрение низкая стоимость объекта, если она отличается от рыночной более, чем на 25%. В данном случае до сделки следует проверить документацию компании более тщательно либо вовсе отказаться от заключения договора.

: Как купить квартиру в новостройке с минимальным риском?

В сюжете рассказывается как правильно выбрать надежного застройщика при покупке жилья на этапе строительства, какие ошибки совершают граждане при приобретении недвижимости существуют на данном этапе.

Источник: //propertyhelp.ru/kvartira/dolevoe-stroitelstvo/kvartira-ot-zastrojshhika.html

Схемы продажи квартир в новостройках

Покупка жилья (инвестиционный договор, простой вексель). Риски?

Инвестор, который планирует сделать капиталовложение в объект недвижимого имущества, должен быть знаком с основными финансово-правовыми схемами продажи квартир в новостройках. При выборе объекта финансирование немаловажную роль сыграет тип схемы, предложенной застройщиком.

Все схемы по продаже квартир в новостройках могут быть условно поделены на следующие разновидности:

  • законные схемы, конструкция которых прямо предусмотрена законом, среди них:

    продажа посредством заключения договора участия в долевом строительстве;     продажа путем выпуска жилищных сертификатов;     продажа через членство в жилищных кооперативах;

    продажа с помощью заключения договора купли-продажи будущего объекта;

  • обиходные схемы, то есть те, которые не были прописаны в законодательных актах, однако они нашли активное применение застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений. К подобным схемам относят:

    вексельную схему продаж;     продажу путем заключения договора соинвестирования;     продажу посредством заключения предварительного договора купли-продажи;

    продажу через целевое фондирование.

Продажа квартиры в новостройке по ДДУ

Схема, при которой спонсор участвует в договоре долевого строительства, – это наиболее распространенный способ приобретения жилого помещения в возводимом здании.

Законодатель предусматривает обязанность застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с инвесторами ДДУ, чтобы повысить юридическую безопасность положения долевых инвесторов.

Если такой договор был заключен, то к правоотношениям застройщика и инвестора применяется ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Этот нормативный акт включается в себя ряд полезных юридических гарантий.

Юридические гарантии для инвестора

ФЗ N 214-ФЗ предусматривает норму, согласно которой застройщик вправе привлекать долевые инвестиции, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый территориальный участок, а также оформил разрешение на строительство.

При обстоятельствах, когда при продажах применяется реклама, за застройщиком закрепляется обязанность опубликовать публичную декларацию на свой строительный проект. Такая декларация должна содержать сведения о проекте и о самом застройщике.

Административная ответственность

Если застройщик получает денежные инвестиции от граждан в долевое строительство квартир в новостройках, нарушая при этом законные требования, то он будет привлечен к юридической ответственности в виде административного штрафа. Размер штрафа не может превышать сумму в 1 млн. рублей. При этом стоит помнить, что штраф будет взыскиваться за каждый случай нарушения отечественного законодательства отдельно.

Запрет на привлечение инвестора до оформления ДДУ

Закон закрепляет норму, которая не позволяет застройщикам привлекать долевые инвестиции от граждан на цели реализации строительного объекта до момента, пока стороны не заключат договор участия в долевом строительстве.

Соглашение считается заключенным, когда оно прошло через юридическую процедуру по государственной регистрации договора.

Регистрация позволяет спонсорам избежать ряда рисков, а именно, двойной продажи квартиры в новостройке нескольких инвесторам.

Обеспечение обязательств

Обязанность обеспечения исполнения обязательств реализуется застройщиком путем принятия поручительства или приобретения ипотечного кредита на земельную территорию, подготовленную для строительства новостройки. С начала 2014 года вступили в юридическую силу нормы, касающиеся обязанности по страхованию ответственности застройщика перед долевыми инвесторами.

Дополнительные гарантии

Операция страхования может быть заменена обеспечением исполнения обязательств в виде поручительства банка. В ФЗ 214-ФЗ содержит перечень иных юридических гарантий, предоставленных долевым инвесторам. К примеру, инвестор имеет возможность заявить об:

  • одностороннем отказе от исполнения договора;
  • получении законных неустоек;
  • установлении гарантийных сроков качества построенной квартиры;
  • обязанности застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов;
  • обязанности застройщика по опубликованию данных, касающихся проекта строительства объекта недвижимого имущества.

Схема продажи по ДДУ

Алгоритм действий для реализации схемы. Осуществление этой схемы предполагает ряд этапов, к которым следует отнести:

  1. составление ДДУ, его подписание сторонами договора и государственная регистрация в органах Росреестра;
  2. оплата инвестиций застройщику;
  3. заключение дополнительного соглашения, которое оформляется после завершения строительство многоквартирного дома. Соглашение должно быть зарегистрировано в государственных органах, производивших постановку на учет основного договора. Дополнительное соглашение, прилагаемое к ДДУ, уточняет площади помещения по обмерам БТИ и цену договора;
  4. уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию, признание сооружения готовым к передаче в собственность инвестора;
  5. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на квартиру в новостройке.

Особенности схемы по заключению договора участия в долевом строительстве

Схема продаж по ДДУ – это удобный способ заключить договор на приобретение недвижимого имущества, находящегося на стадии возведения. Многие банки и кредитные организации соглашаются предоставить гражданам денежные средства в рамках договора целевого ипотечного кредитования, которые направлены на инвестирование строительных проектов.

Большинство застройщиков еще перед заключением официального договора занимаются согласованием условий о предлагаемых банками ипотечных программах. Данные действия в значительной степени ускоряют бизнес-процессы и позволяют сторонам получить максимальное количество прибыли от сделки.

Перепродажа прав на квартиру

Если долевой инвестор пожелает продать застройщику права на требования по ДДУ, то он может сделать это после оплаты всех инвестиций застройщику. В пункте 1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрен иной порядок.

Закон говорит о продаже прав на квартиру в строящемся здании только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового инвестора.

Следует помнить, что для продажи прав будет необходимо заключение дополнительного соглашения между застройщиком, прежним и новым долевым инвестором.

Продажа через жилищные кооперативы

Что такое жилищный кооператив. Приобретение права собственности на жилое помещение в возводимом сооружении посредством жилого кооператива – это второй по полярности метод. Под жилищным или жилищно-строительным кооперативом законодатель подразумевает такую некоммерческую организацию, которая создана на основе принципа членства на добровольной основе.

Цель организации жилищного кооператива – это реконструкция или строительство за счет членов кооператива многоквартирного дома. Членом жилищного кооператива может стать шестнадцатилетнее физическое лицо или юридическое лицо. Деятельность кооперативов урегулирована в нормах Жилищного и Гражданского кодексов РФ.

Особенности приобретения квартир через жилищные кооперативы

Причина роста популярности названной финансово-правовой схемы состоит в освобождении застройщика от заключения ДДУ. К правоотношениям между застройщиком и инвестором не будут применяться нормы ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

На практике считается, что процедура продажи жилых помещений в новостройках таким способом, является наиболее простой и выгодной для каждой из сторон сделки.

Раньше законодатель не выставлял перед кооперативами обязанности обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций.

Однако это стало провоцировать ситуации, когда кооперативы занимались мошенничеством путем привлечения долевых инвестиций без наличия выделенной под застройку земли и разрешительной документации.

Изменения законодателя

Источник: //ce-na.ru/articles/otsenka-imushchestva/shema_prodazi_kvartir_v_novostroykah/

Юридическое дело
Добавить комментарий