Как не потерять имущество в залоге при невыплате кредита?

Узнаем, что будет, если не платить ипотеку

Иногда у заемщиков возникают особые финансовые ситуации,вследствие которых вносить ежемесячный взнос по ипотеке становится невозможным. При этом причины для неуплаты по ипотеке могут быть уважительными.

Они могут быть связаны с нестабильной экономической ситуацией в стране и снижением заработка — платить существенный ипотечный взнос в данном случае становится затруднительно.

В данной статье рассмотрен вопрос о том, что делать заемщикам, если им нечем платить взносы по ипотечным обязательствам, а также возможные пути решения для предотвращения значительных последствий.

Возможные последствия неоплаты

При отсутствии внесения ежемесячных платежей банковское учреждение всегда предпринимает довольно строгие меры. Заемщику необходимо заранее обратиться в банк и написать заявление о специальной отсрочке платежа. Данная услуга действует, если у клиента есть действительно серьезные причины, по которым он временно не может вносить ипотечные платежи ежемесячно.

В случае если клиент не обращается в банковское учреждение и игнорирует звонки, поступающие от кредитного менеджера, банк вправе незамедлительно обратиться в суд, который вряд ли будет на стороне заемщика. В результате можно потерять взятую в ипотеку недвижимость, при этом все неустойки и штрафные санкции придется оплачивать дополнительно.

При условии невыполнения долговых обязательств банк также подключает помощь коллекторских служб для выяснения обстоятельств неуплаты.

При отсутствии ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту банк может принять ряд мер по отношению к неплательщику:

• Ежедневные звонки по выяснению причин существующей просрочки ипотечного займа. Дополнительно клиенту могут высылатьсяSMSуведомления о наличии просрочки;
• Решение всех возникающих споров в досудебном порядке. Для этого клиент может быть вызван в финансовое учреждение для выяснения причин неуплаты по кредиту и возможного принятия альтернативных решений в виде рефинансирования ипотеки;
• Банк вправе подать на неплательщика по кредиту в суд, если имеются факты длительной неуплаты по ипотечному займу;
• Принудительное принятие решения суда о взыскании всей существующей ипотечной задолженности в совокупности с начислением процентов.

При этом если клиент не присутствует на судебном заседании, ипотечное имущество, находящееся в залоге у банковской организации, обратившейся в суд, может быть продано с аукциона по сниженной стоимости.

Что будет с квартирой?

Если сумма долга по неуплате за ипотеку составляет более 5% от общего долга по кредиту, банк вправе изъять недвижимое имущество по закону.

Если сумма задолженности ниже данной суммы, банковское учреждение может наложить арест на залоговое имущество. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть в любое время быть продана с аукциона.

При этом цену банковское учреждение назначает гораздо ниже рыночной.

Любой финансовой организации важно вовремя получить не только общую сумму взятого кредита, но также все начисленные проценты, штрафы и пени.

При этом банк руководствуется политикой, при которой при продаже квартиры с аукциона средства, полученные от продажи, уходят в первую очередь на погашение штрафов, затем процентов, а уже потом гасится основной ипотечный кредит.

В результате в некоторых случаях суммы, вырученной с продажи жилья с аукциона, не хватает на погашение основного долга. По решению суда оставшаяся сумма будет списываться ежемесячно с заработка заемщика.

При неуплате ипотечных финансовых обязательств, личная кредитная история заемщика обязательно пострадает — в результате клиент уже не сможет брать кредиты в дальнейшем. Даже небольшую сумму займа будет сложно получить с отрицательной репутацией КИ.

Кроме этого заемщику придется постоянно общаться с коллекторскими агентствами и уплачивать все долговые обязательства с ежемесячного заработка.

Особенности политики Сбербанка

Сбербанк предпринимает достаточно строгие меры к неплательщикам по ипотеке. Первые уведомления поступают уже после нескольких дней просрочки, через месяц банк принимает более серьезные меры.

Для начала все решения по неуплате могут быть выяснены в досудебном порядке.

Далее по истечению 3-х месяцев в банк обратиться в суд за получением решения суда, согласно которому квартиру в дальнейшем могут изъять.

Как поступить, если нет возможности платить?
В случае возникновения проблем с ежемесячным взносом обязательных платежей заемщику важно заранее обратиться в банк для написания соответствующего заявления об отсрочке платежа или реструктуризации. Необходимо иметь весомые причины для возможности воспользоваться данной программой, при этом в некоторых случаях банк идет на уступки и оформляет услугу в срочном порядке до начисления штрафных санкций.

Также можно дополнительно написать заявление о возможности рефинансирования кредита, а также изменения общего графика внесения платежей. В некоторых случаях заемщик может экстренно продать жильё и внести значительную сумму общего ипотечного займа, а также дополнительных процентов.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/chto-budet-esli-ne-platit-ipoteku/

Караул! Единственное жилье заберут за долги (на самом деле не совсем)

Если суд решит обратить взыскание на недвижимость, ее будут продавать. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, исполнительный сбор и судебные издержки.

Чтобы должники не остались на улице, после продажи они в любом случае получат деньги на покупку жилья по минимальной норме на всех членов семьи.

То есть семья с двумя детьми сможет купить какое-то жилье, даже если квартира не покроет сумму долга.

Квартиру заберут,

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/flat-for-debts/

Как спасти ипотечную недвижимость? | Касьяненко и Партнеры

1. Прекратить взаимоотношения Банка и имущественного поручителя;
2. Вывести залоговое имущество из под ипотеки;
3. Снять запрет на отчуждение залогового имущества;
4. Спасти практически любое недвижимое залоговое имущество;
5. Остановить принудительное взыскание на залоговое имущество

Закон «Об ипотеке» определяет ипотеку как один из видов обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, но за счет которого ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником, обеспеченным ипотекой, обязательства получить удовлетворение своих требований. Основанием для возникновения таких обязательств по имущественному обеспечению в виде ипотеки является заключение кредитного договора. Залоговое имущество банков.

У Ипотекодателя практически всегда есть способы противодействовать обращению взыскания на предмет ипотеки.

При помощи этих способов ипотекодатель (должник, имущественный поручитель) может, как минимум, затянуть процесс обращения взыскания на предмет ипотеки на значительный срок (вплоть до затягивания процесса на несколько лет), как максимум – добиться признания договора ипотеки недействительной сделкой, незаключенным договором или ипотеки прекратившейся. Банк залоговое имущество.

Практика Юридической компании “Касьяненко и Партнеры”:

Свои требования о прекращении договора ипотеки (имущественного поручительства) наши юристы обосновывают тем, что поскольку ипотекодатель является имущественным поручителем, то, в данном случае, договор ипотеки является смешанным договором, который содержит в себе элементы договоров залога и поручительства, а значит, в случае изменения основного обязательства без их согласия, ипотека прекращается на основании ч.1 ст.559 Гражданского кодекса Украины.

Удовлетворение подобных исков ведет к прекращению обязательств по договору ипотеки и фактически лишает Банки средств обеспечения исполнения должником основного обязательства.

Вывод: на сегодняшний день ипотека является одним из самых наболевших вопросов для большинства людей, которые приобрели ранее квартиры, дома, дачи, земельные участки в кредит и, сегодня, в связи с финансовым кризисом, не в состоянии его отдать.

Для того, чтобы не потерять последнее жилье, есть множество законных оснований вывести имущество из-под ипотеки

1. Статья 17 Закона Украины “Об ипотеке” предусматривает основания прекращения ипотеки. Ипотека прекращается в случае признания ипотечного договора недействительным.

   Юридическая компания «Касьяненко и Партнеры» помогает имущественным поручителям (ипотекодателям) по кредитам спасти практически любое недвижимое залоговое имущество, прекратить договорные отношения с Банком по договорам ипотеки, прекратить имущественное поручительство.

2. Законом Украины «Об ипотеке» предусмотрено право ипотекодателя (заемщика или имущественного поручителя) обжаловать на любой стадии продажи противоправные действия по продаже предмета ипотеки. Например, ст.

   48 ЗУ «Об Ипотеке» предусматривает право обжаловать результаты открытых торгов, в соответствии с которой ипотекодержатель, ипотекодатель, должник и любой участник открытых торгов в течение трех месяцев со дня проведения торгов имеет право обжаловать их результаты в суде по местонахождению недвижимогоимущества.

3. Статья 652 ГК Украины.

   В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.

4. Ст.

   18 Закона «О защите прав потребителей», которой определен порядок признания недействительными условий договоров, которые ограничивают права потребителей.

5. Согласно ч.6 ст.

   203 ГК Украины сделка, которая совершается родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, в несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

6. В силу ст. 22 СКУ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью. Согласно ст. 65 ч.

   3 СК Украины для заключения одним из супругов договоров относительно ценного имущества, согласие второго из супругов должно быть подано в письменном виде.

7. Согласно ч.1 ст.

   559 ГК Украины поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также, при изменении обязательства без согласия поручителя, вследствие чего увеличивается объем его ответственности.

8. Статья 225 ГКУ.

   Правовые последствия совершения сделки дееспособным физическим лицом, которое в момент его совершения не осознавало значение своих действий и (или) не могла руководить ими.

9. Статья 223 ГКУ. Правовые последствия совершения сделки физическим лицом, гражданская дееспособность которого ограничена, за пределами его гражданской дееспособности.
10. Статья 227 ГКУ. Правовые последствия заключения юридическим лицом сделки, которую она не имела права совершать.
11. Статья 228 ГКУ. Правовые последствия совершения сделки, которая нарушает публичный порядок.
12. Статья 229 ГКУ. Правовые последствия сделки, которая совершена под влиянием заблуждения.

Все выше перечисленные правовые нормы могут применяться при признании недействительным ипотечного договора. Для полного выяснения правовой природы конкретного договора ипотеки необходим тщательный юридическо-экономический анализ всей правовой конструкции кредитных обязательств.

Мы поможем нашим клиентам прекратить взаимоотношения, вытекающие из договора ипотеки (имущественного поручительства), тем самым уберечь имущество поручителя от противоправных действий Банков

Источник: https://www.kasyanenko.com.ua/spory-s-bankami/kak-spasti-ipotechnuyu-nedvizhimost

Доступно и быстро – пожалуй, именно это привлекает россиян в потребительских кредитах, однако купленный в долг телевизор, шуба или путевка на Мальдивы может сыграть злую шутку с жильем заемщика.

Юристы и эксперты банков рассказали сайту “РИА Недвижимость”, что делать, если задолженность по потребительскому кредиту не уменьшается, срок просрочки растет, а от кредиторов периодически поступают звонки с угрозой взыскания “квадратных метров” в качестве погашения долга.

Внимательность к условиямВ настоящее время кредиты настолько доступны, что их можно набрать, как говорится, сколько душе угодно.

Один из главных советов кредиторов, опрошенных “РИА Недвижимость”, потенциальным заемщикам – правильно оценивать свои возможности при оформлении кредита на определенную сумму и иметь финансовую “подушку безопасности” в размере нескольких ежемесячных платежей.

Конечно, если заемщик будет добросовестно относиться к обязанностям, то никаких проблем и лишних взаимодействий с банком не возникнет.На момент получения кредита опасения, что могут возникнуть финансовые трудности, как правило, отсутствуют. Но именно здесь нужно проявить осторожность.

Нужно внимательно прочитать договор и посмотреть, не содержит ли он “опасных” условий, рассказывает юрист адвокатского бюро DS Law Мария Понаморева.

По ее словам, насторожить может, к примеру, формулировка “в период действия кредитного договора стороны вправе заключать иные договоры об обеспечении исполнения обязательств заемщика, которые кредитор сочтет достаточными для обеспечения своих интересов”. Она обращает внимание, что банк не имеет права в одностороннем прядке изменять существенные условия кредитного договора.Кроме того, нужно быть внимательным при выборе способа обеспечения обязательств по кредитному договору, а это может быть, поручительство третьих лиц, неустойка, залог движимого, а также недвижимого имущества, в том числе и квартиры, замечает директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов.При этом необходимо учесть важный момент, что залог квартиры прописывается не в самом кредитном договоре, а в отдельном договоре, который подлежит государственной регистрации, замечает Шиляев.

Основание для взыскания

Обычно залог квартиры выбирают, когда сумма кредита составляет порядка 80% от стоимости квартиры вместе со всеми процентами, рассказывает юрист адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамази Мстоян.

Квартиру следует закладывать, если сумма займа начинается от 1,5 миллиона рублей, отмечает заместитель председателя правления банка “Югра” Дмитрий Шиляев. Кстати, в этом случае процентная ставка по кредиту в некоторых банках может быть снижена.

А если же речь идет о сумме в 100 или 300 тысяч, то не стоит “закладывать” банку свою жилплощадь, иначе в случае просрочки “попадание на метры” будет не вполне обосновано суммой долга.

Мстоян предупреждает, что в случае неплатежеспособности банк может в судебном порядке обратить взыскание на любое имущество, за исключением того, которое прямо указано в законе.

Так, говорит юрист, банк не вправе взыскать с должника жилое помещение или его части, являющиеся для заемщика и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.Если же клиент банка выбирает способом обеспечения обязательств по договору залог квартиры, в этом случае банк может обратить на нее взыскание через суд или во внесудебном порядке, предусмотренном в договоре, подчеркивает Пахомов. Причем не имеет значения, единственное это жилье у должника или же нет.

Найти компромисс

Ситуации у должников могут возникнуть самые разные – от единичного пропуска ежемесячного платежа до потери работы. Конечно, банку не выгоден неплатежеспособный клиент, поэтому в первую очередь он идет на уступки, к примеру, предлагает реструктуризировать кредит или “заморозить” выплаты.

Но это не освобождает клиента от погашения долга, говорит эксперт ВТБ 24.К примеру, платежные каникулы позволяют заемщикам временно снизить долговую нагрузку. Мера эффективна для клиентов, столкнувшихся с временными финансовыми трудностями вследствие, например, потери работы или декретного отпуска, рассказывают в Банке Москвы.

“Если имеется просроченная задолженность, которая не погашена, желательно в кратчайшие сроки закрыть просрочку или обратиться в банк для рассмотрения другого варианта решения вопроса, например, реструктуризации долга”, — отмечает Шиляев.

По его словам, реструктуризация долга включает в себя различные схемы, в том числе отсрочку платежа, изменение размера ежемесячного платежа с распределением задолженности на весь срок, а также увеличение срока кредитования.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации долга требуется заявление клиента в свободной форме с указанием причин образовавшейся задолженности и описанием возможности погашения задолженности перед кредитором. Дополнительно к заявлению прикладываются документы, подтверждающие факты, описанные в заявлении.

Дотянули до суда

Эксперты банков в один голос заявляют, что ситуация, когда специалисты кредитной организации звонят должнику, допустившему просрочку, и угрожают отобрать квартиру, которая не является предметом залога, просто не допустимы. В случае назойливых угроз, заемщик может обратиться в правоохранительные органы.

Но даже в том случае, если квартира является предметом залога, кредитные организации обязаны направлять должнику официальное уведомление-требование, в котором фиксируются сроки для погашения просроченной задолженности. И уже в случае несоблюдения этих сроков дело передается в суд.

Банк всегда дает время путем переговоров урегулировать сложившуюся ситуацию, уверяет эксперт из банка “Югра”.

Когда все варианты исчерпаны

Если ситуация с выплатой кредита патовая – квартира в залоге, банк уже шел на уступки, а платить все равно нечем, юристы советуют не пугаться и не прятаться, а еще раз обратиться к банку и договориться о самостоятельной реализации квартиры.

Так, заемщик приобретает возможность продать квартиру за более высокую цену, чем с продажи с открытого аукциона или конкурса по решению суда, полностью погашает свои долги по кредиту и имеет шанс сохранить для себя максимум средств.

Источник: https://realty.ria.ru/20150202/404256435.html

Вывод имущества из-под залога: как избежать неприятностей в 2019 году

Недавно мы получили письмо от неизвестной компании, предлагающей услуги по выводу имущества из-под залога путем «оспаривания договора залога, судебного ареста имущества с целью обеспечения и других действий, отягощающих и ограничивающих гражданский оборот имущества и права собственника имущества». Prostobank.ua решил разобраться, что может скрываться за таким предложением, и какими будут риски при пользовании предлагаемыми услугами.

Сами методы работы, предлагаемые загадочной компанией, весьма обычные в юридической практике. Обычно, помимо, конечно же, полного погашения кредита, для вывода имущества из-под залога банка могут использоваться следующие поводы.

Если у вас есть альтернативное имущество, которое вы можете предоставить в качестве залога, то можно предложить банку произвести замену. «Если у должника есть иное равноценное имущество, он может предложить его в качестве замены предмета залога», – комментирует Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua.

В некоторых случаях можно говорить даже об уменьшении стоимости залога – если часть кредита уже погашена, то новый залог может быть дешевле, поскольку будет обеспечивать меньшую сумму кредита, чем изначальная. Однако такие вопросы следует решать в индивидуальном порядке с банком – общепринятой практики на этот счет не существует.

• Признание недействительным кредитного договора

Если альтернативного залога у вас нет, то можно оспорить сам кредитный договор. Это возможно в том случае, если его заключение произошло с нарушением закона. Например, договор подписан без письменного согласия супруга/супруги заемщика.

Также в последнее время распространены случаи признания недействительными договоров на кредиты в иностранной валюте на основании отсутствия у банков индивидуальной лицензии на выдачу таких кредитов.

Но, как показывает практика, подобные решения судов первой инстанции могут быть отменены апелляционным судом.

В случае успешного оспаривания вашу недвижимость или другое имущество выведут из залога. Правда, в этом случае следует быть готовым к тому, что и кредит придется вернуть банку сразу и в полном размере.

«Признание недействительным основного обязательства означает, что каждая из сторон должна вернуть второй стороне все полученное по договору.

Например, по кредитному договору заемщик должен вернуть всю суму кредита банку, за вычетом уже сделанных им выплат», – поясняет Екатерина Гутгарц.

Хорошая новость для заемщика состоит в том, что проценты банку платить не придется, а уже уплаченные проценты будут вычтены из остатка задолженности по кредиту.

Плохая новость: остаток задолженности нужно вернуть банку не позже, чем через 30 дней после вынесения решения суда о недействительности договора, лишь после этого вы сможете распоряжаться своим имуществом (статья 1057 Гражданского кодекса).

• Признание недействительным договора залога

Другим выходом может быть оспаривание договора залога. Как и в предыдущем случае, это возможно не по одному желанию заемщика, а при наличии определенных предпосылок.

«Если при заключении договора ипотеки были нарушены права второго из супругов или несовершеннолетнего ребенка, это может быть основанием для его оспаривания», – поясняет Екатерина Гутгарц. Так что если супруг или супруга заемщика не знали о предоставлении недвижимости в залог, они могут обратиться в суд с иском.

Кроме того, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, и она была предоставлена в залог без согласия органов опеки и попечительства, то договор также можно признать недействительным.

Если такие основания у вас есть – можете подавать иск в суд. Однако помните, что на вашу обязанность погасить кредит с процентами решение суда никак не повлияет. «Признание недействительным договора залога не влечет за собой прекращение основного обязательства и должник все равно обязан выплачивать кредит и проценты», – комментирует Екатерина Гутгарц.

• Расторжение кредитного договора

Если кредитный договор был заключен в соответствии с законом, и для оспаривания договора залога также нет оснований, можно рассмотреть вариант расторжения кредитного договора. Однако сделать это также можно лишь в отдельных случаях.

Для того чтобы договор мог быть расторгнут по инициативе заемщика, нужно чтобы банк нарушил его или не выполнил свои обязанности по договору. К примеру, если банк не предоставил вам всю сумму кредита. Другим поводом может быть существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора.

Теоретически, к таким обстоятельствам может относиться даже мировой финансовый кризис 2008 года и резкое – вдвое – повышение курса доллара (для долларовых кредитов). Но, как показывает практика, применение этого аргумента не всегда возможно.

Если по договору все риски, связанные с существенным изменением обстоятельств, несет заемщик, то обжаловать договор на этом основании не выйдет – об этом свидетельствует решение Верховного Суда от 21.04.2010 г.

Этот способ подойдет вам в том случае, если вы – не заемщик и владелец залогового имущества, а кредитор.

Если владелец имущества должен не только банку, у которого оно находится в залоге, но и вам, то вы можете подать иск в суд с требованием арестовать заложенное имущество с целью обеспечения обязательства перед вами.

««Наложение ареста на имущество возможно по определению суда на любой стадии судебного процесса как мера по обеспечению иска», – комментирует Екатерина Гутгарц.

Если же вам предлагают судебный арест как способ вывода вашего имущества из-под залога, то важно учесть, что сам по себе арест действия залога не прекращает.

«Эта мера лишь временная, поскольку с наложением ареста на имущество залог не прекращается, просто залогодержатель не сможет его реализовать, пока наложен арест», – поясняет юрист. Так что в этом случае потребуются дальнейшие действия: реализация предмета залога.

Если же банк узнает о коварных планах ваших «консультантов» до этого, то он может обжаловать наложение ареста и отменить его в судебном порядке, восстановив свои права.

Если же предмет залога все же удалось реализовать, то готовьтесь к ответным действиям банка: он может потребовать заменить предмет залога или выплатить кредит досрочно.

Как видим, легальные способы вывода имущества из-под залога могут быть использованы только в том случае, когда есть юридические основания для их применения.

Если кредитный договор и договор залога были заключены в соответствии с нормами закона, банк добросовестно выполняет свои обязательства, у заемщика нет альтернативного имущества для предоставления в залог, а также проблемных долгов перед другими банками и лицами – то для вывода имущества из-под залога придется погашать кредит.

А это значит, что обещания компании 100%-ного положительного результата должно стать для вас настораживающим сигналом.

«Я советую обращаться к профессиональным юристам, которые оценят все варианты возможного развития событий и предоставят юридическое заключение по вашей ситуации.

Избегайте обращения к так называемым “решателям”, дающим “100% гарантию решения вопроса”», – резюмирует Екатерина Гутгарц.

Что же касается выбора профессионального юриста, то при его поисках стоит прибегать к надежным источникам информации, к которым объявления «со столба» и спам-рассылка, очевидно, не относятся.

Но даже если вы допускаете возможность обратиться в компанию по такому объявлению, то для начала хотя бы наведите справки о том, кто его дал, чтобы избежать рисков. «Риск может состоять в том, что клиент потратит средства, а желаемый результат не будет достигнут», – предупреждает Екатерина Гутгарц.

В нашем случае поиски в интернете показали, что услуги по выводу имущества из залога нам предложила «Международная адвокатская компания Жариков Компани», которая ранее действовала как адвокатская компания «Жариков и компания», а еще ранее – как «Международная адвокатская компания Жариков и Синиченко».

Также мы узнали, что, помимо частых смен юридического лица (что может говорить о попытках уйти от ответственности и скрыть негативные последствия работы), компания распространяет рекламу своих услуг преимущественно методом спам-рассылки. О самих же услугах встречаются в большинстве своем негативные отзывы.

Екатерина Гутгарц, редактор портала Prostopravo.com.ua

В статье 593 Гражданского кодекса Украины установлены такие основания прекращения права залога:

1. прекращения обязательства, обеспеченного залогом;
2. утрата предмета залога, если залогодатель не заменил предмет залога;
3. реализация предмета залога;
4. приобретение залогодержателем права собственности на предмет залога.

Право залога прекращается также в других случаях, установленных законом.

К способам вывода имущества из-под залога также можно отнести замену предмета залога (осуществляется с согласия залогодержателя). Чаще всего применяются такие способы как признание недействительным основного договора, обеспеченного залогом, или признание недействительным самого договора залога.

Источник: https://www.prostobank.ua/zalogi/stati/vyvod_imuschestva_iz_pod_zaloga_kak_izbezhat_nepriyatnostey

Долги перед банками: придут ко всем

Бум на рынке недвижимости, который наблюдался в Украине до 2008 года, многие успели позабыть. Однако остались граждане, которые его еще помнят.

Это те, кто на форе галопирующего роста цен на недвижимость взяли в банке кредиты для покупки квартир, а когда кризис обрушил их доходы, остались должны банкам весьма круглые суммы.

Банки были не в силах взыскать эти долги, и ситуация неопределенности тянулась почти десятилетие. Однако теперь все изменилось. Кредиторы скоро постучатся в двери к каждому должнику. Что изменилось?

Ситуация с возвратом кредитов, взятых украинцами для покупки недвижимости, долгие годы была для банков тупиковой. Они не могли забрать у должников залоговое имущество из-за отсутствия эффективных инструментов.

Даже если банк шел в суд за решением об обращении на взыскание предмета залога, то такого решения суда он мог ждать годами. Даже если суд такое решение и выносил, то оно передавалось в государственную исполнительную службу, где 80-90% таких решений просто не исполнялись.

Чтобы провести обращение на взыскание по решению суда, государственный исполнитель, должен был вначале отправить должнику все бумаги с уведомлением. Потом он должен был составить акт описи ареста имущества, а для этого ему нужно было попасть в квартиру.

Естественно, что должник его просто не пускал. Исполнитель должен был обратиться в суд, а для положительного решения суда нужно было предоставить минимум три акта о том, что исполнитель приходил к должнику, но его не пустили.

Также исполнитель должен был показать, что он отправлял должнику письмо с уведомлением о приходе в определенное время. Письма, как известно, лежат на почте 30 дней, поэтому государственный исполнитель должен был направить должнику письмо с предупреждением о визите за два месяца до самого визита.

Естественно, в такой ситуации исполнители к должникам не ходили. Они стряпали акты о визитах у себя в офисах, и суды в 80% случаев просто отказывали им в принудительном вхождении из-за неправильно оформленных документов.

Без этого документа исполнитель был в тупике, потому что не мог сделать акт описи имущества, перейти к его оценке и передать имущество на торги.

Движение по делам по возврату долгов было лишь там, где банк очень хотел получить ликвидный залог. В других случаях долговые дела годами лежали в исполнительной службе и потом закрывались. Если банк пытался взыскать залог в правовом поле, это было неэффективно, долго и почти невозможно.

Я так детально описал все тяготы прежнего порядка взыскания долгов, чтобы вы почувствовали контраст с тем, насколько быстро и легко это происходит сейчас.

После принятия Гражданского процессуального кодекса, который значительно ускорил судебные процессы, и появления частной исполнительной службы, которая работает на себя, то есть на результат, банки и факторинговые компании, которые в народе называют коллекторами, обрели новые возможности.

К слову, эти кредиторы сейчас в суды особо и не обращаются. Они понимают, что должники с опытом, которые много лет не отдают кредиты, на себе уже не имеют имущества, кроме ипотечной квартиры, судиться с ними — пустая трата времени.

Пользуясь статьей 37 закона “Об ипотеке”, они через регистрационную службу оформляют на себя предмет залога и пытаются выселять должника без решения суда. Приходят с документами на квартиру и говорят: “Освободите помещение”.

Вызывать полицию бесполезно: полиция увидит у коллекторов правоустанавливающие документы на квартиру и просто уедет. После этого наиболее “горячие” коллекторы могут просто взять старого владельца квартиры под мышки и выставить на лестничную площадку.

Затем они меняют замки, закрывают дверь и все — должнику квартира уже не принадлежит ни по документам, ни физически. Должник может попытаться отменить перерегистрацию собственности на квартиру, которую он только что потерял, через суд, но, опять же, это будет дорого, долго и сложно.

Многие заемщики, наверное, думают, что прописанные в такой квартире дети являются надежным средством защиты. Это не так, потому что в договоре ипотеки была норма, что прописка в квартиру, которая находится в залоге у банка, возможна только с его согласия. В 99% случаев банк такого согласия не давал.

Выписка должников из квартиры через суд и последующее выселение семей — вопрос времени. Поэтому если квартира уже не под контролем должника, ему остается только один путь: садиться с кредитором за стол переговоров.

Договариваться можно — банки сейчас достаточно лояльны. Они уже не говорят о “космических” долгах в размере 100-150 тыс долл. Переговоры о погашении долга стартуют с рыночной стоимости квартиры.

Если вы в свое время, например, взяли кредит в банке в размере 100 тыс долл и купили на эти деньги квартиру, которая сейчас стоит 50 тыс долл, то банк начнет разговор о погашении 50 тыс долл. Дальше — как договоритесь.

В отдельных случаях должникам удается сторговаться о погашении 50% от рыночной стоимости квартиры. Другими словами, одолжив 100 тыс долл на покупку квартиры, которая сейчас стоит 50 тыс долл, можно договориться о погашении только 25 тыс долл. Это непросто, но реально.

Точно так же можно договариваться с факторинговыми компаниями.

И еще: надеяться, что государство примет какие-то законы, защищающие должников, не стоит. Либерализма в вопросе погашения долгов уже не будет.

Украина идет к имплементации мировой долговой практики, а она подразумевает эффективность возврата долгов. Других вариантов, кроме как договариваться с кредиторами, у должников нет. Время затягивания процесса прошло.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

Источник: https://www.epravda.com.ua/rus/columns/2019/03/29/646537/