Передача банку доли в квартире в качестве оплаты за непогашенный кредит

Сделки с кредитом: вопросы и ответы

Передача банку доли в квартире в качестве оплаты за непогашенный кредит

Судя по разным оценкам, сегодня около 30-35% сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. И спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению.

В то же время из примерно 30 действующих банков 10-13 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на жилищные цели. Условия кредитования и требования к кредитополучателям у каждого банка свои.

Об этом более подробно рассказала руководитель сектора ипотечного кредитования АН «Твоя столица» Людмила Семёнова. 

– В последнее время поступает все больше звонков с просьбой рассказать о процедуре заключения сделки купли-продажи квартиры с привлечением банковского кредита.

В частности, далеко не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после.

Узнав об этом, некоторые клиенты начинают высказывать беспокойство, а не получится ли так, что после подписания договора купли-продажи банк может отказать в выдаче кредита. 

В этой связи хотелось бы уточнить, что же нужно знать покупателю, чтобы максимально себя обезопасить от излишних проблем? 

– Да, действительно. Сделка с привлечением банковского кредита существенно отличается от обычной, когда покупатель расплачивается с продавцом наличными деньгами. И отличие не только в способе расчета.

При обычной сделке покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, который нотариально удостоверяется, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру. 

При этом покупатель передает продавцу наличные деньги за квартиру, как правило, перед нотариальным удостоверением договора либо в момент удостоверения.

Если же покупатель намерен использовать для оплаты банковский кредит, то процесс подготовки к сделке и расчета между сторонами не только растягивается во времени, но и усложняется.

На каждом этапе могут возникать нюансы, с которыми покупателю в одиночку справиться не так-то просто. 

Пожалуй, одним из самых важных этапов такой сделки является подготовительный – выбор банка и работа с ним еще до того, как вы выбрали квартиру.

Необходимо получить исчерпывающую информацию о том, под какие проценты и на каких условиях банк может выдать кредит на покупку квартиры.

При этом необходимо пообщаться с работниками банка и выяснить, на какую сумму кредита можно рассчитывать при наличии определенного дохода. 

Если это не сделать, то, договорившись с продавцом о сделке, вы вдруг неожиданно можете выяснить, что кредит вам не дадут из-за вашей низкой кредитоспособности. А если при этом вы заключите с продавцом предварительный договор, то можно нарваться на крупные штрафные санкции, поскольку сделка не состоится по вашей вине. При этом, если вы вносили задаток, то его можно потерять. 

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

Если по каким-то причинам все же от банка будет получен отказ в выдаче кредита, нашей задачей будет объяснить продавцу, что данная причина расторжения договора является уважительной, чтобы клиента не коснулись никакие штрафные санкции.

В данной ситуации неоценимую помощь нашим клиентам оказывает наш сектор ипотечного кредитования. У нас в агентстве действует программа «Партнер-кредит».

Специалисты по ипотечному кредитованию бесплатно проконсультируют, обратившегося к нам покупателя, индивидуально подберут оптимальную программу кредитования среди 7 банков-партнеров, рассчитают ежемесячные платежи, помогут собрать пакет документов и подать его в банк-партнер.

Выбрав квартиру из нашей базы объектов, вы получите предварительную консультацию о готовности банка вас прокредитовать на нужную сумму. Безусловно, можно все делать, не прибегая к помощи риэлтеров, но это в том случае, если вы в себе максимально уверены и ознакомились со всеми тонкостями предстоящего процесса. В противном случае целесообразнее обратиться к услугам специалистов. 

Например, если вы ищете квартиру с помощью риэлтерской компании, квалифицированный риэлтер знает, как лучше сообщить продавцу, что квартира будет приобретаться с привлечением кредита.

Потому что все-таки еще не каждый продавец хочет связываться с безналичным расчетом, когда какая-то сумма денег пусть и в обозримом, но все-таки будущем должна поступить на расчетный счет.

У него могут быть определенные опасения, что он эти деньги не получит, и тогда не понятно, что делать в этом случае. 

Профессиональный риэлтер знает, как направить покупателя, который получает кредит, какой информацией и в какой момент клиент должен обладать, чтобы сделка произошла максимально комфортно, чтобы продавец безболезненно получил деньги, а покупатель – квартиру, затратив на это минимум времени и средств. 

– Предположим, покупатель определился с банком, с квартирой. С продавцом заключен предварительный договор, с риэлтерской фирмой – договор на оказание услуг. Что дальше? 

– После этого идет стандартная процедура проверки квартиры, которая ничем не отличается от той, которая производится при оказании риэлтерской услуги, когда квартира приобретается без привлечения кредита. Одновременно подается заявка на кредит в банк. Мы информируем клиента о перечне необходимых справок, в разных банках к ним предъявляются разные требования.

В некоторых банках, например, нужна справка о доходах за последних 3 месяца, в некоторых – за последний год. Одни банки готовы выделить кредит под залог приобретаемой квартиры, другие только с привлечением поручителей. После того, как пакет документов собран, мы помогаем клиенту подать его в банк (в большинство банков можно подать заявку прямо у нас в офисе).

Далее ждем ответа из банка (от 1 до 10 дней).

После того как риэлтер убеждается в юридической чистоте продаваемой квартиры и оговорены все нюансы получения кредита, стороны заключают нотариальный договор купли-продажи. От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа. 

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры. 

Второй этап – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки. 

Банком проверяется предоставленный нотариальный договор и готовится договор кредитный. Клиента вместе с поручителями приглашают в отделение банка на подписание кредитного договора, а соответствующие денежные средства перечисляются на расчетный счет продавца, который таким образом получает оставшуюся сумму за квартиру. Деньги из расчетного счета он может использовать по своему усмотрению. 

– Были ли в вашей практике случаи, когда банк уже после заключения договора купли-продажи отказывал в выдаче кредита? По каким причинам такое может произойти? И чем это чревато сторонам сделки? 

– Такое бывает, но очень-очень редко. Связано это может быть, например, с изменением условий кредитования, но банки-партнеры всегда информируют нас о таких решениях, а мы в свою очередь оберегаем клиента от форс-мажорных обстоятельств.

Тем не менее, покупатель должен четко представлять, что в этот момент может происходить. Какая-то сумма денег уже получена продавцом и вроде он эту квартиру уже продал. Что же происходит дальше? Как правило, речь идет о расторжение договора по обоюдному согласию сторон.

И когда есть посредник в этом вопросе, всегда проще договорится о процедуре возврата всего в первоначальное состояние. 

Что касается отказа банка до подписания нотариального договора при первоначальной подаче заявки, то отказы бывают, когда к нам приходит клиент и говорит: я все знаю, у меня не будет никаких проблем, я через это уже проходил и все у меня под контролем.

И именно в таких случаях, когда человек либо не обладает полной информацией, либо не хочет делиться, как ему кажется, очень конфиденциальной информацией с риэлтером, и возникают проблемы. Но это тоже большая редкость.

А в выдаче кредита банк может отказать как по причине недостаточной платежеспособности кредитополучателя, испорченной кредитной истории, так и без объяснения причин. 

– Вы упоминали, что некоторые банки предоставляют кредит под залог приобретаемой квартиры. Есть ли какие-то особые подходы при оформлении залога квартир – ограничения в прописке, например? 

– Есть. На период оформления квартиры в залог в ней никто не должен быть прописан. Ограничения на прописку в дальнейшем нет, поскольку для этого нет никакой законодательной основы. Запретить человеку прописываться самому и прописывать членов семьи законодательно невозможно.  

– Пользуется ли спросом такой механизм, как лизинг?

– Да, в последнее время такой механизм становится все более популярным. Долгое время в лизинг можно было приобрести только квартиру от застройщика в сданном в эксплуатацию доме. На данный момент лизинг можно оформить и на вторичку.

Основным отличием от кредита является тот факт, что квартира до момента погашения задолженности находится в собственности лизинговой компании.

Однако покупатель может зарегистрировать себя и своих родственников в этой квартире, как и при обычной покупке, оплата жилищно-коммунальных услуг также будет осуществляться по обычным тарифам, установленным для физических лиц.

– Есть ли свои нюансы при покупке в кредит строящейся квартиры?

– Да, в процессе покупки новостройки с кредитом также зачастую сложно обойтись без специалиста. Казалось бы, проверки квартира не требует, нужно только подписать договор с застройщиком.

Однако у разных банков разные подходы к расчету максимальной суммы кредита для покупки новостройки, приобретаемой по договору долевого строительства, через договор купли-продажи жилищных облигаций или же в сданном в эксплуатацию доме.

Также могут отличаться и условия кредитования.

Каждый застройщик устанавливает свои сроки на оплату квартиры по договору. Мы всегда контролируем этот момент, согласовывая сроки получения кредита со сроками оплаты, установленными застройщиками.

Мы сотрудничаем только с надежными застройщиками Минска и пригорода. Обращаясь к нам, без дополнительных оплат клиент может получить детальную консультацию специалиста о каждом проекте (база новостроек), а после выбора проекта, получит также и консультацию по вопросам кредитования новостройки.

– Каковы условия кредитования на данный момент? 

– Мы работаем с большинством банков, кредитующих недвижимость. На нашем сайте размещены и постоянно обновляются условия кредитования на покупку квартир на вторичном рынке, в новостройках, загородной недвижимости. Помимо ознакомления с общими условиями банков, можно рассчитать платежи по всем предлагаемым программам.

не все знают, что кредитную сумму банк перечисляет на счет продавца, а не выплачивает наличными покупателю, причем не до подписания договора купли-продажи, а после

Чтобы обезопасить наших клиентов от подобных рисков, мы для начала предварительно убеждаемся в их кредитоспособности и только после этого заключаем предварительный договор.

От стандартного договора купли-продажи, договор с привлечением кредита отличается тем, что платежи за квартиру вносятся в два этапа.

Первый этап – когда покупатель платит до нотариального удостоверения сделки или после наличную часть стоимости квартиры.

Второй – перечисление безналичных средств на расчетный счет продавца, открытый в конкретном банке или филиале банка. Срок, в течение которого это должно произойти, оговаривается в договоре купли-продажи. Как правило, он составляет до недели, иногда дольше, в зависимости от сложности сделки.

Источник: https://www.t-s.by/news/build_pubs/2243/

Долг по наследству

Передача банку доли в квартире в качестве оплаты за непогашенный кредит

• Новости • Тема дня • Долг по наследству Inmagine.com

Иногда жизнь заемщика заканчивается раньше, чем его кредитные обязательства. Как бы ни хотелось верить в то, что смерть является весомой и уважительной причиной для невозврата долга, это не так.

Расплачиваться по кредиту умершего человека все равно придется — наследникам или поручителям. Поэтому наряду с изучением завещания не лишним будет проверить, не прилагается ли к нему действующего кредитного договора.

А поручителю следует удостовериться, не являлся ли заемщик злостным должником.

Известное выражение «Смерть все спишет» вряд ли можно отнести к банковским долгам. Согласно Гражданскому кодексу, погашать банковский кредит придется наследникам умершего заемщика — независимо от того, по завещанию или по закону они получили это наследство.

Как рассказывает вице-президент Пробизнесбанка Сергей Летунов, фактическое принятие наследства выражается в том, что человек от него не отказывается.

Он вступает во владение или управление имуществом, принимает меры по его сохранению и защите от посягательств или притязаний других лиц, несет расходы на его содержание, оплачивает долги умершего человека либо получает от третьих лиц причитающиеся ему денежные средства.

«В случае совершения указанных действий гражданин может быть признан фактически принявшим наследство, и на него могут быть возложены обязанности по исполнению обязательств перед кредиторами наследодателя», — указывает Летунов.

Наследство и долги

Гражданин должен отвечать по «унаследованным» долгам только в пределах полученного имущества. Проще говоря, если в наследство досталась машина «Лада Калина» стоимостью 270 тыс. рублей и долг на сумму 500 тыс.

рублей, то наследник обязан погасить лишь часть долга, эквивалентную стоимости автомобиля, — и не более того.

Если наследство было поделено между несколькими гражданами, то они отвечают по обязательствам умершего пропорционально — в зависимости от стоимости полученного имущества.

Как объясняет директор юридического департамента Абсолют Банка Нина Семина, если наследников несколько, то они отвечают по долгам наследодателя солидарно.

Иначе говоря, банк-кредитор вправе требовать исполнения обязательств как от всех наследников совместно, так и от любого из них в отдельности — в пределах стоимости перешедшего к каждому из них имущества.

Например, если имущество состоит из долей в праве собственности на квартиру, то в тех же долях они несут обязанности по погашению кредита, предоставленного на приобретение данной квартиры.

Если долг был обеспечен залогом (автокредит или ипотека), то наследник получает не только долг, но и предмет залога. Соответственно, в данном случае возврат кредита банку не является уж столь проблематичным — с согласия банка предмет залога можно реализовать и погасить задолженность.

Более того, как отмечает директор по взысканию просроченной задолженности Альфа-Банка Олег Коган, кредитор в такой ситуации имеет приоритетное право на погашение долга за счет залога — иначе говоря, человек не может полноценно вступить в наследство до тех пор, пока не урегулирует с банком вопросы по задолженности умершего.

Случается так, что завещание составляется в пользу несовершеннолетних, например детей или внуков. Они точно так же вместе с имуществом получают в наследство и долги умершего. Как указывает Нина Семина, наследство от имени несовершеннолетнего принимают его законные представители: родители, опекуны, попечители.

За детей в возрасте до 14 лет заявление о принятии наследства подается законными представителями. Если возраст наследника — 14—18 лет, то он действует при подаче заявления о принятии наследства сам, но с согласия родителей, опекунов или попечителей.

«Погашение задолженности в данном случае осуществляется законными представителями несовершеннолетних», — отмечает Нина Семина.

Если доставшийся «по наследству» долг был выдан под поручительство третьих лиц, то ситуация представляется несколько запутанной. Как объяснил начальник юридического управления СДМ-Банка Александр Голубев, имеет большое значение, насколько добросовестным заемщиком был умерший.

«Если он платил по своим обязательствам аккуратно и в срок, то в случае его смерти этот долг переходит к законным наследникам, и вероятность, что кредитор попытается удовлетворить свои требования, обратившись к поручителям, не столь высока, — объясняет он.

— Но если он не платил и на момент смерти уже имелось решение суда о взыскании просроченной задолженности, в том числе с поручителя, то отвечать по этому долгу придется поручителю».

Вместе с тем Александр Голубев отмечает, что даже в таком случае поручитель может, исполнив обязательства умершего заемщика, обратиться с регрессным требованием к законным наследникам и вернуть свои деньги через суд.

Проценты и штрафы

Может быть так, что наследники не сразу узнают о том, что у умершего имелись банковские долги. Вправе ли банк в таком случае начислять штрафы и пени за образовавшуюся просрочку? Или, может быть, банк не должен начислять даже проценты, а требовать лишь погашения основного долга?

«Вопрос начисления процентов за пользование кредитом и штрафных санкций после смерти заемщика неоднозначный, поскольку прямо законодательно не урегулирован, а судебная практика разнится, — говорит Нина Семина из Абсолют Банка.

— Есть судебные решения, подтверждающие законность начисления процентов по кредитному договору после смерти заемщика, но есть и противоположные, прежде всего в части взимания с наследников пеней».

Иначе говоря, судебные решения позволяют банку требовать с наследников погашения кредита, но вместе с тем не разрешают начислять пени за возникшую просрочку.

Заместитель директора юридического департамента Бинбанка Артем Коновалов утверждает, что при наследовании долгов само обязательство не меняется — меняется только сторона в договоре, и вместо умершего в качестве заемщика будет выступать наследник. «Следовательно, все обязательство действует на условиях, определенных в данном договоре, а значит, за нарушение сроков возврата кредита банк вправе требовать досрочного исполнения обязательства», — указывает он.

Однако, подчеркивает Артем Коновалов, эта мера является крайней — как правило, стороны договариваются о порядке погашения имеющего обязательства. Вместе с тем вопрос о праве банка начислять неустойку (пени), по его мнению, является спорным.

«Суть неустойки — санкция за неисполнение договорного обязательства виновной стороной, — объясняет он.

— Представляется, что вина наследника за неисполнение обязательств может быть установлена только с даты оформления им свидетельства о праве на наследство».

Олег Коган из Альфа-Банка, напротив, утверждает, что в случае смерти заемщика все договорные обязательства прекращаются, остается лишь необходимость произвести окончательный расчет с кредиторами, используя исключительно наследственную массу. «Банки не могут начислять проценты и штрафы после смерти заемщика, но они могут обратиться в суд за наложением взыскания на имущество, оставленное умершим в наследство», — подчеркивает он.

Страховка поможет не всегда

Зачастую жизнь и здоровье заемщика страхуются — еще недавно это было обязательным требованием у некоторых банков при оформлении ряда кредитов, в первую очередь ипотеки.

При наличии такой страховки в случае смерти заемщика страховщик выплачивает банку возмещение в размере и на условиях, указанных в договоре.

Как правило, полностью погашается задолженность по кредиту, и наследникам не приходится ее выплачивать самостоятельно.

Вместе с тем юристы и банкиры указывают, что далеко не всегда смерть заемщика может быть признана страховым случаем. «Например, могут отказать в выплате, если смерть заемщика наступает по причине болезни, о наличии которой страховщик не был проинформирован заемщиком в момент оформления страховки», — указывает Наталья Шелковая из ВТБ 24.

Заместитель директора юридического департамента Бинбанка Артем Коновалов уточняет, что к случаям, не относящимся к страховым, можно отнести наступление смерти от СПИДа, на почве алкоголизма или наркомании. «В условиях договора о страховании жизни всегда имеются пункты, в которых описаны случаи, не являющиеся страховыми, например самоубийство», — добавляет Олег Коган из Альфа Банка.

«Случаи отказа в выплате страхового возмещения могут быть очень разнообразны, — резюмирует заместитель директора департамента разработки и продаж банковских карт и потребительских кредитов Юниаструм Банка Юрий Григоренко. — Кроме того, следует принимать во внимание добросовестность страховщика».

Розыск наследников

Банкиры утверждают, что зачастую наследники сами обращаются в кредитную организацию в случае смерти заемщика.

По словам Олега Когана из Альфа-Банка, родственников умершего интересует наличие как долгов, так и средств на его счетах. Вместе с тем иногда банкам самим приходится разыскивать наследников, которые либо не знают о наличии задолженности у покойного, либо просто не желают ее выплачивать.

«Банк может получать информацию от иных родственников, коллег, знакомых умершего клиента, у нотариуса по месту открытия наследственного дела, — рассказывает Наталья Шелковая из ВТБ 24. — Если не удается получить информацию указанными способами, она может быть запрошена через суд — после обращения банка с иском к наследственной массе».

Сергей Летунов из Пробизнесбанка объясняет, что закон предусматривает такой механизм: если у банка нет информации о лицах, принявших наследство, требования кредитного учреждения могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.

«В этом случае суд приостанавливает рассмотрение дела об обращении взыскания на наследство до тех пор, пока не появятся наследники или имущество не перейдет к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса».

Вместе с тем в ряде московских нотариальных контор обозревателю портала Банки.ру сообщили, что случаи, когда банки разыскивают наследников умерших заемщиков, единичны: с такими запросами нотариусы сталкиваются раз в полгода или даже раз в год.

«Чаще сами наследники обращаются с просьбой помочь урегулировать вопросы с банком по поводу долгов умершего, — рассказали в одной нотариальной конторе. — Такие обращения происходят примерно раз в месяц и преимущественно касаются автокредитов».

По словам Сергея Летунова, интерес банка заключается не в розыске наследников, а в компенсации потерь, вызванных неисполнением кредитного договора, за счет имущества, ранее принадлежавшего умершему заемщику.

Отказаться от всего

Юристы утверждают, что избежать выплаты долгов умершего близкого человека наследники могут единственным способом — отказавшись от принятия наследства.

Сделать это можно в течение срока, установленного для его принятия (шесть месяцев), в том числе в случае, когда он уже принял наследство.

Если человек принял наследство фактически, то суд может признать его отказавшимся и по истечении установленного срока.

Нина Семина из Абсолют Банка обращает внимание на то, что если наследником является несовершеннолетний, то отказ от имущества возможен только с разрешения органов опеки и попечительства.

«Принципиально важным в решении о принятии наследства является вопрос о соотношении суммы долга и стоимости наследуемого имущества», — подчеркивает Сергей Летунов из Пробизнесбанка.

Несмотря на то что в соответствии с законом расплачиваться по долгам умершего должны наследники, среди банкиров есть мнение, что кредитные организации эти деньги просто списывают.

«Если сумма долга небольшая, если это не ипотечный кредит, например, разыскивать наследников просто недосуг, — рассказали в одной кредитной организации.

— Банку проще эти деньги списать, указав причину — смерть заемщика, чем тратить время и ресурсы на розыск тех, кто должен погасить долг».

Татьяна ТЕРНОВСКАЯ, Banki.ru

Тема дня

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=1857950

Ипотека при разводе

Передача банку доли в квартире в качестве оплаты за непогашенный кредит

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом.

Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена.

Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода.

Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода.

Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов.

В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры.

Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-pri-razvode/

Юридическое дело
Добавить комментарий