Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

Как расторгнуть договор долевого участия?

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

LIVING – это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры

  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр

ЗнаниеКак расторгнуть договор долевого участия?

1. Что такое договор долевого участия?

2. В каких случаях дольщик может разорвать договор?

3. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

4. Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

5. Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

6. Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

7. Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, несмотря на то, что государство, отменив субсидирование ипотечных ставок, заявило о том, что кризис на рынке закончился.

При этом по информации экспертов, лишь около 30% строительных компаний сдают свои объекты в срок. Задержки и недоделки, увы, нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим.

Порой покупателям не остается ничего, кроме расторжения договора долевого участия.

Что такое договор долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – основной документ, который регулирует отношения девелопера и клиента. Он является узаконенной формой инвестиционной деятельности. Ведь строительная компания привлекает для работы над объектом средства дольщиков. В рамках этого соглашения застройщик берёт на себя обязательства по возведению объекта в оговоренные сроки.

Эксперты называют такую форму договора одной из самых надежных на рынке недвижимости.

«Существуют определенные требования к такому договору. Предполагается, что при ДДУ интересы «дольщиков» защищены. Риски того, что застройщик не выполнит свои обязательства, минимальны. Тем более, договор долевого участия можно заключать только на определенном этапе строительства при наличии определенного пакета документов. Это значит, что застройщик не может в рамках ДДУ, например, как по договору инвестирования или как делают жилищно-строительные кооперативы, начинать собирать деньги в тот момент, когда еще отсутствует разрешительная документация на объект. Определенный риск, конечно же, существует, но он в разы меньше, чем при вступлении в жилищно-строительный кооператив. Таким образом, по договору застройщик должен построить объект качественно и в срок, а дольщик – принять объект и оплатить».

В каких случаях дольщик может разорвать договор?

Дольщик имеет право расторгнуть договор как в одностороннем порядке, так и через суд.

Причины расторжения в одностороннем порядке:Причины расторжения в судебном порядке:
– неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца;– прекращение или приостановление строительства комплекса, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан дольщику;
– неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона: «В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования»;– существенное изменение проектной документации строящейся недвижимости, в состав которой входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
– существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;– изменение назначения общего имущества, нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
– нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Федерального закона: «В случае прекращения поручительства до истечения его срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства»;– в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
– в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
«Так стоит ли при наступлении одного из вышеуказанных случаев расторгать договор? Каждый случай надо рассматривать индивидуально. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта, то законом и договором долевого участия предусмотрены очень серьезные санкции в виде неустойки и пени. Поэтому у дольщика появляется право потребовать от застройщика компенсацию за нарушение сроков. Конечно, если объект долевого строительства построен так, что его невозможно использовать по назначению, то расторгать договор необходимо».

Ранее массовое расторжение ДДУ могло обанкротить девелопера. Но теперь к строительству допускаются только финансово-устойчивые компании.

«Говорить о том, что это может обанкротить застройщика можно было до недавнего времени. Потому что совсем недавно (с 1 июля 2017 г.) размер уставного капитала застройщика поставят в зависимость от объемов строительства. Это создает определенную подушку безопасности как для дольщика, так и для самого застройщика».
«Нужно понимать, что чаще всего строительство ведется преимущественно за счет привлеченных средств, поэтому каждый отказ – это удар по всей стройке. Покупатели это понимают, поэтому далеко не всегда спешат расторгнуть ДДУ, если ввод объекта откладывается более чем на два месяца. Однако, когда становится очевидным, что застройщик грубо нарушает свои обязательства, ждать у «моря погоды» не стоит».

Часто в социальных сетях распускают слухи о банкротстве того или иного застройщика. Кому выгодна «паника» вокруг строительства ЖК?

«Например, знаю что у некоторых строительных организаций есть целые отделы, основная задача которых писать плохие отзывы про конкурентов и хорошие про себя. Верить всему что пишут в сети Интернет – опрометчиво. Негатив может быть выгоден конкурентам и юристам. Чем больше и дольше люди судятся, тем больше финансовых благ для юристов.»
«В открытых электронных ресурсах свое мнение могут оставлять самые разные люди, в том числе не имеющие никакого отношения к проекту. Они могут черпать свои сведения из ненадежных ресурсов или даже слухов. Более того, сами дольщики – это люди, которые вкладывают немалые деньги в строительство, поэтому они часто склонны к эмоциональным оценкам и острой реакции на любые, даже незначительные тревожные данные или наблюдения. Проще говоря, заниматься конспирологией и искать чей-либо корыстный интерес в тревожных сообщениях на форумах следует в самую последнюю очередь. В то же время нужно понимать, что на рынке новостроек царит острая конкуренция, и не стоит сбрасывать со счетов возможные происки конкурентов».

Стоит ли верить фирмам-помощникам, которые обещают с легкостью расторгнуть ДДУ, да ещё и с плюсом?

Эксперты утверждают, что в самой процедуре расторжения ДДУ нет ничего сложного, её может провести любой покупатель самостоятельно, не прибегая к помощи юристов. Другой вопрос – возврат денег, особенно в сложных ситуациях, связанных с банкротством.

В этом случае действительно лучше обратиться к профессионалам, однако нужно понимать, что гарантировать возврат вложенных средств вам никто не будет (да и не сможет).

Нередко банкротство застройщика завершается тем, что его активов не хватает на покрытие расходов дольщиков, и в этой ситуации уже никаких средств от строительной компании получить не удастся.

Как происходит расторжение ДДУ?

Либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по решению суда.

По соглашению сторон:

– Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения;

– При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения;

– Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ;

– Определение порядка и сроков возврата денежных средств;

– Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Если застройщик не пошел на встречу и отказался согласовывать расторжение:

– исковое заявление вместе с пакетом документов подается в суд;

– соответствующее уведомление направляется застройщику;

– проводятся слушания;

– суд обязывает застройщика выплатить дольщику уплаченную сумму, проценты, штрафы.

Как отмечают эксперты, вести дело без юриста в суде сложно.

Только квалифицированный специалист сможет грамотно составить исковое заявление и предоставить веские доказательства того, что застройщик нарушил условия договора, а клиент должен получить не только уплаченные деньги и проценты, но и неустойку (при просрочке сдачи объекта), штраф по закону «О защите прав потребителей», компенсацию за понесенные расходы.

«Расторжение ДДУ дольщиком в судебном порядке также редко проходит гладко. Представители застройщика стараются доказать, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, чтобы снизить ее сумму. Редко российские суды удовлетворяют требования о компенсации затрат на съем квартиры или морального ущерба. К сожалению, в законе о Долевом участии нет прямого указания на то, что при расторжении ДДУ по вине застройщика, он должен выплатить ипотечные проценты. Однако при грамотном подходе к делу, квалифицированный специалист сможет доказать в суде, что застройщик обязан возместить причиненные убытки. В данном случае, все будет зависеть от того насколько грамотно выстроена позиция в суде. В судах пока не сложилась однозначная практика по взысканию убытков в виде процентов по оплаченному кредиту. При расторжении ДДУ по вине застройщика спустя большой промежуток времени, возврат средств происходит по первоначальной стоимости. А за весь этот период будет начислен процент за пользование чужими денежными средствами. Важным моментом является то, что все деньги, вложенные в строительство, будут взыскиваться с компании, заключившей с дольщиком договор. Если начинается процедура банкротства, шансы вернуть вложенные деньги практически равны нулю, даже если эта компания – «дочка» крупного застройщика».

Могу ли я расторгнуть договор ДДУ, если приобрел квартиру в ипотеку?

«Дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, даже если он оплатил или оплачивает его с помощью заемных средств. Сначала он разрывает контракт с застройщиком, который перечисляет сумму займа, а также проценты за пользование средствами, которые рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России в двойном размере. Эти средства передаются не лично дольщику, а возвращаются на ипотечный счет банка, который ранее выдавал кредит. После этого банк и дольщик подают совместное заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке. сложность в данном случае – это несоответствие компенсации процентов за пользования средствами от застройщика, и процентами по кредиту, которые должен заплатить дольщик. Как правило, они намного выше, поэтому расторгать ДДУ с ипотекой, особенно незадолго после заключения договора, – невыгодно.»

Влияет ли инфляция на возврат средств при расторжении ДДУ?

Застройщик возвращает ту сумму (плюс проценты), которая указана в договоре долевого участия. Рыночный рост (или падение) цен ни застройщик, ни участник долевого строительства не компенсируют друг другу.

Именно поэтому расторжение договора на финальных стадиях строительства экономически невыгодно для дольщика, так как фактически объект, приобретенный два-три года назад мог подорожать на 20-30%, а возвращена будет только цена договора.

Почему строительные компании тянут время и не расторгают договор?

«При решении вопроса о расторжении ДДУ, строительные компании постоянно тянут время. Ведь клиент не просто разрывает соглашение, но ещё и забирает у компании оборотные средства. В следствии этого компания вынуждена будет кредитоваться. Естественно, ей это невыгодно. Например, на рынке недвижимости существует схема, благодаря которой застройщики возвращают через два года строительства дольщику ту же сумму, что он заплатил. Иногда с небольшими процентами, а иногда и вовсе без них. Таким образом, они два года пользуются деньгами практически бесплатно».

Источник: //living.ru/znanie/kak-rastorgnut-dogovor-dolevogo-uchastiya/

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

Расторжение договора долевого участия по инициативе участника долевого строительства представляет одну из предусмотренной законом мер ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение им своих обязательств по договору долевого участия и может быть реализовано дольщиком:

  • в одностороннем (внесудебном) порядке, если: – застройщиком допущена просрочка передачи объекта долевого строительства более чем на 60 дней; – застройщиком по требованию дольщика не исполнено обязательство по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, соразмерному уменьшению цены договора либо возмещению расходов на устранение недостатков; – застройщиком допущено существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства; – в иных случаях, предусмотренных договором долевого участия.
  • в судебном порядке, если: – строительство многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости прекращено либо приостановлено, при этом очевидно, что объект долевого строительства не будет своевременно передан дольщику; – застройщиком допущено существенное изменение проектной документации, в том числе, отклонение фактической площади объекта долевого строительства от предусмотренной договором более чем на 5 % процентов;- изменено назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав строящегося объекта недвижимости; – застройщиком производится нецелевое использование денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет договора; – в иных случаях, предусмотренных законом или договором долевого участия.

Особого внимания заслуживают правовые последствия, подлежащие применению при расторжении договора долевого участия.

Независимо от способа расторжения договора (в одностороннем или в судебном порядке), участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

  • возврата денежных средств, внесенных в счет цены договора ДДУ;
  • уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (умножить на два, если дольщик – физическое лицо);
  • возмещения причиненных убытков;
  • компенсации морального вреда.

И если неустойка за нарушение сроков передачи объекта начисляется только за период просрочки, то в случае расторжения договора долевого участия, проценты на сумму уплаченных по договору денежных средств, подлежат уплате застройщиком за период со дня их внесения дольщиком до дня их фактического возврата застройщиком.

К примеру, при цене жилья 9 000 000 рублей и истечении 2-х лет с даты оплаты договора ДДУ, размер процентов при расторжении ДДУ по вине застройщика составит около 4 320 000 рублей.

К этой сумме прибавьте понесенные убытки, к которым можно отнести, к примеру, расходы на вынужденный найм жилья, а также разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья, и компенсацию морального вреда.

Выплату указанных денежных сумм застройщик обязан осуществить:

  • в течение 20 рабочих дней с даты расторжения договора в одностороннем порядке (определяется датой направления уведомления);
  • в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора в судебном порядке (определяется датой вступления в законную силу решения суда).

С целью одностороннего расторжения договора долевого участия в адрес застройщика должно быть направлено уведомление о расторжении ДДУ с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств, а также об уплате иных компенсаций. Законом установлена обязательная для такого уведомления форма – заказное письмо с описью вложения.

При предъявлении к застройщику требований в судебном порядке нельзя недооценивать возможности досудебного урегулирования спора, ведь грамотно составленное претензионное письмо если не заставит застройщика добровольно осуществить выплаты, то будет являться важным доказательством при рассмотрении спора в суде.

Кроме того, неисполнение застройщиком требований гражданина – участника долевого строительства в добровольном порядке влечет применение к застройщику штрафа в размере 50 % от присужденных судом в пользу дольщика сумм компенсаций.

При должном профессионализме представителя участника долевого строительства, несмотря на существующую возможность применения судом нормы о снижении размера неустойки, с застройщика может быть взыскана весьма внушительная сумма компенсации за допущенные по договору долевого участия нарушения.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: //www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-dogovora

Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ – ЮК

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости.

Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах.

Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ.

Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков.

Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности.

Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным.

Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта.

Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно.

Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов.

Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней.

Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика.

Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ.

В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны.

Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день).

Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения.

В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям.

Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ.

С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.

Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству.

Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании.

При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия.

Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней).

Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков.

Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Источник: //help-ddu.ru/dogovor/rastorzhenie-ddu-chto-nuzhno-znat

Расторжение договора долевого участия

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

Проблема с долгостроями беспокоит многих граждан нашей страны. И если вы подписали договор долевого участия (далее – ДДУ), а срок передачи квартиры затягивается более, чем на 2 месяца, у вас есть два выхода из сложившейся ситуации.

 Во-первых, вы можете дождаться окончания строительства и передачи квартиры, одновременно с этим заявив требование о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. При этом важно понимать, что ожидание может затянуться на годы, а застройщик может попросить доплаты, а то и вовсе обанкротиться.

Во-вторых, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных средств и процентов за пользование ими. Однако в этом случае есть риск остаться как без квартиры, так и без уплаченных за нее денежных средств.

Как видим, оба варианта имеют свои подводные камни. Как же лучше поступить в сложившейся ситуации: ждать или расторгать?

Для ответа на данный вопрос рассмотрим подробнее основания и порядок, а также последствия расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Порядок расторжения ДДУ

Итак, 214-ФЗ предусматривает право дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае, если застройщик просрочил передачу квартиры более, чем на 2 месяца.

Для расторжения договора вам нужно направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ. Уведомление должно быть направлено застройщику ценным письмом с описью вложения.

В уведомлении также необходимо заявить требования:

  1. В уведомлении следует указать требование о возврате денег, внесенных вами за строительство квартиры, а также реквизиты счета, на которые следует перечислить денежные средства
  2. О выплате неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры. Причем данная неустойка начисляется с даты внесения вами денег по договору, а не с момента прекращения договора. То есть если вы внесли деньги за два года до расторжения ДДУ, то имеете право взыскать с застройщика неустойку, начисленную за эти два года.

Обращаем внимание, что ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении.

После прекращения ДДУ, застройщик обязан в течение 20 дней выплатить вам причитающиеся деньги

Если застройщик отказывается от выплаты денежных средств, вы можете взыскать их в судебном порядке. Кроме того, вы сможете потребовать выплаты вам неустойки за просрочку возврата денег 

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Что можно взыскать с застройщика при расторжении ДДУ?

Во-первых, помимо денег, внесенных за квартиру, и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и ценой аналогичной квартиры на момент судебного разбирательства.

Если стоимость аналогичной квартиры возросла – эта разница является вашими прямыми убытками. Вам теперь придется потратить больше денег на покупку такой же квартиры, которую так и не достроил застройщик.

Поэтому эту разницу можно взыскать с застройщика.

Во-вторых, если застройщик просрочил 20-дневный срок на выплату денег после расторжения ДДУ, вы можете потребовать от него выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В-третьих, вы можете взыскать компенсацию морального вреда.

В итоге вы сможете взыскать довольно большую сумму, которой хватит на покупку новой квартиры.

Записаться на бесплатную консультацию>>>

Возможные риски при расторжении ДДУ

Перед тем, как расторгнуть ДДУ, следует проанализировать целесообразность такого решения. Для этого нужно собрать информацию о материальном положении застройщика, о наличии у него других объектов строительства.

Если застройщик находится в предбанкротном состоянии – стоит дважды подумать, а расторгать ли договор или все-таки подождать.

Требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей при банкротстве, а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение своих денег.

Если же застройщик в принципе ведет активную строительную деятельность на других объектах, имеет достаточно хорошее материальное положение, то вы можете выбрать между тем, расторгать ДДУ или ждать окончания строительства вашего дома.

Однако необходимо понимать, что даже при наличии решения суда, принятого в вашу пользу, остается риск остаться и без квартиры, и без каких-либо денежных средств. Конечно же, такая ситуация – скорее исключение, а не правило.

 Но все-таки наличие исполнительного листа о взыскании денежных средств с застройщика не всегда гарантирует их получение.

Чаще всего, в подобных случаях требуется помощь грамотного, опытного юриста, имеющего соответствующие знания и практику по взысканию денежных средств с недобросовестных застройщиков.

Именно поэтому рекомендуем, прежде чем расторгать ДДУ в одностороннем порядке, проанализировать информацию о застройщике, а при возможности – обратиться к юристу, так как лишь комплексное изучение всей имеющейся информации позволит определить перспективность взыскания с застройщика денежных средств.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию — позвоните!

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Источник: //imright.ru/rastorzhenie-dogovora-pri-prosrochke-peredachi-kvartiry/

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве?

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: //kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Юридическое дело
Добавить комментарий