Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе

26.09.2014 | 14:30 242085

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: //www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Застройщик навязывает «свой» ЖЭК и грозится не отдать жилье? Адвокат рассказывает, что делать

Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе

Все чаще украинцы, которые решаются купить квартиру в новостройке, жалуются, что застройщики заставляют их подписывать кабальные договоры с сомнительными обслуживающими компаниями, а в случае отказа угрожают забрать уже оплаченные квартиры

О том, как получить свое жилье и не стать заложником недобросовестного застройщика, мы спросили у адвоката Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Марины Суткович

-Законно ли, когда застройщик заставляет владельцев квартир одновременно с актами приема-передачи подписывать договор со “своим” ЖЭКом?

Следует понимать, что право собственности на квартиры инвесторы приобретают после государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Один лишь факт подписания акта приема-передачи с застройщиком не наделяет лицо правами собственника.

Следовательно, до оформления права собственности на квартиру инвестор не имеет правовых оснований для заключения любых договоров по обслуживанию дома. Различные штрафы и правила являются исключительно самодеятельностью застройщика.

Но застройщику важно это сделать до того, как инвесторы получили квартиру, ведь после этого он потеряет рычаги влияния.

Марина Суткович, адвокат АБ “Цыпин и партнеры”

К сожалению, инвесторы вынуждены играть по правилам застройщика, ведь для регистрации права собственности именно застройщик должен осуществить определенные действия и он находится в положении юридически сильнейшем, поэтому может выдвигать любые требования, которые инвестор должен выполнить, для того чтобы на него таки зарегистрировали право собственности.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию. До завершения строительства застройщик считается владельцем материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства.

После принятия дома в эксплуатацию застройщик или регистрирует на свое имя право собственности на все квартиры в доме, после чего заключает гражданско-правовые договоры с инвесторами, или передает установленные законодательством документы инвестору, и тот самостоятельно осуществляет первичную регистрацию права собственности на квартиру сразу на свое имя.

Таким образом, застройщик играет ключевую роль в процессе приобретения права собственности, что позволяет ему манипулировать инвесторами.

– Может ли застройщик отобрать квартиру у инвестора, если тот не подпишет договор с навязанным ЖЕКом?

-Нужно внимательно читать ваш договор с застройщиком, там могут быть особые условия по содержанию дома, на которые вы не обращали внимание раньше.

Как правило, договор на содержание дома подписывают еще на первом этапе – при заключении договора об участии в фонде финансирования строительства или предварительного договора купли-продажи, или же непосредственно перед регистрацией права собственности.

Не подписали договор о содержании дома – дальше в ход могут пойти разные ваши «ошибки». Застройщик может расторгнуть с вами договор формально – за невыполнение определенных его условий.

Совершенно невинные пункты относительно порядка подписания актов приема-передачи или же организации встречи у нотариуса для подписания основного договора могут стать основанием для лишения вас собственности.

 Как правило, инвестор обязан подписать акты приема-передачи квартиры и/или основной договор купли-продажи в течение определенного срока с момента ввода дома в эксплуатацию или регистрации права собственности на квартиру на застройщика. Например, застройщик может просто не сообщить неугодному инвестору об этом моменте, уклоняться от прямых контактов и запросов.

После истечения определенного срока инвестор может узнать, что договор расторгнут, объект инвестирования откреплен, а может уже и продан другому лицу.

Ваш договор может прятать в себе и другие потайные ходы для застройщика, поэтому перед его подписанием договор лучше изучить с адвокатом.

-Жильцы не хотят подписывать договор с конкретным ЖЭКом, но застройщик давит и грозится не отдать жилье. Что делать?

-Конечно, можно сесть с застройщиком за стол переговоров, если инвесторы действуют сплоченно и организованно. Однако стоит помнить о том, что преимущество не в пользу инвесторов, поэтому лучше сначала получить квартиру в собственность на условиях застройщика, а потом идти в бой. Этот путь с наименьшими потерями для инвестора.

Во избежание манипуляций со стороны застройщика лучше самостоятельно мониторить ввод дома в эксплуатацию и не ждать обещанного сообщения от застройщика. Может оказаться, что оно было совершено в региональной газете, о существовании которой вы и не догадывались.

Эта информация доступна на сайте ДАБИ по ссылке: //dabi.gov.ua/declarate/list.php.

Если согласно вашему договору застройщик после этого должен зарегистрировать квартиру в собственность сначала на свое имя, попробуйте получить информацию о состоянии оформления квартиры у застройщика. Направьте ему письменный запрос.

Если застройщик медлит с ответом, обратитесь к нотариусу или адвокату, который сможет получить справку из реестра вещных прав на недвижимое имущество.

При наличии электронной цифровой подписи вы сможете получить такую справку и самостоятельно на сайте Минюста.

После получения квартиры в собственность инвестор приобретает права самостоятельно распоряжаться ею и общей совместной собственностью вместе с другими жильцами, которые вряд ли будут довольны навязанными тарифами и штрафами. Совладельцам следует сплотиться и создать ОСМД.

-Могут ли владельцы квартир сразу создать ОСМД?

– Инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не являются собственниками, а потому не имеют права создавать ОСМД. После того, как появятся первые владельцы, закон требует наявносты определенного количества собственников квартир в доме.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об ОСМД, учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Только после того, как инвесторы получат свидетельства о праве собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений, можно инициировать процесс создания ОСМД.

-Как создать ОСМД?

-Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку.

Каждый совладелец (его представитель) при ании имеет количество , пропорциональное доли общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Эта норма закона защищает новоиспеченных совладельцев тогда, когда застройщик еще владеет более чем 50-ю процентами площадей всех квартир и препятствует созданию ОСМД.

Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав.

Государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается созданным со дня его государственной регистрации.

-Может ли председателем ОСМД быть человек, не имеющий квартиры в этом доме?

-Закон об ОСМД не содержит требований к лицу председателя и не говорит о том, что он обязательно должен быть собственником квартиры в этом многоквартирном доме.

Совладельцы ОСМД на общем собрании выбирают членов правления объединения, которое является исполнительным органом ОСМД.

Правление должно осуществлять руководство текущей деятельностью ОСМД и имеет право принимать решения по вопросам деятельности ОСМД в пределах, определенных уставом (ч. 17 ст. 10 Закона об ОСМД).

Из своего состава правление избирает председателя правления ОСМД и его заместителя.

Итак, если членом ОСМД может быть только собственник квартиры или нежилого помещения в доме, то председателем правления может стать любое лицо, выбранное общим собранием в состав правления.

Нет единого мнения, целесообразно ли привлекать лицо “со стороны”.  Иногда ни у кого из совладельцев нет соответствующих навыков, квалификации, опыта или времени для выполнения функций председателя.

И довольно часто именно совладелец как никто другой заинтересован в скорейшем решении проблем своего дома.

– Напоследок дайте советы владельцам квартир, которые столкнулись с теми или иными нарушениями со стороны своего застройщика. Каков алгоритм их действий?

-Есть различные юридические механизмы покупки квартиры в новостройках. Для каждого механизма необходим свой алгоритм действий. Его может посоветовать специалист, ознакомившись с документами, которые вы подписали.

Поделитесь полезной информацией с друзьями:

Источник: //ckp.in.ua/ru/articles/16802

Что надо знать об одностороннем акте приема-передачи квартиры

Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе

Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?

В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.

Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?

Артем У.

Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.

В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке.

Это и называется односторонним актом.

Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.

Чтобы понять, откуда возникает право застройщика на односторонний акт приема-передачи, рассмотрим, как рассчитывают сроки для подписания акта приема-передачи. И вот тут есть некоторые сложности.

Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.

А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно.

Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно.

Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.

Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту.

Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года.

Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.

Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие.

При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию.

Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.

В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.

К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:

«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».

Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.

Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.

«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».

Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.

Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.

В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись.

Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается.

По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.

Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.

Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.

Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.

В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.

Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.

Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам.

Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное.

Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.

Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта.

Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика.

Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.

Это типичная ситуация. В ней действуйте так.

От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:

«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства.

В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался.

Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».

В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.

Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:

  1. Застройщик предлагает всё устранить, он это делает, и в итоге всё хорошо;
  2. Ничего не происходит;
  3. Застройщик пишет письмо, что ваши требования об устранении недостатков необоснованны. Что недостатки, которые вы описали, вовсе не недостатки, а отличная работа. А через два месяца вы получаете уведомление о подписании одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с тем, что вы уклонялись от приемки. Чем это вам грозит?

Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.

Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно.

Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей.

Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.

Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.

Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.

Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете.

С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию.

Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/odna-storona/

Приемка квартиры в новостройке, пошаговое руководство

Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе
Для квартиры

Ключи в кармане? Пока не подпишете акт приёма-передачи — нет. И этот шаг не простая формальность. Даже у самого хорошего застройщика рабочие допускают ошибки. И если заметить их вовремя, до подписания акта, то ошибки и дефекты застройщик исправит за свой счет.

Наберитесь терпения и не поддавайтесь на суетливые провокации всё закончить поскорее.

Прочтите статью, распечатайте чек-лист. Это подробный план последовательности действий при приёмке и все детали, на которые нужно обратить внимание от крупных дефектов до мелких недочётов.

Полный список того, что нужно иметь:

  1. Оригинал договора и паспорт.
  2. План помещения.
  3. Строительное правило: для проверки ровности стен. Приложите инструмент к стене и проверьте нет ли больших зазоров. Поможет фонарик. Если приставить его к белой стене, становятся видны все неровности.
  4. Уровень или ватерпас: для оценки соответствия поверхностей вертикали (горизонтали) и измерения градуса отклонения поверхности от горизонтали. По СНиП (строительным нормативам), допустимое отклонение стен от вертикали не должно быть больше 15 мм на высоту стены.
  5. Лист бумаги: для проверки исправности вытяжки воздушных шахт на кухне, в ванной и туалете. Приложите лист к отверстию вентиляции. Если вытяжка работает, поток воздуха плотно притянет лист к вентиляционному отверстию.
  6. Фонарик: пригодится не только для п. 4, но и если место осмотра плохо освещено и погода не солнечная.
  7. Небольшой электроприбор, который работает от сети: для проверки наличия электричества во всех розетках. Вставьте прибор в каждую и убедитесь, что он работает.
  8. Имейте при себе обувь с твердой подошвой: для проверки пола на отсутствие пустот, а также трещин и выбоин в стяжке пола. Протопайте всю поверхность пола, звук должен быть одинаковым везде.
  9. Чек-лист и ручка. Ставьте галочки, если согласны, что всё впорядке. Записывайте все обнаруженные дефекты в специальных полях.

Пункт, А

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Сюда нужно прийти любому участнику договора долевого участия (ДДУ). Если кто-то не может присутствовать лично, то оформите доверенность на вашего представителя. Он будет иметь право принять квартиру.

К моменту осмотра, вы должны иметь на руках:

  • акт-приема передачи;
  • акт о вводе дома в эксплуатацию;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • экспликацию;
  • паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Готовность приступить к приёмке нужно подтвердить в течение 7 дней. Исключение — особые условия в ДДУ. Один из вариантов подтверждения — запись на приёмку.

После уведомления от застройщика о начальной дате, у вас есть 2 месяца, чтобы принять квартиру. В противном случае застройщик имеет право подписать акт приёмки в одностороннем порядке.

Претензии к качеству работ в таком случае исключаются, и все дефекты придётся устранять за свой счёт.

Пункты от Б до Я

Проверку качества работ нужно начинать с придомовой территории, подъезда и заканчивать в квартире. Проверить нужно тщательно и последовательно всё по пунктам в чек-листе. Не забудьте, что застройщик передает вам не только вашу квартиру, но и общедомовое имущество. Все недочёты запишите в специальные поля. Застройщик будет обязан исправить дефекты.

Список работ, которые застройщик обязан выполнить в квартире, указан в ДДУ. Ищите эту информацию в разделе «Характеристика объекта». Для квартир с различным видом отделки объём работ будет свой.

При черновой — минимальный. Например, стяжка пола, штукатурка стен, установка окон и радиаторов. При чистовой — более обширный.

Как принять квартиру с чистовой или предчистовой отделкой

Если ДДУ предусматривает чистовую отделку, указываются не только работы, но и отделочные материалы. Проверяем все пункты по чек-листу и качество отделки.

На что обратить внимание:

  1. Какая плитка уложена, есть ли затирка.
  2. Соответствует ли вид напольного покрытия указанному в ДДУ.
  3. Тип межкомнатных дверей, например, распашные или раздвижные.
  4. Отделка стен — обои или другой материал.
  5. Покрашены ли батареи и др.

Проверьте площадь квартиры

Если при строительстве «потерялись» ваши законные квадратные метры, застройщик обязан возместить вам их стоимость.

ФЗ 214: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Поэтому площадь квартиры нужно проверить и убедиться, что она соответствует площади в проектной документации.

Что делать с дефектами

Все недочеты и дефекты, которые вы нашли во время приемки квартиры у застройщика, нужно перенести в дефектный акт или смотровой лист. Пишем на имя руководителя, который указан в договоре. Официальный бланк законодательством не предусмотрен. Поэтому составить его можно в свободной форме.

Перечислим лишь обязательную информацию:

  1. Реквизиты застройщика: организационно-правовая форма, наименование, ИНН, адрес, указанный в договоре и ФИО директора. Например: ООО «Лучший застройщик»

    ИНН………

    г. Краснодар, ул. Кой-кого, д.3, кв 15, ген. директор Весельчак У. Ю.

  2. Перечислите все найденные недочеты.

Документ составляется в двух экземплярах: один вам, один представителю застройщика. Представитель должен подписать акты, то есть подтвердить, что согласен с вашими требованиями. Нужно убедиться, что он имеет на это право, должна быть доверенность или другое подтверждение.

Точно установленных сроков для устранить дефектов нет. Но в любом случае застройщик должен их устранить.

На что опереться

Права собственника защищают законы и строительные нормы. Если представитель компании откажется устранять недочёты и дефекты, то ищите аргументы здесь:

Подготовьтесь тщательно к этому непростому процессу. Ознакомьтесь заранее с законодательством. Прочтите внимательно чек-лист. Мы постарались сделать его максимально подробным и предусмотреть всё, что потребует проверки. Но, возможно в вашем договоре есть особенности, дополните чек-лист и будьте во всеоружии.

Надеемся, что количество переделок и исправлений будет минимальным. А если вас не устроит качество отделки строителей, хотя и будет формальное соответствие, мы всегда готовы помочь.

Будем рады ответить на ваши вопросы до приёмки и после неё.

Если договором предусмотрена черновая отделка, посмотрите наши готовые дизайн проекты, выберите по душе.

Качество отделки, красоту интерьера и чистоту после ремонта гарантируем. А в придачу и хорошее настроение!

Креативная и нескучная команда myhome.live!

Источник: //myhome.live/blog/priemka-kvartiry-v-novostroyke-poshagovoe-rukovodstvo/

Как достроить гардеробную за счет застройщика

Застройщик хочет забрать акты приема передачи себе

Застройщикам в России повезло: они строят в формате «и так сойдет» и клиенты это принимают. Наша скромная редакция хочет это изменить.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Ситуация: Алексей купил квартиру в новостройке. По договору в ней должна быть отдельная гардеробная. Застройщик построил квартиру без гардеробной и так подал план в БТИ. Теперь Алексей примет квартиру с замечаниями, построит гардеробную, подаст в суд на застройщика и получит деньги. Важно сделать это правильно:

  1. Составить дефектный акт.
  2. Подписать дефектный акт и акт приемки-передачи.
  3. Понять, какие будут расходы на строительство гардеробной и согласование перепланировки.
  4. Отправить досудебную претензию.
  5. Согласовать перепланировку и построить гардеробную так, как указано в ДДУ.
  6. Подать в суд.

Чтобы составить дефектный акт, используйте нашу статью о приемке квартиры. Укажите в дефектном акте, что гардеробной нет и что застройщик согласен с этим фактом. У вас уже есть одно доказательство факта, что гардеробной нет, — паспорт из БТИ. Но важно на этом этапе тоже зафиксировать, что квартира принята с дефектом. Лишних доказательств не бывает.

Скорее всего, у вас в ДДУ есть так называемая экспликация — нарисованный план квартиры. В этом плане помещения чаще всего нумеруют, а рядом в легенде пишут расшифровку. Найдите на плане свою несуществующую гардеробную. В дефектном акте пишите так:

Квартира принята с дефектом. Не построены межкомнатные перегородки, образующие помещение № 6, которое обозначено в приложении № 1 договора № 111 участия в долевом строительстве от 12.05.2016.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ стороны должны выполнять обязательства по договору и по закону. Односторонний отказ от этого или изменение вами условий договора не допускаются, кроме отдельных случаев по закону. Давайте зафиксируем в акте, что вы мне передаете, а я принимаю квартиру с дефектом.

Дефектный акт и акты приемки-передачи должны быть подписаны с представителем застройщика. Проверьте, чтобы человек, который подписывает всё от застройщика, имел на это право. По закону только директор, действующий на основании устава на момент подписания, может без доверенности подписывать такие акты с дольщиками.

На практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает акты приемки-передачи. Обычно за него акты по доверенности подписывают юристы, сотрудники технадзора или гарантийной службы — у каждого застройщика по-своему. В этом случае попросите, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Расходы на гардеробную складываются из двух частей:

  • проект перепланировки;
  • стройматериалы и работа.

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. В июле 2017 года услуги по составлению проекта перепланировки квартиры обходятся в 3—5 тысяч рублей.

Чтобы оценить, сколько денег понадобится на стройматериалы, надо определиться с самими стройматериалами. Скорее всего, у вас в договоре есть приложение, в котором застройщик перечисляет строительные работы и материалы. Ищите что-то такое:

Теперь ваша задача — найти именно такие стройматериалы и по плану вашей квартиры посчитать, сколько будет стоить гардеробная. Если точь-в-точь таких не найдете — не страшно, берите аналогичные того же класса и ценовой категории.

Теперь обратитесь в компанию, которая построит вам гардеробную. Попросите прислать предварительную смету, в которой максимально подробно будут перечислены все работы.

Итог этого этапа: вы знаете, что гардеробная обойдется вам во столько-то тысяч рублей. И есть документы, которые это подтверждают.

По гражданскому кодексу спорные моменты между вами и застройщиком вам выгоднее решать в досудебном порядке: если дойдёт до суда, сможете потребовать больше компенсации и морального вреда. Это значит, что вам надо сначала написать претензию, а уже потом, если застройщик ее не удовлетворит, обращаться в суд.

В претензии распишите как можно подробнее, что должен был сделать застройщик. Сошлитесь на ДДУ, дефектный акт и акт приемки. Если вы уже к этому времени получите кадастровый и технический паспорта, то ссылайтесь и на них тоже.

Кроме этого посчитайте, какую площадь «отъедят» стены будущей гардеробной. На эту площадь уменьшится ваша квартира. Умножьте цену квадратного метра в своем ДДУ на эту площадь.

Заявите требование об уменьшении цены квартиры на ту сумму, которая у вас получилась. У вас есть шанс взыскать деньги при перерасчете площади: по таким делам есть положительная судебная практика, хотя и не все регионы ее поддерживают.

Нормальный застройщик после претензии предложит вам компенсацию

Включите этот пункт в сумму компенсации в претензии — возможно, договоритесь и без суда.

Если застройщик находится в другом городе, отправляйте претензию почтой. Сделать это надо по-хитрому — отправить два письма: ценное и заказное.

Ценное письмо поможет доказать, что вы отправили застройщику именно претензию, а не какую-то открытку. Но так как ценные письма приходят в почтовое отделение, их забирать застройщику лень.

Чтобы застройщик всё же получил претензию, отправляйте ее еще и заказным письмом — его принесут застройщику в офис.

Нормальный застройщик после такой претензии пригласит вас в офис, где поторгуется и предложит компенсацию. Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписывайте соглашение о досудебном урегулировании спора. На этом ваш спор закончится.

Хорошо, если в соглашении вы договоритесь указать не только сумму убытков, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги

О том, как подготовить, согласовать и провести перепланировку, читайте в нашей предыдущей статье «Как узаконить перепланировку».

С помощью проектировочной компании подготовьте проект перепланировки. Согласуйте его в администрации района.

Дальше стройте гардеробную из тех материалов, которые указаны в ДДУ. При покупке просите, чтобы вам выдали товарные чеки: с их помощью будете доказывать расходы в суде.

Если будете нанимать бригаду, обязательно укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов, предоставленных заказчиком. Лучше всего перечислить все материалы и их количество, потому что это потом докажет, что вы построили гардеробную так же, как указано в ДДУ.

Сохраните все чеки, чтобы потом доказать расходы в суде

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает новый кадастровый план и выдаст справку о факте перепланировки.

Приемочная комиссия администрации проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали.

Если всё в порядке, вам выдадут акт с заключением приемочной комиссии, что перепланировка выполнена законно, согласно проекту и что вашу квартиру принимают в эксплуатацию.

Дальше надо утвердить акт приемочной комиссии. Для этого подготовьте копии:

  1. Заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2.
  2. Паспортов собственников или доверенности.
  3. Акта приемочной комиссии, в котором вам утвердили перепланировку и приняли квартиру в эксплуатацию.
  4. Техпаспорта из БТИ, в котором отмечено, что перепланировка проведена, но не утверждена.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но перед тем сверят с оригиналом. В итоге вам выдадут приказ и утвержденный акт о перепланировке.

Приказ районной администрации о том, что она утверждает акт о перепланировке

Теперь можно подавать в суд на застройщика.

Параллельно заканчивайте узаконивание: идите в БТИ, чтобы вам в технических документах поставили штамп, что планировка узаконена. Вместе с этим в БТИ выдадут диск с техпланом для внесения изменений в кадастр.

Обратитесь в МФЦ с заявлением о внесении этих изменений — через неделю получите выписку из ЕГРН с изменениями.

К заявлению приложите копии документов:

  1. Договора долевого участия и приложений к нему.
  2. Акта приема-передачи.
  3. Дефектного акта.
  4. Доверенности представителя застройщика, который подписывал акты.
  5. Кадастрового и технического паспортов.
  6. Досудебной претензии и ответа на нее.
  7. Проекта перепланировки.
  8. Чеков на покупку стройматериалов для гардеробной.
  9. Договоров с проектировщиками и строителями.
  10. Согласования перепланировки.
  11. Актов приемочной комиссии.
  12. Приказа и утвержденного акта о перепланировке.
  13. Разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оригиналы документов тоже берите с собой — покажете судье. Мы считаем, что в суд лучше ходить со своим юристом, но даже если и нет — доказательств и закона достаточно, чтобы иметь все шансы выиграть такое дело.

Источник: //journal.tinkoff.ru/garderob/

Юридическое дело
Добавить комментарий